Cap rate o capitalization rate, è una formula utilizzata nel settore immobiliare per stimare il potenziale rendimento che un investitore realizzerà su una proprietà. Il cap rate è molto importante nel calcolo del tasso di rendimento su più proprietà immobiliari. Tuttavia, determinare un buon cap rate può essere scoraggiante a seconda della valutazione della classe di attività e della posizione di mercato delle attività. D'altra parte, ci sono situazioni in cui è giusto utilizzare il cap rate e quando non è necessario utilizzarlo. Se non sei sicuro di questo, questo articolo ti guiderà su come verificare un buon tasso di cap nel settore immobiliare e come calcolarlo utilizzando la formula.
Che cos'è un tasso di cap nel settore immobiliare?
Cap rate nel settore immobiliare è una formula utilizzata per calcolare il potenziale ritorno sugli investimenti immobiliari. Il cap rate è tipicamente espresso in percentuale, che va dal 3% al 20%. In generale, i tassi di copertura sono inversamente correlati ai valori degli immobili. Minore è il cap rate, maggiore è il prezzo di acquisto e viceversa.
Inoltre, il cap rate è utile per confrontare rapidamente il valore relativo di investimenti immobiliari simili sul mercato. Non dovrebbe essere utilizzato come unico indicatore della forza di un investimento perché ignora la leva finanziaria, il valore temporale del denaro e i flussi di cassa futuri derivanti dal miglioramento della proprietà, tra gli altri fattori.
Qual è un esempio di cap rate immobiliare?
Gli investitori confrontano varie proprietà immobiliari utilizzando i tassi di capitalizzazione come loro principale euristica. Ad esempio, una proprietà con un prezzo richiesto di $ 10 milioni e un NOI previsto di $ 1 milione avrebbe un tasso di capitalizzazione del 10%.
Formula per Cap Rate nel settore immobiliare
Ci sono diversi metodi per calcolare il cap rate nel settore immobiliare. La formula più comune per calcolare un cap rate nel settore immobiliare è dividere il reddito operativo netto (NOI) della proprietà per il valore di mercato corrente.
La formula per il cap rate nel settore immobiliare = Risultato Operativo Netto / Valore di Mercato Attuale dove:
- Risultato operativo netto è il reddito annuo generato dall'immobile al netto di tutte le spese di gestione; come la gestione della proprietà e il pagamento delle tasse.
- L'attuale valore di mercato del bene è il valore di un bene sul mercato.
Un'altra formula per calcolare il tasso di copertura è l'utilizzo del costo di capitale o del costo di acquisizione originale della proprietà.
Cap rate = Reddito operativo netto / Prezzo di acquisto
Questa formula di cap rate non è molto popolare nel settore immobiliare per due motivi. In primo luogo, non fornisce risultati realistici per le proprietà acquistate a prezzi bassi diversi anni/decenni fa. In secondo luogo, non è possibile applicarlo alle proprietà ereditate perché il loro prezzo di acquisto è zero, rendendo impossibile la divisione. Inoltre, poiché i prezzi degli immobili oscillano così tanto. La prima versione, che utilizza il prezzo di mercato corrente, è una rappresentazione più accurata della seconda, che utilizza il prezzo di acquisto originale a valore fisso.
Che cosa significa un tasso massimo del 7.5%?
Per calcolare un tasso CAP basta dividere il ricavo operativo netto annuo per il prezzo di acquisto dell'edificio. Ad esempio, se un investimento immobiliare costa $ 1 milione e genera $ 75,000 in NOI (reddito operativo netto) all'anno, il tasso di capitalizzazione è del 7.5%.
Che cosa significa un tasso massimo del 3%?
I cap rate sono visti come una misura del rischio e del rendimento; un cap rate "basso" del 3-5% indicherebbe che l'asset è a basso rischio e ad alto valore, mentre un cap rate "alto" dell'8-10% indicherebbe un prezzo più basso, un rischio più elevato e un rendimento più elevato.
Come calcolare un Cap Rate nel settore immobiliare
Si calcola il tasso di cap nel settore immobiliare utilizzando la formula dividendo il reddito operativo netto della proprietà (reddito lordo meno spese) per il valore del bene.
# 1. Impara a calcolare il reddito operativo netto della proprietà
Nel calcolo del cap rate il NOI è la somma dei flussi di reddito della proprietà immobiliare meno la somma delle spese della proprietà.
Puoi utilizzare qualsiasi tipo di reddito che l'immobile può generare; come reddito da locazione, canoni e servizi in loco che richiedono costi aggiuntivi; quando si sommano i flussi di reddito della proprietà. Supponiamo che tu stia pensando di acquistare una proprietà che guadagni $ 10,000 al mese di reddito da locazione ma non abbia altre fonti di reddito. Dovrai sommare le spese per la proprietà come tasse sulla proprietà, premi assicurativi, riparazioni e spese legali.
Tuttavia, ci sono alcuni costi meno ovvi che devi considerare come potenziali offerte di lavoro. La maggior parte degli investitori presume un tasso di sfitto del 10%, ma puoi fare qualche ricerca nella tua zona per ottenere una stima accurata del tasso di sfitto della proprietà. Le spese totali per la proprietà che stai considerando sono $ 1,000 al mese, che include un'aspettativa di posto libero del 10%.
Puoi sottrarre i costi dal reddito una volta scoperto il reddito e le spese della proprietà. Ecco come determinare il NOI.
#2. Dividi per il valore di mercato attuale
Una volta ottenuto il NOI, il passaggio successivo consiste nel dividere il reddito operativo netto per il valore di mercato corrente. Tuttavia, alcuni investitori nel settore immobiliare discutono se sia opportuno utilizzare il valore di mercato corrente o il prezzo di acquisto per calcolare il tasso di copertura. Ma la maggior parte degli investitori utilizza l'attuale valore di mercato della proprietà.
Inoltre, puoi determinare il valore di mercato attuale della proprietà esaminando i dettagli della proprietà e utilizzando uno dei tanti strumenti di stima della valutazione della casa disponibili.
#3. Converti in una percentuale
Il passaggio finale consiste nel convertire il prodotto della tua divisione in una percentuale. Puoi farlo moltiplicando il risultato per 100. Ad esempio, se acquisti una casa a $ 1,000,000 e generi $ 100,000 di reddito operativo netto positivo (l'importo rimanente dopo la detrazione delle spese fisse e variabili dal reddito lordo da locazione) in un anno.
Quindi: $ 100,000 / $ 1,000,000 = 0.10 = 10%
Il cap rate dell'asset è del 10%; un decimo del costo della casa pagato dal ricavato netto dell'anno.
Quale tasso massimo è la regola dell'1%?
Nel settore immobiliare, la regola dell'1% viene utilizzata per confrontare il prezzo di acquisto con il ricavo annuo lordo previsto per l'affitto. I potenziali investimenti devono avere un canone mensile almeno equivalente all'uno percento del prezzo di acquisto per soddisfare i criteri dell'uno percento.
Importanza del Cap Rate nel settore immobiliare
Il cap rate è importante per gli investitori poiché misura il tasso di rendimento di una proprietà commerciale e consente un facile confronto con proprietà simili. Quando si imposta il tasso di copertura, è necessario considerare la percentuale di rischio perché una proprietà con un tasso di copertura basso potrebbe avere un tasso di sfitto elevato, il che lo rende un investimento ad alto rischio. Una proprietà in cattive condizioni potrebbe anche danneggiare il cap rate perché il valore complessivo è inferiore. Tuttavia, i tassi di copertura sono influenzati da diversi fattori. Quindi puoi usare questa formula per confrontare proprietà con caratteri simili.
Qual è un buon tasso di cap nel settore immobiliare?
Un buon cap rate nel settore immobiliare comporta guadagni potenziali, che possono essere volatili e fluttuare più spesso. Puoi conoscere un buon tasso di copertura immobiliare in due modi; cosa vuoi ricevere da un investimento e quanto rischio sei pronto a correre. Un cap rate più alto implica un livello di rischio più elevato, mentre un cap rate più basso indica un livello di rischio più basso. I tassi di cap sono anche inversamente correlati al valore della proprietà. Un cap rate più alto corrisponde a una proprietà più costosa, mentre un cap rate più basso corrisponde a una proprietà meno costosa.
In genere, la formula assegna le attività con un reddito operativo netto più elevato e una valutazione inferiore a un tasso di copertura più elevato. Mentre le attività hanno una maggiore valutazione ma un reddito operativo netto inferiore avrà un tasso di copertura inferiore.
Gli investitori in genere considerano sicure le proprietà con un tasso di capitalizzazione inferiore, ma dovrebbero aspettarsi una tempistica più lunga per recuperare l'investimento iniziale. Come investitore, dovresti considerare quale sia un cap rate accettabile per le proprietà nel tuo portafoglio. Se hai in mente un numero, puoi trasferire rapidamente le case che non soddisfano la tua tolleranza al rischio.
È sempre meglio un tasso di capitalizzazione più elevato?
Un tasso di cap maggiore spesso indica una maggiore possibilità di perdita. Vale a dire, se il tasso di capitalizzazione del tuo bene è alto, ma il prezzo del bene è basso, l'investimento è forse più rischioso di quanto sembri. Tuttavia, i tassi di capitalizzazione di mercato possono variare notevolmente da un luogo all'altro. Di conseguenza, dovresti usare cautela.
Fattori che influenzano i tassi di cap
L'equazione del tasso di cap è influenzata da diverse cose. Prima di utilizzare il cap rate per prendere decisioni di investimento, è importante comprendere i fattori che influenzano il cap rate. Ad esempio, le offerte di lavoro influiscono sul NOI, sulla durata dei contratti di locazione degli inquilini, sui tipi di contratti di locazione degli inquilini e sull'affidabilità creditizia degli inquilini. L'ubicazione, il mercato attuale, la qualità della struttura o dell'immobile e una varietà di altri fattori influenzano il tasso di copertura. Per comprendere veramente il cap rate, gli investitori devono considerare questi numerosi elementi.
Ecco alcuni dei fattori che possono avere un effetto enorme sui tassi di copertura:
- Dove. La posizione della proprietà può avere un impatto significativo su un buon cap rate nel settore immobiliare. Un tasso di copertura più elevato di solito colpisce le località rischiose.
- Dimensione del mercato. Un mercato ampio e competitivo può avere tassi di capitalizzazione inferiori rispetto a un mercato più piccolo e più rischioso.
- Stabilità patrimoniale: Si può considerare la stabilità futura del valore dell'immobile.
- Potenziali di crescita. Una proprietà con un grande potenziale di crescita in un mercato in crescita può anche essere influenzata dai cap rate
- Liquidità del capitale. L'investimento di capitale che impieghi nella proprietà ha un impatto significativo sul tasso di copertura perché influisce direttamente sul NOI.
Quando utilizzare e quando non utilizzare Cap Rate
Gli investitori immobiliari possono utilizzare un buon cap rate per stimare il potenziale ritorno o la redditività di un investimento. Quando investi in immobili, vuoi massimizzare le tue possibilità di profitto rimanendo nella tua zona di comfort.
I tassi di cap possono aiutarti a decidere tra mercati, tipi di proprietà e altre possibilità di investimento. Ad esempio, per stimare il profitto potenziale, confronta il tasso massimo di un immobile con il tasso di interesse annuo dei buoni del Tesoro emessi dal governo.
Queste due opportunità di investimento, tuttavia, non sono del tutto uguali. Le obbligazioni forniscono un livello di certezza garantendo un rendimento prefissato se le detieni fino alla scadenza. Gli investimenti immobiliari contengono rischi, che derivano dal valore di rivendita della proprietà, dal mercato degli affitti, dagli inquilini liberi o problematici o dal flusso di cassa negativo. Gli investimenti immobiliari sono rischiosi perché i tassi di copertura dipendono dal reddito netto previsto e variano valore di mercato.
Sebbene le quote limite siano utili per calcoli efficienti, ci sono momenti in cui non dovresti considerare di usarle. Se si applica correttamente una previsione stabilizzata sul reddito operativo netto (NOI), il tasso di capitalizzazione di base può fornire una valutazione simile a quella di uno studio più completo sui flussi di cassa scontati (DCF). Solo un'analisi approfondita del flusso di cassa scontato produrrà una valutazione equa e affidabile, se il flusso di reddito operativo netto della proprietà è complesso e irregolare, con fluttuazioni significative nel flusso di cassa.
Conclusione
È possibile utilizzare un tasso limite per determinare il tasso di rendimento del proprio investimento immobiliare multiplo in transazioni immobiliari. Un buon cap rate viene fornito con potenziali guadagni anche se la maggior parte delle volte fluttua. Ma devi capire quando e quando non usarlo. I tassi di cap possono aiutarti a decidere tra mercati, tipi di proprietà e altre opportunità di investimento. Aiuta a stimare il profitto potenziale e a confrontare il tasso di copertura di una proprietà con il tasso di interesse annuale sui buoni del Tesoro emessi dal governo.
Cap Rate nelle domande frequenti sugli immobili
Cosa significa un cap rate di 7.5?
Un tasso massimo di 7.5 significa che puoi aspettarti un reddito lordo annuo del 7.5 percento sul valore della tua proprietà o investimento. Se la tua proprietà vale $ 150,000, un tasso massimo di 7.5 significherà un rendimento annuo di $ 11,250.
Il tasso limite è lo stesso del ROI?
Il cap rate ti mostra qual è il rendimento attuale di un immobile a reddito, mentre il ROI ti dice quale potrebbe essere il ritorno sull'investimento in un intervallo di tempo specifico.
Il cap rate include il servizio del debito?
Il reddito operativo netto, o NOI, è la quantità di denaro che guadagni dalla proprietà in affitto dopo la detrazione delle spese. Sebbene il servizio del debito non sia incluso, dovrebbero esserlo la gestione della proprietà, le tasse, l'assicurazione, il mantenimento e altre spese.
Come si aumenta il cap rate?
Se acquisti la proprietà e assumi un nuovo gestore di proprietà, puoi aumentare rapidamente il tuo cap rate semplicemente aumentando l'affitto:
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