I potenziali flussi di cassa futuri di una proposta di investimento sono stimati utilizzando la tecnica di capital budgeting nota come valore attuale netto (VAN). Utilizzando i valori attuali, VAN consente di stimare i potenziali guadagni futuri di un progetto. I professionisti e i project manager del settore immobiliare finanziario e commerciale utilizzano spesso la metrica delle prestazioni degli investimenti nota come valore attuale netto (VAN).
Questo articolo descrive la formula del VAN, elenca le variabili che devono essere incluse nella formula, spiega come calcolare il VAN e fornisce esempi di calcoli.
Cos'è il valore attuale netto
Il valore di tutti i potenziali flussi di cassa futuri, sia positivi che negativi, scontati al presente, è noto come valore attuale netto (VAN). I termini valore attuale (PV) e valore attuale netto (VAN) sono usati per riferirsi rispettivamente a diversi aspetti di un flusso futuro di flussi di cassa in entrata e in uscita. Un investitore può determinare il valore attuale netto (VAN) dell'investimento confrontandolo con il rendimento target dell'investimento iniziale specificato. Il valore attuale netto, oltre a quantificare l'adeguamento dell'investimento iniziale necessario per raggiungere il rendimento obiettivo, tiene conto anche di eventuali altre eventuali variazioni.
Per valutare la redditività percepita di un potenziale investimento o progetto, nella pratica viene spesso utilizzato il VAN. Queste informazioni possono aiutare gli investitori e gli imprenditori a prendere decisioni sull'opportunità di investire o operare.
Come interpretare il VAN
Ecco alcune linee guida generali da ricordare quando si crea un budget di capitale:
Se VAN > 0: Accetta (redditizio)
Se VAN = 0: Indifferente (punto di pareggio)
VAN < 0: Rifiuta (non redditizio)
Quando si confrontano i tassi di rendimento di vari progetti o si confronta un tasso di rendimento previsto con l'hurdle rate necessario per approvare un investimento, il VAN tiene conto del valore temporale del denaro. Il tasso di sconto, che può essere un tasso minimo di progetto a seconda del costo del capitale di un'azienda, rappresenta il valore temporale del denaro nella formula del VAN.
Il componente chiave della formula è il tasso di sconto. Finché i tassi di interesse sono positivi, questo spiega perché un dollaro oggi vale più di un dollaro domani. Nel tempo, l'inflazione svaluta la valuta. I titoli di stato sono un investimento sicuro che può essere effettuato con il dollaro di oggi; le alternative che comportano un rischio maggiore devono produrre rendimenti più elevati. Il tasso di sconto è semplicemente il tasso minimo di rendimento che un progetto deve superare per essere redditizio, indipendentemente da come viene calcolato.
Componenti del VAN
#1. Flusso di cassa
I flussi di cassa includono tutte le entrate e le spese effettuate a beneficio dell'investimento, come interessi e rimborsi di prestiti. Il flusso di cassa per ogni periodo include sia le uscite per le spese che le entrate per guadagni, entrate o dividendi.
#2. Numero di periodi (n)
Quanti periodi ci sono in un progetto o investimento determina quanti mesi o anni durerà. Dato che un'attività in genere dura 10 anni, l'impostazione predefinita per il numero di periodi è occasionalmente 10. D'altra parte, vari investimenti, attività e progetti potrebbero avere scadenze più precise.
#3. Tasso di sconto (r)
Normalmente il tasso di attualizzazione è pari al costo medio ponderato del capitale (WACC) dell'azienda. Il WACC di un'azienda, che tiene conto di fattori come il tasso di interesse, i pagamenti dei prestiti e dei dividendi, misura la quantità di denaro necessaria per coprire le spese operative.
#4. Investimento iniziale
L'investimento iniziale è il costo totale del progetto o dell'investimento all'inizio. Ad esempio, il costo iniziale del progetto di $ 5 milioni dovrebbe essere detratto dai flussi di cassa attualizzati totali.
Interpretazione del valore attuale netto
Ci sono tre possibili risultati per il valore attuale netto:
- VAN positivo: quando il calcolo del VAN produce un risultato positivo, il progetto o l'investimento può essere utile e redditizio.
- VAN negativo: se i risultati di un calcolo del VAN sono negativi, probabilmente non è una buona idea procedere con il progetto o l'investimento.
- Zero VAN: un progetto immobiliare o un investimento con valore attuale netto pari a zero non è né redditizio né costoso. Se un progetto presenta vantaggi immateriali sostanziali, come il posizionamento strategico, l'equità del marchio o livelli più elevati di soddisfazione del cliente, un'azienda può comunque prenderlo in considerazione.
Perché viene utilizzata l'analisi del valore attuale netto (VAN)?
Il valore di un progetto immobiliare, di un investimento o di qualsiasi insieme di flussi di cassa viene stimato utilizzando l'analisi del valore attuale netto. Il suo Free Cash Flow (FCF) include tutti i ricavi, i costi e i costi di capitale relativi a un investimento, rendendolo una metrica completa.
Oltre a contabilizzare tutte le entrate e le spese, tiene conto anche della tempistica di ciascun flusso di cassa, che può influire in modo significativo sul valore attuale di un investimento. Contrariamente al contrario, è preferibile vedere prima gli afflussi di cassa e dopo i deflussi di cassa.
Vantaggi dell'utilizzo del VAN
Il vantaggio principale dell'utilizzo del VAN è che tiene conto dell'idea del valore temporale del denaro.
In altre parole, a causa del suo potenziale di guadagno, un dollaro oggi vale più di un dollaro domani. Nel calcolare il VAN, la fattibilità di un investimento viene valutata tenendo conto dei suoi flussi di cassa netti attualizzati.
Le aziende possono prendere decisioni utilizzando il metodo VAN. Non solo aiuta a confrontare progetti di dimensioni simili, ma aiuta anche a determinare se un investimento specifico è redditizio o meno.
Svantaggi dell'uso del valore attuale netto
#1. Nessuna formula stabilita per determinare il tasso di rendimento richiesto
I flussi di cassa futuri sono scontati al loro valore attuale utilizzando il tasso di rendimento richiesto per calcolare il VAN nella sua interezza.
Il calcolo di questa tariffa non è soggetto ad alcuna regola. Le aziende sono libere di scegliere questo valore percentuale e potrebbero esserci casi in cui il VAN non era corretto a causa di un tasso di rendimento errato.
#2. Non è un buon strumento per confrontare progetti di dimensioni diverse
Contrariamente alle percentuali, il VAN è un numero assoluto. Pertanto, un progetto su scala più ampia avrebbe inevitabilmente un VAN più elevato rispetto a un progetto su scala più piccola. Il valore VAN può essere complessivamente inferiore anche se i rendimenti del progetto più piccolo possono superare il suo investimento.
NPV considera solo i flussi di cassa in entrata e in uscita di un progetto specifico. Esclude eventuali costi irrecuperabili, costi nascosti o altre spese anticipate sostenute in relazione al particolare progetto. Pertanto, la stima della redditività non è del tutto accurata.
Cos'è il valore attuale netto nella gestione dei progetti
Nella gestione del progetto, il valore attuale netto (VAN) viene utilizzato per valutare se i benefici finanziari attesi da un progetto supereranno l'investimento attuale, indicando che il progetto è un'impresa utile. Secondo la regola generale, gli investimenti oi progetti con un VAN positivo saranno redditizi e pertanto verranno presi in considerazione, mentre quelli con un VAN negativo subiranno una perdita e potrebbero non essere intrapresi.
I dirigenti spesso prendono decisioni sulla selezione dei progetti utilizzando il VAN in aggiunta al metodo di rimborso e al tasso di rendimento interno. In questa situazione, la maggior parte degli analisti finanziari utilizza il VAN per stabilire un benchmark che il team può utilizzare per confrontare i progetti e scegliere quale sarà il più redditizio per l'azienda da perseguire.
Il valore attuale netto consente ai project manager di prevedere con precisione il ritorno sull'investimento iniziale, il che può aiutare a determinare se ha senso andare avanti con un'iniziativa specifica. Inoltre, cambia questo rendimento anticipato nella valuta corrente, consentendoti di prendere con sicurezza decisioni finanziarie rapide per la tua attività.
Qual è la formula del valore attuale netto
Per calcolare la redditività di un investimento, i flussi di cassa futuri vengono attualizzati al valore attuale dell'investimento utilizzando la formula del VAN. Il tasso di sconto è necessario per la formula di calcolo del VAN. La frequenza e il volume dei futuri flussi di cassa derivanti dall'investimento sono altri fattori da considerare.
Calcolo del VAN per un progetto con un singolo flusso di cassa
Le uniche variabili necessarie per calcolare il VAN per un progetto a breve termine con un singolo flusso di cassa sono il flusso di cassa, il periodo di flusso di cassa e il tasso di sconto. Il calcolo del VAN è il seguente per un progetto di un anno con un unico flusso di cassa:
VAN = [flusso di cassa / (1+i)^t] – investimento iniziale
"i" sta per il tasso di sconto in questa formula e "t" sta per il numero totale di periodi.
Come calcolare il VAN
Assemblare i seguenti dati prima di calcolare il valore attuale:
- Periodo: questo è il periodo di tempo per il quale è necessario il calcolo. Un tipico esempio è di 12 mesi.
- Tasso periodico: questo è il tasso di interesse per il periodo di tempo corrente.
- Composizione: se non vuoi aggiungere la composizione, usane una.
- Flusso di cassa: comprende il flusso di cassa all'inizio e alla fine del periodo di tempo selezionato.
Qual è il valore attuale netto nel settore immobiliare
Una metrica finanziaria chiamata valore attuale netto, o VAN, può aiutare gli investitori di immobili commerciali a determinare se stanno ottenendo il rendimento desiderato per la dimensione del loro investimento iniziale. L'investitore può determinare il valore corrente di un edificio utilizzando l'equazione del VAN, il tasso di rendimento richiesto e gli attuali flussi di cassa netti dell'edificio.
Un investitore pagherà meno di un immobile commerciale se il valore attuale netto (VAN) è positivo. Se il VAN è zero, invece, l'investitore paga l'intero valore della proprietà. Infine, se il valore attuale netto (VAN) della proprietà è negativo, l'investitore la sta acquistando per più soldi di quanto valga.
L'utilizzo del VAN per valutare gli investimenti immobiliari commerciali ha il vantaggio di tenere conto del valore temporale del denaro o del valore attuale dei flussi di cassa futuri previsti. Inoltre, consente agli investitori di confrontare investimenti con varie dimensioni e flussi di cassa.
Lo svantaggio dell'utilizzo del valore attuale netto è che non tiene conto dei flussi di cassa irregolari. Ad esempio, se un edificio non genera denaro in 3 anni e $ 20,000 nell'anno 4, il VAN per quegli anni rimarrebbe lo stesso.
La somma dei flussi di cassa (C), ciascun periodo (n), il periodo di detenzione (N), il rendimento obiettivo desiderato o il tasso di rendimento richiesto (r) e la somma dei flussi di cassa (n) sono i quattro fattori principali in un real commerciale calcolo del VAN immobiliare.
Qual è il significato del valore attuale netto?
Il lifetime value di un investimento finanziario, o VAN, è determinato scontandolo al suo prezzo corrente. L'investment banking e la contabilità utilizzano regolarmente la formula del VAN per valutare la redditività a lungo termine di un investimento, progetto o attività.
È meglio un VAN più alto?
Un VAN più alto è preferito rispetto a uno più basso quando si confrontano investimenti simili. Quando si decide quali investimenti effettuare, viene sempre preso in considerazione un valore attuale netto più elevato perché indica che l'investimento sarebbe redditizio. Il flusso di cassa futuro di un progetto sarebbe maggiore dell'importo investito se il VAN fosse più alto per l'investimento.
Perché è importante il VAN?
Il valore futuro dei tuoi progetti può essere compreso meglio con l'aiuto di NPV se visto nel contesto dell'attuale stato finanziario della tua azienda.
È meglio un VAN più basso o più alto?
Il progetto non avrà successo se il VAN è negativo. Alla fine farà sì che l'azienda finisca i soldi. Il progetto dovrebbe essere approvato, però, se la risposta è positiva. Il vantaggio per l'azienda aumenterà all'aumentare del numero positivo.
Quali sono i due 2 vantaggi dell'utilizzo del metodo VAN?
L'esecuzione dei calcoli del VAN tiene conto dell'inflazione e aiuta nel processo decisionale e include anche il concetto del valore temporale del denaro. Il metodo VAN ha anche il vantaggio di semplificare il confronto di vari potenziali investimenti.
Conclusione
L'obiettivo della metrica finanziaria nota come valore attuale netto (VAN) è stimare il valore totale di un'opportunità di investimento. L'obiettivo del VAN è prevedere tutti i potenziali flussi di cassa futuri, inclusi sia gli afflussi che i deflussi, collegati agli investimenti, scontarli ciascuno al presente e quindi sommarli tutti. Il valore attuale netto (VAN) dell'investimento è la somma di tutti i flussi di cassa positivi e negativi. Un VAN positivo indica che, dopo aver tenuto conto del valore temporale del denaro, l'investimento si tradurrà in un profitto.
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Riferimenti
