Ti sei mai chiesto cosa succede ai soldi del tuo mutuo dopo averlo pagato? Potrebbe finire nel mercato dei mutui secondari. Il mercato secondario rappresenta una parte importante dei mutui negli Stati Uniti, consentendo ai prestatori di fornire prestiti e consentire a più individui di acquistare case. L'acquisto di un immobile sarebbe più difficile senza di esso.
Continua a leggere per comprendere il mercato dei mutui secondari, come funziona, i principali partecipanti, investitori, prestatori, i rischi e i benefici che comporta.
Qual è il mercato dei mutui secondari?
Istituti di credito e investitori acquistano e vendono mutui e diritti di servizio nel mercato ipotecario secondario. È stato sviluppato dagli Stati Uniti. Il Congresso degli Stati Uniti negli anni '1930. Il suo obiettivo è fornire ai finanziatori un flusso coerente di fondi da prestare riducendo al contempo il rischio di proprietà dei mutui.
È più facile mantenere una stabilità mercato dei mutui casa con questa circolazione costante di denaro.
Chi sono i principali partecipanti al mercato dei mutui secondari?
I cedenti di mutui, gli acquirenti, gli investitori di mutui e i proprietari di case sono i principali partecipanti al mercato dei mutui secondari. I cedenti di mutui, o prestatori, creano i mutui, che vengono poi venduti sul mercato ipotecario secondario.
Gli acquirenti uniranno grandi raggruppamenti di mutui in titoli e li offriranno a investitori ipotecari, come imprese sponsorizzate dal governo (GSE) Fannie Mae e Freddie Mac. Banche d'investimento, hedge fund e fondi pensione sono tra gli investitori ipotecari.
Se possiedi una casa e hai un mutuo, potresti essere uno dei partecipanti al mercato dei mutui secondari. I fondi per l'acquisto della tua casa potrebbero provenire da questo mercato, a seconda di chi ha originato il tuo prestito.
Se sembra difficile, analizziamolo e discutiamo di come funziona il mercato dei mutui secondari.
Come funziona il Mercato dei Mutui Secondari?
Il mercato dei mutui secondari opera riunendo acquirenti di case, prestatori e investitori. Questo collegamento rende la proprietà della casa più accessibile alla persona media. Ma come funziona esattamente?
Supponi di chiedere un prestito e il tuo prestatore lo approva. Fai un'offerta e poi chiudi una casa, diventando l'orgoglioso proprietario di una nuova casa. A causa del tuo mutuo, il tuo prestatore ora ha meno soldi da prestare. Può recuperare questi soldi vendendo il tuo mutuo a un'impresa sponsorizzata dal governo (GSE) come Fannie Mae o Freddie Mac o un altro istituto finanziario. Il prestatore ora ha più soldi da prestare ad altri.
Il tuo mutuo viene quindi combinato con altri mutui per formare un titolo garantito da ipoteca. L'acquirente vende quindi queste attività a investitori di tutto il mondo. Ne sono un esempio i fondi pensione, i fondi comuni di investimento, le compagnie di assicurazione e le banche.
Le azioni di questi mutui in bundle vengono acquistate dagli investitori perché forniscono una fonte quasi garantita di reddito costante. Questo reddito costante è il risultato di proprietari di case come te che pagano puntualmente le rate del mutuo.
Si effettua un pagamento a un gestore di mutui, che gestisce il prestito e lo inoltra all'istituto finanziario proprietario del mutuo. Come parte della commissione per l'amministrazione del mutuo, il gestore trattiene una percentuale del pagamento.
Guida passo passo su come funziona il mercato dei mutui secondari
Ecco una ripartizione passo passo del mercato dei mutui secondari.
# 1. Un mutuo è ottenuto da un prestatore da un acquirente di casa.
Quando un acquirente di proprietà si assicura un mutuo da un prestatore, la procedura inizia. Per chiudere il prestito è necessario completare alcuni standard durante tutta la fase di erogazione del mutuo.
#2. Il prestito viene venduto sul mercato ipotecario secondario dal prestatore.
Dopo che l'ipoteca è stata originata, il prestatore ha la possibilità di mantenere il prestito sui propri libri o venderlo sul mercato ipotecario secondario. Molte istituzioni non vogliono rischiare una recessione economica o perdere denaro, quindi venderanno il prestito sul mercato secondario per rimborsare il denaro preso in prestito.
#3. Le imprese sponsorizzate dal governo (GSE) acquistano un gran numero di prestiti
I GSE acquisteranno diversi prestiti da vari istituti di credito. Questi prestiti potrebbero maturare interessi. I GSE ora impacchettano mutui con criteri di mutuatario comparabili in titoli garantiti da ipoteca.
#4. I titoli garantiti da ipoteca vengono acquistati dagli investitori.
I titoli garantiti da ipoteca saranno venduti in azioni a una varietà di investitori dai GSE. In molte situazioni, gli investitori sono desiderosi di acquistare questi titoli a causa della promessa di un rendimento a lungo termine.
Cosa sono i titoli garantiti da ipoteca (MBS)?
I titoli garantiti da ipoteca sono obbligazioni garantite da mutui e mutui immobiliari. Le banche e le cooperative di credito potrebbero scegliere di raggruppare i mutui e creare titoli garantiti da ipoteca quando finanziano i mutui. L'istituto finanziario vende quindi questi MBS sul mercato secondario a imprese private e sponsorizzate dal governo. Le entità utilizzano quindi gli MBS come garanzia per creare nuovi titoli. Questi asset sono disponibili per gli investitori di tutto il mondo.
La maggior parte di queste "entità" sono organizzazioni governative statunitensi, come Ginnie Mae, o entità sponsorizzate dal governo, come Fannie Mae e Freddie Mac. Il valore dei prestiti sottostanti funge da garanzia per il titolo. Quando un proprietario di casa paga un mutuo mensile, l'obbligazionista riceve una parte degli interessi e del capitale. L'investimento sarà garantito dall'istituto che ha emesso il titolo e verranno distribuiti i pagamenti di interessi e capitale.
In generale, il sistema funziona se le banche applicano condizioni di prestito eque e i mutuatari pagano i mutui in tempo.
"La maggior parte delle persone paga il mutuo", sostiene Haynie. “Tranne quando ci sono eventi economici veramente gravi, e anche in questo caso, la maggior parte delle persone continua a pagare il mutuo. Di conseguenza, dal punto di vista degli investimenti, è un tipo di credito piuttosto sicuro”.
Chi acquista prestiti sul mercato secondario?
Esistono tre tipi di acquirenti di mutui sul mercato secondario:
# 1. Imprese sponsorizzate dal governo (GSE)
Fannie Mae e Freddie Mac sono imprese sponsorizzate dal governo (GSE) che acquistano prestiti convenzionali sul mercato secondario. Se i prestatori intendono vendere un prestito a Fannie Mae o Freddie Mac, devono garantire che sia il mutuatario che il prestito soddisfino determinate regole "conformi" stabilite da tali agenzie.
#2. Agenzie governative:
I prestiti garantiti dal governo, come i prestiti FHA, VA e USDA, vengono convertiti in titoli garantiti da ipoteca da Ginnie Mae, un'agenzia governativa.
#3. Enti privati
I fondi pensione, le compagnie assicurative e gli hedge fund sono esempi di entità private. "I loro criteri di sottoscrizione possono differire da quelli di Fannie Mae e Freddie Mac", ipotizza Haynie. “Alcuni investitori, ad esempio, si specializzeranno in prestiti con un rapporto debito/reddito maggiore”.
Il mercato dei mutui secondari è vantaggioso?
I vantaggi del mercato dei mutui secondari sono numerosi. Promuove la circolazione del denaro, che consente ai mutuatari di ottenere denaro per le loro richieste di acquisto di una casa. I tassi sono inoltre mantenuti più bassi e più stabili dal mercato dei mutui secondari.
Essere in grado di vendere mutui consente ai prestatori di finanziare più prestiti. Li solleva dal rischio del prestito pur consentendo loro di trarre profitto dalle commissioni.
I mutui possono quindi essere raggruppati e venduti come titoli dagli acquirenti. Gli investitori che acquistano questi titoli possono aspettarsi un rendimento costante come risultato del pagamento del mutuo da parte dei mutuatari.
Quando il sistema funziona bene, vincono tutti. Quindi, i pensionati hanno soldi dai fondi di investimento, le banche hanno soldi da prestare alle persone e tu puoi ottenere i soldi di cui hai bisogno per comprare una proprietà.
Quali sono i rischi di mercato dei mutui secondari?
Quello che è successo nella crisi dei mutui del 2008-2009 è stato il rischio più notevole del mercato dei mutui secondari. Fannie Mae e Freddie Mac detenevano quasi $ 5 trilioni di mutui sull'orlo del default in questa situazione. Altre importanti organizzazioni finanziarie, come Lehman Brothers e Bear Stearns, hanno investito ingenti somme di denaro in mutui.
I mutuatari erano sott'acqua con i loro mutui e non erano in grado di effettuare pagamenti, con conseguente pignoramento. A causa della crisi, le banche sono fallite o hanno rapidamente svenduto i loro mutui e sono uscite dal mercato. Fannie Mae e Freddie Mac detenevano quindi il 100% dei mutui negli Stati Uniti.
Quindi, mentre il mercato dei mutui secondari potrebbe ridurre al minimo i rischi, se un numero sufficiente di mutuatari non riesce a effettuare i pagamenti, l'intero può sgretolarsi. A seguito di un crollo di questa portata, solo i clienti più solvibili possono ottenere prestiti. Questi sono supportati direttamente da grandi banche con enormi tasche. Questa reazione limita i tipi di mutui ipotecari disponibili, così come chi può ottenerli.
Dopo la crisi finanziaria del 2008, le banche non sono tornate sul mercato dei mutui secondari fino al 2013. Ciò ha comportato una serie di aggiustamenti. Hanno fatto meno prestiti e hanno seguito linee guida di prestito più rigorose.
In conclusione
Il mercato ipotecario secondario è una rete interconnessa di mutuatari, prestatori, acquirenti e investitori. Promuove il movimento e la disponibilità di denaro riducendo il rischio per i prestatori. Come qualsiasi altro sistema, presenta vantaggi e svantaggi. Quando trovi un equilibrio, i vantaggi superano i rischi.
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