Dopo un po' di tempo nella società di noleggio, ti renderai conto che dovresti smettere di sprecare soldi per l'affitto mese dopo mese e acquistare invece una casa o un appartamento. Se stai per acquistare il tuo primo appartamento, questo post ti offrirà una lista di controllo degli articoli che dovresti rivedere prima dell'acquisto. Vedrai anche i vantaggi dell'acquisto di un condominio e saprai se è una buona opzione di investimento.
Considerazioni prima di acquistare un appartamento
# 1. Esamina la tua posizione nell'equazione affitto vs. proprio.
Innanzitutto, se dovresti acquistare o affittare un appartamento dipende dalle condizioni del mercato in cui vivi e da quanto tempo intendi rimanere. L'uso di un calcolatore di affitto contro acquisto, che ti consente di inserire il tuo codice postale o città e/o quanto ti aspetteresti di pagare per possedere o affittare nella tua zona, è un modo per elaborare tutte queste statistiche contemporaneamente.
Supponiamo di pagare $ 1,000 al mese in affitto ma $ 200,000 per acquistare un appartamento. L'acquisto può sembrare più costoso all'inizio perché un acconto e le spese di chiusura potrebbero arrivare fino a $ 48,000. Tuttavia, se rimani fermo per almeno cinque anni, l'equilibrio si sposta, rendendo l'acquisto dell'alternativa meno costosa.
Il motivo è che, dopo cinque anni, hai accumulato capitale nella tua casa invece di sperperarlo in affitto. Quindi confronta i prezzi nella tua posizione e vedi cosa ha senso per te.
#2. Determina se l'acquisto di un appartamento è finanziariamente fattibile.
Un'altra considerazione è quanto puoi permetterti di pagare per un appartamento. Usa il nostro calcolatore di accessibilità della casa per inserire il tuo reddito, debiti e risparmi di acconto.
Supponiamo di guadagnare $ 70,000 all'anno, pagare $ 250 al mese su carte di credito e altre fatture e avere $ 40,000 stanziati per un acconto. Ciò significa che potresti permetterti un appartamento da $ 263,000, che costerebbe $ 1,575 al mese. Conoscere queste cifre è fondamentale poiché ti aiuteranno a limitare la ricerca del tuo appartamento alla tua fascia di prezzo preferita.
#3. Scopri la differenza tra cooperative e condomini.
Se stai cercando di acquistare un appartamento, è probabile che ti imbatterai sia in condomini che in cooperative. Allora, qual è la distinzione?
"Un condominio è simile all'acquisto di una casa in quanto si ottiene l'atto di proprietà dell'unità, e generalmente, se mai si desidera affittare la propria unità, sarà possibile farlo senza alcuna clausola tranne, ovviamente, che il nuovo inquilino deve qualificarsi attraverso il consiglio di condominio", afferma l'agente immobiliare Douglas Elliman Lila Nejad.
"Una cooperativa sta acquistando una partecipazione in un edificio di cui possiedi l'unità, ma ci sono più criteri di amministrazione per qualificarsi per l'acquisto e i cittadini non statunitensi hanno molte meno probabilità di entrare nella maggior parte di questi edifici". Anche le leggi sul subaffitto sono spesso significativamente più severe, spesso con limitazioni di due anni o senza alcun affitto da parte di terzi".
La procedura di acquisto dell'appartamento
La procedura di acquisto dell'appartamento non è qualcosa di cui preoccuparsi. Segui semplicemente i passaggi seguenti per acquistare un appartamento.
# 1. Crea obiettivi:
Cosa vuoi ottenere acquistando un condominio? Una volta che hai deciso un obiettivo, calcola quanti soldi dovrai guadagnare dal tuo investimento per raggiungere il pareggio.
#2. Imposta il budget dell'edificio:
Sapere quanto si vuole spendere è fondamentale quando si acquista un condominio. Gli investitori dovrebbero assicurarsi di lasciare abbastanza soldi per coprire le riparazioni e investire in altre proprietà per diversificare i loro portafogli.
#3. Comprendi il flusso di cassa
Supponendo che tu voglia guadagnare dal tuo condominio, dovrai capire il flusso di cassa. Usa un calcolatore di noleggio per simulare potenziali affari in modo da sapere cosa aspettarti.
#4. Scegli un mercato:
Esamina sempre il tuo mercato locale prima di avventurarti fuori dallo stato per il beneficio della facilità e della sicurezza. Crea alcune offerte in diversi mercati per scoprire cosa è possibile. È più facile gestire un edificio in una regione vicina con cui hai più familiarità.
#5. Ottieni la pre-approvazione per il finanziamento:
Dopo aver deciso su un mercato, gli investitori dovrebbero ottenere la pre-approvazione per il finanziamento. Ottieni l'approvazione da almeno due diversi istituti di credito in modo da poter confrontare i tassi una volta trovata una casa.
Ora è il momento di cercare un condominio e fare un'offerta. Indagare proprietà tramite la MLS, siti web immobiliari commerciali o collaborando con un broker. Visita molte proprietà e quando ne scopri una che ti piace, fai un'offerta.
#6. Ispezionare l'edificio:
Nessuno vuole comprare un appartamento che non sia nelle condizioni in cui è stato pubblicizzato. Assicurati che l'edificio sia ispezionato. Il sistema HVAC, l'impianto idraulico e gli impianti elettrici sono tutti importanti da ispezionare.
Assumi una società di gestione della proprietà per eliminare il fastidio di gestire il tuo investimento. Siate consapevoli del fatto che la società di gestione della proprietà che selezionate farà o distruggerà il successo del vostro investimento. Prima di prendere una decisione, condurre ricerche, leggere recensioni e intervistare più aziende.
#7. Assicurare il finanziamento e chiudere:
Presenta l'accordo agli istituti di credito che ti hanno pre-approvato in modo da poter confrontare le quotazioni. Scegli un prestatore e ti aiuterà a essere completamente approvato e pronto a chiudere.
#8. Non fermarti qui:
Continua ad espandere il tuo portafoglio! Una volta che hai stabilito il tuo investimento e stai guadagnando un flusso di reddito stabile, continua a costruire il tuo portafoglio cercando la tua prossima opportunità di investimento, magari acquistando un altro condominio?
I vantaggi e gli svantaggi dell'acquisto di un condominio
L'acquisto di un condominio è un investimento e una spesa importanti. Come per ogni acquisto importante, ci sono vantaggi e svantaggi da considerare prima di prendere l'impegno.
Vantaggi dell'acquisto di un condominio
- Il potenziale di reddito è notevole: Una grande ubicazione con più unità, come un condominio, ti aiuterà ad espandere il tuo portafoglio più velocemente di un affitto unifamiliare. Più unità equivalgono a più soldi in banca.
- È una risorsa in crescita: Tutti gli immobili, compresi i complessi di appartamenti, crescono di valore nel tempo. Guadagnerai se deciderai di vendere l'edificio in futuro.
- Il flusso di cassa è consistente: Gli investitori possono fare affidamento sui loro appartamenti per generare un flusso costante di entrate. Anche se le unità sono libere o gli inquilini non stanno pagando, di solito ci sono unità paganti aggiuntive disponibili per aiutare a compensare le spese.
Gli svantaggi dell'acquisto di un condominio
- Gli acconti possono essere costosi: L'acquisto di condomini è un investimento importante con un prezzo elevato. Come si può intuire, l'acconto per un immobile multi-unità è sostanzialmente superiore a quello di una casa unifamiliare.
- Difficile diversificare l'esposizione al mercato: Poiché i condomini sono così costosi, i nuovi investitori hanno raramente l'opportunità di acquistarne un gran numero. La costruzione di appartamenti aiuterebbe senza dubbio gli investitori ad espandere il proprio portafoglio, ma sarà difficile diversificarlo tra le classi di mercato.
- Il tasso di rotazione degli inquilini è maggiore nei complessi di appartamenti rispetto alle unità unifamiliari in affitto. Ciò significa che i proprietari dovranno spendere tempo (e spesso denaro) per reclutare nuovi inquilini e preparare unità per l'occupazione.
5 consigli per l'acquisto di un condominio
Sei convinto che un condominio sia un buon investimento per te? Ecco cinque consigli di esperti per guidarti attraverso il processo di acquisto.
# 1. Individua proprietà fuori mercato.
Devi scoprire un prezzo fantastico se sei seriamente intenzionato ad acquistare un condominio. Ecco due opzioni.
- Ottieni un software di investimento immobiliare: Puoi unirti a un software di investimento immobiliare che si concentra sull'assistenza agli investitori nell'acquisto di proprietà fuori mercato.
- Coinvolgi un agente favorevole agli investitori: Un'altra opzione è assumere un agente immobiliare specializzato nell'assistenza agli investitori e che ha accesso a un gran numero di venditori che vogliono vendere ma non vogliono pubblicizzare le loro proprietà sul mercato.
#2. Seleziona il tipo di struttura
I condomini sono disponibili in una varietà di stili, inclusi grattacieli, piani alti, in stile giardino e senza ascensore. Prima di determinare quale tipo acquistare, considera le attuali tendenze immobiliari nella tua zona, poiché la popolarità varia in base alla regione. Il tuo agente immobiliare potrebbe fornire suggerimenti in base a ciò che osserva quotidianamente.
Devi anche selezionare se vuoi un nuovo complesso di appartamenti o uno che necessita di alcuni lavori. Le tomaie per riparazioni sono spesso più convenienti, ma richiedono più lavoro e un occhio acuto per le proprietà sottovalutate.
#3. Vai a diverse proprietà e fai le tue ricerche.
Non comprare il primo appartamento che incontri. Indagare sulla domanda locale, condurre un'ispezione per determinare le condizioni della casa e visitare quante più case possibile.
Il rapporto tra affittuari e proprietari in una regione potrebbe essere un predittore affidabile del successo del tuo investimento nell'acquisto di un appartamento. Le città con una percentuale più alta di affittuari rispetto ai proprietari avranno una maggiore domanda di appartamenti, quindi cerca questi dati prima di effettuare un acquisto.
#4. Familiarizzare con il processo finanziario e sgranocchiare i dati
Per acquistare un investimento immobiliare è richiesto un acconto del 20%, nonché assicurazioni, rate del mutuo, spese di manutenzione e amministrazione e spese di marketing.
I costi di manutenzione potrebbero intaccare i tuoi margini di profitto. Prima di acquistare un complesso, ricerca la tariffa corrente locale per alcuni degli aggiornamenti più frequenti, come ridipingere l'esterno dell'edificio e gli interni delle unità per quando gli inquilini si trasferiscono.
Assicurati di essere in nero dopo tutte queste accuse. Non c'è situazione peggiore che possedere un complesso di appartamenti multimilionari che sta perdendo soldi mese dopo mese.
#5. Seleziona il miglior prestatore
Esistono tre forme comuni di prestito condominiale (esclusi i prestiti residenziali per strutture con meno di quattro unità):
- Prestiti per appartamenti sostenuti dal governo includono rapporti LTV (prestito-valore) elevati e importi di prestito che vanno da $ 750,000 a $ 6 milioni. Questo prestito è disponibile da Fannie Mae, Freddie Mac e FHA. Le tariffe tipiche vanno dal 3.5 al 6%.
- Bilancio Bancario Prestiti Appartamento: Molti istituti di credito locali godono di prestiti agli investitori che desiderano acquistare appartamenti. I periodi di prestito vanno da 20 a 25 anni, con pagamenti a palloncino che vanno da 3 a 15 anni e tassi di interesse che vanno dal 3 al 6 per cento.
- Opzioni di finanziamento per appartamenti a breve termine: Questi prestiti sono progettati per aiutare gli investitori a competere con gli acquirenti di contanti fornendo mutui con breve preavviso. L'importo minimo del prestito è di $ 100,000, con LTV fino al 90%. I tassi sono alti, che vanno dal 7.5 al 12 per cento.
Dopo aver determinato quale forma di prestito è la migliore per te, inizia a esaminare le offerte di ciascun prestatore. Ogni banca e prestatore è unico, quindi ricerca a fondo tutte le tue possibilità. Un leggero aumento dei tassi di interesse potrebbe intaccare i tuoi profitti.
Comprare un condominio è un buon investimento?
Il rendimento aggiustato per il rischio, la quantità di denaro che potresti sperare di guadagnare di fronte al rischio che incorri, è il fattore più cruciale da considerare quando si effettua un investimento. Nel complesso, i complessi di appartamenti offrono un elevato rendimento adeguato al rischio. Tuttavia, questo varia per ogni proprietà ed è solitamente determinato dal prezzo di acquisto dell'appartamento.
In breve, l'acquisto di condomini è un buon investimento in generale, ma non tutti i condomini sono un buon investimento. Quando valutano una proprietà, gli aspiranti investitori devono esercitare la prudenza e considerare numerosi aspetti, tra cui le condizioni della proprietà, i prezzi rispetto ad altre proprietà simili, le tendenze immobiliari locali e la domanda di affitto rispetto alla proprietà nell'area. Il modo più semplice per raggiungere questo obiettivo è utilizzare un calcolatore di proprietà in affitto, che prevede i profitti che puoi aspettarti dall'acquisizione di uno specifico complesso di appartamenti.
Le persone avranno sempre bisogno di un posto dove vivere e affittare un appartamento è spesso l'opzione più conveniente. La maggior parte delle città americane attualmente non dispone di alloggi economici, il che fa ben sperare per i proprietari di complessi di appartamenti che offrono una vita a prezzi accessibili a livello medio. D'altra parte, un gran numero di nuovi appartamenti di lusso sono ora in costruzione, e quelli saranno i primi a ridurre l'affitto oa non essere occupati se l'economia vacilla.
Conclusione
L'acquisto di un appartamento può essere paragonato all'acquisto di una casa unifamiliare. La richiesta di prestito e le procedure di chiusura sono quasi identiche. L'aspetto cruciale è valutare quanto appartamento puoi permetterti e poi decidere se acquistare o affittare. Una volta determinato, puoi pianificare i tuoi fondi prima della tua decisione.
Domande frequenti sull'acquisto di un appartamento
Quanti soldi devo risparmiare per il mio primo appartamento?
Una regola pratica comune è che il tuo reddito dovrebbe essere tre volte l'affitto. Quindi, se vuoi vivere in un posto che costa $ 1,000 al mese, potresti dover guadagnare almeno $ 3,000 al mese. Molti complessi di appartamenti e locatori aderiscono a questo regolamento, quindi ha senso limitare la tua ricerca agli affitti per i quali potresti essere idoneo.
L'affitto è uno spreco di denaro?
L'affitto non è un cattivo investimento. Invece, stai pagando per un posto dove vivere, che è tutt'altro che uno spreco. Inoltre, come affittuario, sei esente da molte delle costose spese legate alla proprietà della casa. Di conseguenza, in molte circostanze, l'affitto è preferibile all'acquisto.
Qual è la regola di bilancio 50 20 30?
Secondo la regola, dovresti spendere fino al 50% del tuo reddito al netto delle imposte per necessità e impegni che devi avere o adempiere. La restante metà dovrebbe essere suddivisa come segue: 20% per risparmi e pagamenti di debiti e 30% per qualsiasi altra cosa desideri.
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