I proprietari di immobili hanno varie alternative quando si tratta di vendere le loro case. Hanno la possibilità di andare con un elenco aperto, che consente a un agente di visualizzare e vendere la propria casa. Questo accordo di quotazione non esclusivo consente al proprietario di assumere più broker contemporaneamente. In questo articolo, discuteremo di tutto ciò che devi sapere su annunci aperti, contratti, proprietà immobiliari, app e annunci aperti vs agenzia esclusiva.
La principale differenza tra un annuncio aperto e un elenco che consente a un solo agente di promuovere e vendere una casa è che in un annuncio aperto, il proprietario di solito paga solo la commissione di un broker di vendita. Il proprietario non è rappresentato in alcun modo. Questa è circa la metà delle solite commissioni.
I proprietari non pagano un broker per rappresentarli, ma lo fa il broker che rappresenta l'acquirente. E se il proprietario trova l'acquirente da solo, non sarà dovuta alcuna commissione a nessuno.
Che cos'è un annuncio aperto e come funziona?
Un elenco aperto ha due implicazioni beni immobili. Un annuncio aperto è una proprietà in vendita che è stata quotata con molti agenti immobiliari al fine di attirare il maggior numero possibile di potenziali acquirenti. L'agente che porterà l'acquirente vincente per la proprietà riceverà la commissione.
Un elenco aperto può anche riferirsi a un venditore che sta vendendo la propria casa o proprietà senza l'assistenza di a agente immobiliare (e quindi senza dover pagare loro una commissione).
In entrambi gli scenari, una quotazione aperta è l'esatto opposto di an elenco esclusivo, in cui il proprietario dell'immobile assume un agente immobiliare che è l'unico modo per fare offerte e acquisire l'immobile. Questo agente ha un diritto unico o esclusivo di esporre e vendere la proprietà.
Qual è la differenza tra un annuncio aperto e un annuncio esclusivo?
I venditori di case possono scegliere di vendere un annuncio esclusivo o un annuncio aperto a un agente immobiliare. Una proprietà con un annuncio aperto consente ad altri agenti immobiliari nelle vicinanze di competere per trovare un acquirente. Un elenco esclusivo motiva l'unico agente a impegnarsi diligentemente per la vendita.
Quali sono i tre tipi più comuni di inserzioni?
Per trovare un acquirente per una proprietà, gli agenti immobiliari commerciali utilizzano una delle tre diverse strategie di quotazione. Puoi scegliere tra un diritto esclusivo di vendita, un elenco di agenzie esclusive e un elenco aperto.
Definizione dell'inserzione aperta
In primo luogo, un accordo di quotazione non esclusivo con uno o più agenti immobiliari viene definito quotazione aperta. Tutti gli agenti coinvolti nella vendita di questa proprietà hanno diritto a una commissione solo se portano l'acquirente. Ci sono diversi motivi per cui un venditore utilizzerebbe più agenti. È possibile che una proprietà debba essere venduta a breve. La casa, invece, è sul mercato da tempo e in precedenza ha avuto problemi a trovare acquirenti.
Nel secondo caso, il venditore potrebbe tentare di risparmiare denaro (cioè la commissione dell'agente) gestendo direttamente le offerte della proprietà. Vedrai regolarmente "In vendita dal proprietario" i segni su tali proprietà. Questo stato può attrarre gli acquirenti attenti al budget che ritengono che il prezzo richiesto per la proprietà sarà inferiore perché il venditore non dovrà tenere conto delle commissioni. La commissione di un agente immobiliare si basa in genere sul acquisto finale dell'immobile prezzo; la parte dell'agente viene prelevata direttamente dal pagamento dell'acquirente durante la chiusura, prima che il venditore riceva il denaro). Potrebbero anche credere che negoziare direttamente con il proprietario renderà la transazione più fluida e rapida. per cui nessuna terza parte sarà coinvolta nei negoziati.
Quali contratti di quotazione preferiscono la maggior parte degli acquirenti?
Un elenco con un diritto esclusivo di vendita è la forma più diffusa di elenco. Garantisce al broker il diritto esclusivo di guadagnare una commissione rappresentando i proprietari e attirando un acquirente direttamente o tramite un'altra società. In qualità di proprietario della proprietà, sei responsabile sia della quotazione che dei costi dell'intermediario di vendita.
Una quotazione aperta è unilaterale o bilaterale?
Un "contratto unilaterale" descrive un accordo di quotazione aperta tra due parti. A causa del fatto che l'altra parte del contratto non è obbligata a consegnare, il contratto è una promessa unilaterale.
Immobiliare a quotazione aperta
Gli annunci aperti sono accordi non esclusivi che consentono ai proprietari di case di vendere le loro case senza l'assistenza di un agente immobiliare. Possono commercializzare la loro casa come a In vendita dal proprietario (FSBO) o aprire inserzioni con più intermediari immobiliari per raggiungere un numero maggiore di potenziali acquirenti. In tal caso, pagano solo l'agente immobiliare che ha portato l'acquirente a casa una volta che la casa è stata venduta.
Per cui il venditore non ha alcun impegno a lavorare esclusivamente con loro. Un agente immobiliare potrebbe essere riluttante ad accettare una quotazione aperta. Quindi, il venditore trarrà vantaggio dall'accordo perché offre loro maggiore flessibilità e opzioni quando si tratta di individuare possibili acquirenti. Inoltre, è probabile che il venditore paghi solo la metà della commissione standard all'agente che presenta l'offerente con un'offerta vincente. Ciò è dovuto al fatto che quell'agente è solitamente coinvolto esclusivamente dal lato dell'acquirente nella transazione. Poiché il venditore è responsabile di tutti gli aspetti del marketing della proprietà, non è necessario un agente di vendita. Il venditore può presumere che la proprietà sia così richiesta che trovare acquirenti disposti a pagare il suo prezzo sarà relativamente semplice.
Affari immobiliari
Le aziende immobiliari possono avere politiche che regolano se i loro agenti sono autorizzati o meno a impegnarsi in situazioni di quotazione aperta. Alcune aziende, ad esempio, potrebbero non pubblicizzare inserzioni aperte, ma gli agenti potrebbero ottenere il permesso di coinvolgere clienti che sono già possibili acquirenti. Le inserzioni aperte potrebbero causare imprese immobiliari essere riluttanti a collaborare con loro perché sono preoccupati che il venditore possa individuare i propri acquirenti e concludere l'affare senza l'assistenza di agenti. Sarebbe una perdita di tempo e denaro per gli agenti. Il venditore può cercare di evitare gli agenti concludendo un accordo direttamente con i loro clienti, escludendoli così dal processo. Potrebbero anche esserci timori che la casa non sia attraente per i potenziali acquirenti.
A causa della limitata opportunità per gli agenti di guadagnare una commissione attraverso inserzioni aperte, potrebbero preferire concentrare i propri sforzi su contratti esclusivi. Alcuni agenti affermano che tratteranno solo le proprietà per le quali hanno vendita esclusiva diritti.
Accordo di quotazione aperta
Un contratto di quotazione aperta è un contratto tra un venditore e un agente immobiliare per vendere la propria proprietà su base non esclusiva. Per vendere la propria proprietà, una quotazione aperta consente al venditore di stipulare accordi con altre società immobiliari. Inoltre, il venditore può autopromuovere e commercializzare la proprietà nel tentativo di individuare un acquirente. Non ci sarà alcuna commissione addebitata a meno che l'agente immobiliare assunto non sia coinvolto personalmente nella ricerca di un acquirente per la proprietà.
Un contratto di quotazione aperta significa essenzialmente che il compito di vendere la tua casa è condiviso tra più agenti. Solo l'agente che ha portato l'acquirente riceve una commissione quando la proprietà vende.
I vantaggi includono:
# 1. L'accordo incoraggia la concorrenza tra gli agenti e aumenta la pressione a vendere.
#2. Più agenti ci sono, più potenziali acquirenti ci sono. Ogni agente e azienda avrà il proprio elenco di acquirenti. Possono anche parlare a una varietà di persone e rivolgersi a gruppi diversi. Piuttosto che i contatti di un solo agente, la tua proprietà può essere vista da tutte queste persone contemporaneamente.
#3. Non devi nulla all'agente se la tua casa non viene venduta.
#4. Non devi mantenere una relazione con un agente se non vuoi.
#5. Sei anche libero di commercializzare la proprietà per conto tuo. Non paghi commissioni a nessuno degli agenti se vendi la proprietà.
Sarai responsabile solo della metà della commissione. Devi solo pagare la componente "vendita" della commissione, piuttosto che sia la metà di vendita che quella di acquisto. Poiché l'agente funziona essenzialmente come agente dell'acquirente (lavorando per l'individuo che viene da te con un'offerta).
Gli svantaggi includono:
Contrariamente alla credenza popolare, ci sono una serie di svantaggi nell'utilizzo di un elenco aperto.
# 1. Sei tu stesso responsabile della promozione della casa, il che può essere un'impresa difficile, in particolare in un mercato al ribasso.
#2. È possibile che tu non riceva la proprietà che desideri. Questa strategia mette gli agenti l'uno contro l'altro, rendendo la vendita della tua casa una competizione. Di conseguenza, invece di concentrarti sulla ricerca dell'offerta migliore per te. L'obiettivo potrebbe essere quello di trovare un acquirente che ti offra un prezzo e ti persuada ad accettarlo.
#3. La casa può sembrare un semplice acquisto per i potenziali acquirenti. Gli acquirenti percepiranno l'opportunità di mettere in rete i loro prezzi e scegliere l'agente più disposto a lavorare all'interno dei loro parametri se la tua proprietà è gestita da molti agenti.
#4. Più agenti possono essere percepiti erroneamente dai potenziali acquirenti come un indizio che la tua proprietà è difficile da vendere. Tuttavia, segnalando che qualcosa non va o che è troppo caro.
#5. La maggior parte delle volte, gli agenti daranno la priorità ai loro elenchi esclusivi rispetto a quelli aperti. Ciò implica che la tua casa potrebbe rimanere sul mercato molto più a lungo di quanto ti aspetti. A meno che forse non consideri di abbassare il prezzo.
Inserimento aperto vs. agenzia esclusiva
Quando deciderai di vendere la tua casa, dovrai fare molte considerazioni. Una di queste considerazioni sarà se assumerai molti agenti o solo uno per pubblicizzare la tua proprietà.
Poiché potrebbe essere difficile trovare l'agente immobiliare adatto, alcuni venditori preferiscono avere un elenco aperto, che consente loro di trattare con una varietà di agenti. Altri, invece, preferirebbero che un solo agente gestisse la vendita della loro proprietà.
Agenzia esclusiva
Vi siete mai chiesti cos'è un'agenzia esclusiva in questa situazione? Bene, in pratica significa che dai a una singola agenzia o agente il diritto esclusivo di commercializzare la tua casa. È il contratto di quotazione più comune utilizzato dai venditori di case.
Implica che l'agente immobiliare che assumi agirà come tuo agente a tutti gli effetti, lavorando nel tuo migliore interesse per farti ottenere il prezzo più alto possibile per la tua casa. Quando si firma un contratto, normalmente si afferma che l'agente ha un certo periodo di tempo per vendere la tua casa; trascorso tale termine, puoi interrompere i loro servizi senza penali.
Perché affidare un'agenzia esclusiva a un agente immobiliare quando puoi optare per un annuncio aperto e avere più agenti che lavorano per tuo conto? Entrambi i tipi di annunci hanno vantaggi e svantaggi, ma vale la pena considerare un'agenzia esclusiva. Scopri perché nei prossimi paragrafi.
I vantaggi di avere un annuncio unico
A prima vista, un elenco aperto può sembrare un'alternativa superiore. Paghi una commissione inferiore rispetto a un'agenzia esclusiva e puoi promuovere e pubblicizzare te stesso. Non devi pagare una commissione ad un agente immobiliare se vendi la tua casa.
Mentre una commissione più piccola può sembrare allettante, ci sono vantaggi nell'avere un'agenzia esclusiva. Sarà richiesta una commissione più alta. Anche la pubblicità e altre commissioni saranno maggiori, ma un'agenzia esclusiva offre vantaggi che potresti non aver considerato:
# 1. Con un solo agente immobiliare, hai una vera connessione di lavoro.
#2. Il tuo agente immobiliare farà uno sforzo extra per te.
#3. Un agente esclusivo lavorerà con te per assicurarti di ricevere il miglior prezzo per la tua casa.
#4. È più probabile che le agenzie esclusive ricevano offerte più elevate rispetto alle inserzioni aperte.
Quando ti impegni con un agente esclusivo di qualità, puoi aspettarti che vada oltre. Potrebbero consigliare aggiornamenti che aumenteranno il valore della tua casa ben oltre le spese del lavoro. Creeranno un piano di marketing per te al fine di ottenere offerte migliori. Puoi parlare con loro dei vantaggi e degli svantaggi della vendita all'asta.
In altre parole, quando dai a un agente immobiliare un elenco esclusivo, stai nominando un professionista che ti rappresenti. Gli agenti immobiliari possono competere in un elenco aperto, tuttavia, possono competere tra loro piuttosto che operare per tuo conto. Possono accettare qualsiasi offerta che ricevono e cercare di convincerti ad accettarla. È possibile che la tua casa non sia una priorità assoluta per loro. In genere, le loro proprietà esclusive verranno prima.
Gli svantaggi di avere un'Agenzia Esclusiva
Prima di assumere un agente immobiliare, dovresti condurre la tua ricerca. Intervista almeno tre agenti immobiliari e non fare la tua scelta esclusivamente sulla base della commissione. Alcune aziende possono offrire una commissione inferiore ma imporre commissioni maggiori. Eventuali agenti immobiliari addebiteranno una commissione leggermente superiore se l'accordo include pubblicità. È possibile negoziare le commissioni degli agenti immobiliari? Ti forniamo le conoscenze di cui avrai bisogno durante il colloquio con gli agenti immobiliari.
Passo 1
Prima di firmare un accordo esclusivo, assicurati di leggere la stampa fine. Prestare molta attenzione alla durata del contratto. Alcuni agenti immobiliari potrebbero sforzarsi di farti firmare un accordo di esclusiva, ma poi non riescono a portare a termine una volta che lo hai firmato.
Passo 2
Non ti sarà permesso trovare un altro agente prima che sia trascorso un anno se hai firmato un contratto che conferisce loro i diritti esclusivi di vendere la tua proprietà per un anno. Non sei obbligato a firmare un contratto di un anno. Negoziare un termine più breve. Avrai tempo sufficiente per valutare il lavoro del tuo agente immobiliare dopo 30-90 giorni. Se non sei soddisfatto, puoi passare a un altro agente una volta scaduto il periodo di tempo concordato.
Infine,
Il tuo agente immobiliare potrebbe non essere in grado di trovare un acquirente disposto a pagare un prezzo ragionevole per la tua casa nel mercato di un acquirente. Sia che tu scelga un annuncio aperto o esclusivo, questo può essere uno svantaggio per te. Se hai bisogno di vendere la tua casa rapidamente, un agente esclusivo potrebbe essere in grado di individuare un acquirente più velocemente di un annuncio aperto, ma nel mercato di un acquirente potresti non ottenere il prezzo che desideri.
I vantaggi di un'agenzia esclusiva di solito superano gli svantaggi, ma tutto dipende dall'agente immobiliare che scegli. Nella tua regione, OpenAgent può consigliarti agenti immobiliari affidabili. Intervista ciascuno e scegli quello che ritieni ti fornirà il miglior servizio a un costo ragionevole.
Apri l'app per le inserzioni
Open Listings era un'app all-in-one per l'acquisto di una casa che mirava a rendere il processo di acquisto di una casa il più semplice ed economico possibile. Abbiamo assistito i clienti nell'acquisto di case per miliardi di dollari e li abbiamo risparmiati oltre 25 milioni di dollari in commissioni. Acquista una proprietà online e risparmia decine di migliaia di dollari. Open Listings è un'app all-in-one gratuita per gli acquirenti di case.
è un servizio di acquisto di case all-in-one che rende l'acquisto di una proprietà più efficiente ed economico, acquisito da Opendoor nel 2018. Hanno aiutato gli acquirenti a risparmiare oltre 5 milioni di dollari in commissioni di agente mentre acquistavano case per un valore di oltre mezzo miliardo dollari.
Gli acquirenti utilizzano un'app per cercare case, porre domande, programmare tour e ricevere rapporti sugli immobili in tempo reale. Hanno collaborato con un agente locale di prim'ordine quando sono pronti a fare un'offerta. Poiché gli agenti di Open Listings dedicano solo tempo al contratto e alle fasi di negoziazione del processo, possono restituire agli acquirenti metà dei loro soldi, in media $ 7,000 per casa.
Conculsione
Le società immobiliari possono avere politiche in atto che controllano se i loro agenti possono o meno impegnarsi in accordi di quotazione aperta. Alcune aziende, ad esempio, potrebbero non pubblicizzare le inserzioni aperte, ma ai broker potrebbe essere consentito di coinvolgere i clienti che già hanno come potenziali acquirenti. Le aziende immobiliari possono essere riluttanti a collaborare con le inserzioni aperte perché sono preoccupate che il venditore possa individuare i propri acquirenti e concludere una transazione senza il coinvolgimento degli agenti. Sarebbe una perdita di tempo e denaro da parte degli agenti. Il venditore può cercare di evitare gli agenti negoziando un contratto direttamente con i loro clienti, tagliandoli fuori dal giro. Potrebbero anche esserci dubbi sul fatto che la proprietà non sia attraente per i potenziali acquirenti.
A causa della limitata opportunità per gli agenti di guadagnare una commissione attraverso inserzioni aperte, potrebbero preferire concentrare i propri sforzi su contratti esclusivi. Alcuni agenti affermano che tratteranno solo proprietà per le quali hanno i diritti di vendita esclusivi.
FAQ
Le inserzioni aperte sono legali?
Sì, le inserzioni aperte sono legali. Gli MLS in California sono obbligati per legge ad accettare inserzioni aperte. Inoltre, gli MLS sono obbligati dalla legge e dalla politica della National Association of REALTOR® MLS ad accettare legittimi diritti esclusivi di vendita o elenchi di agenzie esclusive che pagano un compenso ai broker che collaborano, anche se forniscono solo un'assistenza limitata.
La quotazione aperta è un accordo bilaterale?
Una quotazione aperta è un contratto unilaterale poiché solo una parte (il venditore) è tenuta ad agire se e quando un agente produce un acquirente.
Qual è la differenza tra un annuncio aperto e un elenco esclusivo?
Nel contratto di quotazione di agenzia esclusiva, gli agenti vengono pagati solo se la proprietà viene venduta. Mentre, in un contratto di quotazione aperta, i venditori hanno la libertà di lavorare con tutti i broker che desiderano. Tuttavia, se il venditore vende la proprietà senza l'assistenza di un intermediario, non è tenuto a pagare nessuno di essi.
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