Per iniziare a lanciare case, devi prima conoscere il settore immobiliare. Mentre i programmi TV popolari fanno sembrare il cambio di casa un processo semplice, ritraggono solo una piccola parte del processo. Gran parte del lavoro necessario per capovolgere una casa riguarda le variabili. Abbiamo cinque passaggi per assicurarti di imparare come capovolgere una casa come principiante prima di investire decine di migliaia di dollari nella tua attività e avere successo. Ma prima, è fondamentale capire cosa comportano le riparazioni e i capovolgimenti della casa.
Cos'è il capovolgimento della casa?
House flipping è la pratica di un investitore immobiliare che acquista case e poi le rivende a scopo di lucro. Una casa deve essere acquistata con l'obiettivo di rivenderla immediatamente per poter essere etichettata come flip. Il tempo che intercorre tra l'acquisto e la vendita può variare da pochi mesi a un anno.
Il lancio della casa è classificato in due tipi:
- Un investitore acquista una proprietà con il potenziale per aumentare di valore con le ristrutturazioni e gli aggiornamenti necessari. Guadagnano soldi dopo aver finito il lavoro vendendo la casa a un prezzo molto più alto di quello che hanno pagato per essa. Potresti aver sentito questo denominato "aggiusta e capovolgi".
- Un investitore acquista una casa in un mercato in cui i valori delle case sono in rapido aumento. Non apportano miglioramenti e, dopo alcuni mesi di mantenimento della proprietà, la vendono a un prezzo e un profitto più elevati.
Ci concentriamo principalmente sulla prima definizione di fix-and-flip e ti forniamo consigli per aiutarti a scegliere una casa, eseguire modifiche e vendere in modo intelligente.
Come capovolgere una casa in 5 semplici passaggi per principianti
Prima di iniziare a lanciare case, devi prima capire i passaggi fondamentali. Ciò aumenta le tue possibilità di successo riducendo il rischio finanziario. Ecco 5 passaggi che puoi eseguire per iniziare a capovolgere la casa:
- Usa i contanti per finanziare il lancio della casa.
- Comprendi il mercato
- Crea un budget per capovolgimento della casa
- Fai ristrutturazioni intelligenti
- Chiedi il parere di un esperto immobiliare locale
# 1. Usa i contanti per finanziare il lancio della casa.
Lanciare case può essere un affare rischioso, soprattutto se non hai soldi. È facile capire come l'aggiunta di debiti al mix peggiori le cose. Ecco perché proponiamo sempre di lanciare una casa per contanti:
- Non ci sono interessi passivi: Le pinne della casa che prendono in prestito denaro possono finire per pagare interessi per mesi, aumentando l'importo per cui devono vendere la casa solo per raggiungere il pareggio.
- Non c'è fretta di vendere: Quando usi il debito per finanziare un flip, potresti agire in preda alla disperazione. Se non puoi vendere la casa, molto probabilmente abbasserai il prezzo e perderai denaro. Le pinne domestiche solo in contanti possono cavalcare un mercato debole perché non hanno pagamenti di interessi che si accumulano contro di loro ogni giorno in cui la proprietà rimane invenduta.
- Non ci sarà alcun debito a trattenerti: Ancora più importante, qualsiasi tipo di "investimento" che utilizza il debito è una cattiva idea. Periodo. Anche con i contanti, provare a vendere una casa capovolta per più soldi di quelli in cui hai investito è un azzardo. L'utilizzo del debito nel processo aumenta le tue possibilità di perdere denaro se i tuoi piani vanno a buon fine.
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Diamo un'occhiata a un esempio per dimostrare perché prendere in prestito denaro per capovolgere una casa non è una buona idea: prendi un prestito per acquistare una casa da capovolgere e tutto sembra andare a gonfie vele fino a quando i lavori di ristrutturazione non richiedono sei mesi invece di quattro. Quando pubblicizzi la tua casa, rimane sul mercato per un mese finché non sei costretto ad abbassare il prezzo e venderla a molto meno di quanto ti aspettassi.
Chiudi un mese dopo e ricevi il pagamento. Tuttavia, una parte significativa della tua ricompensa viene utilizzata per rimborsare il prestito più otto mesi di interessi! Questo è in aggiunta alle spese di vendita standard come commissioni di agente, tasse e diritti di proprietà.
La disperazione non ti avrebbe costretto a vendere a poco se avessi ribaltato la casa con i contanti. Senza pagare gli interessi di cui preoccuparsi, potresti aver aspettato fino a quando il mercato si è riscaldato e il prezzo è stato perfetto prima di vendere.
Il rischio finanziario del lancio della casa semplicemente non vale la pena a meno che tu non possa pagare in contanti.
#2. Capire il mercato
Molte pinne della casa sono così concentrate sulla loro prossima impresa da trascurare la parte meno attraente della professione. Tuttavia, se non cogli le tendenze del mercato e degli immobili nella tua zona, potresti riscontrare i seguenti problemi:
Non sei sicuro di ottenere un buon affare sulla casa che stai acquistando. Quando la casa è quotata al valore di mercato, il prezzo di vendita dovrebbe essere sufficientemente basso da consentirti di apportare le modifiche e tuttavia uscire in vantaggio.
Non sei in grado di stimare con precisione il valore potenziale della casa. La tua idea per la casa deve essere compatibile con la realtà del quartiere e la capacità dei residenti del quartiere di permettersi la casa che progetti.
Non hai idea di come valutare la casa. Se hai acquistato una casa in una comunità con proprietà prevalentemente da $ 130,000 a 150,000, dovresti valutare il tuo flip all'estremità inferiore di quell'intervallo quando arriva il momento di vendere.
Quindi, come puoi avere una conoscenza approfondita del mercato per eseguire un flip di successo? Trova un agente immobiliare nel tuo quartiere che ha anni di esperienza. Il tuo agente può aiutarti a restringere la tua ricerca di proprietà ai quartieri giusti in base alla fascia di prezzo, al budget di ristrutturazione e al profitto previsto.
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Potresti credere che la casa che hai individuato online sia un furto a $ 145,000 e abbia molte potenzialità. Tuttavia, se la casa più bella e più grande del quartiere fosse stata venduta tre mesi fa per $ 160,000, qualsiasi ristrutturazione molto probabilmente supererebbe il prezzo del quartiere. E saresti bloccato con una casa che non potrebbe essere venduta.
Lavorare con un agente immobiliare che conosce il mercato come il palmo della sua mano paga. Quando sei pronto per vendere, il tuo agente può usare la sua esperienza per valutare la tua casa in modo competitivo in modo da guadagnare il massimo. Lavorare con un agente di alto livello può aiutarti a fare un investimento saggio che mantiene le tue finanze in carreggiata.
#3. Crea un budget per capovolgimento della casa
Fai un budget non appena acquisti un investimento immobiliare. Prima di firmare il contratto, determina la fascia di prezzo per l'acquisto di una casa, la riparazione, la finitura di progetti di ristrutturazione e il pagamento delle spese di chiusura.
Fai un elenco di tutti i progetti cosmetici e di eventuali revisioni costose, come problemi idraulici o elettrici. Se non hai alcuna esperienza di costruzione, un appaltatore può dirti cosa deve essere riparato e quanto costerà. Le riparazioni a sorpresa possono causare o rompere un capovolgimento, quindi fai le tue ricerche qui.
Ottieni un'ispezione della casa e qualsiasi altro esame particolare di cui potresti aver bisogno una volta che sei sotto contratto. È sempre preferibile rilevare i problemi in anticipo piuttosto che essere colti alla sprovvista in seguito.
#4. Fai ristrutturazioni intelligenti
I sogni di pavimenti in legno lucido, lampade alla moda e grandi cucine con stufe di livello professionale possono facilmente sfuggire di mano. Ecco perché è fondamentale pianificare il budget in anticipo e quindi garantire che i tuoi aggiornamenti rimangano in linea e aumentino davvero il valore della casa.
Non dimenticare che importanti aggiornamenti, come cucine e bagni, possono fare o rompere il tuo capovolgimento. Prendi, ad esempio, la cucina. Il costo medio di un significativo rifacimento della cucina, secondo il rapporto Cost vs. Value 2020, è di circa $ 68,500. 2 L'importo medio recuperato da tale spesa è solo di circa $ 40,000. 3 Quando giri una casa, non vuoi vedere quel tipo di ROI.
Se vuoi vendere la tua casa per $ 220,000, non spendere $ 60,000 in mobili su misura, finiture di fascia alta e quell'isola da cucina da sogno! Prendi in considerazione una ristrutturazione più economica che si concentri sulla riverniciatura degli armadi esistenti, sull'installazione di ripiani in granito e sull'aggiornamento degli elettrodomestici. Pagherai meno e avrai molte più possibilità di recuperare i tuoi costi quando vendi la casa.
Sebbene tu possa apportare alcune modifiche importanti in un flip, non sottovalutare il significato di modifiche minori. Una nuova mano di vernice, un nuovo hardware e un nuovo paesaggio possono fare una grande differenza!
#5. Chiedi il parere di un esperto immobiliare locale
È possibile trarre profitto dal lancio della casa? Puoi sicuramente farlo se fatto correttamente! Le case capovolte sono state vendute a un prezzo medio alto di tutti i tempi di $ 267,000 nel secondo trimestre del 2021, con un profitto lordo di circa $ 67,000.
Ricorda che l'utile lordo non include il costo di riparazioni e ristrutturazioni. Tuttavia, se puoi scambiare denaro contante e mantenerti entro il budget di ristrutturazione, è del tutto possibile ottenere un buon ritorno sull'investimento.
Il segreto per capovolgere una casa in modo efficace è farlo in contanti, fare un investimento saggio nel tipo di casa che acquisti, scegliere le riparazioni entro il tuo budget e venderla prontamente. Avere un professionista immobiliare nella tua squadra rende tutto questo possibile!
Un agente immobiliare qualificato può fornire l'esperienza di mercato e i consigli pratici necessari per fare un investimento saggio, sia che tu stia acquistando una casa in cui vivere per anni o da ristrutturare in sei mesi.
Capovolgere la casa è redditizio?
Capovolgere le case può sembrare semplice, ma non lo è. Ammettiamolo: un cambio di casa può essere un sogno o un incubo.
Se fatto correttamente, un cambio di casa può essere un investimento formidabile e piuttosto redditizio. Puoi apportare modifiche sensate in un breve periodo di tempo e vendere la casa per molto più di quanto l'hai pagata.
Tuttavia, se fatto in modo errato, un capovolgimento della casa può facilmente andare nella direzione opposta. Abbiamo tutti sentito storie dell'orrore sul lancio di una casa, dove quello che sembrava essere un prezzo fantastico si è rivelato essere una casa con fondamenta deboli e un tetto che perde. Alla fine, un cambio di casa potrebbe non farti guadagnare soldi. Potrebbe costarti migliaia di dollari.
Non vuoi perdere soldi se decidi di capovolgere una casa. Vuoi fare un investimento ragionevole e trarne profitto. Ecco perché molte persone assumono un perito per determinare il valore e quindi applicano la linea guida del 70 percento per determinare se una correzione e un ribaltamento ripagheranno come previsto.
Quanto costa un capovolgimento di casa?
Il costo per capovolgere una casa varia sostanzialmente da casa a proprietà. Una casa a basso prezzo in un quartiere desiderabile può essere un furto, ma se richiede riparazioni estese, il tuo margine di profitto potrebbe essere limitato. D'altra parte, un affare in un quartiere emergente potrebbe non richiedere molta attenzione, ma se il mercato non è così caldo, potresti rimanere bloccato con la casa più a lungo di quanto desideri.
Quando cerchi una casa da capovolgere, devi stimare e tenere conto di una varietà di aspetti. Per decidere se una casa è un investimento intelligente, i flipper domestici esperti utilizzano una regola del 70%. Segui questi quattro passaggi per calcolare la regola del 70 percento:
- Determina la casa valore dopo la riparazione (ARV): Determinare il valore della casa dopo riparazioni e ristrutturazioni.
- Calcola il costo delle riparazioni richieste: È necessario sostituire il forno in casa? I mobili della tua cucina sono vecchi e danneggiati? Quando si valuta la casa, essere consapevoli di tutto ciò che dovrà essere riparato o ristrutturato e fornire un preventivo esatto.
- Sottrarre il costo delle riparazioni dal 70% dell'ARV: Supponiamo che l'ARV di una casa sia di $ 200,000. Dividilo per 0.7 per ottenere il 70% o $ 140,000. Sottrarre il costo delle riparazioni dalla cifra di $ 140,000. In questo esempio, stimeremo che il costo totale di riparazioni e ristrutturazioni sarà di $ 30,000.
- Usa il risultato per capire quanto dovresti pagare per una casa: Se il 70 percento del tuo ARV è di $ 140,000 e le riparazioni costano $ 30,000, non dovresti pagare più di $ 110,000 per la casa.
Quanto tempo ci vuole per capovolgere una casa?
Quando scegli se capovolgere una casa è l'opzione migliore per te, è fondamentale capire quanto tempo ci vuole. L'importo del profitto che realizzerai sarà influenzato dalla rapidità con cui la tua casa si capovolgerà. Secondo Attom, ci vogliono circa 6 mesi per capovolgere una casa, ma capire gli elementi che influenzano questo può aiutare ad accelerare il processo.
Acquisto
Il tempo necessario per acquistare una casa varia, ma se trovi una proprietà commerciabile, dovresti essere in grado di farlo velocemente. Alcune delle migliori case per capovolgere la casa non durano a lungo sul mercato, quindi è importante stare attenti e avere un programma flessibile. Una volta che hai scoperto l'immobile ideale e hai fatto un'offerta vincente, di solito ci vuole circa un mese per comprare una casa.
Ristrutturare
Il costo della ristrutturazione di una casa varia in base alla casa. Alcune case richiederanno più lavoro prima di poter essere vendute, mentre altre richiederanno semplicemente alcune modeste modifiche. La quantità di lavoro e ciò che vuoi eseguire determinerà quanto tempo ci vorrà per riparare le riparazioni domestiche.
I lavori di ristrutturazione possono richiedere molti mesi se li fai da solo, ma assumere professionisti può abbreviare notevolmente il processo.
Vendita
La quantità di tempo necessaria per vendere una casa, come ristrutturare, è determinata dalla quantità di lavoro svolto. Quando vendi la tua proprietà da solo, ci vuole molto tempo, forse un paio di mesi, perché c'è un sacco di scartoffie da compilare. Assumere un agente immobiliare ridurrà il carico di lavoro e lo renderà molto più gestibile.
È possibile capovolgere la casa senza soldi?
Esistono vari modi per assicurarsi denaro per capovolgere una casa se non si dispone di denaro sufficiente o si desidera ridurre il rischio. I finanziatori di crowdfunding privati o immobiliari possono aiutarti a capovolgere le case.
Il capovolgimento della casa è pericoloso?
Il pericolo maggiore è che non sarai in grado di vendere la casa a scopo di lucro o che le riparazioni e i miglioramenti costeranno più del previsto. Lanciare case comporta frodi e truffe. Non tutte le case sono ribaltabili.
Il lancio della casa è difficile?
Ristrutturare e capovolgere le case richiede tempo. La caccia alla proprietà potrebbe richiedere mesi. Riparare la casa richiede tempo. La demolizione e la costruzione potrebbero richiedere serate e fine settimana se lavori.
Affittare o affittare: cosa è meglio?
Il flipping e l'affitto sono i migliori per gli investitori a breve termine. Se hai bisogno di un reddito costante e hai più tempo e denaro, potresti acquistare una proprietà in affitto.
Puoi fare soldi lanciando case?
Mentre si lavora a tempo pieno, il ribaltamento della proprietà potrebbe fornire denaro supplementare. Ti consente di "immergere l'alluce nell'acqua" prima di lasciare il tuo lavoro a tempo pieno per vedere se lanciare case fa per te.
Conclusione
Il flipping della casa può essere una scelta commerciale praticabile se segui il piano appropriato e hai analizzato attentamente gli elementi finanziari. Tuttavia, è improbabile che tu ottenga un rapido successo con questo metodo e potresti commettere numerosi errori e perdere denaro lungo la strada.
Il team appropriato di professionisti può semplificare notevolmente questo processo. Lavora con un agente immobiliare esperto che può fornirti approfondimenti di mercato e aiutarti a capire i tipi di case che gli acquirenti stanno cercando.
Un appaltatore generale qualificato può anche aiutarti a determinare lo stato esistente di una casa. Questo ti aiuterà a evitare di investire in un buco di denaro. Naturalmente, dovrai pianificare in anticipo le tue esigenze finanziarie.
Il finanziamento e il tasso di interesse corretti possono rendere più facile riparare e capovolgere una casa.
Domande frequenti su come capovolgere una casa
Qual è la regola del 70% nel flipping della casa?
La regola del 70% aiuta le pinne domestiche a determinare il prezzo più alto che dovrebbero pagare per un investimento immobiliare. In sostanza, non dovrebbero spendere più del 70% del valore successivo alla riparazione della casa meno le spese di ristrutturazione.
Puoi diventare ricco lanciando case?
No, non ci sono pinne da casa Fortune 500. Non c'è niente come guadagnare $ 50,000 in quattro o cinque mesi con un progetto flip di successo, ma brucia anche lavorare per mesi e non fare nulla o perdere denaro.
Quanti soldi guadagnano le pinne domestiche all'anno?
La paga media di un flipper della casa è di $ 117,372. Siamo arrivati a questa cifra esaminando il reddito medio riportato delle pinne domestiche negli Stati Uniti nel 2020.
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