L'acquisto di una proprietà pignorata alla vendita di uno sceriffo è un'ottima strategia per risparmiare denaro su un investimento immobiliare. Esistono varie regole per questo tipo di vendita, e conoscerle ti aiuterà a fare un acquisto consapevole e possibilmente vantaggioso.
Cos'è la vendita di uno sceriffo?
La vendita di uno sceriffo è un'asta pubblica in cui la proprietà confiscata viene messa all'asta su ordinanza del tribunale per compensare i creditori insoluti. I guadagni dell'asta sono destinati a risarcire istituti di credito ipotecario, banche, esattori delle tasse e altri querelanti che hanno subito perdite finanziarie a causa della proprietà.
In generale, un'asta di pignoramento si verifica quando la proprietà viene venduta direttamente da una banca o altro prestatore che ha sequestrato la proprietà per mancato pagamento, mentre la vendita di uno sceriffo avviene come parte di un processo ordinato dal tribunale per raccogliere sentenze legali contro il precedente proprietario del proprietà.
Qual è il processo di una vendita dello sceriffo?
Le vendite dello sceriffo si svolgono normalmente sui gradini del tribunale a intervalli regolari, settimanali o mensili e possono anche svolgersi sul terreno stesso o in un luogo pubblico fuori sede. Poiché ogni contea negli Stati Uniti è diversa, è fondamentale contattare l'impiegato della contea visitando il loro sito Web o chiamandolo per acquisire date, orari e luoghi.
Tieni presente che mentre le case non vengono spesso vendute in un ordine specifico, i potenziali acquirenti dovrebbero arrivare in anticipo per evitare di perdere offerte straordinarie.
Quali sono i diversi tipi di proprietà messe all'asta nella vendita di uno sceriffo?
Come affermato in precedenza, le case messe all'asta da Sheriff's Sales sono pignoramenti residenziali. Case unifamiliari e condomini sono esempi di immobili pignorati residenziali. Quando un proprietario di casa è in ritardo con le rate del mutuo, la proprietà potrebbe diventare un pignoramento. Quando ciò si verifica, le proprietà entrano nel processo di preclusione e possono essere messe all'asta. Le vendite di preclusione possono essere posticipate o annullate in qualsiasi momento prima dell'inizio dell'asta.
Dove avviene la vendita di uno sceriffo?
Le vendite si svolgono solitamente presso l'ufficio dello sceriffo o il tribunale della contea. In alcune parti del paese, si tengono effettivamente sui gradini del tribunale piuttosto che all'interno.
Il pubblico è invitato a partecipare a una vendita dello sceriffo. I finanziatori possono partecipare o inviare un rappresentante nel tentativo di fare offerte sulla propria proprietà. Questo approccio da parte del creditore è legale. Una cosa da tenere a mente è che tutti devono disporre di contanti certificati disponibili prima di fare offerte su una proprietà.
Come visualizzare un elenco di proprietà
Potresti trovare un elenco delle proprietà che saranno messe all'asta nella prossima vendita dello sceriffo in un paio di posti. Molti dipartimenti dello sceriffo dispongono di pagine Web in cui è possibile visualizzare le vendite imminenti. Puoi anche ottenere un elenco delle proprietà che verranno messe all'asta visitando l'ufficio dello sceriffo locale.
Gli immobili in vendita sono frequentemente pubblicizzati sul giornale locale fino a un mese prima della data di vendita effettiva. L'ufficio dello sceriffo della tua zona può consigliarti quali periodici stamperanno l'avviso.
A ciascuna proprietà viene normalmente assegnato un numero di registro, un numero di dipartimento dello sceriffo o un numero di causa giudiziaria. Nominerà sia l'attore che il convenuto nell'azione di preclusione. Conterrà l'indirizzo e la descrizione della proprietà, nonché l'importo del debito o il "prezzo sconvolto".
Che cos'è un prezzo sconvolto?
Il prezzo sconvolto è il minimo indispensabile che l'attore (di solito il prestatore) è disposto ad accettare per la proprietà. In assenza di offerte, l'immobile non verrà venduto.
Il prezzo sconvolto potrebbe essere inferiore o superiore all'importo del giudizio effettivo, che è l'importo di denaro dovuto al prestatore per recuperare le perdite. L'avvocato del querelante o un altro rappresentante farà spesso un'offerta sulla proprietà nel tentativo di aumentare il prezzo.
Preparazione per una vendita dello sceriffo
Per essere preparato per la vendita, dovresti condurre una ricerca del titolo a copertura completa su tutte le proprietà a cui ritieni di essere interessato se prevedi di fare un'offerta. Alcune giurisdizioni ti consentono di effettuare questa ricerca online, mentre altre richiedono che tu la conduca presso il tribunale principale. Potresti anche assumere un avvocato che se ne occupi per te.
Dovresti verificare se ci sono gravami contro la proprietà a livello statale o federale. Ciò può includere gravami fiscali dell'Internal Revenue Service, tasse comunali e persino spese per l'acqua. Un altro dei creditori del proprietario della casa potrebbe aver depositato un pegno di giudizio. Potresti essere obbligato a pagare uno qualsiasi di questi gravami che non sono stati scaricati attraverso le procedure del tribunale di preclusione.
Per sapere se sono presenti permessi aperti sull'immobile, rivolgersi al comune o al comune in cui si trova. Se lo compri, dovrai spendere soldi per chiuderli.
Chiusura della vendita dello sceriffo e dei rischi
La proprietà acquistata in una Sheriff Sale viene venduta "così com'è" ed è responsabilità dell'acquirente condurre la propria due diligence sulle proprietà per cui fa un'offerta. Gli acquirenti possono scegliere di ottenere relazioni sul titolo sulle proprietà a cui sono interessati al fine di determinare se la proprietà ha problemi di titolo che potrebbero sopravvivere alla vendita di preclusione. Infine, una volta che l'acquirente ha ottenuto la ricevuta della vendita, l'acquirente può ottenere l'atto di proprietà dalla contea.
Puoi fermare la vendita di uno sceriffo?
Ci sono tre possibili modi per fermare la vendita di uno sceriffo:
- Rimborso della vendita fiscale
- Fallimento
- Vendita breve
Se la proprietà è stata utilizzata come residenza negli ultimi 90 giorni prima della vendita, i proprietari di casa possono pagare tutte le tasse in sospeso per riavere la loro casa in una vendita con rimborso fiscale. Sono tenuti a farlo entro 90 giorni dalla vendita. Inoltre, devono pagare tutte le tasse, gli interessi e le spese.
Poiché le case raramente vengono vendute per più di una piccola percentuale del loro vero valore alla vendita di uno sceriffo, gli istituti di credito intratterranno occasionalmente una vendita allo scoperto se gli acquirenti possono negoziare un accordo di successo. I finanziatori hanno la possibilità di ritirare la casa dall'asta in qualsiasi momento e accettare un'altra offerta.
La dichiarazione di fallimento pone effettivamente fine a tutte le operazioni di riscossione giudiziaria, inclusa la vendita di uno sceriffo. Guadagna anche tempo per indagare su ulteriori possibilità piuttosto che reagire alle richieste dei creditori. UN Capitolo 13 fallimento potrebbe anche consentire ai proprietari di abitazione di rimanere nelle loro case durante la procedura.
Tieni presente che il prezzo dell'asta potrebbe non essere sufficiente a coprire l'intero importo dovuto dal proprietario della casa. In tal caso, il creditore può intraprendere ulteriori azioni per recuperare i suoi costi sotto forma di un giudizio di carenza contro i proprietari della casa.
L'idea della vendita di uno sceriffo è terrificante. Purtroppo, ci sono scadenze stringenti. Se stai affrontando una vendita dello sceriffo, ti preghiamo di contattarci il prima possibile per vedere come possiamo aiutarti prima delle scadenze.
Cosa possono fare i proprietari di case per fermare la vendita di uno sceriffo?
Come proprietario di una casa, puoi adottare misure per cercare di evitare la vendita di uno sceriffo e mantenere la tua casa. A seconda delle circostanze e della legislazione statale e federale, potresti potenzialmente:
- Contestare il pignoramento in tribunale (controllare i documenti di pignoramento ricevuti o consultare un avvocato per conoscere il termine per rispondere all'azione di pignoramento)
- Richiedere una modifica del prestito o un'altra forma di mitigazione delle perdite (assicurarsi di fare domanda prima della scadenza di qualsiasi termine previsto dalla legge statale o federale)
- Rinnovare il prestito (di nuovo, non perdere le scadenze imposte dalla legge statale o dal contratto di mutuo).
- Presentare istanza di fallimento o estinguere l'intero obbligo ipotecario.
Una vendita dello sceriffo può essere annullata?
Molto probabilmente no. Una volta che una casa viene venduta a una vendita di preclusione ipotecaria in Pennsylvania, il proprietario della casa non ha diritto di riscatto. Una vendita dello sceriffo può essere annullata in circostanze molto insolite se è stata venduta in una vendita per debito fiscale.
Cosa succede se nessuno fa offerte per una vendita dello sceriffo?
Se una casa non viene venduta durante una vendita dello sceriffo, diventa di proprietà immobiliare (REO). La casa viene rilevata da banche o altri istituti di credito fino a quando non può essere venduta o messa all'asta.
È possibile ottenere un prestito per la vendita di uno sceriffo?
In teoria, puoi ottenere un prestito per acquistare una casa alla vendita di uno sceriffo. Per acquistare una casa pignorata, in genere è necessario un prestito FHA, ma questo prestito dovrebbe essere concesso al momento dell'asta. Se la tua casa è stata pignorata, ottenere un prestito per provare a recuperarla all'asta sarà difficile se non impossibile.
Una vendita dello sceriffo è aperta al pubblico?
Le vendite dello sceriffo sono, infatti, disponibili al pubblico. Di solito si tengono presso i tribunali della contea.
Chi fa soldi dalla vendita di uno sceriffo?
I guadagni delle vendite dello sceriffo vengono distribuiti a prestatori di mutui, esattori delle tasse e banche che non sono stati pagati dal precedente proprietario. Questa è la soluzione per rimborsare i prestatori i cui mutuatari sono inadempienti.
Quanto costano le case pignorate all'asta?
Il prezzo di una casa durante una vendita dello sceriffo è determinato da una varietà di criteri, tra cui il valore stimato, le condizioni di mercato e la disponibilità di potenziali acquirenti o investitori. Le case pignorate vengono spesso vendute a un prezzo molto inferiore al loro valore stimato nelle aste di pignoramento, offrendo un'eccellente opportunità per trovare un investimento immobiliare a basso costo.
Cosa succede dopo la vendita dello sceriffo?
Potresti anche avere alternative dopo l'asta, a seconda della legislazione statale. Puoi riacquistare la casa e tenerla se la legge statale consente un periodo di riscatto post-vendita. In alternativa, la legge statale può concederti il diritto di abitare in casa durante il periodo di riscatto anche se non riscatti. Tuttavia, se non te ne vai quando scade il tuo diritto legale di occupare la casa, molto probabilmente verrai sfrattato.
Potresti essere in grado di opporti alla vendita dello sceriffo in situazioni limitate presentando una mozione per annullare (annullare) la vendita. Un tribunale può annullare la vendita se puoi dimostrare che c'è stata una frode, un errore o un'irregolarità nel comportamento della vendita. Ad esempio, se la banca non ti ha inviato il dovuto preavviso o l'asta non è stata adeguatamente pubblicata sul giornale come richiesto, queste carenze possono essere motivo di opposizione alla vendita.
Dovresti pensare alla vendita di uno sceriffo?
La vendita di uno sceriffo può sembrare un grande affare in superficie, ma alcuni elementi potrebbero rendere il processo complicato e molto più costoso di quanto previsto.
La maggior parte delle case all'asta deve essere acquistata ad occhio nudo, quindi c'è qualche rischio.
Come individuare le vendite dello sceriffo nella tua zona
A seconda di dove vivi e di quale comune si occupa delle vendite, le vendite dello sceriffo sono organizzate e pubblicizzate in modo diverso. Per scoprire una vendita vicino a te, contatta l'ufficio di polizia locale e chiedi informazioni sulla prossima data di vendita.
Se per un mese non trovi proprietà che colpiscono il tuo interesse, continua a cercare.
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Riferimenti
