Se un acquirente non è in grado di ottenere un prestito convenzionale, può essere difficile sia per l'acquirente che per il venditore completare la transazione. Sebbene lo scenario possa sembrare senza speranza, entrambe le parti potrebbero essere in grado di concludere l'accordo utilizzando un'altra fonte di finanziamento. Ti mostriamo come con un esempio di mutuo avvolgente in Texas e come calcolare con un calcolatore di mutui.
I wrap, che sono un tipo di finanziamento del venditore, hanno l'effetto di abbassare gli ostacoli alla proprietà immobiliare. Accelerando anche il processo di acquisto della casa.
Che cos'è il mutuo avvolgente?
Un mutuo avvolgente è un tipo di finanziamento del venditore in cui un acquirente firma un mutuo con il venditore piuttosto che richiedere un prestito bancario tradizionale. Successivamente, il venditore assume il ruolo di banca e accetta i pagamenti dal nuovo proprietario dell'immobile. Il tasso di interesse applicato sulla maggior parte dei prestiti finanziati dal venditore conterrà uno spread, dando al venditore un profitto maggiore.
I mutui avvolgenti sono generalmente più redditizi per il venditore. Ciò è in gran parte dovuto al fatto che i venditori possono chiedere un tasso di interesse maggiore rispetto a quello sul loro attuale mutuo ipotecario. Di conseguenza, fintanto che i loro acquirenti continuano a effettuare i pagamenti con tassi di interesse più elevati nei tempi previsti, possono realizzare un buon profitto.
Definizione di mutuo avvolgente
Un acquirente acquista una casa con l'aiuto di un prestatore di mutui in una transazione immobiliare convenzionale. Il ricavato della vendita viene quindi utilizzato per estinguere l'ipoteca esistente sulla proprietà del venditore.
Con un mutuo avvolgente, il venditore mantiene l'ipoteca esistente sulla casa e offre un finanziamento acquirente-venditore. Il venditore avvolge anche il prestito dell'acquirente nel mutuo esistente. Il venditore assume in questo caso la posizione del prestatore. Entrambi concorderanno un acconto e l'importo del prestito. Entrambi firmeranno una cambiale che delinea i termini del mutuo, quindi l'acquirente riceverà il titolo e l'atto. Nonostante continui a pagare il mutuo originario, il venditore non possiede più l'immobile.
L'acquirente effettua una rata mensile del mutuo al venditore, mentre il venditore continua a effettuare pagamenti al proprio prestatore originale. Il mutuo avvolgente funziona come un privilegio junior o un secondo mutuo. Il prestatore originale può ancora precludere la casa se il venditore non riesce a pagare il mutuo esistente.
Il venditore spesso paga il mutuo originale con i proventi della vendita. A causa del fatto che la maggior parte dei mutui avvolgenti hanno tassi di interesse più elevati rispetto ai mutui tradizionali. Il venditore di solito trarrà profitto dal secondo prestito.
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Un esempio è il modo migliore per descrivere un mutuo avvolgente. Quello che segue è un'illustrazione semplificata di una transazione immobiliare standard: il venditore ("S") vuole vendere la propria casa, che è attualmente finanziata. L'acquirente ("B") desidera acquistare la casa di S e chiede un prestito da una banca o da un altro istituto di credito. B invia a S un acconto quando il prestito è autorizzato. La banca di B paga quindi l'ipoteca in essere di S, lasciando a S il saldo. L'ipoteca di S è estinta e B ora possiede la casa. Naturalmente, il nuovo mutuo che ha acquisito dalla banca è una condizione.
Una normale transazione, invece, si presenta così: S vuole vendere la sua casa, mentre B vuole comprarne una. B versa a S un acconto e consegna a S una cambiale per il resto del prezzo di acquisto invece di chiedere un prestito bancario. B ora possiede la casa, ma solo in base ai termini della sua cambiale sulla precedente ipoteca di S. S, così come la nuova ipoteca di B, è ancora dovuta sulla casa. Ogni mese, B ripaga S sulla sua cambiale e S ripaga il suo mutuo iniziale alla sua banca. Di conseguenza, il debito di B ha circondato l'ipoteca originale di S.
Esempio di mutuo avvolgente
Diciamo che vuoi ottenere $ 225,000 per la tua casa. Devi ancora $ 50,000 sul tuo mutuo quando metti la tua casa sul mercato.
Dopodiché, trovi gli acquirenti che sono disposti a pagare $ 225,000 per la tua casa ma non sono in grado di ottenere un prestito da un istituto di ipoteca standard. Potresti essere in grado di concludere l'affare con un mutuo avvolgente.
Per iniziare, verifica con il tuo prestatore di mutui per vedere se sei idoneo per un accordo avvolgente. Quando vendi la tua proprietà, molti istituti di credito ti chiedono di pagarli in un unico pagamento. Il tuo prestatore può autorizzare un accordo avvolgente se il tuo prestito è presumibile, ovvero se un acquirente può rilevare il tuo mutuo.
I tuoi acquirenti possono quindi depositare un deposito di $ 10,000 e prendere in prestito i restanti $ 215,000 del prezzo di vendita da te, il venditore, tramite un mutuo avvolgente. Effettui pagamenti mensili al tuo prestatore di mutui fino a quando non paghi i $ 50,000 che devi ancora, quando gli acquirenti pagano le loro rate mensili.
La differenza tra ciò che l'acquirente ti paga e l'importo che usi per estinguere il tuo mutuo originale sarà alla fine tua da trattenere. Tuttavia, questo esempio di mutuo avvolgente può essere applicabile a tutte le situazioni.
Mutuo avvolgente in Texas
Un mutuo avvolgente è un tipo di finanziamento del venditore unico. Offre un'alternativa alla tipica transazione immobiliare sia per i venditori che per gli acquirenti. Un mutuo avvolgente è un tipo legittimo di finanziamento del venditore in Texas e viene spesso utilizzato quando un acquirente non può ottenere un buon affare con un finanziamento standard da una banca o da un'altra organizzazione di prestito.
In Texas, sono consentiti "prestiti avvolgenti" o un mutuo avvolgente. Se fatto correttamente, una casa può essere venduta con un pegno che rimane attaccato. Un prestatore wrap viene utilizzato dall'acquirente per ottenere un secondo prestito a interessi più elevati che "avvolge" attorno al primo. Il piano dell'istituto di credito è di ripagare entrambi i prestiti nel tempo con il pagamento degli interessi più elevati dal secondo prestito.
Tuttavia, in una truffa avvolgente, un prestatore predatore acquista una casa con un pegno da un venditore disperato ma non utilizza i pagamenti aumentati per saldare il debito precedente dopo aver acquistato la casa con un prestito avvolgente.
Poiché i pagamenti del primo pegno non vengono mai adempiuti, o perché il primo pegno contiene una condizione di "svendita" che consente al prestatore originario di richiedere il pagamento tempestivo dell'intero capitale se la casa viene venduta, il risultato per il nuovo acquirente è spesso pignoramento e perdita della casa. Nel frattempo, il credito del venditore originale potrebbe essere danneggiato per gli stessi motivi.
Calcolatore ipotecario avvolgente
Ci sono così tante informazioni e calcolatrici interattive online che sono disponibili esclusivamente come strumenti di auto-aiuto per uso personale. Un calcolatore di mutui Wraparound non può costituire un investimento o una consulenza fiscale. Quindi, non possiamo prometterti che un calcolatore di mutuo avvolgente sarà applicabile o accurato nella tua situazione specifica. Tutti gli esempi sono ipotetici e devono essere usati solo come esempi. Per quanto riguarda tutte le difficoltà di finanza personale, ti consigliamo di ottenere una consulenza specializzata da professionisti qualificati. Un professionista può aiutare la tua situazione meglio di un calcolatore di mutui avvolgente.
Vantaggi dei mutui avvolgenti
Uno dei motivi per cui un venditore può accettare un mutuo avvolgente è generare un profitto. Questi tipi di prestiti possono anche aiutare i venditori che hanno problemi a vendere le loro case. Amplia il pool di acquirenti rendendo l'immobile accessibile a coloro che non hanno diritto a un mutuo convenzionale.
Questa forma di prestito può essere più flessibile e più facile da beneficiare, consentendo agli acquirenti di acquisire una casa che altrimenti sarebbe impossibile.
Rischi connessi ai mutui avvolgenti
Sebbene un mutuo avvolgente possa essere vantaggioso per entrambe le parti, ci sono dei pericoli da considerare prima di concludere questo tipo di accordo.
È prudente che entrambe le parti abbiano a che fare con un avvocato immobiliare esperto, che può guidarle attraverso il processo e ridurre il rischio per entrambe le parti.
Per gli acquirenti
Come notato in precedenza, il mutuo iniziale rimane il prestito primario. L'ipoteca wrap è un pegno subordinato. Ciò significa che se il venditore smette di effettuare pagamenti ed è inadempiente sull'ipoteca esistente, il prestatore originario può precludere la proprietà ipotecata e portarla via al nuovo acquirente, anche se l'acquirente ha effettuato pagamenti tempestivi al venditore.
Gli acquirenti possono mitigare questo rischio effettuando pagamenti direttamente al prestatore originale se i termini dei loro prestiti lo consentono.
Per i venditori
In primo luogo, esiste il pericolo legale. Se il venditore ha un mutuo esistente, in particolare uno che è ancora piuttosto elevato, il prestatore principale deve approvare questo prestito secondario.
La maggior parte dei prestatori richiede il pagamento completo del prestito al momento della vendita e del trasferimento di proprietà della proprietà. Ciò eliminerebbe la possibilità di un mutuo avvolgente. Prima di negoziare le condizioni del prestito o della vendita, i venditori devono esaminare la documentazione originale del prestito per assicurarsi che siano idonei a impegnarsi in questo tipo di transazione immobiliare.
Una volta che sono sicuri di poter procedere con un mutuo avvolgente, sono gli unici responsabili del pagamento del vecchio mutuo. Se l'acquirente smette di pagare i pagamenti, il venditore deve continuare a effettuare la rata iniziale del mutuo utilizzando i propri fondi.
Varie opzioni alternative ai prestiti avvolgenti
Se hai difficoltà a qualificarti per un prestito tradizionale come acquirente o a trovare acquirenti qualificati come venditore, potrebbero esserci altri tipi di mutui ipotecari che possono aiutarti.
#1. Prestiti FHA
I prestiti FHA possono essere un'ottima alternativa per acquirenti di case qualificati con punteggi di credito inferiori o fondi di chiusura limitati, poiché questi prestiti hanno criteri di acconto e punteggio di credito inferiori rispetto ad altri prestiti e spesso consentono di finanziare i costi di chiusura.
#2. Prestiti VA
I prestiti VA per i membri militari in servizio attivo o i veterani qualificati possono assistere gli acquirenti senza un acconto. Questi prestiti sono tra i pochi senza obbligo di acconto. Inoltre, questi prestiti hanno spesso tassi di interesse più bassi e non richiedono un'assicurazione sui mutui privati (PMI).
#3. Prestiti USDA
Senza bisogno di un acconto, i prestiti USDA rendono più conveniente l'acquisizione di una proprietà in una zona rurale adatta. Questa opzione di prestito prevede in genere un tasso di interesse più basso e un PMI meno costoso, che possono essere entrambi trasferiti nell'importo del prestito.
Conclusione
Il rischio associato ai mutui avvolgenti potrebbe non essere utile. In una situazione di mutuo avvolgente, il venditore fornisce all'acquirente un mutuo, che viene poi trasferito nell'attuale mutuo del venditore. L'acquirente acquisisce la proprietà dell'immobile e versa al venditore le rate del mutuo, compresi gli interessi. Questo pagamento viene utilizzato per estinguere l'ipoteca esistente del venditore al prestatore originale.
A seconda delle condizioni del prestito, il venditore può guadagnare un profitto dalla differenza tra i due pagamenti effettuati a lui e al suo prestatore. Ciò viene spesso ottenuto dal venditore che addebita un tasso di interesse più elevato sul mutuo avvolgente rispetto al mutuo iniziale.
Questo prestito può essere vantaggioso per entrambe le parti, ma comporta una serie di rischi. L'acquirente e il venditore dovrebbero collaborare con un avvocato immobiliare esperto per mitigare questi rischi.
La maggior parte delle case viene acquistata con finanziamento convenzionale. Se sei nel mercato per una nuova casa e sei pronto a ottenere un mutuo con meno rischi da un prestatore affidabile, ottieni la pre-approvazione con Rocket Mortgage® per iniziare il processo di acquisto della casa.
Domande frequenti
Un mutuo avvolgente è legale?
I mutui avvolgenti sono generalmente considerati legali.
Chi è responsabile di un prestito avvolgente?
Un venditore accetta una cambiale garantita da un acquirente per il saldo del mutuo sottostante più un importo fino al saldo del denaro di acquisto rimanente. Il nuovo acquirente paga il venditore su base mensile e il venditore è quindi responsabile del pagamento del mutuo sottostante.
Che cos'è un atto avvolgente?
Un mutuo avvolgente, a volte noto come "wrap", è un tipo di secondo mutuo utilizzato per finanziare l'acquisto di immobili. Il venditore concede all'acquirente un mutuo junior che avvolge la proprietà e si aggiunge a eventuali mutui superiori già in essere.
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