Il private equity immobiliare (REPE) genera per noi le richieste più legate alla carriera dopo l'investment banking e il private equity.
Il settore immobiliare varia notevolmente a seconda dell'azienda, della regione e della strategia e le disparità di stipendio, orari e stili di lavoro lo riflettono.
Le solite vie di "alta finanza" dell'investment banking generalista e del private equity hanno alcuni vantaggi nel private equity immobiliare. Tuttavia, non è per tutti e devi leggere attentamente la stampa fine prima di intraprendere investimenti immobiliari di private equity.
Che cos'è l'investimento nel private equity immobiliare?
Per cominciare, l'investimento immobiliare di private equity comporta una società che raccoglie fondi da investitori esterni e quindi utilizza quel capitale per acquisire e sviluppare proprietà per un periodo di tempo limitato prima di venderle. Tuttavia, prima di approfondire le specifiche di come funzionano questi fondi, è importante rendersi conto che questo tipo di investimento è spesso disponibile solo per investitori istituzionali o per investitori accreditati (con un patrimonio netto elevato). In genere, un investitore deve contribuire con almeno $ 250,000 per partecipare a un fondo di private equity immobiliare. Tuttavia, per alcuni fondi, la donazione minima può essere di milioni di dollari.
Sebbene un fondo di private equity e un fondo di investimento immobiliare (REIT) possano sembrare simili, ci sono alcune caratteristiche importanti che distinguono questi due veicoli di investimento. Ad esempio, mentre le attività REIT sono molto liquide a causa della loro natura pubblica, i fondi immobiliari privati richiedono spesso che i contributi siano detenuti per diversi anni. Inoltre, mentre i REIT sono fortemente regolamentati, i fondi di private equity non sono soggetti alla stessa quantità di controllo o standard rigorosi.
Dovresti mettere i tuoi soldi in immobili di private equity?
Supponi di essere un investitore accreditato interessato a investire in immobili di private equity. A quali cose dovresti pensare prima di fare questa scelta? In generale, dovrebbero essere presi in considerazione tre criteri principali: l'importo del capitale iniziale necessario, il livello di rischio ei possibili profitti.
Investimento iniziale
Determinare l'importo del capitale iniziale richiesto prima di investire in immobili di private equity. Alcuni fondi immobiliari di private equity hanno un requisito di investimento minimo, come $ 25,000, $ 50,000 o $ 100,000. Altri hanno effettuato un investimento iniziale di almeno $ 250,000. Non è una piccola somma, indipendentemente da quanto sia ricco l'investitore. Questo è anche il motivo per cui agli investitori accreditati, alle istituzioni e alle terze parti associate è generalmente impedito di partecipare al private equity immobiliare. Il presupposto è che queste parti dispongano dei fondi necessari per effettuare l'investimento iniziale e siano consapevoli dei pericoli connessi.
È fondamentale comprendere che, a differenza di un REIT o di un altro tipo di investimento, l'investimento iniziale di capitale in immobili di private equity è illiquido. Quei soldi potrebbero richiedere anni per essere restituiti agli investitori. Di conseguenza, è fondamentale non investire denaro in un'impresa di private equity di cui potresti aver bisogno per un altro scopo prima che l'accordo scada e tu riceva i tuoi soldi.
Rischio
Il rischio associato a questi progetti è uno dei motivi per cui gli immobili commerciali sono stati storicamente considerati un "investimento alternativo". Sebbene il settore si sia sviluppato in modo significativo negli ultimi decenni, è ancora abbastanza pericoloso che gli investitori possano perdere l'intero investimento se il fondo o l'investimento individuale non soddisfa le aspettative.
Detto questo, ci sono alcune misure per ridurre il rischio. Dovresti indagare a fondo sullo sponsor del fondo: che livello di esperienza ha? Da quanto tempo sono coinvolti in investimenti immobiliari di private equity? Qual è il modello di business di questo fondo? Qual è il piano per la loro uscita? Sapere come è costruito un fondo e come verrà investito il capitale è fondamentale per qualsiasi investitore che desideri ridurre il rischio potenziale.
Reso
Gli immobili di private equity hanno il potenziale per fornire enormi rendimenti agli investitori, nonostante il fatto che i rendimenti siano raramente garantiti. Il tasso di rendimento annuo è fortemente influenzato dalla struttura e dalla natura dell'operazione. Gli investimenti in immobili di Classe A nei mercati principali, ad esempio, possono essere in grado di ottenere rendimenti annuali del 6-8%.
Le strategie Core-plus, che incorporano proprietà di Classe A/B nei mercati secondari o edifici di Classe B nelle città di Classe A, sono considerate leggermente più rischiose ma in genere forniscono rendimenti annuali del 10% o superiori. Le transazioni immobiliari a valore aggiunto e opportunistiche possono generare profitti a due cifre o superiori, ma comportano anche il rischio maggiore. Prima di investire in un investimento immobiliare di private equity, qualsiasi investitore dovrebbe esaminare a fondo la propria tolleranza al rischio.
Strategie di successo nel settore immobiliare di private equity
Gli immobili commerciali possono essere in difficoltà per una serie di motivi, alcuni dei quali sono più difficili da superare di altri. Uno sponsor astuto identificherà modi innovativi per trasformare queste proprietà con una solida gestione e controllo del progetto. Tuttavia, quella procedura potrebbe richiedere tempo e raramente è una schiacciata. Chiunque stia pensando di investire in immobili in difficoltà dovrebbe farlo con gli occhi ben aperti. I cinque punti sopra indicati ti aiuteranno a farlo.
# 1. Segmento di mercato
Come affermato in precedenza, la maggior parte degli immobili di private equity è incentrata su alcuni tipi di proprietà commerciali: multifamiliari, uffici, vendita al dettaglio, alberghiero, industriale e sviluppo fondiario. Prima di investire in un fondo, un investitore dovrebbe comprendere le differenze fondamentali tra questi settori. Vorranno anche comprendere l'approccio commerciale di un fondo e il tipo di proprietà in cui l'azienda prevede di investire. Prima di investire, assicurati di avere fiducia in quell'area di mercato.
# 2. Posizione geografica
Poiché il settore immobiliare commerciale è iper-locale, la posizione geografica è fondamentale per il successo di una transazione immobiliare di private equity. Alcuni fondi investiranno solo in località specifiche, come i mercati principali (ad es. New York, Los Angeles e San Francisco), mentre altri investiranno solo in sottomercati all'interno di un mercato (ad es. le zone).
Prima di investire in qualsiasi immobile di private equity nel mercato locale, dovresti prima cogliere le caratteristiche del mercato. Esaminare lo studio di mercato dello sponsor, in particolare, per vedere cosa sta guidando la domanda per questa categoria di prodotti in quella località.
#3. Struttura del capitale
Le transazioni immobiliari commerciali possono essere organizzate in vari modi per consentire la ricezione di contanti all'inizio e la distribuzione degli utili alla fine. Questa struttura è comunemente chiamata "cascata". In genere, le società immobiliari di private equity investono capitale in un accordo, ma non è sempre così.
Nonostante il loro nome, questi fondi possono anche investire in debiti, come prestiti senior, prestiti ponte, azioni privilegiate e debito mezzanino. Assicurati di capire come il fondo intende distribuire il capitale. Il punto in cui i tuoi soldi cadono nella pila del capitale determina dove atterrerai nella cascata, ovvero quanto e quando verrai restituito.
# 3. Finanziamento
Il private equity è in genere una delle numerose fonti di finanziamento per un importante progetto immobiliare commerciale. Un fondo immobiliare di private equity può possedere l'equità LP (socio a responsabilità limitata), mentre lo sponsor del progetto può detenere la maggioranza del capitale proprio di GP (socio accomandatario). È fondamentale capire chi possiede quale capitale in una determinata transazione, incluso il rapporto debito/patrimonio netto e fonti di finanziamento bancario o di altro tipo.
#4. Il numero totale di investimenti
La maggior parte dei fondi immobiliari di private equity sono strutturati per consentire l'investimento in un numero specifico di transazioni (in genere un intervallo, ad esempio, 8-10) durante il mandato del fondo. Normalmente vorrai che il fondo abbia un portafoglio diversificato di partecipazioni in modo che le uova degli investitori non siano tutte in un unico paniere.
Private Equity immobiliare vs. REIT vs. Società operative immobiliari
I fondi di investimento immobiliare (REIT) raccolgono regolarmente finanziamenti ed equità nei mercati pubblici prima di acquisire, sviluppare, gestire e vendere proprietà.
I REIT devono aderire a linee guida rigorose sulla percentuale di attività immobiliari che possiedono, sulla percentuale di reddito netto che distribuiscono come dividendi e sulla percentuale di entrate derivate da fonti immobiliari.
In cambio, godono di uno status fiscale preferenziale, come l'esenzione dalle imposte sul reddito delle società in molte nazioni.
Le società di gestione immobiliare (EOC) sono comparabili, ma sono soggette a limiti e criteri diversi e pertanto non beneficiano delle stesse agevolazioni fiscali.
Le seguenti caratteristiche distinguono le società di private equity immobiliari:
- Gli investitori REPE sono i soci accomandanti il cui capitale è bloccato per un lungo periodo di tempo mentre l'azienda investe. Gli investitori REIT e REOC sono azionisti pubblici e prestatori con investimenti altamente liquidi.
- Le aziende REPE vogliono acquisire o sviluppare immobili, conservarli per alcuni anni e poi venderli; REIT e REOC spesso detengono attività a tempo indeterminato.
- Regolamenti - Le società REPE sono leggermente regolamentate come società di investimento private e non sono soggette alle stesse normative dei REIT o addirittura dei REOC.
Come guadagnano le società di private equity immobiliari?
Le società immobiliari di private equity guadagnano denaro in tre modi: attraverso commissioni di gestione, interessi portati e ricapitalizzazioni dei dividendi.
Chi è idoneo a partecipare a immobili di private equity?
L'investimento in fondi immobiliari di private equity è stato tradizionalmente limitato a privati, istituzioni e poche altre terze parti, come dettagliato di seguito:
# 1. Investitori privati
Gli immobili di private equity sono in genere disponibili solo per un gruppo ristretto di investitori privati, per lo più individui altamente facoltosi; tuttavia, come detto in precedenza, questo è cambiato negli ultimi anni, e ora possono investire anche gli investitori comuni mortali accreditati. Una persona deve avere almeno $ 1 milione di attività (esclusa la sua residenza principale) o un reddito annuale regolare di almeno $ 200,000 per essere considerata un investitore accreditato. La maggior parte dei fondi immobiliari di private equity sono aperti anche a coppie con un reddito combinato di $ 300,000 o più negli ultimi due anni.
Gli investitori privati si erano sempre aspettati di poter contribuire ingenti somme di denaro (ad es. da $ 100,000 a $ 250,000 o più) in un singolo accordo o fondo, ma con l'arrivo di nuove regole, queste aspettative sono state notevolmente ridotte. Penn Capital, ad esempio, ha un requisito di investimento minimo di $ 25,000.
#2. Istituzioni
Gli investitori più significativi nel settore immobiliare di private equity sono tipicamente istituzioni. Hedge fund, fondi pensione, fondi comuni di investimento, dotazioni, banche e compagnie assicurative sono esempi di investitori istituzionali.
#3. Terzo
Alcune terze parti, come gestori patrimoniali, possono in genere investire in immobili di private equity per conto delle istituzioni sopra citate. Un altro gruppo di persone rientra in questa categoria, tuttavia, potrebbero essere classificati come investitori privati o istituzionali: individui con un patrimonio netto estremamente elevato o family office.
I family office sono formati da esperti che si occupano di gestire il patrimonio delle famiglie che sono entrate nel loro patrimonio attraverso l'eredità o facendo soldi in un'area diversa da quella immobiliare. Questi team di esperti si sforzano di sviluppare diversi portafogli per le famiglie di cui gestiscono il denaro, proprio come i professionisti che lavorano per i fondi pensione o le compagnie di assicurazione si sforzano di diversificare i portafogli per i loro beneficiari e membri.
Quanto serve per avviare una società di private equity?
Storicamente, la dimensione minima dell'investimento di private equity è stata di $ 25 milioni.
I migliori tipi di investimento immobiliare di private equity
I fondi immobiliari di private equity investono la maggior parte della loro liquidità in progetti commerciali. Storicamente, solo un piccolo numero di fondi di private equity partecipava al settore immobiliare residenziale. Dall'ultima flessione, tuttavia, è emersa una nuova asset class: il portafoglio di grandi case unifamiliari in affitto. Sebbene non siano tradizionalmente considerati immobili commerciali, quando raggruppati in portafogli e gestiti con economie di scala, oltre che supportati da istituti di credito, questa classe di attività è diventata riconosciuta come un tipo di immobili commerciali.
# 1. Immobile commerciale
Gli immobili di private equity sono quasi interamente concentrati sul settore commerciale, che comprende condomini multifamiliari, edifici per uffici, negozi, hotel, industriali, self-storage, sviluppo di terreni e altre proprietà simili. Ciò è dovuto a una serie di fattori, tra cui le elevate barriere all'ingresso in queste categorie di proprietà. Pochi individui possono impegnarsi in imprese commerciali di qualsiasi dimensione, quindi i fondi di private equity hanno generalmente soddisfatto il bisogno. I fondi immobiliari di private equity investiranno spesso sia in debito che in azioni per finanziare uno sviluppo immobiliare commerciale.
#2. Immobiliare residenziale
Con l'eccezione della nuova classe di attività delle case unifamiliari in affitto di cui sopra, è molto meno probabile che il private equity partecipi agli immobili residenziali. In poche parole, la maggior parte delle istituzioni finanziarie non vuole occuparsi di possedere la proprietà di una persona. Possedere centinaia di affitti unifamiliari è anche molto più difficile da gestire rispetto a possedere un unico bene più grande, come un condominio di oltre 200 appartamenti o un grattacielo di uffici. Tuttavia, come detto in precedenza, ci sono momenti in cui il private equity si impegnerà nel settore immobiliare residenziale. Due degli attori più importanti in questo mercato sono Blackstone e Starwood.
I pro ei contro dell'investimento in private equity nel settore immobiliare
Ora che hai capito cosa sono gli immobili di private equity e come funzionano, il passo successivo è considerare i vantaggi e gli svantaggi dell'utilizzo di questo tipo di piano di investimento. Come per qualsiasi altra forma di opportunità di investimento, ci saranno sempre vantaggi e svantaggi da considerare. Li abbiamo delineati per te di seguito. Leggili attentamente in modo da poter determinare se vale la pena aggiungere una di queste proprietà immobiliari al tuo portafoglio.
Vantaggi
Il più grande vantaggio dell'investimento in immobili di private equity, come ci si potrebbe aspettare, è il rendimento. Gli investitori di private equity hanno diritto a una percentuale di qualsiasi ricavo o profitto generato da qualsiasi investimento sottostante come risultato del loro investimento. Data la qualità degli investimenti che queste organizzazioni possono acquistare con quella quantità di capitale in comune, questi rendimenti sono spesso enormi. Gli investitori di private equity, d'altra parte, traggono profitto dalla diversificazione perché queste società si impegnano in un'ampia gamma di asset immobiliari. Infine, investendo nella gestione patrimoniale presso un gestore di fondi, gli investitori possono beneficiare di rendimenti elevati con poco lavoro attivo da parte loro.
Svantaggi
Detto questo, è fondamentale capire che lavorare con una società di private equity spesso comporta costi aggiuntivi oltre al tuo impegno minimo. Dovresti essere pronto a pagare in particolare determinati costi di gestione. Tuttavia, poiché questi fondi sono soggetti a poca regolamentazione, non c'è limite al numero di commissioni che possono essere riscosse su di te. Inoltre, molti di questi fondi sono classificati come investimenti basati sui bisogni, il che implica che potrebbe essere richiesto di conferire capitale in base alle necessità. Se non riesci a soddisfare una richiesta di capitale, non è raro che il fondo ti chieda di rinunciare all'intera partecipazione.
Tipi di investimenti immobiliari di private equity
Con questo in mente, se sei un investitore autorizzato interessato alla ricerca di investimenti di private equity, dovresti essere consapevole che ci sono vari tipi distinti di fondi tra cui scegliere. Sono i seguenti:
- I fondi core sono appropriati per gli investitori avversi al rischio. Questi fondi investono spesso in asset immobiliari di alta qualità e di alto valore, come edifici multifamiliari interamente affittati. Forniscono flussi di cassa coerenti ma spesso producono rendimenti inferiori a causa del basso livello di rischio.
- I fondi Core plus, d'altra parte, forniscono un mix di caratteristiche principali e a valore aggiunto. In questo caso, in genere forniscono profitti leggermente più elevati in cambio dell'accettazione da parte dei loro investitori di un livello di rischio più elevato.
- Valore aggiunto: con i fondi a valore aggiunto, il gestore patrimoniale acquista proprietà, le riqualifica e poi le vende quando il mercato immobiliare va bene. Investire in questo tipo di fondi comporta spesso l'assunzione di un livello di rischio medio-alto in cambio della possibilità di rendimenti più elevati.
Infine, i fondi opportunistici offrono le maggiori possibilità di guadagno, ma questa strategia comporta anche il maggior rischio. Questi fondi investono spesso in attività non tradizionali come immobili non sviluppati o mercati in ritardo.
Il private equity immobiliare è stressante?
È estremamente difficile entrare nel private equity e, una volta lì, il lavoro è estenuante, richiede lunghe ore e sacrifici, soprattutto quando gli affari stanno per concludersi.
Rendimenti su immobili di Private Equity
Nonostante la mancanza di flessibilità e liquidità, questo tipo di investimento ha il potenziale per offrire importi significativi di reddito nonché un notevole aumento di prezzo. I rendimenti annuali per le strategie core comprese tra il 6% e l'8% e tra l'8% e il 10% per le strategie core-plus non sono insoliti.
Le tattiche a valore aggiunto o opportunistiche possono generare rendimenti significativamente migliori. Tuttavia, gli immobili di private equity sono sufficientemente pericolosi che gli investitori possono perdere l'intero investimento se un fondo sottoperforma.
Conclusione
Ad essere onesti, c'è molto a cui pensare prima di investire in immobili di private equity. Se stai prendendo in considerazione questa opzione, la tua migliore possibilità è consultare un esperto finanziario in grado di assicurarti di essere completamente informato sui vantaggi e sui rischi. Tuttavia, dovresti anche condurre ricerche su tutti i fondi a cui stai pensando di contribuire. È fondamentale capire come ciascun fondo gestisce le proprie spese e la struttura di investimento. Dopotutto, puoi valutare se un fondo è adatto a te e al tuo portafoglio solo se capisci come funziona.
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Riferimenti
