La prospettiva di investire i propri soldi nel mercato immobiliare può essere allettante, ma cosa succede se non si dispone di denaro sufficiente per effettuare un acconto? L'acquisto di azioni di un fondo di investimento immobiliare (REIT) è un'opzione per iniziare a investire nel settore immobiliare senza dover sostenere un considerevole esborso di cassa iniziale. Hanno una storia di generosi pagamenti di dividendi, che li rende una scelta popolare tra gli investitori a reddito, ma non sono privi di svantaggi. In questo articolo parleremo dell'investimento azionario REIT, di come investire e del miglior REIT in cui investire.
Cos'è REIT
Il termine "REIT" si riferisce a un'attività che genera reddito attraverso la proprietà, la gestione o il finanziamento di immobili. Come un fondo comune, un fondo comune di investimento immobiliare (REIT) consente alle persone normali di investire in immobili e raccogliere i frutti del suo apprezzamento in valore, nonché ottenere l'accesso al reddito basato sui dividendi e ai rendimenti totali e promuovere lo sviluppo economico locale e rivitalizzazione.
Attraverso l'acquisto di azioni in una società o in un fondo comune di investimento o fondo negoziato in borsa (ETF), gli investitori possono accedere a portafogli immobiliari attraverso fondi comuni di investimento immobiliare (REIT). Inoltre, gli investitori in un fondo di investimento immobiliare (REIT) ottengono una riduzione dei profitti realizzati dalla società, ma non devono gestire da soli gli acquisti, la gestione o il finanziamento della proprietà. Circa 150 milioni di famiglie americane hanno una sorta di fondo di investimento immobiliare (REIT) nei loro conti pensionistici.
Capire REIT
Il REIT è esente dal pagamento dell'imposta sul reddito delle società sui suoi profitti poiché distribuisce la stragrande maggioranza del suo reddito imponibile ai suoi azionisti. A causa del loro status giuridico unico, i REIT sono in una posizione migliore per acquisire proprietà rispetto alle loro controparti non REIT.
In sostanza, un REIT genera reddito dai suoi investimenti immobiliari, che poi distribuisce ai suoi azionisti. I dividendi del REIT vengono pagati trimestralmente e l'apprezzamento del capitale è possibile se il prezzo delle azioni aumenta.
Alcuni fondi comuni di investimento immobiliare hanno un portafoglio più ampio di altri, mentre altri si concentrano su una nicchia specifica. Puoi investire nel settore immobiliare tramite un REIT anche se non hai i soldi a portata di mano per acquistare una proprietà o entrare a far parte di un club di investimento immobiliare. Inoltre, un fondo di investimento immobiliare (REIT) è aperto al commercio pubblico sui principali mercati azionari.
Cosa costituisce un fondo di investimento immobiliare (REIT)?
La maggior parte dei fondi comuni di investimento immobiliare (REIT) opera secondo un semplice modello di business: affittano spazi, riscuotono affitti e danno i soldi ai loro azionisti. I REIT ipotecari non sono proprietari di immobili ma piuttosto finanziatori immobiliari. Questi fondi comuni di investimento immobiliare beneficiano degli interessi maturati sulle loro partecipazioni.
Un'impresa deve soddisfare requisiti specifici ai sensi dell'IRC per essere classificata come fondo di investimento immobiliare (REIT). La proprietà a lungo termine di immobili che producono reddito è un must, così come la distribuzione degli utili agli azionisti.
Per essere considerata un REIT, una società deve soddisfare i seguenti criteri.
- Metti almeno il 75% della tua ricchezza in investimenti tangibili come terreni, contanti o titoli di stato.
- Guadagna la maggior parte dei tuoi soldi attraverso la vendita di immobili, redditi da locazione o interessi sui mutui.
- I dividendi agli azionisti dovrebbero rappresentare almeno il 90% del reddito imponibile annuo.
- Esistere come persona giuridica soggetta a tassazione delle società
- Avere un gruppo di supervisori come amministratori o direttori
- Avere almeno un centinaio di investitori entro la fine del suo primo anno.
- Non avere più di cinque persone che possiedono più della metà delle azioni della società.
Tipi di REIT
Ecco i diversi tipi di REIT.
- REIT azionari. I REIT azionari rappresentano oggi la stragrande maggioranza dei REIT. Le proprietà che producono reddito sono di proprietà o gestite da REIT azionari. L'investimento in società immobiliari azionarie è comunemente indicato come REIT nel mercato e da Nareit.
- mREIT. I Mortgage REIT (mREIT) investono o originano mutui ipotecari e titoli garantiti da ipoteca per generare entrate da interessi allo scopo di finanziare immobili che producono reddito.
- REIT privati. Poiché i REIT privati non devono registrarsi presso la SEC, le loro azioni non sono negoziate sui principali mercati azionari.
- REIT pubblici non quotati. Sebbene i PNLR siano veicoli di investimento riconosciuti dalla SEC, non sono quotati in nessuna delle principali borse valori.
Come funziona REIT?
Come parte dell'emendamento del 1960 all'estensione dell'imposta sulle accise sui sigari, il Congresso ha creato un fondo di investimento immobiliare (REIT). Le azioni dei portafogli di immobili commerciali sono ora disponibili per gli investitori attraverso questa disposizione, che in precedenza era disponibile esclusivamente per i più ricchi e attraverso enormi intermediari finanziari.
Inoltre, nel portfolio di un fondo di investimento immobiliare (REIT).
I REIT spesso si concentrano su un'area del mercato immobiliare. I portafogli di REIT diversificati e speciali, d'altro canto, possono includere attività di vario tipo, come REIT per uffici e al dettaglio.
Molti fondi comuni di investimento immobiliare (REIT) sono scambiati come azioni nelle principali borse valori, consentendo agli investitori di accedervi durante la giornata di negoziazione.
Inoltre, questi REIT sono altamente liquidi a causa dell'elevato volume di negoziazione.
Come investire in REIT
Aprire un conto di intermediazione è il primo passo per investire in REIT e può essere fatto in pochi minuti. Dopo che ciò accade, un REIT verrà scambiato in borsa come qualsiasi altro titolo. Poiché un fondo d'investimento immobiliare (REIT) in genere paga dividendi sostanziali, può essere prudente detenerli in un conto con tassa differita come un accordo pensionistico individuale (IRA) fino alla distribuzione.
Tuttavia, l'acquisto di un fondo negoziato in borsa (ETF) o di un fondo comune che ricerca e investe in una varietà di fondi comuni di investimento immobiliare (REIT) può essere una buona alternativa alla negoziazione di singole azioni REIT. Risultato diversità istantanea e vulnerabilità ridotta. Questi fondi sono disponibili attraverso una varietà di intermediari e investire in essi fa risparmiare tempo rispetto allo studio di singoli fondi comuni di investimento immobiliare. Ecco i semplici passaggi su come investire in REIT come investitore immobiliare.
#1. REIT privati
I REIT privati hanno tutte le caratteristiche di un REIT tranne per il fatto che non sono registrati presso la Securities and Exchange Commission (SEC) degli Stati Uniti e pertanto non possono essere negoziati in borsa. Non sono tenuti a fornire agli investitori lo stesso livello di trasparenza di una società quotata in borsa perché non sono registrati. Solo i principali fondi pensione e gli investitori accreditati (quelli con un patrimonio netto superiore a $ 1 milione o un reddito annuo superiore a $ 200,000) hanno accesso ai REIT privati.
La National Association of Real Estate Investment Trusts riferisce che l'investimento minimo in un REIT privato potrebbe variare da $ 1,000 a $ 25,000.
#2. REIT non negoziati
I fondi comuni di investimento immobiliare non negoziati sono simili sia ai REIT privati che alle società quotate in borsa in quanto sono registrati presso la SEC, ma nessuno dei due negozia nelle principali borse. Questo tipo di REIT è tenuto a rendere pubbliche relazioni finanziarie trimestrali e annuali a causa della loro registrazione. I REIT pubblici non quotati sono un altro nome per i REIT non negoziati.
Inoltre, i REIT non negoziati sono in genere molto illiquidi, il che rende difficile ottenere i tuoi soldi da essi se ne hai improvvisamente bisogno.
#3. Azioni REIT quotate in borsa
Questo tipo di REIT è quotato in borsa nelle principali borse valori ed è registrato SEC, offrendo la migliore opportunità per gli investitori ordinari di guadagnare un ritorno sui loro soldi. Poiché le società pubbliche sono soggette alla divulgazione e alla supervisione degli investitori, questi REIT sono generalmente considerati preferibili ai REIT privati e non negoziati a causa delle loro minori spese di gestione e del miglioramento della governance aziendale.
#4. Azioni privilegiate REIT
Rispetto alle azioni ordinarie, le azioni privilegiate si comportano più come un'obbligazione che come un'azione. Le azioni privilegiate, come le obbligazioni, hanno un valore nominale fisso e pagano regolarmente un dividendo in contanti. Le azioni privilegiate, come le obbligazioni, aumenteranno o diminuiranno di prezzo a seconda del livello dei tassi di interesse.
Tuttavia, le azioni privilegiate non partecipano ai continui profitti dell'azienda oltre al dividendo in contanti che ricevono, quindi è improbabile che il loro valore salga al di sopra del prezzo a cui è stato emesso. Per questo motivo, a meno che l'azione privilegiata non sia stata acquistata con uno sconto rispetto al valore nominale, è probabile che il rendimento annuo dell'investitore corrisponda al valore del dividendo. Ciò è in netto contrasto con la potenziale crescita a lungo termine delle azioni ordinarie REIT.
I migliori REIT su cui investire
Messo fuori portata dall'aumento del costo degli alloggi? Gli investimenti immobiliari possono essere una grande fonte di reddito passivo, ma non tutti possono o vogliono mantenere una proprietà in affitto. Inoltre, leggi COME INVESTIRE IN REIT: Guida e motivi per investire.
Qui abbiamo REIT o fondi comuni di investimento immobiliare.
Secondo il vicepresidente senior delle operazioni immobiliari della ricerca, Adam Littlefield, "i REIT sono società che possiedono e gestiscono proprietà immobiliari che generano reddito e offrono quote di proprietà agli investitori". Case unifamiliari, case a schiera, appartamenti, condomini e spazi commerciali inclusi negozi, uffici e magazzini sono tutti esempi dei tipi di beni di proprietà dei fondi comuni di investimento immobiliare.
Se vuoi entrare nel mercato immobiliare ma non hai il capitale per acquisire molte proprietà, un fondo d'investimento immobiliare (REIT) è un'ottima alternativa. I fondi comuni di investimento immobiliare (REIT) sono società che controllano una varietà di proprietà, come comunità residenziali, edifici per uffici e centri commerciali. È possibile ottenere i vantaggi finanziari della proprietà immobiliare investendo in un fondo di investimento immobiliare (REIT).
Ecco una carrellata di alcuni dei migliori fondi comuni di investimento immobiliare (REIT).
#1. Boston Proprietà Inc. (BXP)
JPMorgan Chase & Co. (JPM) ha recentemente fatto notizia quando ha imposto ai membri del suo team esecutivo di lavorare cinque giorni alla settimana. Aziende come Apple Inc. (AAPL) e Meta Platforms (META) sulla costa occidentale non sono immuni dalla tendenza a limitare le politiche di lavoro a distanza in tutto il paese. I fondi comuni di investimento immobiliare per uffici (REIT) come Boston Properties, che possiede, gestisce e affitta alcuni dei più grandi luoghi di lavoro nelle principali aree metropolitane tra cui Boston, Los Angeles, New York, San Francisco e Seattle, sono una buona scelta per gli investitori che sperano approfittare di questa possibile tendenza.
Boston Properties trarrà vantaggio dall'aumento dell'occupazione, che a sua volta significa un maggiore reddito da locazione a lungo termine, se il traffico pedonale dovesse migliorare. Inoltre, il rendimento del payout sul REIT è del 7.7%.
#2. Prologis Inc. (PLD)
La maggior parte degli acquisti di Prologis Inc. sono magazzini e centri di distribuzione. La società, che esiste dal 1983, ha oltre 1.2 miliardi di piedi quadrati di attività nel suo portafoglio e annovera Amazon, FedEx e DHL tra i suoi primi dieci clienti. Possiede proprietà in Nord America, Sud America, Europa, Asia e Australia.
Al momento, Prologis Inc. ha un valore di 113 miliardi di dollari in borsa. Il suo dividendo dovrebbe crescere a un CAGR del 14% nei prossimi tre anni e del 12% nei prossimi cinque anni. La società pagherà un dividendo di $ 0.87 per azione su azioni ordinarie e $ 1.0675 per azione su azioni privilegiate nel primo trimestre del 2023.
#3. Crown Castle Inc. (CCI)
I fondi comuni di investimento immobiliare per le telecomunicazioni (REIT) come Crown Castle offrono un metodo per ottenere esposizione sia nel settore immobiliare che nelle infrastrutture. Questo fondo di investimento immobiliare (REIT) gestisce e affitta oltre 40,000 torri cellulari e 85,000 miglia di cavi in fibra ottica negli Stati Uniti. Crown Castle ha beneficiato della popolarità del 5G negli ultimi cinque anni. La direzione anticipa questo sviluppo. Il dividendo di $ 2023 del primo trimestre 1.565 di Crown Castle è stato un aumento del 6.5% rispetto al pagamento del primo trimestre 2022 di $ 1.45. Inoltre, l'attuale rendimento da dividendi per Crown Castle è del 5.2%.
#4. Comunità di appartamenti dell'America centrale (MAA)
Un fondo di investimento immobiliare (REIT), Mid-America Apartment Communities è incluso nel prestigioso S&P 500. La maggior parte delle sue partecipazioni sono comunità di appartamenti nella Sunbelt. I dividendi sono stati emessi da Mid-America Apartment Communities per un bel po' di tempo. Non c'è mai stato un mancato pagamento dei dividendi in questa azienda dal 1994.
Inoltre, attualmente ci sono circa 100,000 appartamenti che appartengono alla società in 16 stati e DC. Per il primo trimestre del 2023, la società ha pagato un dividendo di 1.40 dollari per azione. L'aumento dei dividendi delle Mid-America Apartment Communities è stato in media del 5.9% nell'ultimo decennio.
#5. Annaly Capital Management Inc. (NLY)
I REIT ipotecari (mREIT) sono una forma specializzata di fondi comuni di investimento immobiliare (REIT) che possono generare più denaro per gli investitori.
Huemmer spiega che questi REIT sono unici poiché non detengono proprietà fisiche ma piuttosto investono in strumenti finanziari come titoli garantiti da ipoteca.
Annaly Capital Management è un buon esempio di questa tendenza perché investe principalmente in titoli garantiti da ipoteca di agenzia garantiti da mutui ipotecari commerciali e residenziali e immobili. Annaly Capital Management (NLY) è un fondo di investimento immobiliare ipotecario (REIT) che ora offre un rendimento elevato del 13.6%. Tuttavia, gli investitori devono essere consapevoli del fatto che NLY ha registrato una crescita del prezzo delle azioni inferiore alla media.
#6. WP Carey Inc. (WPC)
Rispetto al rischio di possedere un singolo centro commerciale o edificio per uffici, “la diversificazione di più proprietà sottostanti diverse in un REIT rende gli investimenti immobiliari molto diversi.
Inoltre, WP Carey è una buona scelta per gli investitori alla ricerca di un REIT diversificato perché possiede oltre 1,400 proprietà che servono un'ampia gamma di settori, tra cui magazzino, ufficio, vendita al dettaglio, self-storage, ristorante, hotel, fitness e industria single-tenant . In qualità di REIT diversificato, WP Carey consente agli investitori di distribuire le proprie scommesse su più tipi di proprietà. Un rendimento da dividendi del 5.8% è offerto dal REIT.
#7. Immobiliare federale (FRT)
Uno dei primi fondi comuni di investimento immobiliare (REIT) statunitensi, Federal Realty è stato fondato nel 1962. Il portafoglio di Federal Realty comprende un'ampia varietà di edifici commerciali e per uffici. CVS, Home Depot, Gap e Albertsons sono solo alcuni dei primi 10 inquilini di Federal Realty.
Tuttavia, nonostante il suo piccolo portafoglio, l'azienda privilegia la razionalizzazione dei suoi processi. Questo è il motivo per cui ha il miglior track record tra i fondi comuni di investimento immobiliare statunitensi per aumentare i propri dividendi anno dopo anno. L'aumento dei dividendi presso Federal Realty è stato in media del 7% annuo negli ultimi 55 anni.
Perché qualcuno dovrebbe investire in un REIT?
Investire in fondi comuni di investimento immobiliare (REIT), in particolare quelli quotati in borsa, può essere vantaggioso.
- Divulgazione del prezzo delle azioni. Il valore di un fondo d'investimento immobiliare non negoziato (REIT) può essere più difficile da determinare rispetto al prezzo delle sue azioni. Fino a circa 18 mesi dopo la chiusura della loro offerta, i REIT non negoziati normalmente non rivelano una valutazione per azione. Questo potrebbe accadere molto tempo dopo che hai investito denaro nell'impresa. Potrebbe volerci un po' di tempo prima che tu possa valutare il valore e la volatilità di un investimento REIT non negoziato.
- Pagamenti regolari. Il requisito secondo cui i REIT distribuiscono il 90% dei loro profitti annuali come dividendi agli azionisti significa che le azioni REIT offrono spesso alcuni dei migliori rendimenti da dividendi sul mercato. Ecco perché sono così popolari tra gli investitori che cercano una fonte di reddito passiva. I migliori fondi comuni di investimento immobiliare hanno una storia di pagamenti di dividendi considerevoli e in aumento nel tempo.
- Meno volatilità. In parte a causa dei loro pagamenti più elevati, i fondi comuni di investimento immobiliare (REIT) sono meno volatili delle normali azioni. Investire in un fondo di investimento immobiliare (REIT) può aiutare ad appianare le montagne russe di altri tipi di asset. Tuttavia, nessun investimento è totalmente al riparo dalle fluttuazioni.
- Diversificazione. Possedere un REIT, che potrebbe consistere in dozzine o addirittura centinaia di proprietà, ti consente di distribuire il rischio di investimento più che se avessi solo un paio di proprietà nella stessa posizione.
Qual è uno svantaggio di un REIT?
Ci sono una serie di vantaggi nell'investire in un REIT, ma ci sono anche alcuni rischi. I REIT di investimento presentano i seguenti svantaggi:
- Elevato accumulo di debito. Come i tipici proprietari di case, i fondi comuni di investimento immobiliare spesso portano importi significativi di debito. Tuttavia, prima di acquistare le azioni, gli acquirenti dovrebbero verificare che il REIT disponga dei mezzi finanziari per onorare il proprio debito e mantenere il proprio programma di pagamento dei dividendi.
- Nessun mercato secondario e commissioni elevate. Fai attenzione alle commissioni di vendita troppo alte quando investi in REIT non negoziato o privato e sappi che potresti avere problemi a uscire dall'investimento se lo fai.
- Sviluppo debole. Gli investitori a lungo termine potrebbero non beneficiare tanto dei fondi comuni di investimento immobiliare (REIT) quanto di quelli a breve termine. Ciò è dovuto al tasso generalmente basso di rivalutazione del patrimonio immobiliare. Pertanto, gli investitori che cercano guadagni rapidi potrebbero essere serviti meglio acquistando azioni ordinarie piuttosto che un REIT.
- Problemi con l'autorità. I fondi comuni di investimento immobiliare (REIT) quotati in borsa sono tenuti a standard più severi rispetto ai REIT non quotati e privati, che possono avere gravi difficoltà di governance.
Conclusione
I fondi comuni di investimento immobiliare (REIT) possono consentire agli investitori di acquisire esposizione a beni immobiliari senza possederli. Esistono molti REIT che si concentrano su un particolare tipo di proprietà. Gli investitori dovrebbero conoscere la filosofia e i prodotti di investimento dell'azienda prima di scegliere un portafoglio che soddisfi le loro esigenze. Alcuni fondi comuni di investimento immobiliare (REIT) sono abbastanza affidabili, ma nessun REIT è privo di rischi. Fai le tue ricerche e non investire più denaro di quello che puoi permetterti di perdere.
Domande frequenti su REIT
REIT è un buon investimento?
Sebbene il mix di reddito e crescita degli affitti possa essere allettante per tutti gli investitori, in particolare coloro che cercano reddito troveranno interessanti i REIT a causa del loro rendimento elevato rispetto alle obbligazioni di alto livello e alla maggior parte delle azioni.
Quali asset possiedono i Reit?
Un fondo di investimento immobiliare (REIT) è una società che investe e gestisce proprietà allo scopo di realizzare un profitto. "Immobiliare" potrebbe riferirsi a un edificio per uffici, un centro commerciale, un complesso residenziale, un hotel, un'unità di self-storage o un magazzino.
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