Secondo la Federal National Mortgage Association (FNMA), l'istituto finanziario convenzionale che presta mutui può concedere prestiti da quattro a dieci. Sì, sai cosa significa e ti mostrerò quanti mutui puoi avere contemporaneamente a tuo nome per una proprietà in affitto e su una casa.
Quanti mutui puoi avere in una volta
Nella misura in cui potresti essere idoneo a garantire molti mutui su una proprietà o casa in affitto. Potrebbero esserci alcuni problemi associati al processo di ottenimento di molti mutui con una proprietà in affitto o una casa contemporaneamente. Per cominciare, i prestatori possono sembrare più cauti nel firmare così tanti mutui, vedendoti come un rischio di prestito più elevato.
Potresti incontrare la riluttanza del prestatore a consentirti di ottenere più di un mutuo per la proprietà in affitto contemporaneamente. Potrebbe anche essere necessario inviare un acconto più grande, avere una riserva di cassa più ampia e avere un punteggio di credito più alto. Quando possiedi numerosi beni, potresti potenzialmente dover affrontare tassi di interesse ipotecari più elevati.
Qualificarsi per molti mutui per un immobile in affitto o una casa contemporaneamente può essere difficile, ma è realizzabile. Continua a leggere per scoprire come completare l'attività.
Essere idoneo per i tuoi primi quattro mutui
Il tuo prestatore potrebbe chiederti di soddisfare standard specifici se desideri qualificarti per il finanziamento dei primi quattro o più mutui su una casa. Il tuo prestatore potrebbe richiedere che tu abbia i seguenti articoli:
- Un punteggio di credito compreso tra 670 e 739 è considerato da buono a eccezionale.
- Un rapporto prestito/valore (LTV) fino all'80%
- Le attuali proprietà in affitto forniscono flussi di cassa.
- Come prova del reddito possono essere utilizzati W-2 o dichiarazioni dei redditi.
- Il prospetto dell'attivo e del passivo
- Prospetti patrimoniali per eventuali investimenti immobiliari in corso
- Documentazione ipotecaria convenzionale attuale
Qualificazione per mutui più di quattro
Gli istituti di credito hanno requisiti più severi quando si desidera ottenere più di quattro o più mutui per una proprietà in affitto o una casa alla volta.
In realtà, quando si cercano più di quattro o più mutui su una proprietà in affitto, i criteri di sottoscrizione diventano più severi. Potrebbe essere richiesto di fornire prove di alcuni se non tutti i seguenti:
- Ogni investimento immobiliare richiede un acconto del 25%.
- Duplex, triplex e quad sono il 30% meno costosi.
- È richiesto un punteggio di credito minimo di 720.
- Non ci sono state rate del mutuo in ritardo su nessun immobile.
- Due anni di dichiarazioni dei redditi che dimostrano tutti i redditi da locazione di tutte le proprietà
- 6 mesi di riserve di cassa su tutte le proprietà per capitale, interessi, tasse e assicurazioni (noto anche come PITI).
Informarsi con il proprio prestatore di eventuali linee guida aggiuntive necessarie per finanziare prestiti da cinque a dieci.
Soddisfare le qualifiche FNMA per 5 – 10 proprietà finanziate
Durante la crisi immobiliare del 2008, Fannie Mae ha rivelato i suoi standard per 5-10 case finanziate per investitori estremamente competenti. Questo programma richiede le seguenti qualifiche:
- Un buon punteggio di credito di 720
- Una casa unifamiliare richiede un acconto del 25%, mentre una residenza multifamiliare richiede un acconto del 30% (che potrebbe riguardare una proprietà da due a quattro unità)
- Avere abbastanza soldi per coprire PITI su tutte le proprietà.
- Due anni di dichiarazioni dei redditi a dimostrazione del reddito da locazione
- Non ci sono stati fallimenti, pignoramenti o insolvenze ipotecarie di 30 giorni o più.
- Non ci sono stati pagamenti tardivi del mutuo nell'ultimo anno, né ci sono stati fallimenti o pignoramenti negli ultimi sette anni.
- Un modulo 4506-T che è stato compilato ai fini fiscali
È possibile che tu debba cercare in giro il miglior prestatore di mutui. A causa dei possibili rischi per il prestatore, non tutti i prestatori ti consentiranno la possibilità di attingere a una proprietà finanziata FNMA 5-10.
Altre opzioni per il finanziamento di mutui multipli
A parte i prestiti convenzionali, come investitore immobiliare, potresti cercare modi alternativi per finanziare molti mutui per immobili in affitto. Di seguito, troverai informazioni su prestatori di prestiti privati, prestiti generali, prestiti di portafoglio e prestiti di rifinanziamento cash-out.
# 1. Prestatori di prestiti privati
I finanziatori tradizionali non concedono prestiti privati. I prestatori di prestiti privati, invece, sono resi possibili da finanziamenti privati di persone e imprese. I finanziatori cercano spesso case che non rimarranno sul mercato a lungo e che hanno un alto valore di rivendita.
I prestatori di prestiti privati sono anche conosciuti come prestiti sicuri. Ciò significa che il prestatore assume garanzie sotto forma di proprietà. Ciò significa che, se un debitore non riesce a rimborsare un prestito di denaro forte, il prestatore si impossessa della proprietà.
I prestatori di prestiti privati non richiedono come rigoroso una procedura di autorizzazione. Se non sei in grado di ottenere un prestito convenzionale, puoi considerare questa alternativa come mutuatario. Puoi anche chiudere su mutui privati nel giro di pochi giorni, rispetto ai mesi necessari per ottenere un mutuo convenzionale (che è di circa un mese).
I prestatori di prestiti privati hanno spesso tassi di interesse elevati, che spesso vanno dall'8 al 15%, rispetto ai tassi economici disponibili con un prestito tradizionale.
#2. Prestiti di coperta
I mutui ipotecari consentono di finanziare molte case nell'ambito di un contratto di mutuo. Questi mutui sono ideali per proprietari di immobili commerciali, sviluppatori e investitori immobiliari. I mutui ipotecari rendono il processo di acquisto più efficiente e, in molti casi, più economico.
Un altro vantaggio dell'avere un'ipoteca generalizzata è che quando una delle proprietà oggetto dell'accordo viene ipotecata o venduta, una clausola la “svincola” dall'ipoteca originaria. Le altre attività dell'ipoteca originaria restano sotto l'ipoteca originaria. Allo stesso modo, non sei tenuto a coprire l'intero importo.
Quando acquisti una casa con un mutuo quadro, ottieni le stesse condizioni di finanziamento per tutte le tue proprietà. In cambio di un mutuo totale, il prestatore fornisce garanzie per le proprietà, simili a prestiti con denaro forte. In caso di inadempimento del prestito, le tue attuali proprietà potrebbero essere compromesse.
Tieni presente che se desideri ricevere un mutuo globale, potresti dover soddisfare condizioni rigorose. È inoltre possibile non utilizzare un mutuo generale per l'acquisto di case in numerosi stati a causa delle differenze nelle leggi statali. Infine, un mutuo generale ha spese di chiusura sostanzialmente maggiori rispetto a un mutuo standard.
#3. Prestiti da un portafoglio
Invece di offrire un prestito di portafoglio sul successivo mercato dei mutui, un prestatore lo crea e lo "mantiene". Un prestito di portafoglio rimane nel portafoglio del prestatore. Gli standard di sottoscrizione unici dei mutuatari sono imposti dai prestatori.
In termini di tempo di attesa, un prestito di portafoglio è abbastanza simile a un prestito di denaro forte in quanto riduce drasticamente la quantità di tempo che trascorri in attesa di ottenere finanziamenti per le tue proprietà.
#4. Rifinanziamento con Cash Out
Potresti anche pensare a un rifinanziamento cash-out. Che è una sorta di rifinanziamento ipotecario che attinge all'equità che hai accumulato nelle altre tue case nel tempo. Quando presti di più con un investimento immobiliare. Ricevi una grande quantità di denaro in cambio dell'assunzione di un mutuo più grande.
Un rifinanziamento cash-out ti consente di estinguere il tuo vecchio mutuo e passare a uno nuovo.
Alternative per imprenditori autonomi per finanziare numerosi affitti
Ecco alcune idee per pensare in modo creativo per finanziare numerosi proprietà in affitto man mano che il tuo portafoglio cresce fino a dieci o più case.
Un piano 401(k) a un partecipante può essere utilizzato da imprenditori autonomi (k)
Un 401 (k) a un partecipante, indicato anche come Solo 401 (k), Solo-k, Uni-k o k a un partecipante, è un piano pensionistico approvato dall'IRS. che copre un imprenditore senza lavoratori o l'imprenditore e il suo partner.
I criteri per il piano pensionistico di un imprenditore autonomo sono gli stessi di qualsiasi altro piano 401 (k). Tuttavia, come proprietario di un'azienda, puoi contribuire sia come lavoratore che come proprietario. Quindi, in sostanza, puoi "raddoppiare" i tuoi contributi fino ai limiti massimi indicati.
Un 401 (k) a un partecipante in cui ti definisci il fiduciario ottiene il "controllo del libretto degli assegni". Allo stesso modo di un'IRA che ha ottenuto un singolo membro LLC e si è intitolata la direzione. Quindi, puoi utilizzare il tuo 401 (k) per acquistare una proprietà in affitto (k).
Altri modi per utilizzare un'IRA per investire in immobili
Se non sei un lavoratore autonomo ma hai un IRA o 401 (k), puoi convertire i tuoi attuali piani di fondi pensione in un IRA autodiretto con controllo sul libretto degli assegni. Oppure puoi affidare i tuoi beni a un fiduciario che si concentra su IRA autodiretti.
Tuttavia, ci sono alcuni fattori da considerare prima di investire nel settore immobiliare con un 401 (k) o un IRA per una sola persona:
- Il reddito generato dalla proprietà in affitto deve rimanere nell'IRA fino all'inizio delle distribuzioni tipiche.
- Non è possibile ottenere un guadagno indiretto dal bene mantenuto all'interno dell'IRA. Come servire come proprio agente immobiliare o gestire l'immobile tramite a gestione della proprietà fermo che controlli.
- Gli immobili detenuti in un'IRA sono altamente regolamentati e devono aderire alle leggi al fine di prevenire sanzioni fiscali.
Lo scambio fiscale differito 1031 consente di investire di più in contanti.
Man mano che si espandono e crescono, la maggior parte degli investitori immobiliari adegua regolarmente i propri portafogli di proprietà in affitto. I proprietari utilizzano uno scambio fiscale differito 1031 per vendere un investimento immobiliare e acquisirne un altro. Di conseguenza, posticipo il pagamento dell'eventuale imposta sulle plusvalenze dovute.
Quando si esegue uno scambio fiscale differito IRS Sezione 1031, ci sono procedure e orari precisi da seguire. Tuttavia, molti investitori ritengono che valga la pena fare uno sforzo extra, in particolare quando i risparmi fiscali possono essere sfruttati per finanziare numerosi acquisti di proprietà.
Gestione di diversi mutui
Quando hai molti mutui su una casa da saldare, dovresti sviluppare una strategia decente per tenerne traccia. Se, infatti, scegli un'opzione di finanziamento non convenzionale. Potrebbe non essere necessario dipendere dal tuo prestatore per tenere il conto di quanto devi. Potresti voler andare fino in fondo e conoscere il tuo importo principale per ogni proprietà. Così come il programma di pagamento e le scadenze di pagamento per ciascuna proprietà in anticipo e in ritardo.
Potresti non avere lo stesso prestatore per tutte le tue case, il che potrebbe richiedere una pianificazione aggiuntiva. È possibile che tu non abbia le stesse date di pagamento del mutuo con ogni prestatore. Puoi scegliere di ripartire le date di pagamento o farle scadere tutte lo stesso giorno, a seconda di quale funziona meglio per te.
Fattori da considerare
Al momento di decidere tra le varie scelte per il finanziamento di numerosi immobili in affitto. Uno dei fattori più importanti da considerare è ciò che è meglio per te e per i tuoi obiettivi finanziari a lungo termine. Considera i seguenti fattori:
- Quali fonti di finanziamento ti aiutano a completare le tue transazioni a basso costo?
- In che modo i tempi in cui vengono finanziati i prestiti influiscono sulla rapidità con cui le transazioni possono essere chiuse?
- Quali scelte di mutuo migliorano il tuo flusso di cassa e la performance complessiva del tuo portafoglio di proprietà in affitto?
Prestito per la casa: cos'è?
L'importo del tuo patrimonio immobiliare che desideri ipotecare è rappresentato in contanti da un prestito di equità domestica. Ricevi il prestito come una somma forfettaria di denaro da utilizzare come preferisci.
Il mutuo per la casa passa al secondo posto. Inoltre, è necessario effettuare pagamenti mensili per un determinato periodo di tempo oltre al prestito di prima posizione per estinguere il debito e gli interessi aggiuntivi.
Come funziona un secondo mutuo e cos'è?
La seconda ipoteca potrebbe essere ottenuta dallo stesso prestatore esatto o da un prestatore diverso. Il mutuo da seconda ipoteca non ha vincoli di utilizzo, indipendentemente dal fatto che tu ne ottenga uno dallo stesso istituto di credito che ha erogato la tua prima ipoteca o da un altro istituto di credito.
Puoi fare quello che vuoi con i soldi di una seconda ipoteca, ma molte persone li usano per riparare o migliorare esteticamente la loro casa, il che ne aumenta il valore di rivendita. È possibile utilizzare l'equità domestica creata dal pagamento del mutuo per saldare ingenti saldi di carte di credito, riparare danni alla casa, saldare il debito del prestito studentesco o completare altre costose imprese finanziarie.
Perché è consentito ottenere solo due mutui?
È difficile, se non impossibile, trovare una banca che accetti la posizione di terzo privilegio per un immobile residenziale. Anche se una banca o un altro istituto di credito decidesse di concederti un prestito per una terza ipoteca, i tassi di interesse potrebbero essere esorbitanti per validi motivi, rendendo improbabile che tu riesca a soddisfare i requisiti.
La causa è che i mutui di terza posizione nei pignoramenti vengono pagati per ultimi e forse per niente. È possibile che le banche non vogliano assumersi questo tipo di rischio.
QUANTI MUTUI PUOI AVERE FAQ
Quanti mutui puoi detenere contemporaneamente?
Puoi averne quanti ne vuoi. Ma per gli istituti di credito tradizionali o convenzionali, puoi semplicemente usarne quattro.
Posso avere 3 mutui?
Si, puoi!. Ancora di più, se vuoi.
Come posso avere più di 4 mutui?
Autorizzazione della Federal National Mortgage Association, puoi avere più di quattro mutui.
Si possono avere 2 mutui su 2 immobili diversi?
A meno che non sia su un mutuo convenzionale. Un mutuo ipotecario convenzionale può essere utilizzato su più immobili contemporaneamente. Tuttavia, non è raro che acconti più grandi siano collegati a tali prestiti o che i prestatori cerchino ulteriori prove dai mutuatari.
È difficile ottenere un terzo mutuo?
No, non è difficile. Finché la vedi come un'ottima opzione per te.
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