POSSESSO AVVERSO: come funziona; Regole e requisiti

In rari casi, un trasgressore che entra nella tua proprietà e la occupa può acquisirne il possesso legale. Questo è indicato dalla legge come "possesso avverso". Ecco dove puoi vedere i requisiti per la possessione avversa per diversi stati come la California e la Florida.

Che cos'è il possesso avverso?

Possesso avverso è una nozione legale che conferisce il titolo a qualcuno che vive o è in possesso della terra di qualcun altro. Il possessore ottiene la proprietà della proprietà se sono soddisfatte determinate condizioni, incluso se violano i diritti del vero proprietario e sono in continuo possesso della proprietà. Il possesso avverso è spesso indicato come diritti degli squatter, anche se questo è un termine colloquiale per il concetto piuttosto che uno statuto registrato.

Come funziona il possesso avverso?

Come affermato in precedenza, il possesso avverso è una circostanza legale in cui una parte ottiene il titolo sulla proprietà di un'altra persona acquisendone il possesso. Ciò può accadere intenzionalmente o involontariamente, con o senza la conoscenza del proprietario dell'immobile.

In circostanze di possesso intenzionale negativo, un trasgressore o uno squatter, qualcuno che occupa illegalmente la terra di un'altra persona, entra consapevolmente nella terra di un'altra persona con l'intento di viverci e/o prenderne il controllo. Il possesso avverso può anche essere non intenzionale in alcune situazioni. Un proprietario di casa, ad esempio, può costruire una recinzione che separa il proprio cortile senza rendersi conto di aver scavalcato e invaso il confine della proprietà del vicino. In ogni caso, il possessore avverso, talvolta detto assessore, ha diritto a quel bene. Inoltre, se il ricorrente riesce a stabilire il possesso sfavorevole, non è obbligato a risarcire il proprietario per il terreno.

L'assessore che accerta con successo il possesso sfavorevole non è obbligato a pagare il proprietario terriero.

I requisiti per provare la possessione avversa variano a seconda della giurisdizione. In molti stati, affinché l'attore abbia successo, è necessaria la documentazione del pagamento delle tasse sulla proprietà e un atto. Ogni stato ha un termine entro il quale il proprietario terriero registrato può invalidare la richiesta. Ad esempio, se la soglia statale è di 20 anni e il padrone di casa dipinge o paga altri lavori di manutenzione sull'abitazione in questione nel 19° anno, l'attore avrà difficoltà a dimostrare il possesso sfavorevole. Ciò premesso, si raccomanda ai proprietari terrieri di eliminare quanto prima il pericolo di possesso sfavorevole stipulando accordi per l'eventuale utilizzo di un immobile di proprietà.

Possessione avversa nel Regno Unito

Il possesso avverso sta diventando più difficile da avviare in Inghilterra con l'adozione del Land Registration Act 2002. Secondo la legislazione, se la terra rimane non registrata per dieci anni, il possessore avverso può richiedere di diventare il nuovo proprietario registrato. Il cancelliere notifica quindi la persona che è il titolare registrato al momento.

Il titolo può essere trasferito se il titolare iscritto non tenta di respingere l'avversario per due anni. La legge stabiliva che le persone non avrebbero perso i loro titoli a meno che non fossero state informate della circostanza.

Requisiti di possesso avverso negli Stati Uniti

Per ottenere il possesso sfavorevole devono essere soddisfatte almeno cinque condizioni. Tuttavia, alcuni stati hanno imposto requisiti di possesso extra avverso.

• Possesso effettivo: Il possessore avverso deve utilizzare fisicamente la terra piuttosto che semplicemente camminarci sopra, come falciare o raccogliere.
• Possesso ostile: Il possessore avverso deve aver utilizzato il terreno senza il permesso del proprietario originario.
• Uso aperto e noto: L'avverso possessore deve utilizzare l'immobile in maniera visibile. Viene fatto in modo che il proprietario originale possa forse concludere che qualcuno possa presentare un reclamo.
• Uso continuo: Per tutto il periodo, l'opponente possessore deve detenere l'immobile in via continuativa.
• Uso esclusivo: Il titolare avverso deve essere l'unico utente. Il possesso sfavorevole non può essere rivendicato se il proprietario originale utilizza la terra durante quel periodo.

Come vengono risolte in tribunale le richieste di possesso avverso

Domande sulla proprietà legale possono sorgere in una varietà di scenari, come la vendita di una casa. Una compagnia di assicurazioni, ad esempio, può rifiutarsi di fornire protezione quando una proprietà viene venduta perché si scopre che il garage del vicino si trova direttamente sulla proprietà.

Se in questo tipo di situazioni si sviluppano problemi relativi alla proprietà fondiaria e le parti interessate non riescono a raggiungere un accordo, la questione può sfociare in tribunale. Il proprietario può citare in giudizio il trasgressore (ad esempio, un vicino il cui garage sta invadendo), oppure il trasgressore può intentare una causa per "titolo tranquillo", che è una richiesta al tribunale per determinare chi possiede cosa.

Considerazioni particolari

Il possesso avverso è stato presentato come un potenziale rimedio per frenare gli abusi dei diritti di proprietà intellettuale come il cybersquatting, l'uso eccessivo del diritto d'autore e il trolling dei brevetti. Il possesso avverso applicato alla proprietà intellettuale e fisica spingerebbe gli autori di abusi a dedicare maggiori sforzi all'utilizzo attivo del proprio portafoglio di marchi, brevetti e così via, piuttosto che limitarsi a sedersi su di essi e aspettare che i veri innovatori entrino nel loro dominio.

Requisiti legali per una richiesta di possesso avverso della terra

La legge statale disciplina i requisiti per la possessione avversa, che possono variare ampiamente tra le giurisdizioni. Al momento di decidere sulle richieste di possesso avverso, i tribunali utilizzano un test a quattro fattori. Per essere considerato possesso avverso, l'occupazione del terreno da parte del trasgressore deve essere la seguente:

• Ostile
• Reale
• Aperto e famigerato
• Per un determinato periodo di tempo, esclusivo e continuo (tipicamente misurato in anni).

Ognuna di queste caratteristiche è discussa in questo articolo. I dettagli sulle restrizioni che si applicano alla tua proprietà (o dell'altra persona) possono essere trovati nello statuto di possesso avverso del tuo stato. Oltre ai requisiti negativi sul possesso legale discussi di seguito, diversi stati richiedono che il trasgressore abbia pagato le tasse locali sulla proprietà sul terreno durante un certo periodo di tempo.

# 1. Una richiesta di rivendicazione ostile richiede il possesso avverso.

Il termine "ostile" non implica che l'intruso cavalchi su un cavallo, con sei tiratori in fiamme. Quando si tratta di possesso avverso, i tribunali utilizzano invece una delle tre definizioni legali di "ostile".

• Occupazione semplice. Questo criterio (ancora oggi seguito dalla maggior parte degli stati) definisce “ostile” la mera occupazione della terra. Il trasgressore non è tenuto a sapere che la terra appartiene a qualcun altro.

• Essere consapevoli di trasgredire. Questo regolamento richiede che il trasgressore sia consapevole che il suo utilizzo della proprietà costituisce violazione di domicilio (il che significa che il trasgressore non ha il diritto legale di essere sulla proprietà).

• Errore in buona fede. Questa legge è seguita da alcuni stati e richiede che il trasgressore abbia commesso un errore innocente in buona fede nell'occupare la proprietà in primo luogo, come fare affidamento su un atto non valido o errato.

#2. Requisiti di possesso effettivo e fisico per possesso avverso.

La seconda parte della norma applicata dal tribunale richiede che il trasgressore possieda veramente la proprietà (esservi fisicamente presente) e la tratti come farebbe un proprietario. Documentare i tentativi del trasgressore di mantenere e migliorare la terra, come piantare e annaffiare un giardino o erigere un capanno, potrebbe aiutare a stabilire questo.

#3. Requisiti di possesso aperto e noto per il possesso avverso.

"Aperto e famigerato" significa che chiunque, incluso un proprietario di proprietà che fa un ragionevole tentativo di investigare, deve essere in grado di vedere che un trasgressore è nella proprietà. Un vicino che costruisce una recinzione sulla proprietà della porta accanto o versa un vialetto di cemento due piedi oltre la linea di confine sono due esempi.

#4. Possesso avverso Requisiti di possesso esclusivo e continuo.

Il trasgressore deve detenere la terra esclusivamente (cioè il trasgressore non può condividerne il possesso con estranei o con il proprietario) e senza interruzione per un determinato periodo di tempo. (Ciò significa che il trasgressore non può lasciare la proprietà, tornarvi in ​​seguito e affermare che il tempo trascorso ad abbandonare la proprietà fa parte del periodo di possesso "continuo".) Il tempo necessario varia a seconda dello stato. Di solito varia tra i sette ei venti anni.

Diverse leggi sul possesso avverso da parte degli Stati

La durata del tempo in cui un trasgressore deve occupare la terra varia a seconda dello stato. Consulta la tabella seguente per determinare il periodo per il tuo stato. In alcuni stati, il trasgressore è tenuto a pagare le tasse sulla proprietà durante questo periodo. Altri stati non richiedono il pagamento delle tasse sulla proprietà, ma se il trasgressore ha pagato le tasse, il periodo richiesto per l'occupazione è ridotto. Inoltre, gli statuti sul possesso avverso di alcune giurisdizioni non menzionano affatto i pagamenti delle tasse.

Legge sulla detenzione avversa della Florida

Il possesso sfavorevole è una strana idea che consente a una persona di acquisire il titolo di una proprietà mettendola a frutto per un periodo di tempo stabilito dalla legge. Secondo la legge 95.18 sul possesso avverso della Florida, quando una persona si trasferisce pubblicamente in una proprietà trascurata di un altro e la ripara, può guadagnarne il titolo dopo che è trascorso un periodo di tempo.

Cosa significa detenere il titolo di una proprietà

Un titolo immobiliare è un documento legale che ti identifica come il legittimo proprietario della proprietà. In qualità di proprietario di una proprietà, hai il diritto di modificarla e di trasferirne la proprietà a un'altra parte.

Poiché una persona può possedere una proprietà in parte o interamente, il diritto immobiliare diventa complicato. Possono verificarsi limitazioni alla tua proprietà anche se rifiuti di pagare le tasse sulla proprietà o se la tua richiesta non ha il "colore del titolo".

Utilizzo del "Colore del titolo" per presentare un reclamo

Secondo la legge sul possesso avverso della Florida 95.12, un possessore deve abitare la proprietà per almeno sette anni. Tale occupazione deve essere effettuata "sotto un colore di titolo" o mediante il pagamento di tasse di proprietà. Quando qualcuno sembra aver acquisito il titolo su una terra reale, ma c'è un difetto nel titolo che lo rende inefficace, questo viene chiamato "colore del titolo". Di conseguenza, la proprietà non è stabilita.

Una persona non ha motivo di credere di essere il proprietario legale della proprietà pur rivendicando senza titolo. Questo di solito accade quando un trasgressore che è entrato illegalmente nei locali tenta di rivendicare la proprietà della proprietà.

Se una persona rivendica la proprietà tramite il colore del titolo, deve soddisfare requisiti specifici affinché i tribunali riconoscano la propria pretesa sulla proprietà.

Requisiti della legge sul possesso avverso della Florida

Ogni richiesta di possesso avverso deve soddisfare cinque requisiti di base:

• Ostilità: Il possessore deve essere consapevole di violare la terra di un altro o di aver commesso un errore ragionevole, come fare affidamento su un atto difettoso.
• Possesso effettivo: Ciò implica che il proprietario sia fisicamente presente sul terreno e lo tratti come proprio.
• Possesso aperto e famigerato: Per soddisfare questi criteri, il possesso della proprietà non può essere nascosto.
• Possesso esclusivo e continuo: In questo caso, il possessore non può condividere il proprio possesso con altri e deve essere in possesso dell'immobile per il periodo di tempo previsto dalla legge.
• Miglioramento: Il possessore deve migliorare, coltivare o proteggere la proprietà rivendicata da un ampio recinto sul terreno.

Secondo la legge del possesso avverso, quando una persona si trasferisce pubblicamente in una proprietà trascurata di un altro e la migliora, può guadagnarne il titolo una volta trascorso un certo periodo di tempo.

Possessione avversa in California

La tabella seguente riassume i fondamenti della legislazione sulla possessione avversa della California.

Come determinare i confini della proprietà

Se non sei sicuro, tieni presente che qualsiasi pezzo di proprietà che diventa oggetto di vendita, locazione o garanzia di un'obbligazione deve essere correttamente definito o descritto e deve essere basato sulle note sul campo di un geometra o ingegnere civile. Ecco alcune risorse per identificare e descrivere i confini di proprietà:

• Un atto è uno strumento scritto debitamente eseguito e rilasciato dal concedente che trasferisce un diritto, titolo o interesse su beni immobili al concedente.
• Esaminare la procedura per misurare e determinare l'area di un appezzamento di terreno.
• Il cancelliere di contea tiene un registro dei registri della proprietà, che è aperto al pubblico.

Tre casi di possessione avversa in California

Il possesso avverso si verifica in California quando una persona che cerca di rivendicare la terra di qualcun altro deve non solo utilizzarla per almeno cinque anni, ma anche pagare le tasse sulla proprietà su di essa.

Dimmick contro Dimmick 58 Cal. @d 417,421, 424 Cal.Rptr. 856 374 pag. 2d (1962)

La terra fu ceduta a tre figli, ma solo uno di loro la coltivava. Quel figlio ha intentato una tranquilla causa per il titolo. Il tribunale di primo grado ha stabilito che si erano uniti all'affitto e la corte d'appello ha confermato la decisione del tribunale di primo grado.

228 Cal. App. 2d 474, 489 Giacomo contro LeDelt (1964)

Questo era un disaccordo su un'area larga 400 piedi, con l'attore che richiedeva che una cabina fosse rimossa dall'area in questione. Sulla base di confini concordati, possesso avverso, preclusione e laches, il tribunale si è pronunciato a favore dell'imputato. Il giudice ha stabilito che l'attore non aveva alcun diritto, interesse o titolo sulla proprietà contestata.

128 Cal. App. 2d 72, 75, Madden contro Alpha Hardware & Supply Co. (1954)

Un contenzioso immobiliare avente ad oggetto il possesso avverso, in cui l'attore afferma di averne posseduto per vent'anni e di aver pagato le tasse per dieci. Gli imputati hanno proposto ricorso e il Giudice di appello ha confermato l'ordinanza.

Difenditi dagli squatter

Uno squatter è qualcuno che occupa legalmente una proprietà ma non possiede, affitta o ha il permesso del proprietario per farlo. In California, gli squatter hanno dei diritti e possono rubare la tua proprietà attraverso il possesso indebito. Succede, quindi sii consapevole dei tuoi diritti e salvaguarda i tuoi beni. Ecco alcune idee:

• Presentare le tasse in tempo.
• Mantieni un flusso costante di inquilini nella tua proprietà in affitto.
• Rendi esplicito nel contratto di locazione che il subaffitto non è consentito.
• Assumi un gestore di proprietà per tenere d'occhio le tue proprietà quando non sei in grado di farlo.
• Assicurati che la tua casa abbia un buon sistema di sicurezza.

Restrizioni di possesso avverse

Il possesso avverso non è disponibile in ogni circostanza. Ad esempio, non può essere utilizzato per ottenere il titolo su terreni di proprietà del governo.

Fattoria contro possesso avverso

In pratica, la possessione avversa è simile all'homesteading. Nell'homesteading, ai nuovi proprietari vengono consegnati terreni o proprietà di proprietà del governo che non hanno alcun proprietario apparente a condizione che li utilizzino e li migliorino. Un proprietario terriero può perdere la propria terra se non la usa. Il possesso avverso può funzionare in modo simile liberando terreni con un titolo ambiguo per uso produttivo.

La possessione avversa, d'altra parte, può essere abusata in modi che l'homesteading non può. Se c'è una servitù informale tra due fattorie, ad esempio, quando il recinto di un agricoltore contiene un acro di terra del vicino, l'agricoltore che lo utilizza può rivendicare il possesso negativo e letteralmente mordere quel pezzo di terreno se non c'è un accordo scritto di servitù.

Come viene stabilito il possesso avverso?

Il possessore deve dimostrare il possesso reale o pianificato. Ciò comporta il desiderio di escludere tutte le persone dalla terra, ma solo per possesso piuttosto che per proprietà.

# 1. Evidenza

Si tiene conto della 'natura e del valore dell'immobile, del modo d'uso idoneo e naturale' e delle azioni del proprietario nel preservare i propri interessi. L'erezione di una recinzione, ad esempio, è comunemente considerata la "prova più forte possibile" di possesso avverso. La prova che il possessore avrebbe potuto fare di più con la terra non viene presa in considerazione. Una credenza errata nella proprietà o una disponibilità a pagare se richiesto è ugualmente inammissibile come prova del possesso.

#2. Tariffe e tasse devono essere pagate

Il pagamento di aliquote e tasse è fondamentale come elemento di prova, ma non è conclusivo. Una riluttanza a pagare, invece, va contro l'obiettivo di acquisire.

È possibile per il proprietario reclamare il possesso?

È fondamentale sottolineare che il periodo di recupero è irrilevante per il ripristino del possesso. Ad esempio, 45 minuti di recupero possono cancellare 19 anni di possesso avverso.

Il proprietario del documentario ha due opzioni per riprenderne il possesso:

# 1. Attraverso l'ingresso fisico

I diritti fondiari devono essere riaffermati prima della scadenza del termine di prescrizione. Ciò include sia attività importanti come rimuovere il possessore che piccoli atti come rimuovere recinzioni o altre strutture. Il proprietario deve riprenderne il possesso "con l'intento di riprenderne il possesso", ma non deve farlo con la violenza o la forza. I reclami, sia orali che scritti, e le transazioni legali come un'ipoteca o un contratto di locazione non si qualificano come pignoramento.

#2. Per mezzo di procedimenti legali

Quando vengono avviate le procedure giudiziarie, il tempo dell'appropriazione indebita termina, quindi spesso si consiglia di "prima avviare un contenzioso, negoziare dopo". Il processo inizia con l'emissione e la notifica di una citazione per possesso con l'obiettivo di ottenere un ordine di possesso. I diritti dell'opponente detentore decadono se il procedimento inizia entro il termine di prescrizione. Se questa citazione viene respinta, il termine riprenderà da questa data.

Come evitare il possesso avverso

# 1. Tieni d'occhio la tua proprietà se la possiedi.

Controlla i registri delle tasse sulla proprietà per vedere se questa persona (o chiunque altro) ha pagato le tasse sulla proprietà se ritieni che abbia una pretesa di possesso sfavorevole. È possibile adottare le seguenti procedure per impedire a un trasgressore di acquisire la proprietà della proprietà:

#2. Posta cartelli "divieto di trasgredire" e usa i cancelli per bloccare l'ingresso.

Tieni presente che mentre questo è un approccio intelligente per prevenire i trasgressori, in molti stati avere cartelli o cancelli non ti proteggerà da un reclamo da parte di un trasgressore che prende possesso della terra a prescindere.

#3. Concedi a qualcuno il permesso formale di utilizzare la tua terra e ottieni un riconoscimento scritto da loro.

Ad esempio, potresti concedere a qualcuno il permesso di parcheggiare nella tua proprietà, prendere una scorciatoia attraverso la tua proprietà, o fare giardinaggio o coltivare. Questo può sconfiggere non solo una pretesa di possesso avverso, ma anche una pretesa di servitù (autorizzazione all'uso) in tutta la tua terra.

#4. Chiama la polizia.

Prendi un avvocato. Per sfrattare il trasgressore dalla proprietà del proprietario, potrebbe essere necessario intentare una causa. In alternativa, puoi rivolgerti a un tribunale per ordinare la rimozione di un edificio dalla tua proprietà. Devi agire prima che il trasgressore sia stato sulla tua proprietà abbastanza a lungo da presentare con successo una richiesta di possesso negativo ai sensi della legge del tuo stato.

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Ottenere assistenza con i trasgressori

Se ritieni che qualcuno stia sconfinando nella tua proprietà, puoi parlare con un avvocato della tua zona.

Alcuni stati richiedono che il trasgressore abbia pagato le tasse sulla proprietà per il periodo di tempo specificato. Alcuni stati richiedono al trasgressore di avere un documento che indichi la proprietà della proprietà (come un atto o un titolo), anche se il documento è legalmente difettoso. Per ulteriori informazioni sull'appropriazione indebita, consultare la legge del proprio stato.

Domande frequenti sul possesso avverso

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Chi è in possesso sfavorevole può fare affidamento sul possesso sfavorevole dei suoi predecessori, quindi chi acquista un terreno da chi è in possesso sfavorevole da 7 anni ha bisogno solo di rimanerne in possesso per altri 5 anni per reclamare il titolo.

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Dopo dieci anni di \”usucapione\” di terreno registrato, una parte può chiedere al Catasto di essere registrata come nuovo proprietario in luogo di quello attuale.

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La maggior parte di queste applicazioni viene completata in 9 mesi o meno, ma sappiamo che alcune possono richiedere fino a 11 mesi, con situazioni eccezionali che richiedono anche più tempo.

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