Un "contratto per atto" è una frase legale utilizzata per riferirsi a un acquisto di proprietà che avviene direttamente tra l'acquirente e il venditore, senza il coinvolgimento di un prestatore. Inoltre, è indicato come contratto di acquisto rateale, contratto di terra rateale o vincolo di atto. Questo articolo ti esporrà alla piena comprensione di cosa tratta un contratto per atto, i suoi svantaggi e come funziona?
Che cos'è un contratto per atto e come funziona?
Un contratto per atto è un accordo per l'acquisto di immobili senza l'assistenza di un prestatore di mutui. L'acquirente si offre di pagare le fatture mensili del venditore e l'acquirente riceve l'atto al completamento di tutti i pagamenti. In altre parole, un Contract for Deed è una sorta di contratto di vendita utilizzato nell'acquisizione di proprietà immobiliari. Ciò che lo distingue dagli altri contratti di acquisto di asset class è che il venditore è colui che finanzia il processo.
Con contratto per atto il venditore dell'immobile concede un prestito all'acquirente; in cambio dell'acquisto dell'immobile da parte dell'acquirente alle condizioni specificate nel contratto. Questo è il motivo per cui il finanziamento del venditore è anche pensato come un contratto per atto. In generale, l'acquirente non è obbligato a versare un acconto. Quando l'operazione di acquisto si conclude, l'acquirente ha il possesso e la responsabilità dell'immobile ma non lo possiede legalmente; fino al rispetto delle disposizioni del contratto, cosa che spesso si verifica quando l'ipoteca del venditore viene rimborsata.
Vantaggi per gli acquirenti in un atto contrattuale
Tutto ciò di cui hai veramente bisogno è la volontà del venditore di condurre affari con te. Potresti avere un maggiore potere negoziale quando si tratta di acconto; ed eviterai di pagare i costi di chiusura, le commissioni di origine e altre commissioni associate all'ottenimento di un mutuo. Se sei inadempiente su un mutuo tradizionale, il prestatore potrebbe chiederti di rimborsare l'intero debito; anche se recuperi tutti i mancati pagamenti. A meno che tu non accetti di includere quella lingua nel tuo contratto; un venditore che utilizza un contratto per atto non ha tale opzione. Inoltre, ci sono diversi vantaggi: nessuna qualifica del prestito, un acconto basso o flessibile, tassi di interesse e termini competitivi e un regolamento più rapido.
Svantaggi per gli acquirenti in un atto contrattuale
Il pericolo principale associato all'acquisto di un contratto di casa per atto è che non avrai un diritto legale sulla proprietà; fino al pagamento dell'intero importo di acquisto. Ciò implica che se sei inadempiente sui tuoi pagamenti e non sei in grado di effettuarli; perdi la proprietà e tutti i soldi che hai già investito. A differenza di un mutuo convenzionale, un acquirente inadempiente in un contratto per atto può avere solo 30-60 giorni; per porre rimedio all'inadempimento o liberare la proprietà.
Un altro pericolo significativo è che il venditore possa continuare a gravare sulla proprietà di pegni e ipoteche; perché non sono obbligati a trasferire il titolo chiaro fino a quando non sono stati effettuati tutti i pagamenti del contratto. Inoltre, ci sono requisiti di divulgazione/ispezione relativamente minimi. Ciò significa che un acquirente che non effettua una valutazione completa della casa; può trovare una casa con gravi difetti che richiedono una costosa riparazione.
Vantaggi per i venditori in un atto contrattuale
Un contratto per atto consente di condurre affari con un acquirente che non è in grado di ottenere un mutuo convenzionale. In genere, la procedura è più rapida di una tradizionale vendita di un mutuo. Se l'acquirente è inadempiente, puoi risolvere immediatamente il contratto senza passare attraverso il lungo procedimento legale richiesto; per un titolare di un mutuo di precludere una casa. Inoltre, non è necessaria alcuna valutazione, una più ampia scelta di acquirenti, la possibilità di profitto sul finanziamento; e un insediamento più rapido.
Svantaggi dei venditori in un atto contrattuale
Per un venditore, lo svantaggio principale di un contratto per atto è quello; la proprietà rimarrà a tuo nome per molti anni. Questo molto probabilmente non si adatta al tuo approccio di investimento. Inoltre, dovrai attendere fino al completamento del contratto prima di ricevere l'intero denaro; invece di ricevere un pagamento immediato del prezzo totale di acquisto da una tradizionale società di mutui. Ulteriori rischi includono il prestito rimanente sul tuo rapporto di credito, il venditore che rimane responsabile del prestito, il rischio che l'acquirente sia inadempiente sul prestito; e l'acquirente non ha mai seguito la procedura formale di richiesta associata a un'ipoteca convenzionale. Inoltre, il venditore conserva la titolarità legale della proprietà, e se l'acquirente non mantiene la proprietà in conformità con il codice applicabile; e gli standard di ordinanza, il venditore potrebbe essere soggetto a sanzioni, contenziosi e altre complicazioni legali di conseguenza.
Cosa dovresti sapere sull'acquisto di una casa tramite un contratto per atto
Gli acquirenti devono comprendere le condizioni del contratto, che includono il valore di acquisto della casa; il tasso di rendimento dell'ipoteca del venditore, la durata del prestito e se l'ipoteca richiede un acconto. Gli acquirenti dovrebbero essere consapevoli degli articoli specifici per i quali sono responsabili ai sensi del contratto per atto. Insieme alle rate mensili al venditore, gli acquirenti sono spesso responsabili delle tasse sulla proprietà, assicurazione dei proprietari di abitazione, e qualsiasi manutenzione di proprietà. Inoltre, gli acquirenti possono essere responsabili di costose modifiche per mantenere la proprietà in linea con gli standard; entro un determinato periodo di tempo successivo alla conclusione del contratto. Assicurati di comprendere le spese di cui sei responsabile e che te le puoi permettere.
Accertarsi che il venditore possieda realmente l'immobile e che non esistano gravami esistenti nei suoi confronti. Contattare l'ufficio del registro della propria contea o una società titolare per ottenere queste informazioni. Vuoi assicurarti che la persona che ti vende la proprietà la possieda veramente e non stia tentando di frodarti. Inoltre, vuoi assicurarti che non ci siano gravami pendenti contro la proprietà; che potrebbero impedirti di trasferirti o acquisire titoli legali in futuro.
Le differenze tra un atto di fiducia e un mutuo
L'acquisto di una casa tramite un contratto per atto fornisce una protezione costituzionale inferiore rispetto all'acquisto di una casa tramite un mutuo. Se resti indietro con il rimborso del prestito o entri in default per qualsiasi motivo, normalmente hai da sei a dodici mesi per correggere la situazione prima di perdere la casa. Potresti avere solo sessanta giorni per rettificare eventuali difetti con un contratto prima di perdere la proprietà, a seconda delle disposizioni del contratto e delle regole immobiliari statali.
Il tasso di rendimento su un contratto per un prestito atto è normalmente dal 3% al 6% in più rispetto al tasso di interesse su un mutuo convenzionale. Un tasso di interesse più alto si traduce in rimborsi più elevati, inoltre sei soggetto alle tasse sulla proprietà e all'assicurazione anche se non sei il proprietario della casa. Alcuni contratti richiedono all'acquirente di effettuare un pagamento considerevole alla conclusione del prestito, denominato pagamento a palloncino.
Inoltre, i pagamenti del prestito effettuati in base al contratto spesso non si riflettono sul tuo rapporto di credito, il che significa che l'acquirente potrebbe non beneficiare di pagamenti tempestivi. Puoi collaborare con il venditore e le agenzie di credito per includere questi pagamenti nel tuo punteggio di credito, ma a differenza dei pagamenti dei mutui, ciò non avviene automaticamente.
Probabilmente ti starai chiedendo quali siano gli svantaggi di un atto contrattuale, vediamoli di seguito.
Svantaggi di un contratto per atto
Un contratto per atto non richiede una valutazione della proprietà, un rapporto sul titolo o un'ispezione della casa al momento dell'acquisto di una casa. Ciò mette a rischio l'acquirente, poiché la proprietà potrebbe avere pegni in corso o gravi distruzioni di proprietà di cui l'acquirente è all'oscuro. Se scegli di utilizzarne uno, contatta un ispettore della proprietà imparziale per documentare e determinare il prezzo di eventuali riparazioni della proprietà, poiché potresti essere responsabile di eventuali modifiche. Ci sono una serie di svantaggi sia per l'acquirente che per il venditore in un contratto di atto.
# 1. Rischi di insolvenza e preclusione
Se un acquirente rimane indietro con i pagamenti mensili, rischia di perdere la proprietà e tutto il denaro speso per essa perché non viene realizzata alcuna equità nella proprietà fino a quando il prestito non viene pagato per intero. Secondo Real Town, uno degli svantaggi di un contratto per atto con il venditore è che se l'acquirente viola il contratto, la liquidazione del titolo potrebbe richiedere tempo e denaro. Inoltre, se l'acquirente è inadempiente, il venditore ha il diritto di precludere tempestivamente la proprietà, senza che l'acquirente possa rivalersi.
#2. Problemi di titolo
Poiché un contratto per atto non è soggetto agli stessi requisiti di titolo di un contratto standard di vendita, gli acquirenti corrono gli svantaggi dell'acquisto di una proprietà con un titolo scadente. Poiché i venditori non sono tenuti a fornire un titolo pulito fino al pagamento finale, gli acquirenti non possono essere sicuri che otterranno un titolo pulito sulla proprietà. Secondo il Dipartimento immobiliare della California, se il titolo trasmesso è offuscato, gli acquirenti spesso non hanno riparazione e non sono in grado di annullare il contratto a causa del titolo vincolato. Inoltre, possono sorgere privilegi nei confronti del venditore per tutta la durata del contratto, mettendo a repentaglio il titolo del venditore.
#3. Altre questioni
Inoltre, c'è il rischio che il venditore fallisca, scompaia o muoia, il che getterebbe la proprietà in successione e metterebbe in pericolo il contratto dell'acquirente. In tal caso, l'unica opzione dell'acquirente sarebbe quella di impegnarsi in un contenzioso lungo e costoso per contestare la pretesa del venditore alla proprietà della proprietà. Inoltre, il venditore potrebbe voler trattenere l'atto di proprietà dell'acquirente dopo il pagamento finale. Altre possibili circostanze, secondo il California Department of Real Estate, includono il mancato rimborso del venditore con i pagamenti dell'acquirente o l'impossibilità dell'acquirente di cedere i suoi interessi a causa di patti contrattuali che vietano tale cessione.
Come funziona un contratto per atto
Un contratto per atto è un contratto di compravendita immobiliare in cui l'acquirente ha il possesso immediato del terreno e paga il prezzo di acquisto a rate nel tempo, ma il venditore conserva il titolo legale fino al pagamento di tutti i pagamenti. Conosciuto anche come contratto di terreno, contratto di rata di terreno o contratto di vendita di terreni.
Questo tipo di vendita è adattabile, consentendo a entrambe le parti di personalizzare i termini della transazione in base alle circostanze. Considera i seguenti scenari in cui funzionerebbe un contratto di compravendita:
# 1. Per aggirare i finanziamenti convenzionali
L'opportunità di evitare i finanziatori rende un contratto per atto un'opzione interessante per gli acquirenti che non sono in grado di acquisire un mutuo convenzionale, a causa di un credito scarso o insufficiente, della mancanza di acconto o di altri fattori. In questo caso, il venditore può accettare un tasso di interesse maggiore di quello richiesto dal prestatore.
Inoltre, durante un periodo di tassi di interesse insolitamente alti, un venditore potrebbe voler stipulare un contratto per un atto con l'intenzione di attirare più possibili acquirenti offrendo uno sconto sulle tariffe regolari.
#2. Per evitare di pagare i costi
I contratti di compravendita di atti possono essere meno onerosi rispetto alle transazioni finanziate convenzionalmente, in quanto evitano molte delle spese legate a un regolare prestito. Anche i costi di chiusura possono essere inferiori, per le stesse ragioni, in particolare se l'operazione è stata negoziata senza il coinvolgimento di a agente immobiliare.
#3. Per accelerare la procedura di vendita della casa
Le transazioni immobiliari tradizionali potrebbero richiedere un periodo di tempo prolungato. Ci sono così tante persone coinvolte nella transazione, inclusi l'acquirente, il venditore e il prestatore, i cui programmi devono essere coordinati prima che tutti possano sedersi insieme al tavolo di chiusura. I contratti per atto, d'altra parte, possono essere rapidi. Per presentare un contratto di lavoro legale per un atto, tutto ciò che è richiesto è un accordo tra l'acquirente e il venditore.
Naturalmente, la registrazione del contratto per atto presso il registro dei titoli o la sede legale della tua contea è fondamentale non solo questo formalizza lo scopo delle parti, ma potresti rischiare una multa se non lo fai.
#4. Quando il venditore e l'acquirente si conoscono
Un contratto per atto è spesso utile per trasmettere la proprietà della proprietà all'interno di una famiglia, da un parente all'altro. Inoltre, può essere desiderabile una vendita tra amici intimi che si fidano abbastanza l'uno dell'altro da evitare di coinvolgere una banca o un altro istituto finanziario.
Cose importanti che dovresti sapere quando acquisti una casa
Ecco alcuni punti critici da considerare quando si acquista una casa tramite contratto di lavoro per atto.
# 1. Spese complete
Accertati di comprendere e di essere in grado di sostenere tutte le spese che verranno sostenute. Insieme ai pagamenti rateali mensili al venditore, sarai responsabile dell'assicurazione sulla proprietà della casa, delle tasse sulla proprietà e di qualsiasi altro onere menzionato nel contratto per atto. Numerosi contratti per case d'affari sono offerti "così come sono" e potrebbero richiedere riparazioni estese, di cui sarai responsabile. Potresti perdere la tua casa se non paghi per le riparazioni, a seconda dei termini del contratto.
#2. Pagamento in mongolfiera
Come nel caso di un mutuo convenzionale, un contratto per atto spesso include un prezzo di acquisto concordato e un piano di pagamento. Tuttavia, i pagamenti spesso non vengono ammortizzati in modo uniforme su un lungo periodo di tempo, il che significa che quasi sicuramente sarai obbligato a effettuare un ingente "pagamento a palloncino" in una determinata data per finalizzare l'acquisto coprendo l'intero saldo residuo sul prezzo di vendita. A quel punto, quasi sicuramente dovrai ottenere un mutuo per coprire il pagamento del palloncino. Se non sei in grado di ottenere un mutuo o di effettuare il pagamento del palloncino alla scadenza, rischierai sicuramente la risoluzione del contratto e lo sfratto.
#3. Annullamento e sfratto
Se sei inadempiente su un unico pagamento, non sei in grado di effettuare il pagamento a palloncino o non rispetti qualsiasi altro termine del contratto per atto, il venditore può annullare il contratto e avviare un'azione di sfratto nei tuoi confronti entro 60 giorni. Perderai il possesso della casa e di tutti i soldi investiti per la sua acquisizione.
#4. Mutui e privilegi sugli immobili
Poiché il venditore mantiene la proprietà dell'immobile per tutta la durata del contratto, si corre il rischio che il venditore grava sull'immobile di ipoteche e pegni. Perderai la casa se il venditore non paga il mutuo e la proprietà va in pignoramento.
#5. Contratto per la registrazione dell'atto
È necessario "registrare" il contratto per atto entro quattro mesi dalla firma presso il cancelliere o il cancelliere degli atti della contea in cui si trova l'immobile. In caso contrario, potresti essere soggetto a una multa. Inoltre, la registrazione del contratto dimostra il tuo controllo sul bene e ti protegge dagli obblighi post-contratto imposti dal venditore sulla proprietà.
Cos'è un contratto per atto?
Un contratto per atto è un accordo di vendita di proprietà in cui l'acquirente ha il possesso immediato del terreno e paga il prezzo di acquisto a rate nel tempo, ma il venditore conserva il titolo legale fino al pagamento di tutti i pagamenti. Conosciuto anche come contratto di terreno, contratto di rata di terreno o contratto di vendita di terreni.
Chi è responsabile della registrazione del contratto per atto?
Naturalmente, la registrazione del contratto per atto con il registro dei titoli o la sede legale della tua contea è fondamentale non solo questo formalizza lo scopo delle parti, ma potresti rischiare una multa se non lo fai.
Quali sono gli svantaggi del contratto per atto?
Ci sono una serie di svantaggi sia per l'acquirente che per il venditore. Questi includono;
- Rischi di insolvenza e pignoramento
- Problemi di titolo
Quando dovrei usare un contratto per atto?
Considera i seguenti scenari in cui avrebbe senso un contratto di compravendita:
- Per aggirare i finanziamenti convenzionali
- Per evitare di pagare i costi
- Quando il venditore e l'acquirente si conoscono
- Per accelerare la procedura di vendita della casa
Qual è la differenza tra un contratto per atto e un mutuo?
Un mutuo tradizionale con denaro d'acquisto richiede molto più tempo e costa molto più denaro di un contratto per atto. In un tipico contratto per atto non ci sono costi di creazione, richieste formali o costi elevati di chiusura e liquidazione.
Qual è un altro nome per contratto di atto?
Chiamato anche contratto fondiario, contratto fondiario con pagamenti o contratto di vendita di terreni. Il contratto per atto è un tipo speciale di contratto immobiliare in cui il venditore dà all'acquirente denaro per acquistare la proprietà a un prezzo concordato e l'acquirente rimborsa il prestito a rate.
Cosa è necessario per un contratto per atto in Illinois?
Di cosa ha bisogno un contratto per atto? Hai bisogno di un contratto scritto che entrambe le parti firmino e abbiano autenticato.
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