Cos'è la gestione delle costruzioni a rischio?
CMAR (gestione della costruzione a rischio) è un approccio innovativo alle strategie di consegna dei progetti di costruzione che può essere utilizzato per completare progetti e contratti di ogni dimensione e valore. Questo sistema può anche essere denominato CM@risk o CM a rischio.
NB: A seconda del contesto, CMAR potrebbe anche significare Construction Manager at Risk.
Tutti i metodi di consegna del progetto, a loro volta, sono costituiti da elementi come progettazione, pianificazione, costruzione e finanziamento. In genere, un proprietario, progettista o costruttore può determinare come gestire ciascuno di questi componenti cruciali. Il metodo di consegna più diffuso segue la progettazione di un progetto in base all'offerta di materiali e competenze, quindi attraverso il processo di costruzione o costruzione.
Come funziona la gestione delle costruzioni a rischio
Il metodo Construction Management at Risk adotta un approccio diverso a questi contratti rispetto ai metodi convenzionali di progettazione-offerta-costruzione. CMAR, tra gli altri fattori, riduce il tempo necessario per completare un progetto di costruzione. Il metodo richiede l'assunzione di un project manager, che è tipicamente un appaltatore generale con le capacità tecniche e finanziarie necessarie. Questo ruolo di gestione potrebbe essere assegnato a un individuo o a un'azienda. Durante i periodi di progettazione iniziale e pre-progettazione, le fasi di progettazione e disegno, o la fase di pre-costruzione, può essere introdotta una CMAR.
L'impresa Construction Management at Risk può avere il compito di assistere il proprietario durante l'appalto nelle seguenti aree:
- Cronologia per la costruzione
- Budget per il progetto
- Analizzando il flusso di cassa
- Metodi e mezzi discussioni e accettazione.
- Ingegneria del valore
- Progetti che costano
Il CM a rischio come Consulente
La strategia di gestione della costruzione a rischio è un metodo di consegna in cui una società di gestione della costruzione agisce come consulente dei dipendenti durante il processo di pre-sviluppo del progetto. Durante questa procedura, il proprietario del progetto può dipendere dalla CMAR. Questo dà loro l'autorità di assumere diversi subappaltatori per la richiesta e l'accettazione di offerte. Spesso si rivelano come punti di contatto primari per il completamento del progetto.
Durante il processo di progettazione, un CMAR in genere lavorerà per determinare un prezzo massimo garantito (GMP) in base alle offerte ricevute dai subappaltatori. Avrebbero quasi sempre una somma di emergenza per rendere conto di eventuali circostanze impreviste. Successivamente, forniranno al proprietario un costo di costruzione GMP finale. L'importo della commissione e del margine di profitto della CMAR, le offerte dei subappaltatori e tutte le indennità di emergenza sono uguali a questo prezzo. Il proprietario può anche utilizzare il CMAR per pianificare e applicare pacchetti di offerte complessi per progetti speciali.
Tuttavia, il proprietario non pagherà più della GMP presentata dalla CMAR fino a quando non sarà stata approvata. La Direzione Lavori a rischio può anche iniziare la propria posizione come responsabile delle assunzioni per i subappaltatori che in questa fase completeranno il progetto.
La CMAR come Manager
Il CM a rischio è passato dall'essere un consulente durante la fase di pre-sviluppo ad essere un manager e supervisore. Inoltre, il proprietario potrebbe voler delegare ulteriori compiti alla CMAR. Fondamentalmente, l'obiettivo principale del CM a rischio durante le prime fasi di un progetto sarà il controllo dei costi e il coordinamento della pianificazione. Tuttavia, una volta avviato il progetto, la sua attenzione si sposterà su problemi di progettazione, struttura ed esecuzione. In alcuni casi, l'utilizzo di un CMAR eviterà ritardi nel progetto, riducendo allo stesso tempo i tempi e i costi del progetto.
Vantaggi di CM a rischio
Il CMAR spesso gestisce diversi aspetti dell'esecuzione del rischio del progetto, riducendo il rischio complessivo per il proprietario. Eventuali superamenti di costi aggiuntivi diventano a carico della CMAR fino a quando il proprietario non accetta il prezzo massimo garantito dall'azienda. Eventuali modifiche alla progettazione o costruzione della struttura apportate dall'appaltatore, invece, sarebbero a carico del proprietario.
Se il CM viene coinvolto nelle prime fasi del processo di pianificazione, può fungere da collegamento di fatto tra l'architetto-ingegnere e il cliente. Questo ingresso anticipato consentirà all'architetto-ingegnere, all'appaltatore e al proprietario di collaborare in modo più efficace.
Inoltre, nelle fasi successive, fungeranno da collegamento e direttori di costruzione in loco. L'azienda a rischio CM può anche fungere da Engineer of Record per un progetto, a seconda delle sue qualifiche. Possono essere incaricati di concludere i contratti alla fine di un progetto e di preparare e archiviare la documentazione finale, inclusi permessi e ispezioni.
Altre responsabilità del CMAR includono:
- Utilizzo di sistemi BIM (Building Information Modeling) 3D per garantire la costruibilità del progetto riducendo costi e tempi.
- L'ingegneria del valore e l'analisi dei costi sono offerti al proprietario come alternativa al GMP.
- Sono in fase di sviluppo e gestione programmi di costruzione alternativi ed equilibrati per accelerare il completamento del progetto.
- Assistere come un esperto tecnico che si occupa principalmente del processo di costruzione.
- Maggiore gestione dei costi e trasparenza poiché il budget dell'edificio verrebbe negoziato con il proprietario a libro aperto.
CM a rischio Svantaggi
La CMAR potrebbe anche sollevare alcuni problemi che devono essere affrontati. Sui progetti più piccoli, questa forma di consegna del progetto potrebbe non essere l'ideale. Ci sono spesso incertezze sull'ambito di lavoro del GMP durante le prime fasi del progetto prima che il GMP sia stato sviluppato.
Se portato successivamente nelle fasi di progettazione o pre-costruzione, il team di progettazione architettonica potrebbe non prendere in considerazione l'input di CM. Anche se un progetto è incompleto o errato, può comunque comportare modifiche alla progettazione, che possono aumentare i costi.
Inoltre, sebbene la GMP riduca il rischio di superamento dei costi per il proprietario, il proprietario può essere ritenuto finanziariamente responsabile delle esclusioni e delle incongruenze dei documenti contrattuali. La percezione del proprietario di una concorrenza di mercato limitata potrebbe indurli a credere che non stia ottenendo un accordo equo.
Chi fornisce CMAR?
Un appaltatore generale è spesso il fornitore di questo servizio di gestione del contratto di costruzione. Durante il processo di pre-costruzione, l'azienda CMAR incontra regolarmente il cliente. Questo per comprendere meglio le priorità del cliente e i vincoli finanziari. Una comunicazione chiara è essenziale nel processo CMAR; senza di essa, il raggiungimento degli obiettivi del cliente diventa difficile. Considera il processo come se fosse una squadra sportiva, con il cliente come allenatore e il consulente CMAR come giocatori. La partita non sarà fruttuosa se l'allenatore non consiglia alla squadra su quali giocate fare. Allo stesso modo, quando si lavora con un direttore edile a rischio, è importante essere aperti e franchi riguardo ai propri obiettivi.
Come gestire con successo un progetto CMAR
CMAR, come qualsiasi altro metodo di consegna del progetto, è suscettibile di errori tecnici e umani. Potrebbero sorgere complicazioni inaspettate, l'ego può divampare e i piani migliori possono fallire. Quando si lavora su un progetto grande e complicato, il metodo a rischio del direttore dei lavori può aiutare a mantenere il progetto in carreggiata, purché siano presenti gli elementi essenziali.
Ecco quattro componenti chiave di un progetto CMAR di successo:
- Un abile direttore dei lavori: Un proprietario di una proprietà dovrebbe valutare a fondo il direttore della costruzione per ridurre al minimo i propri rischi e assicurarsi che scelga un CM con una comprovata esperienza.
- Una stima precisa: I superamenti del budget sono l'aspetto più problematico di un progetto CMAR poiché potrebbero portare a un CM tagliente. Iniziare con una stima realistica migliora gli incentivi finanziari per tutte le parti.
- Le aspettative sono chiare: L'accordo di costruzione tra il proprietario e il CM dovrebbe contenere aspettative per entrambe le parti, comprese responsabilità, procedure di risoluzione dei conflitti e un chiaro ambito di lavoro.
- Comunicazione continua: Con un unico CM che funge da occhi e orecchie del progetto, una comunicazione chiara e tempestiva è fondamentale per mantenere tutti sul posto di lavoro allineati e sulla stessa pagina.
Non ci sono metodi di consegna del progetto perfetti; ognuno ha vantaggi e svantaggi. Detto questo, CMAR fornisce un metodo che può aiutare i proprietari a ridurre gli oneri di gestione e il rischio finanziario. I proprietari, d'altra parte, devono essere cauti nella scelta di un direttore dei lavori con una comprovata esperienza. Un forte direttore dei lavori sarà in grado di colmare il divario tra le fasi di progettazione e costruzione. Un responsabile della costruzione può ridurre i costi e ridurre i tempi del progetto con un forte input, una stima accurata e una gestione attiva.
Gestione della costruzione a rischio vs. Società di gestione delle costruzioni generali
Sia CMAR che la direzione generale del progetto di costruzione hanno in mente lo stesso obiettivo: un progetto redditizio con un cliente soddisfatto. Tuttavia, il metodo con cui lo fanno è diverso. Ci sono alcune differenze principali tra i processi menzionati di seguito.
Il numero di servizi di pre-costruzione disponibili. Un consulente guida il cliente attraverso la pianificazione pre-costruzione come il budgeting e la programmazione nel processo di costruzione commerciale CMAR. L'attuale costruzione è di esclusiva competenza delle imprese di direzione generale dei lavori.
La propensione al rischio del cliente. Come specificato in un contratto iniziale, una società CMAR è responsabile del successo del progetto. Il rischio è a carico del cliente nella gestione generale della costruzione commerciale.
Cos'è un contratto a rischio?
Un contratto di rischio è approssimativamente definito come qualsiasi transazione in cui una parte si assume un'assicurazione o un rischio aziendale. Nell'assistenza sanitaria, questo in genere significa che se il datore di lavoro, il piano sanitario o il fornitore si assume il rischio, accetta di coprire il costo dell'aumento dell'utilizzo al di là delle spese stimate o del pagamento offerto.
Cos'è CCDC 5A?
CCDC 5A – Contratto di Direzione Lavori 2010 – per Servizi è un contratto standard tra il Proprietario e il Direttore di Costruzione per l'esecuzione di Lavori da parte di Appaltatori Commerciali.
Cosa fa un direttore dei lavori a rischio?
Il Construction Manager at Risk completa il progetto entro un prezzo massimo garantito (GMP) basato sui documenti di costruzione e sulle specifiche in vigore al momento del GMP, oltre a eventuali elementi o attività ragionevolmente dedotti.
