Possedere una proprietà in affitto può fornire una serie di vantaggi in denaro, comprese le agevolazioni fiscali sulla proprietà in affitto. Quando la proprietà viene affittata, genera un flusso di denaro consistente. Le detrazioni per costi come assicurazione, tasse sulla proprietà e manutenzione della proprietà possono ridurre l'imposta dovuta sul reddito da locazione. E poiché gli immobili tendono ad aumentare di valore, potresti essere in grado di venderli a scopo di lucro.
Un altro vantaggio è l'ammortamento, che riduce il pagamento delle tasse dell'investitore per tutta la vita della proprietà. L'ammortamento viene spesso utilizzato dagli investitori per massimizzare i profitti su un determinato pezzo di proprietà riducendo al minimo le spese vive. Questi vantaggi fiscali possono svolgere un ruolo significativo nella tua decisione di investimento. Vediamo come calcolare l'ammortamento degli immobili in affitto in questo post.
Che cos'è l'ammortamento?
L'ammortamento è il processo di detrazione del costo di acquisto o di ristrutturazione della proprietà in affitto. L'ammortamento distribuisce tali costi lungo la vita utile dell'immobile.
Supponiamo di acquistare una proprietà in affitto. Piuttosto che prendere una sostanziale detrazione fiscale nell'anno in cui hai acquistato la proprietà, prenderesti una parte del costo della struttura come detrazione dell'ammortamento minore ogni anno.
Potresti aver sentito il termine "ammortamento" usato per descrivere la diminuzione di valore che si verifica quando un pezzo di proprietà si usura e si strappa. Questo non è del tutto corretto. L'ammortamento è il processo di dispersione delle spese di proprietà piuttosto che determinarne il valore. Anche se la tua proprietà in affitto è in ottime condizioni, si deprezzerà.
Che cos'è l'ammortamento della proprietà in affitto?
L'IRS stima che una proprietà in affitto residenziale abbia una vita utile di 27.5 anni nel 2020. Durante quel periodo, la proprietà si consuma - o si deprezza - almeno ai fini fiscali.
Se sei un investitore immobiliare, puoi detrarre il 3.636 percento della base dei costi della proprietà dal tuo reddito annuo per ridurre al minimo l'importo del reddito dovuto alle tasse.
Miglioramenti di deprezzamento
Non ti limiti a detrarre il costo di acquisto di un immobile in affitto. Vengono svalutati anche i soldi spesi per ristrutturare l'immobile. Qualsiasi cosa che accresca il valore o l'utilità di un immobile lo riporti a condizioni nuove o pari al nuovo, o lo adatti a un nuovo uso è considerato un miglioramento.
Il numero di possibili miglioramenti è illimitato, ma i miglioramenti comuni includono:
- Aggiunta di stanze extra o garage.
- Inserimento di nuovi sistemi, come riscaldamento e raffrescamento.
- Sostituzione del tetto.
- Mettere su moquette da parete a parete.
- Aggiunta di funzionalità di accessibilità come una rampa per sedie a rotelle.
La manutenzione e le riparazioni di routine non sono considerate miglioramenti. I costi di manutenzione vengono detratti come spese nell'anno in cui il denaro viene speso. Ad esempio, l'applicazione di catrame su un tetto è considerata manutenzione, mentre la sostituzione di un tetto completo è ammortamento.
Quanto dura?
Le detrazioni di ammortamento iniziano non al momento dell'acquisto dell'immobile, ma quando viene utilizzato per generare reddito da locazione. Questo è indicato come "messa in servizio della proprietà" dall'IRS.
L'ammortamento continuerà fino a quando non si verifica una delle due cose:
- Hai detratto la totalità della tua "base di costo" nella proprietà. Nella maggior parte dei casi, la base dei costi è l'importo che hai pagato per acquisire la proprietà, comprese eventuali tasse e commissioni pagate al momento dell'insediamento, nonché eventuali modifiche apportate alla proprietà.
- Disattivi la proprietà, il che significa che non la utilizzi più per guadagnare. Ciò potrebbe essere dovuto al fatto che hai venduto la proprietà o hai semplicemente deciso di interrompere l'affitto.
Regole di ammortamento degli immobili in affitto
Tuttavia, non tutte le componenti degli immobili in affitto possono essere ammortizzate.
Ad esempio, poiché il valore del terreno o del lotto non diminuisce, non può essere ammortizzato. Anche le spese operative di routine, comprese le spese di gestione della proprietà, la manutenzione ordinaria e la tassa sulla proprietà, non vengono ammortizzate. Sono invece dedotti dagli affitti lordi dell'anno in cui si verificano.
Diverse condizioni sono menzionate nella pubblicazione IRS 527 che devono essere soddisfatte per ammortizzare la proprietà in affitto:
- Devi essere il proprietario della proprietà.
- La proprietà deve fornire denaro, di solito tramite gli inquilini.
- La vita utile dell'immobile deve essere determinabile, motivo per cui i terreni non possono essere ammortizzati perché non vengono mai utilizzati.
- L'immobile deve avere una vita utile di almeno un anno.
Poiché la proprietà è stata conservata per meno di un anno, gli investitori immobiliari che riparano e capovolgono non possono svalutarla. Anche i grossisti non possono richiedere una detrazione dall'ammortamento perché non possiedono mai effettivamente l'immobile che stanno vendendo
Come calcolare l'ammortamento della proprietà in affitto
È possibile calcolare l'ammortamento della proprietà in affitto in tre fasi: identificare la base dei costi, dividere per la vita utile della proprietà nell'ambito del piano di ammortamento selezionato e calcolare un piano di ammortamento.
# 1. Stabilisci la tua base di costo
La tua base di costo (il valore iniziale da cui calcolerai tutti gli ammortamenti futuri) è determinata dal valore della tua proprietà in affitto più alcuni costi di chiusura ammissibili.
Se stai acquistando la proprietà come investimento, il valore della proprietà è molto probabilmente il prezzo di acquisto. Se la proprietà viene convertita in affitto dopo che ci hai abitato per un certo periodo, ottenere una valutazione immobiliare professionale potrebbe essere la tua migliore occasione.
Poiché il valore del terreno non è incluso nel calcolo della base dei costi di una proprietà, dovresti considerare il valore della casa solo per motivi fiscali.
Leggi anche: 3 fattori enormi da considerare prima di investire in una proprietà in affitto
Alcuni costi di chiusura ammissibili possono essere aggiunti al valore della proprietà. Questi sono alcuni esempi:
- Tasse di proprietà: Se accetti di pagare le tasse immobiliari del venditore, puoi includerle nella tua base di costo purché non le detragga come tasse locali pagate altrove nella tua dichiarazione dei redditi.
- Commissioni astratte: Come parte dell'opera del titolo, viene redatta una descrizione della proprietà.
- oneri per l'installazione di servizi di pubblica utilità come gas, luce e acqua.
- Commissioni per la registrazione delle transazioni: Una registrazione della transazione viene conservata presso le autorità locali. Questo ha un costo.
- Tasse di trasferimento: Una tassa di trasferimento è spesso determinata come percentuale del prezzo di vendita ricevuto dai governi locali al momento del trasferimento di una proprietà.
- Spese legali: In alcune aree, durante la chiusura deve essere presente un avvocato. Potresti desiderare di avere un avvocato lì anche se non è necessario.
- indagini: Per determinare i confini di proprietà, potrebbe essere necessario un sondaggio.
- Assicurazione del titolo: Se stai richiedendo un mutuo, il tuo prestatore ti richiederà di acquistare la copertura del titolo di un prestatore. La copertura del titolo di un proprietario ti proteggerà se qualcuno scopre un interesse valido per la tua proprietà che non è stato scoperto prima della tua chiusura.
- Qualsiasi altro debito che ti sei impegnato a pagare: Potrebbero essere interessi rimborsati o commissioni immobiliari.
Se paghi $ 6,000 in costi di chiusura accettabili e acquisisci un investimento immobiliare per $ 200,000, la tua base di costo totale è di $ 206,000.
#2. Dividere per la vita utile dell'immobile
Per calcolare l'importo annuo dell'ammortamento di un immobile in affitto, dividere la base di costo per la vita utile dell'immobile.
Quindi, prendiamo la nostra base di costo esistente di $ 206,000 e la dividiamo per la durata di vita del GDS di 27.5 anni. Risulta essere $ 7,490.91 ogni anno, ovvero il 3.6 percento dell'importo del prestito.
#3. Calcola il piano di ammortamento della proprietà in affitto
Sarebbe bello se tutto fosse così semplice. Sfortunatamente, non lo è. Il motivo è che puoi richiedere l'ammortamento solo per il primo anno in cui possiedi la proprietà finché è in servizio. Di conseguenza, se inizi ad affittare la proprietà a maggio, devi fingere di aver iniziato ad affittare a metà mese.
L'IRS fornisce tabelle verso la fine della pubblicazione 946. Utilizzare il secondo grafico nell'Appendice A per capire quale tabella fornisce la percentuale di ammortamento da prendere nel primo anno. Perché stiamo assumendo GDS su una proprietà in affitto residenziale con un'assunzione di servizio a metà mese a partire da maggio, puoi richiedere un deprezzamento del 2.273% nel primo anno.
Esempio di ammortamento di un immobile residenziale in affitto
La formula per calcolare l'ammortamento di un immobile residenziale in locazione è semplice:
Il prezzo di acquisto – valore del terreno = valore dell'edificio.
Annuale consentito ammortamento = valore dell'immobile / 27.5 anni
Ad esempio, considera la nostra casa unifamiliare in affitto da $ 150,000. Il valore del terreno del lotto è di $ 20,000 e abbiamo speso $ 5,000 per l'aumento del capitale al momento dell'acquisizione. Quindi, la nostra spesa di ammortamento annuale sarebbe la seguente:
Prezzo di acquisto di $ 150,000 – $ 20,000 di valore del terreno = $ 130,000 di valore dell'edificio + $ 5,000 di ristrutturazione.
Ammortamento annuo consentito = $ 135,000 ($ 130,000 valore dell'edificio + $ 5,000 ristrutturazioni)/ 27.5 anni = $ 4,909 in spese di ammortamento annuali.
Come l'ammortamento riduce il reddito netto imponibile da una proprietà in affitto
Diamo una rapida occhiata al vantaggio significativo che le spese di ammortamento offrono agli investitori immobiliari. L'ammortamento è una detrazione non in contanti basata sul presupposto che una residenza si consuma o si deprezza in un periodo di 27.5 anni.
Se il nostro affitto unifamiliare genera un canone annuo lordo di $ 18,000 e le nostre spese operative totali, che includono cose come la gestione della proprietà, la manutenzione e le riparazioni ordinarie, gli interessi passivi e le tasse sulla proprietà, rappresentano il 50% del nostro reddito lordo, il nostro reddito netto annuo è di $ 9,000. Tuttavia, a causa del beneficio di ammortamento, il nostro reddito imponibile è inferiore alla metà di quello:
Prima dell'ammortamento, reddito annuo totale di $ 18,000 – $ 9,000 spese operative = $ 9,000
$ 9,000 – $ 4,909 di spese di ammortamento non monetarie = $ 4,091 di reddito imponibile.
Quindi, in questo caso, anche se abbiamo ancora $ 9,000 di profitto in contanti, dobbiamo pagare le tasse solo su meno della metà del denaro effettivo che abbiamo ottenuto. Se rientri nella fascia fiscale del 32%, probabilmente hai appena risparmiato $ 1,571 in tasse federali a causa delle spese di ammortamento della tua proprietà in affitto unifamiliare.
Che cos'è l'ammortamento annuo parziale di un immobile in affitto?
Nell'esempio precedente abbiamo utilizzato un anno intero di ammortamento. Ma cosa succede se acquisti la tua proprietà in affitto a metà anno? Fortunatamente, non sono necessarie congetture perché l'IRS ha già fornito una risposta.
Il grafico IRS riportato di seguito confronta il mese in cui l'immobile è stato messo in funzione con la percentuale di base dei costi che può essere ammortizzata:
| Mese messo in servizio | Percentuale di ammortamento in base al costo |
| Gennaio | 3.485% |
| Febbraio | 3.182% |
| Marzo | 2.879% |
| Aprile | 2.576% |
| Maggio | 2.273% |
| Giugno | 1.970% |
| Luglio | 1.667% |
| Agosto | 1.364% |
| Settembre | 1.061% |
| Ottobre | 0.758% |
| Novembre | 0.455% |
| Dicembre | 0.152% |
Qual è la durata dell'ammortamento?
L'ammortamento non dura indefinitamente. L'ammortamento potrebbe concludersi in due modi per l'attuale proprietario dell'immobile:
- Dopo 27.5 anni, l'intera base dei costi è stata sottratta.
- La proprietà viene messa fuori servizio vendendola o cessando di generare denaro.
L'orologio di ammortamento viene "reimpostato" quando una proprietà passa di mano. Quindi, anche se hai una proprietà per cinque anni e hai consumato circa il 18% dell'ammortamento totale, un nuovo proprietario può riavviare il ciclo di ammortamento di 27.5 anni.
Uno dei numerosi motivi per cui 1031 operazioni fiscali differite sono così popolari tra gli investitori immobiliari è questo. Oltre a posticipare eventuali imposte sulle plusvalenze, puoi investire in una proprietà di rivendita che ha diversi anni e detrarre comunque il 100% della spesa di ammortamento per ridurre il reddito netto imponibile.
Recupero dell'ammortamento quando si vende una proprietà in affitto
Reimpostare l'orologio di ammortamento è conveniente per gli acquirenti, ma cosa succede all'ammortamento che hai speso e di cui hai tratto profitto come venditore?
L'IRS 'ricattura' il tuo deprezzamento quando vendi la tua proprietà. Ogni anno in cui prendi una spesa di ammortamento, la tua base di costo diminuisce e la tua potenziale plusvalenza quando vendi aumenta.
Ad esempio, dopo cinque anni, la base del costo della nostra casa di $ 120,000 (escluso il valore del terreno) viene ridotta di $ 24,545 ($ 4,909 spese di ammortamento annuale x 5 anni) per una base di costo corrente di $ 95,455. In effetti, i 24,545 dollari di spese di ammortamento che hai utilizzato per ridurre il tuo reddito imponibile durante i cinque anni precedenti sono ora soggetti all'imposta sulle plusvalenze.
Tuttavia, utilizzando uno scambio fiscale differito 1031 per vendere un investimento immobiliare e acquisirne un altro, è possibile posticipare il pagamento delle tasse sull'ammortamento e sulle plusvalenze.
Qual è la durata dell'ammortamento?
Il periodo di recupero è il periodo di tempo in cui i proprietari di immobili possono detrarre l'ammortamento. La base di costo, comprensiva di eventuali revisioni, si esaurisce al termine del periodo di recupero. Tuttavia, tieni presente che i proprietari di immobili che investono in miglioramenti continui hanno la possibilità di modificare la loro base di costo nel tempo.
Cosa succede se non annullo l'ammortamento di una proprietà in affitto?
Può essere semplice per un investitore immobiliare alle prime armi dimenticare questa agevolazione fiscale, soprattutto se prepari i tuoi rendimenti. Fortunatamente, puoi richiedere il tuo beneficio di ammortamento sulla tua dichiarazione dei redditi più recente dopo il fatto.
Domande frequenti sull'ammortamento degli immobili in affitto
Come viene calcolato l'ammortamento sulla proprietà in affitto?
Per calcolare l'ammortamento della proprietà in affitto, è necessario prima determinare la base dei costi, che è il valore della proprietà meno il terreno più i costi di chiusura ammissibili. In base al metodo di ammortamento utilizzato, questa viene ripartita per la vita utile dell'immobile.
Devo deprezzare la mia proprietà in affitto?
In sintesi, non sei obbligato per legge ad ammortizzare la proprietà in affitto. La scelta di non deprezzare la proprietà in affitto, d'altra parte, è un enorme errore finanziario. È come buttare via una percentuale dei ricavi della tua proprietà in affitto.
Cosa succede se si dimentica di prendere l'ammortamento?
Se non si deprezza un bene, l'IRS considera questo l'uso di un metodo di contabilità improprio, che può essere affrontato solo compilando il modulo 3115.
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