Hai mai pensato alla tariffa e a come calcolarla? Se è così, allora non sei solo. Questo articolo descriverà in dettaglio il tasso massimo degli immobili, quindi resta incollato!
Pochi termini sono così frequentemente usati e, allo stesso tempo, fraintesi negli investimenti immobiliari come “cap rate”. Concentrarsi sul rendimento potenziale quando si difende l'entità dell'investimento pianificato è solitamente una buona idea.
Una statistica di rendimento nota come cap rate stima i possibili rendimenti sugli investimenti o il rimborso del capitale. A causa della natura dei rendimenti, lo impiegavano spesso con proprietà commerciali con un rischio elevato (reddito operativo).
Qual è il tasso di cap immobiliare?
Il tasso massimo, noto anche come tasso di capitalizzazione, è una statistica utilizzata per determinare quanto sia desiderabile un immobile. È un rapporto che rappresenta il valore di mercato di un asset diviso per il suo reddito operativo netto annuo (NOI).
Nel primo trimestre del 2023, il tasso medio di capitalizzazione degli immobili al dettaglio negli Stati Uniti è stato del 6.14%, secondo Statista. I tassi massimi per le proprietà al dettaglio nei centri commerciali durante questo periodo sono stati del 6.75%, rispetto al 5.63% per i negozi indipendenti.
I tassi massimi vengono generalmente utilizzati per calcolare il valore intrinseco di un bene e servono come punto di riferimento per il confronto con altre proprietà di tipo simile. Il tipo, l'ubicazione, le dimensioni e l'età della proprietà influiscono tutti sui tassi massimi in modi diversi.
Il tasso di capitalizzazione è spesso utilizzato nello sviluppo e nell'investimento di immobili. È uno dei criteri chiave per confrontare proprietà simili per l'acquisizione, lo sviluppo, la riqualificazione e la disposizione.
Queste qualità consistono in quanto segue:
- Case plurifamiliari in affitto
- Appartamenti Immobili commerciali
- Case a schiera in affitto
- Affittare case unifamiliari
Questo indicatore mostra la percentuale del flusso di cassa della tua proprietà che stai spendendo per essa. Un tasso massimo elevato indica che la proprietà è redditizia rispetto al suo costo di proprietà. Un tasso di capitalizzazione basso indica che il costo di proprietà supera il reddito che produce.
Cosa devono sapere gli investitori sui tassi di capitalizzazione
Quando acquistano un investimento immobiliare in contanti, gli investitori possono stimare il loro tasso di rendimento previsto utilizzando il tasso massimo. Indipendentemente dalla strategia di finanziamento, questa procedura funziona. Pertanto, gli investitori possono valutare vari investimenti immobiliari utilizzando i tassi massimi per creare un campo di gioco equo.
Gli investimenti immobiliari in affitto sono adatti per il tasso massimo perché dipende dal reddito operativo netto. Sfortunatamente, non può essere utilizzato per acquistare altri asset immobiliari, come case fix and flip o, in alcune situazioni, affitti a breve termine: le formule di cash flow e cash on cash return ROI, che sono ugualmente utili per selezionare un investimento.
Formula del tasso di capitalizzazione immobiliare
Il tasso di capitalizzazione nel settore immobiliare è determinato utilizzando la seguente formula.
Possiamo calcolare il tasso di capitalizzazione in vari modi. La tecnica più utilizzata consiste nel dividere il reddito operativo netto (NOI) della proprietà per il suo attuale valore di mercato per ottenere il tasso di capitalizzazione di un investimento immobiliare. Matematicamente,
L'utile operativo netto diviso per il valore corrente di mercato è il tasso di capitalizzazione.
Dopo aver sottratto tutti i costi associati al mantenimento della proprietà, il reddito operativo netto è il reddito annuo (previsto) guadagnato dal bene (come gli affitti). Tali costi includono il prezzo pagato per la manutenzione ordinaria della struttura e le tasse di proprietà.
Il tasso massimo su un investimento è del 5.0%, ad esempio, se un investimento immobiliare da $ 1 milione genera $ 50,000 di reddito operativo netto annuo (affitto meno spese operative).
Tasso massimo = $ 50,000 diviso per $ 1,000,000, o 5.0%
Tuttavia, la seconda iterazione è meno apprezzata per due motivi. In primo luogo, produce risultati irrazionali per vecchie proprietà acquisite a prezzi stracciati diversi anni o decenni fa. In secondo luogo, non può essere applicata agli immobili ereditati perché il loro prezzo di acquisto è nullo, rendendo impraticabile la divisione.
Inoltre, la prima versione, che utilizza l'attuale prezzo di mercato invece del prezzo di acquisto iniziale del valore impostato, è una rappresentazione più fedele perché i prezzi degli immobili variano notevolmente.
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Calcolo del cap rate immobiliare
Successivamente, puoi calcolare il reddito netto utilizzando la formula seguente:
L'utile netto è pari a (100 – costi operativi) [%]. * [%] = (100 – tasso di posti vacanti] *Reddito lordo
Puoi calcolare manualmente il tasso massimo utilizzando i calcoli sopra indicati o il nostro calcolatore del tasso massimo. Segui questi semplici passaggi per raggiungerlo:
- Inizia determinando il valore della proprietà, che può essere fatto guardando il suo prezzo di vendita, per esempio. Facciamo finta che sia $ 200,000 per iniziare.
- Fatti un'idea del tuo reddito lordo da locazione. È solo la somma di denaro che ricevi dai tuoi inquilini ogni anno. Supponiamo che ammonti a $ 30,000 all'anno.
- Scopri il tasso di posti vacanti. Supponiamo che la casa sia vuota il 2% delle volte.
- Seleziona la percentuale di spesa operativa. Ad esempio, se devi spendere $ 500 al mese per le tasse, ciò equivale a $ 6000 all'anno o al 20% del tuo reddito totale.
- Calcola il ricavo netto da locazione utilizzando la formula sopra: il reddito netto è calcolato come (100 – 20)% * (100 – 2)% * $ 30,000, o 0.8 * 0.98 * $ 30,000, pari a $ 23,520.
- Abbiamo quindi calcolato il cap rate dividendo il ricavo netto per il valore della proprietà:
- Il tasso Cap è pari a $ 23,520 / $ 200,000 o 11.76%.
Tasso massimo per immobili commerciali
Un tasso di capitalizzazione, a volte noto come "tasso massimo", è un calcolo utilizzato nel settore immobiliare commerciale per determinare il possibile rendimento che un investitore potrebbe ricevere su un determinato bene. Solitamente, tra il 3% e il 20%, il cap rate è indicato in percentuale.
Nella maggior parte dei casi, abbiamo correlato in modo opposto i cap rate e il valore della proprietà. Il prezzo di acquisto aumenta e diminuisce inversamente con il tasso massimo.
Paragonabile al modo in cui gli investitori utilizzano i multipli per valutare azioni o altri titoli, valutare gli immobili commerciali utilizzando un tasso massimo è simile a questo. Ad esempio, un tasso massimo del 10% equivale a 10 volte.
Un investitore prevederebbe di guadagnare $ 1 milione di reddito operativo netto annuo dal settore immobiliare se pagasse $ 10 milioni per un edificio con un tasso massimo del 10%.
Simile a un investitore che acquista un'intera azienda per $ 20 milioni, viene utilizzata anche questa idea. Il 5% dell'investimento di $ 20 milioni viene restituito se l'azienda genera $ 1 milione di guadagni in un dato anno.
Gli investitori immobiliari si riferiscono a questo investimento come a un tasso massimo del 5%, mentre gli investitori azionari lo chiamano tipicamente un multiplo di 20. Uno moltiplicato per il tasso massimo è uguale a uno, secondo la formula.
Qual è un buon tasso di cap nel settore immobiliare?
Un buon tasso massimo è quello in cui, su una serie di entrate e spese operative "normalizzate", il tasso massimo della proprietà in oggetto è superiore a quello di proprietà comparabili vendute in precedenza. A titolo di esempio, considera l'acquisto di una proprietà plurifamiliare con un limite del 6% quando tre proprietà vicine della stessa epoca sono state recentemente vendute a tassi massimi compresi tra il 5.50% e il 5.75%.
Che cosa significa un tasso massimo del 7.5%?
Un tasso massimo di 7.5 indica che dovresti prevedere un reddito lordo annuo del 7.5% sul tuo valore patrimoniale o di investimento. Un tasso massimo di 7.5 corrisponde a un rendimento annuo di $ 11,250 per una proprietà del valore di $ 150,000.
Il tasso di cap 4.25 è buono?
Un tasso massimo del 4.25% (tasso di capitalizzazione del 4.25%) denota un rendimento annuo dell'investimento del 4.25%. In altre parole, se acquisti una casa, il tuo reddito annuo netto sarà pari al 4.25% del prezzo che hai pagato.
Il prezzo o il valore della proprietà viene diviso per il reddito operativo netto annuo per arrivare al tasso massimo del 4.25%.
Che cosa significa un tasso massimo del 3%?
Un tasso massimo del 3% (tasso di capitalizzazione del tre percento) indica che il tuo investimento ti farà guadagnare un rendimento annuo del tre percento. In altre parole, se acquisti una casa, il tuo reddito annuo netto sarà pari al 3% del prezzo che hai pagato per essa.
Dividendo il reddito operativo netto annuo per il prezzo o il valore della proprietà, è stato calcolato il tasso massimo del 3%.
Qual è un buon tasso massimo per le proprietà in affitto nel 2023?
Un tasso di cap sano potrebbe variare dal 4% al 12%. Il 4% può essere un tasso massimo decente se vivi in un luogo con una domanda e costi elevati, come New York City o Los Angeles. Tassi di copertura media del 10% o superiori possono essere osservati in aree a bassa domanda, come aree in via di sviluppo o quartieri rurali. Ecco alcune altre considerazioni:
- Il reddito da locazione corrente della proprietà
- Accettazione del rischio
- Previsione affitto per il futuro
- Crescita futura del valore della proprietà
Un tasso di capitalizzazione elevato potrebbe essere preferibile dal punto di vista della redditività se l'investitore desidera recuperare rapidamente il denaro speso per il prezzo di acquisto. Nella valutazione del rischio, un cap rate basso denota un livello di rischio inferiore, mentre un cap rate alto denota un livello di rischio più elevato.
Un tasso di capitalizzazione più elevato indica in genere un rischio maggiore, mentre un tasso di capitalizzazione inferiore denota un rischio ridotto ma rendimenti inferiori. Tuttavia, gli esperti generalmente considerano dal 5% al 10% un tasso massimo "buono", mentre un tasso massimo del 4% denota un rischio ridotto ma un periodo più lungo per recuperare un investimento.
Domande frequenti sul tasso di capitalizzazione immobiliare
Quando è accettabile richiedere un cap rate?
CParagonare i cap rate tra due o più proprietà può essere molto utile. Conoscere il tasso di capitalizzazione di ciascuna proprietà ti consentirà di determinare quale genera la percentuale di reddito operativo netto (NOI) maggiore. Un altro modo per esaminare il tasso massimo è come indicatore della forza della proprietà.
Un mutuo è incluso in un tasso massimo?
Le rate del mutuo non vengono prese in considerazione nel calcolo del tasso massimo. Il tuo reddito operativo netto annuo, meno le spese annuali (diverse dal mutuo), viene preso in considerazione nella formula per il calcolo del tasso massimo. (Per determinare il tuo tasso massimo, dividi tale importo per il costo della casa.)
Conclusione
I tassi massimi aiutano nella valutazione della redditività. Gli investitori immobiliari possono valutare gli immobili in affitto utilizzando la formula del cap rate, un indicatore cruciale per determinare il ritorno atteso sull'investimento.
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- Cap Rate nel settore immobiliare: guida per gli investitori per conoscere i tassi di capitalizzazione
- TASSO DI CAPITALIZZAZIONE: Spiegazione del tasso di capitalizzazione nel settore immobiliare
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Riferimenti
