Quando stai cercando una nuova casa o stai cercando di vendere quella attuale, determinare quanto dare o chiedere può essere difficile. Dati i molti fattori che concorrono a calcolare il valore di una casa, determinarne il valore può sembrare alquanto arbitrario. Il prezzo degli immobili, d'altra parte, è una scienza. Questo è il motivo per cui gli agenti immobiliari effettuano un'analisi comparativa di mercato (CMA). Scopri di più sull'analisi comparativa del mercato con esempi in questo post.
Che cos'è un'analisi comparativa di mercato?
Gli agenti analizzano cercando case vendute di recente nella stessa regione che siano il più possibile simili alla proprietà in oggetto.
Queste residenze, note come comps o vendite comparabili, vengono utilizzate per valutare utilizzando l'analisi comparativa del mercato. Questo metodo si basa sull'idea che è possibile determinare il valore di una casa determinando quanto costerà acquistare una casa comparabile di desiderabilità equivalente.
Che cos'è un'analisi comparativa di mercato nel settore immobiliare (CMA)?
Un'analisi comparativa di mercato è l'utilizzo di un agente immobiliare strategico per valutare il valore di un determinato immobile confrontandolo con immobili simili che sono stati precedentemente venduti nella stessa regione. Ci sono così tante variabili che concorrono a decidere quanto vale una particolare proprietà. Quindi, stimare il valore di mercato di una casa può essere estremamente difficile.
Quando le persone pensano a elementi che influenzano il prezzo di una casa, indipendentemente dal fatto che ne stiano acquistando o vendendone una, spesso prendono in considerazione l'ubicazione, la metratura e il numero di camere da letto e bagni. Tuttavia, l'età, la condizione, le caratteristiche, la dimensione del lotto e così via della proprietà e le condizioni dei mercati locali e nazionali hanno tutti un impatto sul valore dell'immobile residenziale.
La regola del triplo
La prima mossa per un agente che pianifica un CMA è individuare tre case vendute di recente (negli ultimi 6 mesi al massimo, ma preferibilmente 3 mesi). Queste tre case dovrebbero essere il più possibile identiche e adiacenti l'una all'altra.
Dopo aver scelto almeno tre comparabili, ciascuno viene analizzato in modo approfondito per determinare come varia dalla casa in esame. A seguito della dettagliata e del prezzo delle variazioni, si calcola il prezzo di acquisto di ciascun comparabile per calcolare quanto costerebbe se fosse praticamente equivalente all'immobile in oggetto e venduto sul mercato corrente.
Comprendere le differenze tra CMA immobiliari e valutazioni
Mentre un'analisi di mercato comparativa confronta e identifica i valori delle case regionali utilizzando comuni metriche del mercato immobiliare, non è una valutazione ufficiale della casa. Mentre i periti eseguono valutazioni domestiche per generare valutazioni domestiche, professionisti immobiliari autorizzati a completare CMA per determinare il valore equo di mercato.
Nonostante la valutazione risultante sia una stima che tenga conto degli obiettivi del venditore o dell'acquirente dell'immobile, un CMA è un metodo dinamico che richiede la consapevolezza tecnica del mercato generale e di come diversi aspetti del settore immobiliare influenzino quanto un la proprietà vale.
By HomeCase luminose
Prendere in considerazione le condizioni di mercato
Le condizioni di mercato, in generale, sono un jolly nell'analisi comparativa del mercato e nella determinazione dei prezzi. Ecco perché è meglio utilizzare le case che sono state vendute il più recentemente possibile per la casa a cui è stato assegnato un prezzo. Un mercato forte dell'acquirente o del venditore può far cambiare i valori CMA.
Ad esempio, un'area in rapida gentrificazione potrebbe non avere buoni comparabili perché i prezzi delle case possono fluttuare drasticamente nel giro di pochi mesi. Se stai cercando una casa in una zona che si sta apprezzando rapidamente, tieni presente che anche se acquirenti e venditori sono d'accordo su un prezzo. Sarà necessaria una valutazione per decidere se quel prezzo è giustificato per ottenere il finanziamento.
Che cosa è coinvolto in un'analisi comparativa di mercato?
Sebbene condurre un'analisi comparativa di mercato sia un metodo complesso, ha passaggi distinti e gestibili. Questi componenti lavorano insieme per fornire a venditori e acquirenti una stima del valore completa.
Il processo di analisi inizia con gli agenti che assemblano un elenco di almeno tre proprietà identiche che sono state vendute nella stessa regione negli ultimi 3-6 mesi. Gli agenti possono scegliere immobili attualmente quotati sul mercato o in attesa se non ci sono dati di vendita insufficienti o se si sta misurando il potenziale prezzo di acquisto di una casa. Le inserzioni scadute possono anche essere utilizzate per visualizzare i tipi di prezzi troppo alti per attirare acquirenti interessati.
Ecco un elenco dei diversi componenti di un CMA:
#1. Posizione:
Le migliori proprietà comparabili sarebbero nello stesso quartiere della proprietà in oggetto. Se non ci sono state vendite recenti sufficienti nella regione per completare il CMA, l'agente sceglierà i comps in un'area comparabile in base alla qualità delle scuole locali, al tasso di criminalità, al livello di rumore, alla vicinanza ai servizi e così via.
#2. Dimensione del lotto:
La dimensione del lotto di un immobile ha un impatto significativo sul suo valore di mercato. Anche una differenza di mezzo acro può avere un effetto significativo sul prezzo di una casa.
#3. Metratura:
In generale, più grande è l'edificio, più è prezioso. Di conseguenza, la quantità di metratura abitabile può essere tanto significativa quanto il numero di stanze della casa.
#4. Età e condizione dell'immobile:
L'anno di costruzione della casa, così come se è stata recentemente ristrutturata, influiscono sul valore. Anche le costruzioni più recenti e le case con materiali di fascia alta sono più costose. Tuttavia, anche le case storicamente significative che sono state ristrutturate di recente possono richiedere prezzi elevati.
#5. Il numero di camere da letto e bagni in una casa:
Più camere e bagni ha, maggiore è il suo valore.
Vengono prese in considerazione anche caratteristiche speciali come caminetti, patii, piscine, garage, scantinati completi e così via. Tuttavia, tieni presente che, a seconda del mercato locale, non tutte le caratteristiche speciali possono aumentare il valore della casa.
#6. Data di vendita:
Le composizioni scelte dovrebbero essere state vendute negli ultimi tre o sei mesi. Se le date di vendita non sono aggiornate, le tariffe devono essere aggiornate per riflettere come è cambiata la domanda. La dimensione dell'inventario e la variazione dei tassi di interesse faranno fluttuare i prezzi di mercato a livello locale o nazionale.
#7. Condizioni di finanziamento e vendita:
La forma di finanziamento utilizzata dall'acquirente per l'acquisto di una casa, così come le condizioni di vendita, possono avere un effetto sul prezzo di acquisto. Eventuali imprevisti dell'acquirente saranno accettati se il prezzo dell'offerta è superiore. Se una transazione comparabile conteneva concessioni del venditore, il valore delle concessioni deve essere detratto dal prezzo di acquisto del comparabile. Tali compromessi potrebbero includere il venditore che accetta di coprire i costi di chiusura dell'acquirente. In caso contrario, il venditore può effettuare riparazioni alla casa prima della vendita.
Un esempio di analisi di mercato comparativa
Considera un esempio semplicistico di come un'analisi comparativa di mercato potrebbe aiutare un consumatore. Una coppia vuole comprare una casa unifamiliare da 450,000 dollari, ma vuole discutere del prezzo richiesto. Chiedono che il loro agente immobiliare conduca un'analisi comparativa di mercato sulla proprietà. Questo per aiutarli a sviluppare un'offerta convincente basata sulle attuali tendenze del mercato.
L'agente inizia raccogliendo informazioni sulla proprietà che la coppia desidera acquistare e scopre quanto segue:
- La casa si trova su un terreno di mezzo acro in un quartiere pieno di case. Le case sono costruite più o meno nello stesso periodo e con planimetrie identiche.
- Ci sono tre camere da letto, due bagni completi e un bagno di servizio.
- Ha un garage per due auto e un camino nel soggiorno.
- La casa di 2,000 piedi quadrati è in ottime condizioni e non necessita di riparazioni significative.
- A differenza di altre case del quartiere, questa ha un seminterrato finito.
Dopo aver ottenuto queste informazioni, l'agente ricerca proprietà comparabili nella regione. Data l'entità della lottizzazione e la recente attività, l'agente può individuare tre immobili comparabili che sono stati tutti venduti negli ultimi sei mesi. L'agente inizia a mettere insieme la seguente analisi comparativa di mercato quando raccoglie i dettagli sui comps.
Con un elenco dettagliato delle variazioni tra l'immobile in oggetto e il comps, l'agente si rivolge a un consulente per ottenere una carrellata dei costi di ciascuna funzione. Questo per decidere se ogni discrepanza influisca sul valore complessivo della casa. (I prezzi riportati di seguito sono solo esempi di analisi di mercato comparativa e non devono essere interpretati come il valore reale di qualsiasi articolo.)
Calcolo dell'analisi comparativa del mercato
Il prezzo di acquisto di ogni immobile comparabile viene quindi calcolato per determinare a quanto sarebbe stato venduto se fosse stato praticamente identico all'immobile in oggetto. Quando si modifica il prezzo, le funzionalità più desiderabili vengono sottratte dal prezzo di acquisto della comp e vengono aggiunte le funzionalità meno desiderabili. Vengono quindi determinate le modifiche cumulative per ciascun confronto e i prezzi di vendita vengono adeguati di conseguenza.
I prezzi di vendita rettificati delle composizioni mostrano l'intervallo in cui un'offerta accettabile potrebbe rientrare: $ 424,200 – $ 442,000. L'agente utilizzerà quindi il processo di riconciliazione per decidere il prezzo esatto che la coppia pagherà per acquistare il terreno in oggetto.
L'agente utilizza la riconciliazione per valutare ogni comparabile in base a quanto è vicino alla terra. Comp 1 ha avuto il maggior numero di modifiche, quindi ha ricevuto il minor peso. Comp 2 ha avuto il minor numero di modifiche, quindi ha ricevuto il maggior peso. Dopo tutto, i pesi sono stati assegnati, i prezzi rettificati sono sommati dal valore ponderato. Successivamente, i risultati vengono aggiunti per decidere l'offerta migliore.
Il totale verrebbe quindi arrotondato ai $ 100 più vicini dall'agente. Dopo aver ottenuto l'approvazione della coppia, l'agente avrebbe presentato l'offerta di $ 430,900 all'agente di quotazione. Citerà il CMA come prova che la casa vale poco più di $ 19,000 in meno rispetto al prezzo richiesto.
Come viene utilizzata l'analisi comparativa di mercato nell'analisi finanziaria?
L'analisi di mercato comparativa può essere utilizzata nell'analisi finanziaria per aiutare gli investitori a prendere decisioni informate sul valore potenziale di un investimento e per aiutare a determinare il valore di un'azienda o di un bene.
L'analisi comparativa di mercato può essere utilizzata per determinare il valore di un immobile in affitto?
Sì, l'analisi di mercato comparativa può essere utilizzata per determinare il valore di un immobile in affitto confrontandolo con immobili in affitto simili nella stessa zona.
Quali sono alcune sfide comuni con l'analisi di mercato comparativa?
Le sfide comuni con l'analisi di mercato comparativa includono l'accesso a dati accurati e completi, difficoltà nel trovare e confrontare proprietà simili e soggettività nell'analisi e nell'interpretazione dei dati.
Come si può migliorare l'analisi comparativa del mercato?
L'analisi di mercato comparativa può essere migliorata utilizzando dati più completi e accurati ed eseguendo l'analisi con maggiore cura e attenzione ai dettagli.
Con quale frequenza deve essere eseguita un'analisi di mercato comparativa?
La frequenza dell'analisi di mercato comparativa dipende dalle esigenze e dagli obiettivi della persona o dell'organizzazione che esegue l'analisi, nonché dalle condizioni e dalle tendenze del mercato. Tuttavia, si consiglia in genere di eseguire un'analisi di mercato comparativa almeno una volta all'anno.
In che modo l'analisi comparativa di mercato influisce sul processo di acquisto e vendita?
L'analisi di mercato comparativa può influire sul processo di acquisto e vendita fornendo preziose informazioni sulle condizioni di mercato, sulle tendenze e sul valore potenziale di un immobile e può aiutare acquirenti e venditori a prendere decisioni informate sull'acquisto, la vendita o il prezzo di un immobile.
Conclusione
Un'analisi comparativa di mercato è uno strumento importante per determinare il valore di un immobile. Se sei un proprietario di casa e stai pensando di mettere in vendita la tua casa, un CMA ti aiuterà a determinare un prezzo richiesto appropriato. Si baserà su ciò per cui case simili nella tua zona hanno venduto sul mercato. Se sei pronto per acquistare una nuova casa, un CMA può anche aiutarti a negoziare i prezzi richiesti. Da lì puoi fare offerte competitive.
Tuttavia, tieni presente che la preparazione di un'analisi comparativa di mercato è un processo complicato. Richiede l'accesso a dati di vendita completi e la conoscenza dei mercati locali e nazionali. Ecco perché dovrebbe essere completato da un agente immobiliare autorizzato.
Domande frequenti sull'analisi del mercato competitivo
Chi può preparare un CMA?
Ai sensi della sezione 93A-83(b), un mediatore può preparare una CMA per "una terza parte che prende decisioni o esegue la due diligence relativa al potenziale prezzo di quotazione, offerta, vendita, opzione, locazione o acquisto di un lotto o interesse in una proprietà immobiliare". Regola
In che modo un CMA è diverso da una valutazione?
La principale differenza tra una valutazione e un CMA è il personale coinvolto. Mentre un CMA è condotto da un agente immobiliare, una valutazione viene eseguita da un perito autorizzato per conto della banca. Una volta che un acquirente richiede un prestito per acquistare la tua casa, la banca ordinerà una valutazione della proprietà.
Qual è più accurato un CMA o una valutazione?
Anche se non puoi prevedere completamente quale sarà l'esito di una valutazione, tu avere più controllo su di esso rispetto a ciò che concluderà un CMA. Un CMA e una valutazione sono processi diversi, ma entrambi ti aiutano a ottenere informazioni accurate e aggiornate su quanto vale la tua casa.
Come faccio a creare un CMA?
Come creare un'analisi comparativa di mercato
- Valutare la qualità del vicinato. …
- Valuta l'inserzione originale (se disponibile)...
- Controlla le stime del valore della proprietà su Zillow e HouseCanary. …
- Inizia a creare il tuo CMA preliminare. …
- Ottieni un prezzo medio da annunci comparabili. …
- Valuta la casa di persona.
- CASA POVERA: la migliore guida facile all'acquisto di una casa povera di credito (+ suggerimenti gratuiti)
- Affari immobiliari: una guida definitiva per principianti (+ suggerimenti su come iniziare)
- Attività di gestione della proprietà: tutto ciò che serve per ricominciare da zero (+ un modello praticabile)
- Agente fiscale: migliori pratiche e guida dettagliata 2021
- ATTIVITÀ DI SVILUPPO IMMOBILIARE: Come diventare uno sviluppatore e passaggi dettagliati per avviare un'impresa
