I prestiti immobiliari commerciali sono in genere utilizzati per acquistare o rinnovare la proprietà commerciale. I finanziatori in genere richiedono che la proprietà sia occupata dai proprietari, il che significa che la tua azienda deve occupare almeno il 51% dell'edificio. Per ottenere un prestito immobiliare commerciale, devi prima determinare i tipi di prestiti commerciali di cui hai bisogno in base alla proprietà e all'attività e quindi restringere le possibilità del tuo prestatore. Dovrai anche prendere nota dei requisiti per i prestatori di prestiti immobiliari commerciali in modo da sapere quale prestatore scegliere. Ecco tutto ciò che devi sapere sui prestiti immobiliari commerciali.
Prestiti per immobili commerciali: come funzionano?
I prestiti immobiliari commerciali funzionano in modo simile ai prestiti ipotecari immobiliari personali. Una delle principali differenze è che i prestiti sono garantiti da un pegno su una proprietà commerciale piuttosto che su una proprietà residenziale. Un pegno è un diritto legale su un pezzo di proprietà che può essere utilizzato come garanzia se un prestito non viene rimborsato. Nel caso di un prestito commerciale, una volta estinto il prestito, il prestatore rimuove il pegno.
Le condizioni effettive dei prestiti immobiliari commerciali variano a seconda dei tipi di prestiti, del prestatore, del finanziamento della proprietà e di altri fattori.
Come qualificarsi per i prestiti immobiliari commerciali
Ottenere prestiti immobiliari commerciali è simile a ottenere un mutuo per una residenza.
- Raccogli la tua documentazione. Quando si richiede un prestito CRE, è necessario produrre una documentazione sostanziale che dimostri i propri beni, debiti, reddito e storia creditizia.
- Compila la domanda di prestito. Un prestito CRE può essere ottenuto tramite una banca, un'unione di credito o un prestatore Internet specializzato in prestiti commerciali.
È fondamentale capire che i requisiti di qualificazione per un prestito immobiliare commerciale sono in genere significativamente più severi di quelli per i mutui personali. Inoltre, le caratteristiche che i finanziatori valutano possono variare.
Requisiti per i prestiti immobiliari commerciali
La qualificazione per un mutuo immobiliare commerciale non equivale a qualificarsi per un mutuo per la casa. I finanziatori vogliono sapere che la tua azienda può soddisfare i pagamenti del prestito perché utilizzerai la proprietà per scopi commerciali e ripagherai il prestito con le entrate aziendali.
I requisiti per i prestiti immobiliari commerciali sono divisi in tre categorie:
# 1. Sicurezza
Prima di autorizzare un prestito, il tuo prestatore vorrà assicurarsi che il prestito sia adeguatamente garantito dalla proprietà contro cui stai prendendo in prestito. Ciò significa che in genere richiederai almeno dal 25% al 30% di equità nella proprietà; se stai acquistando, avrai bisogno di un acconto del 25% o più per qualificarti.
Inoltre, il tuo prestatore vorrà assicurarsi di disporre di un'adeguata assicurazione sulla proprietà per salvaguardare i danni alla proprietà (la loro garanzia). Il prestatore condurrà anche il lavoro di proprietà sulla proprietà e rivedrà l'atto per assicurarsi che non ci siano gravami esistenti o altre pretese contro la proprietà. [Per ulteriori informazioni, vedere Che cos'è un privilegio?]
#2. Guadagno
I prestatori vogliono verificare che tu abbia un reddito sufficiente rispetto alle tue spese durante l'elaborazione della tua domanda in modo che possano essere sicuri che sarai in grado di effettuare i pagamenti del prestito ogni mese. Il rapporto di copertura del servizio del debito è un criterio che i prestatori prendono in considerazione durante questa valutazione (DSCR). Il DSCR minimo varia a seconda della proprietà finanziata, tuttavia, la maggior parte degli istituti di credito preferisce un DSCR di 1.25 o superiore.
Dovrai fornire due anni di dichiarazione dei redditi, normalmente sia aziendale che personale perché prenderai in prestito i soldi per motivi di lavoro, ma dovrai anche firmare una garanzia personale. È inoltre necessario presentare i documenti organizzativi e l'accordo operativo della propria azienda, nonché la documentazione personale come un W-9 e una copia del certificato di nascita o del passaporto.
#3. Garanzia
Se stai richiedendo un prestito per una proprietà commerciale, il tuo prestatore quasi sicuramente vorrà verificare il punteggio di credito della tua azienda. Tuttavia, nella maggior parte dei casi, gli istituti di credito ti chiederanno anche di offrire una garanzia personale, quindi anche il tuo credito personale verrà controllato.
I punteggi minimi di credito variano a seconda del prestatore, ma per la maggior parte dei prestiti convenzionali sono normalmente compresi tra 660 e 680.
I finanziatori vorranno sapere da quanto tempo sei in attività per stimare il tuo rischio di credito, oltre a valutare il tuo credito. Per poter beneficiare di un prestito commerciale, in genere devi essere in azienda da almeno uno o due anni. Di conseguenza, il prestatore avrà fiducia nelle entrate della tua azienda, che saranno la principale fonte di rimborso del tuo prestito.
La scelta di un prestatore per i prestiti immobiliari commerciali
Esistono molti prestiti e istituti di credito diversi tra cui scegliere quando si cerca un prestito immobiliare commerciale, quindi è fondamentale individuare un prestatore che non solo offra il tipo di prestito desiderato, ma abbia anche tariffe che puoi permetterti e requisiti di qualificazione che puoi soddisfare.
Considera i seguenti fattori durante la selezione di un prestatore:
- Opzioni di prestito disponibili
- Commissioni di origine.
- Tassi di interesse
- Requisiti di documentazione.
- Requisiti di tempo lavorativo
- Sanzioni per pagamento anticipato
- Requisiti personali
- Finanziamenti veloci o opzioni di cattivo credito (se ne hai bisogno)
- Reclami dei clienti e valutazioni del Better Business Bureau
Tipi di prestiti immobiliari commerciali
Se ti stai chiedendo dove ricevere un prestito edilizio commerciale, ci sono diverse opzioni disponibili. È necessario valutare i tassi di prestito commerciale di diversi istituti di credito per determinare quale è il migliore per te.
Di seguito è riportato un elenco dei vantaggi e degli svantaggi di lavorare con tipi specifici di prestatori di prestiti immobiliari commerciali:
# 1. Banche
La maggior parte delle banche offre prestiti commerciali per una varietà di tipi di proprietà. Un normale prestito bancario vale in genere circa $ 1 milione.
PRO:
- Tariffe ragionevoli.
- Convenienza e potenziale risparmio come cliente bancario esistente.
- Opzioni per finanziamenti a lungo termine.
Contro:
- È necessaria un'ampia documentazione.
- Procedura lenta
- Disponibile solo per i candidati con credito forte o eccezionale.
#2. Finanziatori commerciali
Oltre alle banche, ci sono altre organizzazioni finanziarie non bancarie che possono fornire prestiti immobiliari commerciali alle piccole e medie imprese. I tassi sui prestiti commerciali tendono ad essere superiori ai tassi bancari; tuttavia, se hai bisogno di un prestito rapidamente, questa potrebbe essere un'opzione praticabile.
PRO:
- Criteri di sottoscrizione meno stringenti.
- approvazione in meno tempo rispetto alle banche.
- Commissioni e costi di chiusura sono ridotti.
Contro:
- I tassi di interesse sono spesso superiori a quelli offerti dalle banche.
- Potrebbe essere richiesto un pagamento in mongolfiera tra 5 e 10 anni.
- Molti di loro sono prestiti a breve termine.
#3. SBA 504 prestiti immobiliari commerciali.
L'SBA ha creato questi prestiti immobiliari commerciali, che possono essere utilizzati per acquistare immobili o attrezzature a lungo termine. Sono costituiti da due prestiti: uno da banca fino al 50% del prestito e uno da a Società di sviluppo certificata fino al 40% del prestito. È richiesto un acconto di almeno il 10%.
PRO:
- Tassi di interesse al di sotto del mercato
- Durata 20 o 25 anni
- Acconto minimo
Contro:
- Devono essere soddisfatti i requisiti dimensionali dei prestiti immobiliari commerciali SBA.
- Procedura di finanziamento prolungata
#4. SBA 7(a) Prestiti per immobili commerciali
Puoi prendere in prestito fino a $ 5 milioni tramite un prestatore collegato utilizzando il prestito di punta dello SBA, a seconda delle tue qualifiche. Questi prestiti immobiliari commerciali SBA possono essere utilizzati per costruire una nuova proprietà, rinnovare una proprietà esistente o acquistare terreni o edifici. Le tariffe sono calcolate utilizzando il prime rate maggiorato di alcuni punti percentuali.
PRO:
- Tassi di interesse competitivi
- Sono possibili periodi fino a 25 anni.
- La maggior parte dei prestiti è completamente ammortizzata.
Contro:
- Restrizioni sulle dimensioni dell'azienda
- È richiesto un buon punteggio di credito.
- Lungo processo di approvazione
Va notato che i prestiti immobiliari commerciali SBA richiedono almeno il 51% di occupazione del proprietario per gli edifici esistenti e il 60% di occupazione del proprietario per le nuove costruzioni.
#5. Prestatori di denaro duro
I prestiti in denaro sono prestiti a breve termine basati sul valore della proprietà. Questi prestiti immobiliari commerciali sono in genere emessi da società private e hanno requisiti di acconto maggiori. Quindi, qualificarsi per il prestito è più semplice e ottenere il prestito è in genere più veloce rispetto a un mutuo standard.
PRO:
- Non considera il merito di credito del mutuatario.
- Approvazione rapida
- È più semplice qualificarsi
Contro:
- Aumento dei tassi di interesse
- Il rapporto LTV medio varia dal 60% all'80%.
- Finanziamenti temporanei
#6. Finanziatori di condotta
I prestiti di condotta sono mutui commerciali che vengono aggregati con altri tipi di prestiti commerciali e quindi venduti sul mercato secondario agli investitori. Spesso finanzieranno un minimo di $ 1 milione a $ 3 milioni, con durate che vanno da cinque a dieci anni. Ammortamento viene spesso effettuato per un periodo più lungo, mantenendo bassi i pagamenti, ma il saldo viene pagato in un unico, enorme pagamento a palloncino.
PRO:
- I tassi di interesse sono bassi.
- La durata dell'ammortamento supera la durata del prestito
- Per un prestito pro soluto non è richiesta una garanzia personale.
Contro:
- Pagamento in mongolfiera dopo un periodo da 5 a 10 anni
- Le sanzioni per il pagamento anticipato sono severe.
#7. Piattaforme di crowdfunding
Le piattaforme di crowdfunding collegano i mutuatari con i prestatori privati. Ci sono numerosi mercati di prestito commerciale. Questi servizi sono una scelta eccellente per i prestiti ponte a breve termine, che devono "colmare il divario" fino a quando non è possibile ottenere finanziamenti a lungo termine.
PRO:
- Rapida inversione di tendenza
- La maggior parte dei punteggi di credito si qualifica per l'approvazione del prestito.
- Procedura di candidatura semplice
Contro:
- I tassi di interesse possono essere elevati.
- Commissioni di origine costose
- I finanziatori tradizionali sono soggetti a meno regole.
#8. Prestiti di coperta
Se intendi acquisire più case, un prestito generale può aiutare a rendere il processo più gestibile. Puoi avere un prestatore, un pagamento e una serie di termini di prestito per diverse proprietà con questo tipo di finanziamento. Anche se questo sembra essere un sogno irrealizzabile, ci sono svantaggi significativi. Per prima cosa, le singole proprietà possono essere difficili da vendere perché sono tutte collegate tra loro. In secondo luogo, poiché ogni proprietà funge da garanzia per le altre, se una non riesce a generare le entrate previste, tutti i tuoi investimenti potrebbero essere messi a repentaglio.
Tassi, termini e commissioni del prestito immobiliare commerciale
| Tasso d'interesse | Inizia intorno al 3.5% |
| Acconto | Almeno 25% |
| Termini di prestito | Da 10 a 25 anni, con ammortamento fino a XNUMX anni |
| Requisito debito/reddito | Rapporto minimo di copertura del servizio del debito (DSCR) di 1.25 |
| Punteggio di credito minimo | 660 |
| Tipi di proprietà idonei | Ufficio, vendita al dettaglio, industriale, hotel, ristoranti, strutture mediche, di intrattenimento e specializzate |
Differenze chiave tra prestiti immobiliari residenziali e commerciali
Prestiti immobiliari commerciali
- I prestiti immobiliari commerciali sono in genere concessi a società (società, sviluppatori, società in accomandita, fondi e trust).
- I prestiti commerciali hanno spesso termini che vanno da cinque anni a vent'anni, con il tempo di ammortamento spesso maggiore della durata del prestito.
- I rapporti prestito-valore del prestito commerciale variano in genere tra il 65 e l'80%.
Prestiti residenziali
- I singoli mutuatari ottengono spesso mutui residenziali.
- I mutui residenziali sono una tipologia di prestito ammortizzato in cui il debito viene rimborsato in rate regolari nel tempo. Il mutuo a tasso fisso a 30 anni è il prodotto di mutuo residenziale più diffuso.
- Alcuni mutui residenziali, come i prestiti USDA o VA, consentono rapporti prestito-valore elevati fino al 100%.
Cosa distingue i prestiti immobiliari commerciali dai prestiti al consumo?
I prestiti individuali (al consumo) non sono la stessa cosa dei prestiti immobiliari commerciali. Questi prestiti hanno requisiti di garanzia e sottoscrizione molto diversi, nonché tassi, termini e altre caratteristiche diversi.
Per cominciare, ci sono molti meno programmi per la cartolarizzazione di prestiti commerciali rispetto a quelli per prestiti personali. Ciò implica che i prestatori devono spesso detenere molti di questi prestiti dopo che sono stati concessi piuttosto che venderli agli investitori, che si assumono il rischio di perdita se il mutuatario non riesce a rimborsare il prestito.
Di conseguenza, i prestatori sono significativamente più diffidenti nel concedere prestiti commerciali. I punteggi minimi di credito e gli acconti sono spesso più alti. Anche i prestiti immobiliari commerciali non sono idonei per l'assicurazione sui mutui, quindi i requisiti di reddito e i tassi di interesse sono in genere più elevati.
Inoltre, i prestiti commerciali spesso non durano tanto quanto i prestiti personali. A differenza dei prestiti per la casa, che sono spesso concessi per durate fino a 30 anni, i prestiti immobiliari commerciali sono spesso emessi per periodi di soli cinque o dieci anni. Gli ammortamenti dei prestiti, d'altra parte, a volte sono più lunghi - è comune fino a 25 anni - lasciando i mutuatari con pagamenti a sbalzo che devono rimborsare o rifinanziare alla fine del prestito.
Conclusione
Un investitore (tipicamente un'entità commerciale) acquista immobili commerciali, affitta spazi e riscuote l'affitto dalle imprese che operano all'interno della proprietà. L'investimento è destinato ad essere un immobile in locazione.
I prestatori considerano la garanzia del prestito, il merito creditizio dell'entità (o dei principali/proprietari), compresi i rendiconti finanziari da tre a cinque anni e le dichiarazioni dei redditi, e i rapporti finanziari come il rapporto prestito/valore e il rapporto di copertura del servizio del debito nella valutazione dei prestiti immobiliari commerciali.
Domande frequenti sui prestiti immobiliari commerciali
Quale punteggio di credito è necessario per un prestito commerciale?
Normalmente è richiesto un punteggio di credito di almeno 680 e un punteggio di credito superiore a 700 è altamente auspicabile.
Quali sono i requisiti per un mutuo commerciale?
- Avere un deposito del 20% – 30% pronto.
- Diventa proprietario di una casa.
- Possedere due o più immobili da acquistare in locazione da almeno 24 mesi.
- Avere dei soldi in banca sotto forma di risparmio.
- Mostra la prova del tuo reddito, indipendentemente dal fatto che provenga da uno stipendio, da un lavoro autonomo o da un affitto.
Qual è l'importo massimo del prestito SBA?
$5 milioni
