Quando si acquista più di un investimento immobiliare, di solito è preferibile sottoscrivere un mutuo a copertura, ovvero un unico prestito per pagare l'acquisto di più immobili, piuttosto che richiedere un mutuo singolo per ogni singolo acquisto. Ora, discutiamo cos'è un mutuo coperta e come si applica al settore immobiliare.
Panoramica
Un mutuo globale, noto anche come prestito globale, è un mutuo che copre una serie di proprietà e le utilizza tutte come garanzia. Invece di finanziare ogni immobile separatamente, potete finanziare più immobili contemporaneamente con un'ipoteca coperta.
Un prestito globale può essere utilizzato per acquistare più immobili contemporaneamente o per combinare i prestiti per più immobili in uno solo. In caso di vendita di una delle garanzie, è dovuto solo l'importo attribuibile all'immobile venduto; il prestito in sé non viene "chiamato", in quanto ciò imporrebbe un rifinanziamento o un rimborso completo. Pertanto, la somma residua del prestito continua come da programma.
I mutui generali non sono spesso disponibili presso le banche e gli istituti di credito tradizionali. Invece, i prestatori commerciali sono le principali fonti di questi prestiti. Si concentrano su investitori immobiliari esperti con finanze complesse e un portafoglio di molte proprietà.
Come funziona l'ipoteca coperta
I mutui generali semplificano il finanziamento immobiliare. Gli investimenti immobiliari richiedono grandi depositi. I risparmi personali potrebbero non essere adeguati per operazioni immobiliari su larga scala. Pertanto, i mutui generali sono ideali per il finanziamento immobiliare. Gli sviluppatori acquistano e sviluppano terreni da suddividere in unità residenziali utilizzando mutui a copertura totale. Questa ipoteca copre più lotti. Gli sviluppi della suddivisione immobiliare utilizzano questo tipo di finanziamento. Per una somma fissa, il mutuatario può estinguere lotti particolari. Il mutuo pagherà entrambi i lotti mentre la costruzione avanza.
Gli edifici che verranno costruiti con questa ipoteca fungono da garanzia per il mutuo. Tuttavia, i mutui generali hanno regole che consentono la vendita di singole proprietà senza estinguere completamente il prestito.
Una "clausola di scadenza in vendita" nei mutui convenzionali impone il pagamento completo se la proprietà viene venduta. La “clausola rescissoria” di un'ipoteca coperta consente la vendita di una parte dell'immobile garantito e il rimborso di una parte del debito. Dopo che tutte le case sono state vendute, l'ipoteca coperta viene ristabilita. Ciò facilita l'acquisto e la vendita di più abitazioni con lo stesso credito.
Questa clausola, tuttavia, è applicabile solo se il valore della proprietà sopravvissuta è sufficiente a soddisfare il saldo del prestito in essere quando viene venduta una proprietà da un portafoglio che sostiene un'ipoteca coperta.
Requisiti ipotecari generali
Gli istituti di credito possono anche considerare quanto segue nel determinare l'idoneità generale al mutuo di una società:
#1. Stato di credito del mutuatario
La storia creditizia personale e il reddito del mutuatario saranno presi in considerazione dall'istituto di credito ipotecario generale durante il processo di richiesta.
#2. La stabilità finanziaria dell'azienda
Un rapporto di copertura del servizio del debito (DSCR) di almeno 1.25x è necessario affinché la società possa beneficiare del prestito oltre ai guadagni aziendali e alla storia creditizia.
#3. Comprensione del settore
Se il mutuatario intende costruire un progetto considerevole, questo è essenziale. L'istituto di credito ipotecario generale vorrà sapere se il mutuatario ha esperienza passata perché è molto in pericolo in questa circostanza.
#5. Forza del bene
L'istituto di credito vorrà sapere quante proprietà sono incluse nel prestito, che tipo di proprietà sono incluse, a cosa servono, dove si trovano, come vengono mantenute e quanto valgono.
#6. Risultato operativo netto
Se il prestito è per immobili in affitto, la società bancaria vorrà sapere quanti soldi portano gli immobili ogni mese.
Per chi sono le ipoteche coperte?
Il più delle volte, gli acquirenti intelligenti, i flipper e gli sviluppatori immobiliari li usano. Le aziende nel settore dell'acquisto di case all'ingrosso o gli investitori esperti con un portafoglio di proprietà residenziali o commerciali sono il mercato di riferimento per i mutui generali.
Questi prestiti non sono pensati per essere utilizzati per una seconda casa o anche per una residenza principale. Invece, sono fatti per servire come residenze di investimento per investitori immobiliari che affittano, vendono o costruiscono case a scopo di lucro. Alcuni dei clienti più tipici per un mutuo coperto includono:
#1. Investitori in proprietà in affitto
Gli investitori in immobili in affitto in genere devono affrontare restrizioni sui prestiti da istituti di credito convenzionali. Un prestito globale può essere utilizzato per acquistare più immobili contemporaneamente o per combinare prestiti su immobili in affitto esistenti in un unico prestito.
#2. Flipper di proprietà
I flipper di proprietà possono acquistare un numero di immobili contemporaneamente da rivendere utilizzando un prestito globale. Il flipper deve solo rimborsare quella percentuale del prestito per ogni proprietà venduta. Ad esempio, i flipper possono cercare mutui coperti per consentire loro di muoversi rapidamente e cogliere le opportunità che individuano nel mercato. Un mutuo globale potrebbe fornire ulteriore flessibilità per rendere tali operazioni più fattibili se l'investitore scopre molte case che desidera acquistare, rinnovare e rivendere.
#3. Costruttori e sviluppatori
Gli sviluppatori immobiliari possono acquistare terreni e pagare la costruzione di edifici anche con un mutuo generale. Se lo sviluppatore accetta di mantenere il prestito, diventa un finanziamento permanente; in caso contrario, può essere rimborsato in quanto lo sviluppatore vende proprietà.
#4. Espansione aziendale
Un prestito globale offre il finanziamento di tutti gli edifici con un mutuo, utile per le aziende che si stanno espandendo o ne acquistano uno con molte sedi.
Coperta Ipoteca Immobiliare
In breve, l'ipoteca globale immobiliare è il sistema di finanziamento di vari progetti e acquisizioni immobiliari utilizzando un prestito globale. Ciò offre anche la possibilità di combinare diverse ipoteche immobiliari individuali sotto un unico prestito globale. Poiché i mutui generali sono abbastanza flessibili e consentono di vendere i singoli beni separatamente, senza necessità di rifinanziamento o di ottenere un nuovo prestito, vengono generalmente acquistati da investitori e sviluppatori immobiliari per risparmiare tempo e denaro quando si finanziano più beni o immobili commerciali e residenziali proprietà.
Prendi questo scenario per esempio. Uno sviluppatore acquista 100 acri di proprietà con l'intenzione di sviluppare un quartiere suburbano con una casa per acro. Comprano la terra da vari venditori usando un prestito globale. Vendono case a famiglie specifiche mentre costruiscono e pagano una parte del prestito ad ogni vendita.
Prestatori di ipoteche coperte
Richiedere consigli al tuo banchiere, CPA o consulente finanziario è l'approccio più semplice per individuare un prestatore commerciale che fornisce mutui a copertura totale. Tuttavia, ecco alcuni istituti di credito ipotecario che potresti prendere in considerazione:
#1. Prestito commerciale più vasto:
Vaster, è un'organizzazione di mutui completamente integrata con esperti del mercato locale come spina dorsale. È stata fondata nel 2017 da due delle più grandi società immobiliari nel sud della Florida; Fortune International Group e The Related Group. È stata costituita come una joint venture. Nei suoi primi due anni di attività, come prestatore privato residenziale, Vaster ha chiuso con prestiti per oltre $ 150,000,000. Da allora, hanno aumentato la varietà di prodotti di prestito che forniscono per continuare ad assistere più persone nell'accumulare ricchezza attraverso il settore immobiliare.
Vaster si trova a Miami, Brickell in Florida, il centro finanziario della città, e può fornire un'esperienza di mutuo senza soluzione di continuità ai clienti degli Stati Uniti e di altri paesi grazie alla posizione favorevole della loro sede.
Vaster è specializzato in transazioni commerciali su larga scala e complesse con finanziamento fino al 65% e nessun importo massimo del prestito su un contratto di 12-36 mesi sia per prestiti commerciali che residenziali.
#2. KRAM Capitale
Quando si tratta di finanziamento di immobili commerciali e residenziali, poche aziende possono essere paragonate KRAM Capital Group LLC. Grazie alla loro presenza in tutto il mondo, i clienti KRAM possono accedere a fondi per investimenti immobiliari commerciali e residenziali ovunque. La loro sede si trova ad Atlanta, in Georgia.
I 20 anni di esperienza nel finanziamento commerciale e residenziale del gruppo dirigente e 2 miliardi di dollari in transazioni aiutano i clienti. Dal 2017, KRAM Capital Group offre un servizio eccezionale e strumenti online per offrire a ogni cliente un'esperienza unica.
KRAM Capital fornisce finanziamenti a investitori immobiliari di tutte le dimensioni, inclusi; immobili commerciali, proprietà plurifamiliari, investimenti residenziali, prestiti ponte e affitti per vacanze con importi del prestito a partire da un minimo di $ 300,000 e una durata del prestito fissa di 5-30 anni.
#3. Prestiti Westpark
Westpark Loans, con sede in California, è un prestatore di denaro diretto che opera su scala nazionale. Forniscono ogni tipo di mutuo, inclusi soldi veri, governo, documentazione alternativa e prestiti convenzionali.
Con sede a Irvine, in California, negli Stati Uniti, Westpark Loans offre 2 diversi prodotti, sotto il sistema di prestito globale. Sono il prestito globale per investitori standard e il prestito globale per investitori di appartamenti.
Sotto l'opzione di prestito Standard Investor Blanket;
- Gli importi del prestito vanno da $ 500,000 a $ 5 milioni
- Il rifinanziamento in contanti è accettabile
- Durata fissa di 5 o 10 anni con ammortamento fino a 30 anni
Sotto l'opzione di prestito coperta dell'investitore dell'appartamento;
- Gli importi del prestito vanno da $ 1 milione a $ 50 milioni
- Anche il rifinanziamento in contanti è accettabile
- Durata fissa di 5 o 10 anni con ammortamento fino a 30 anni
Prestito Coperto vs Prestito Ponte
Nonostante entrambi siano prestiti immobiliari commerciali, ci sono alcune differenze tra loro.
Il prestito ponte è un prestito breve creato per offrire un finanziamento durante un periodo di transizione, come il passaggio da un'abitazione all'altra, mentre il prestito generalizzato è un unico mutuo che copre due o più immobili.
I prestiti ponte sono utilizzati principalmente dai singoli proprietari di case che desiderano trasferirsi in una nuova casa o ristrutturare e vendere la loro vecchia casa, mentre i prestiti generali sono per lo più preferiti dagli sviluppatori immobiliari e dagli investitori che sviluppano un gran numero di proprietà contemporaneamente.
I prestiti ponte hanno un tasso di interesse più elevato che va dal 6.25% in su e sono prestiti a termine relativamente breve in genere da rimborsare entro 6 mesi a 3 anni, mentre i prestiti generali hanno tassi di interesse molto più bassi fino al 4% con termini di prestito che vanno da 2 a 30 anni.
Gli investitori immobiliari a volte possono utilizzare prestiti ponte commerciali, che sono prestiti a breve termine fino a quando non possono ottenere finanziamenti a lungo termine. Nella ristrutturazione di un immobile a reddito recentemente acquistato si ricorre frequentemente al prestito ponte; una volta terminate le migliorie, la proprietà diventa ammissibile al finanziamento a tempo indeterminato. Inoltre, Prestiti ponte commerciali possono essere utilizzati per acquistare terreni non ancora edificati o per rifinanziare beni aziendali.
Pro e contro dell'ipoteca coperta
Questi sono i principali pro e contro dell'ipoteca coperta:
Vantaggi
- Un mutuatario con un'ipoteca coperta può risparmiare più soldi perché c'è un solo prestito su cui pagare le tasse. Questo dà al proprietario immobiliare più soldi da investire nel progetto. Quindi, i costi per un operatore immobiliare per richiedere e chiudere diversi mutui sono inferiori.
- Questi prestiti consentono agli investitori e ai mutuatari di consolidare più proprietà sotto un unico prestito. Ciò consente di risparmiare un sacco di tempo, energia e denaro. Inoltre, poiché c'è solo una domanda di prestito, risparmiano una tonnellata di carta poiché c'è solo una serie di dati finanziari, una richiesta di credito e una domanda da completare.
- Dopo l'approvazione del prestito, i mutuatari avranno un solo pagamento del prestito al mese da gestire e tenere traccia e un estratto conto mensile da aggiornare nella contabilità dei mutuatari.
- La vendita di un singolo bene comporta il rimborso del solo importo del saldo del prestito attribuibile a quel bene. Se la proprietà del prestito globale viene estinta, può essere venduta senza intaccare il debito in essere.
- I prestiti generali possono essere utilizzati per acquistare tutte le proprietà che il mutuatario desidera.
Svantaggi
- Poiché sono rari, i prestiti generali non sono semplici da ottenere.
- I requisiti di qualificazione sono generalmente molto più esigenti in quanto i loro termini tendono ad essere diversi dai tradizionali mutui ipotecari.
- Alcuni mutuatari potrebbero trovare difficile effettuare gli acconti più elevati richiesti occasionalmente dagli istituti di credito ipotecario, che vanno dal 25% al 50%, oltre agli importi elevati del prestito che in genere vengono forniti dai prestiti ipotecari rispetto ai mutui ipotecari convenzionali.
- A differenza dei mutui convenzionali, le condizioni del prestito possono cambiare e, in caso di insolvenza, tutti i beni garantiti come garanzia possono andare perduti.
Qual è un esempio di un mutuo coperta?
Supponiamo che uno sviluppatore immobiliare voglia costruire una suddivisione suburbana con una casa per acro su 100 acri. Lo sviluppatore potrebbe acquistare il terreno utilizzando un prestito globale o finanziare la costruzione della casa individuale con il prestito globale e ripagare gradualmente il prestito con ogni vendita di casa.
È difficile ottenere un mutuo coperta?
Per le persone normali, sarebbe abbastanza difficile ottenere un prestito globale, mentre per gli investitori esperti come le società immobiliari e gli investitori, la tendenza aumenta.
Come funziona un mutuo coperta?
Un prestito globale è un tipo di prestito che sostanzialmente consente al mutuatario di rimborsare il prestito vendendo la proprietà garantita in segmenti.
Vedere anche PRESTITO COPERTA: cos'è e come utilizzarlo
Conclusione
I prestiti coperti o ipoteche sono prestiti che coprono più beni immobiliari e consentono agli investitori di ottenere finanziamenti per più proprietà contemporaneamente, piuttosto che dover sottoscrivere una serie di singoli mutui individuali. L'immobile per il quale viene stipulato il mutuo funge da garanzia del mutuo. Una clausola rescissoria consente la vendita individuale della proprietà senza dover estinguere l'intero debito.
Il valore principale di questo modello finanziario è che consente più denaro in mano per il mutuatario. I prestiti generali sono richiesti principalmente da sviluppatori, investitori immobiliari e flipper che costruiscono grandi proprietà commerciali o residenziali.
Domande frequenti sui mutui ipotecari
Qual è la garanzia in un mutuo globale?
Il bene immobile è la garanzia per il mutuo.
Cosa copre un mutuo ipotecario?
Un'ipoteca coperta copre due o più beni o beni immobili.
I prestiti coperti sono sicuri?
I prestiti generali sono sicuri fintanto che il mutuatario non è inadempiente sui pagamenti del mutuo.
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