Un mutuo a tasso fisso di 30 anni è una scelta popolare tra gli acquirenti di case. Tuttavia, ci sono momenti in cui la tua situazione finanziaria potrebbe non permetterti di acquistare una casa, anche se lo desideri davvero. L'unico modo per completare l'acquisto di una casa quando non è disponibile un acconto è sottoscrivere più prestiti. Un mutuo piggyback può essere un'opzione per aiutarti ad acquistare la casa che desideri, ma ci sono degli svantaggi da tenere a mente prima di firmare qualsiasi documento.
Esaminiamo questi inconvenienti e ogni dettaglio delle informazioni necessarie per prendere la decisione migliore in merito a un mutuo piggyback.
I mutui Piggyback sono noti anche come prestiti Piggyback
Panoramica
Se stai cercando una casa ma è fuori dalla tua fascia di prezzo, in particolare nei mercati caldi, un prestito sulle spalle può aiutarti con i costi iniziali.
Un prestito piggyback è un secondo prestito dopo il primo mutuo per finanziare un singolo immobile. Viene in genere utilizzato per ridurre i costi iniziali del mutuo, come un acconto o un'assicurazione ipotecaria privata, che molti istituti di credito richiedono sulla prima ipoteca.
La maggior parte dei finanziatori richiede un acconto di almeno il 20% del valore della casa. Tuttavia, avere così tanti soldi a portata di mano (senza mettere a repentaglio i propri risparmi) non è sempre possibile, soprattutto se i valori delle case sono in rapido aumento.
Alcuni programmi, come i prestiti della Federal Housing Administration (FHA) o dei Veteran Affairs (VA), consentono ai mutuatari di versare meno denaro. Tuttavia, vengono forniti con determinati requisiti (reddito, posizione, ecc.) che devi soddisfare. Inoltre, potrebbe essere richiesto di pagare commissioni aggiuntive, rendendo un prestito sulle spalle un'opzione più allettante.
Ecco cosa devi sapere sui prestiti sulle spalle per i mutui per la casa.
Storia dei prestiti o dei mutui Piggyback
Molti istituti di credito hanno offerto mutui per la casa a coloro che non avevano il tradizionale acconto del 20% all'inizio degli anni 2000 (pre-crisi abitativa). Secondo il Furman Center for Real Estate and Urban Policy della New York University, un quarto di tutti i mutuatari ha utilizzato un prestito sulle spalle nel 2006.
Ciò significava che i mutuatari utilizzavano due mutui per la casa per coprire il costo della casa, uno per l'80% e un altro per l'acconto del 20%. Quando è scoppiata la bolla immobiliare, molti proprietari di case sono rimasti con un patrimonio netto negativo, noto anche come sott'acqua (o sottosopra sui loro prestiti).
Di conseguenza, molte persone sono state inadempienti sui loro mutui e avere due mutui ha reso difficile ottenere una modifica del prestito o l'approvazione di una vendita allo scoperto.
I prestiti sulle spalle sono stati limitati al 90% del valore del prestito dalla ripresa degli alloggi. Ciò significa che devi effettuare un acconto del 10% anziché il prestito 80-20 che era popolare durante la bolla.
Come funziona un mutuo Piggyback
Un mutuo piggyback funziona: ottieni un mutuo per l'80% del prezzo di acquisto della casa. Invece di pagare il restante 20% in contanti, prendi un secondo prestito (in genere al 10%) e poi versa il restante 10% in contanti.
Supponi di voler acquistare una casa da $ 200,000 ma di avere solo $ 20,000 di risparmio. Otterresti un mutuo di $ 160,000 (80%) utilizzando la strategia del prestito sulle spalle. Quindi prenderesti un prestito sulle spalle per altri $ 20,000 (10%). Infine, pagheresti i restanti $ 20,000 (10%) in meno.
Utilizzi questa strategia per ottenere entrambi i prestiti contemporaneamente. Il secondo prestito più piccolo, in genere un prestito di equità domestica o una linea di credito (HELOC) con un periodo di prelievo di 10 anni, integra il primo per soddisfare le tue esigenze di prestito totali.
Tuttavia, non è necessario ottenere prestiti dallo stesso prestatore. Se notifichi al tuo principale prestatore di mutui ipotecari che intendi utilizzare un prestito sulle spalle, ti indirizzeranno a un secondo prestatore che può fornire il finanziamento aggiuntivo.
Tipi di prestito sulle spalle
Lo scenario sopra descritto è la struttura di prestito piggyback più comune, ma non è l'unico modo per dividere i fondi. Ecco uno sguardo più da vicino alle tre alternative più popolari.
80/10/10
I prestiti Piggyback sono noti anche come prestiti 80/10/10 perché questo è il modo più comune per dividere i fondi in percentuale. Il primo numero rappresenta l'importo del mutuo primario (80%), mentre il secondo numero rappresenta l'importo del prestito sulle spalle (10%). Il numero finale rappresenta l'acconto (10%).
80/15/5
Questo è simile a un prestito 80-10-10, ma potresti preferirlo se hai meno del 10% per un acconto.
75/15/10
Un altro modo popolare per dividere un prestito sulle spalle è 75/15/10. Ciò significa che la prima ipoteca rappresenta il 75% del prezzo di acquisto, il prestito secondario rappresenta il 15% e l'anticipo è del 10%. Questa versione viene spesso utilizzata quando si finanzia un condominio perché i tassi ipotecari sono più alti quando il valore del prestito (LTV) supera il 75%.
Utilizzando lo stesso esempio di $ 200,000 dall'alto, un prestito piggyback 75/15/10 sarebbe simile a questo:
- Prestito primario: $ 150,000 (75%).
- Prestito secondario: $ 30,000 (15%)
- Acconto: $ 20,000 (10%)
Perché potrebbe essere difficile ottenere un prestito sulle spalle
In teoria, un prestito sulle spalle sembra essere l'opzione migliore, ma ci sono dei rischi, quindi il prestatore richiederà la prova che puoi gestire il debito aggiuntivo.
Una cosa da tenere a mente è che l'istituto di credito ipotecario prenderà in considerazione il rapporto debito/reddito (DTI) al momento dell'approvazione del prestito. Poiché stai essenzialmente prendendo due prestiti per una casa, stai contraendo più debiti, quindi avrai bisogno di un reddito più elevato per coprire entrambi.
Il tuo DTI non deve superare il 28%, il che significa che il costo mensile totale di entrambi i prestiti non può superare il 28% del tuo reddito mensile lordo. Ad esempio, se il tuo reddito ante imposte mensile è di $ 6,000, non avrai diritto a un prestito sulle spalle che costa più di $ 1,680 al mese.
Inoltre, poiché assumere due prestiti separati contemporaneamente è rischioso, avrai bisogno di un buon credito per qualificarti per un prestito sulle spalle. Ogni prestatore ha requisiti diversi, ma è richiesto un punteggio di credito di almeno 680.
I vantaggi e gli svantaggi dei prestiti Piggyback
Dovresti o non dovresti contrarre un prestito sulle spalle per diversi motivi.
Vantaggi dei prestiti Piggyback
#1. Evitare PMI
Uno dei motivi più comuni per ottenere un prestito sulle spalle è evitare di pagare un'assicurazione ipotecaria privata (PMI), che protegge il prestatore in caso di insolvenza. Ottenere due mutui è meno costoso per il proprietario della casa e gli interessi sono generalmente deducibili dalle tasse. Prima di prendere una decisione finanziaria così significativa, ti consigliamo di consultare il tuo consulente fiscale.
Quando hai il 20% o più di equità nella tua casa, hai il diritto legale di richiedere che il tuo prestatore interrompa il tuo PMI. In caso contrario, l'istituto di credito deve interrompere il PMI una volta raggiunto il 22% di capitale proprio nella tua casa.
#2. Anticipi ridotti
Un mutuo piggyback può anche essere utilizzato per finanziare oltre l'80% del prezzo di acquisto di una casa (noto anche come 80% prestito-valore o LTV).
Ad esempio, se un acquirente di una casa ha abbastanza soldi solo per un acconto del 5%, può ottenere un prestito 80/15/5. L'“80” si riferisce al primo mutuo, che copre il primo 80% del prezzo di acquisto della casa. Il “15” si riferisce alla seconda ipoteca, che copre il restante 15% del prezzo di acquisto. Il "5" rappresenta l'acconto del 5% effettuato dal mutuatario.
Questo può essere fatto in due modi: 80/15/5 o 80/10/10. Alcuni istituti di credito, tuttavia, offrono un'opzione 80/20 in cui la seconda ipoteca copre il resto del prezzo di acquisto senza acconto.
# 3. Convenienza
Un prestito sulle spalle può essere uno strumento utile per gli acquirenti di case. Non devi andare a due chiusure, firmare due serie di documenti o pagare due diversi costi di chiusura perché un mutuo sulle spalle si chiude contemporaneamente al primo mutuo. Se il tuo prestatore principale non offre prestiti sulle spalle, molto probabilmente consiglierà un altro prestatore con cui ha un rapporto di lavoro.
Il secondo prestito a volte può essere strutturato in modo che il proprietario della casa possa beneficiarne. Ad esempio, se il secondo prestito è una linea di credito di equità domestica, il proprietario della casa può utilizzare i fondi per apportare miglioramenti alla casa.
I prestiti Piggyback possono anche essere strutturati per accettare solo pagamenti di interessi. Ciò significa che devi solo pagare gli interessi per un determinato periodo, ma puoi aggiungere tutto il capitale che desideri.
Questa opzione offre ai proprietari di case più opzioni su come possono spendere i loro soldi. Potrebbero metterlo nel loro 401 (k) o altri investimenti finanziari, estinguere il debito della carta di credito ad alto interesse o metterlo da parte per un giorno di pioggia.
#4. Evitare i tassi di interesse sui prestiti jumbo
Se stai cercando una casa più costosa, un prestito sulle spalle può consentirti di evitare i limiti di prestito dei prestiti jumbo. I tassi di interesse più bassi sulla prima ipoteca ti avvantaggeranno.
Gli svantaggi dei prestiti Piggyback
D'altra parte, i mutui piggyback presentano diversi svantaggi che possono spegnere un mutuatario. Ecco alcuni esempi:
# 1. Tassi di interesse più alti
Poiché la seconda ipoteca è legata a tassi di interesse a breve termine, è generalmente finanziata a un tasso più elevato rispetto all'ipoteca primaria. Questi tassi potrebbero eventualmente superare il costo del PMI.
#2. Pagamenti mensili più alti
Le seconde ipoteche sono generalmente limitate alle residenze primarie e hanno una durata del prestito più breve rispetto alle prime ipoteche. Ciò significa rate mensili più alte del mutuo e restrizioni sul tipo di residenza.
#3. Restrizioni di importo
Anche le seconde ipoteche sono limitate a importi di prestito non superiori a $ 100,000. Alcuni istituti di credito, tuttavia, consentono di più.
Alternative di mutuo sulle spalle
#1. Paga per l'assicurazione ipotecaria privata
Potresti preferire pagare per il PMI, soprattutto se il PMI è meno costoso al mese rispetto a una seconda rata del mutuo. Gli istituti di credito sono tenuti ad annullare il PMI una volta che si dispone del 22% di capitale nella loro casa, ma è possibile richiedere che venga annullato prima se hanno il 20% di capitale.
#2. Richiedi un mutuo Jumbo
Se il tuo punteggio di credito e il tuo rapporto debito/reddito sono abbastanza alti da qualificarti per un prestito jumbo, potresti preferire effettuare un unico pagamento mensile.
#3. Acquista una casa meno costosa
L'acquisto di una casa meno costosa può consentire di beneficiare di un prestito conforme piuttosto che di un prestito jumbo. Ciò eliminerebbe la necessità di un prestito sulle spalle per evitare un mutuo jumbo.
Una casa più economica può permetterti di permetterti un acconto del 20%, eliminando la necessità di PMI.
#4. Ottieni un prestito ponte
Stai considerando un prestito sulle spalle perché ti stai trasferendo ma non hai ancora venduto la tua casa? Un prestito ponte può essere un'opzione migliore.
Questo mutuo per la casa a breve termine colma il divario tra quando acquisti la tua nuova casa e quando arrivano i proventi della vendita della tua casa precedente. In genere puoi prendere in prestito fino all'80% del valore della casa originale, con termini che vanno da sei mesi a un anno. Se desideri un secondo prestito a breve termine in modo da non dover effettuare due rate del mutuo per un lungo periodo, potresti preferire un prestito ponte.
La tua situazione finanziaria e il costo degli alloggi nella tua zona influenzeranno molto probabilmente la tua decisione tra un prestito sulle spalle e altre opzioni.
Altre possibilità
- Prestito garantito dal governo: Alcuni prestiti garantiti dal governo federale consentono agli acquirenti di case di mettere meno soldi. I prestiti FHA, ad esempio, richiedono solo il 3.5% in meno, sebbene sia richiesta un'assicurazione ipotecaria. Se soddisfi determinati criteri, i prestiti VA e USDA non richiedono un acconto.
- Programmi di assistenza per l'acconto: Se acquisti una casa per la prima volta, potresti avere diritto a programmi o sovvenzioni speciali che ti aiutano a risparmiare denaro per un acconto. Nella maggior parte dei casi, non dovresti preoccuparti di pagare PMI o di avere abbastanza risparmi.
Conclusione
Prima di sottoscrivere due mutui, fai i conti per assicurarti di risparmiare denaro. Sebbene evitare il PMI possa sembrare allettante, potresti finire per pagare di più per i prestiti rispetto a quanto faresti con un'assicurazione ipotecaria. Aspettare di avere un acconto sufficiente per evitare due prestiti o PMI è il modo migliore per risparmiare denaro durante il mutuo per la casa. Se questa non è un'opzione per te, abbiamo altre opzioni per l'acquisto di una casa con un basso acconto.
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Riferimenti
