Un prestito ponte è un prestito a breve termine stipulato appositamente allo scopo di finanziare un acconto ipotecario. In poche parole, se vuoi fare un'offerta su una nuova casa prima di vendere quella attuale ma hai bisogno di denaro extra, un prestito ponte può aiutarti. Ma la domanda è: "È una scelta giusta per te?" Inoltre, come funziona esattamente un prestito ponte?
Ti guideremo attraverso i dettagli dei prestiti ponte in modo che tu possa decidere se sono adatti per l'acquisto della tua casa.
Cos'è esattamente un prestito ponte?
Un prestito ponte è un tipo di finanziamento a breve termine che consente a privati e aziende di prendere in prestito fondi fino a un anno. I prestiti ponte, noti anche come prestiti ponte, finanziamento provvisorio, finanziamento mancante e prestiti oscillanti, sono garantiti da garanzie reali come la casa del mutuatario o altri beni. I prestiti ponte hanno tassi di interesse che vanno dall'8.5% al 10.5%, il che li rende più costosi rispetto alle tradizionali opzioni di finanziamento a lungo termine.
D'altra parte, i prestiti ponte hanno un processo di richiesta e sottoscrizione più rapido rispetto ai prestiti tradizionali. Inoltre, se puoi ottenere un mutuo per acquistare una nuova casa, probabilmente puoi ottenere un prestito ponte, supponendo che tu abbia il capitale necessario nella tua prima casa. I prestiti ponte sono quindi un'opzione popolare per i proprietari di case che hanno bisogno di un rapido accesso ai fondi per acquistare una nuova casa prima di vendere quella attuale.
Come funziona il prestito ponte?
Quando un proprietario di casa decide di vendere la sua casa attuale e acquistarne una nuova, può essere difficile ottenere un contratto per vendere la casa e poi chiuderne una nuova entro lo stesso lasso di tempo. Inoltre, un proprietario di casa potrebbe non essere in grado di effettuare un acconto su una seconda casa fino a quando non vengono ricevuti i proventi della vendita della prima casa. In questo caso, il proprietario della casa può utilizzare la sua casa attuale come garanzia per un prestito ponte per coprire l'acconto sulla nuova casa.
In questo caso, il proprietario di una casa può collaborare con il suo attuale creditore ipotecario per ottenere un prestito da sei a dodici mesi per "colmare il divario" tra il nuovo acquisto e la vendita della vecchia casa. I prestiti ponte non sono offerti da tutti i tradizionali istituti di credito ipotecario, ma sono più comunemente offerti dagli istituti di credito online. Sebbene i prestiti ponte siano garantiti dalla casa del mutuatario, a causa della breve durata del prestito, spesso hanno tassi di interesse più elevati rispetto ad altre opzioni di finanziamento, come le linee di credito per l'equità domestica.
Quando la prima casa del mutuatario viene venduta, il ricavato può essere utilizzato per estinguere il prestito ponte, lasciandogli solo l'ipoteca sulla nuova casa. Se la casa del mutuatario non viene venduta entro il termine del prestito, sarà responsabile del pagamento della prima ipoteca, del mutuo della nuova casa e del prestito ponte. I prestiti ponte sono quindi un'opzione rischiosa per i proprietari di case che difficilmente venderanno la loro casa in un breve periodo di tempo.
Un esempio di prestito ponte
Per acquistare il Sony Building a New York City nel 2016, Olayan America Corp. ha ottenuto un prestito ponte da ING Capital. Il prestito a breve termine è stato approvato rapidamente, consentendo a Olayan di chiudere rapidamente il Sony Building. Il prestito ha contribuito a coprire una parte del costo di acquisto dell'edificio fino a quando Olayan non è stato in grado di ottenere finanziamenti più permanenti ea lungo termine.
Prestiti tradizionali contro prestiti ponte
I prestiti ponte sono in genere più facili da richiedere, approvare e finanziare rispetto ai prestiti tradizionali. Tuttavia, in cambio della convenienza, questi prestiti in genere hanno termini brevi, tassi di interesse elevati e commissioni di raccolta elevate.
I mutuatari generalmente accettano questi termini perché richiedono un accesso rapido e facile ai fondi. Sono disposti a pagare tassi di interesse elevati perché comprendono che il prestito è per un breve periodo di tempo e intendono ripagarlo rapidamente con un finanziamento a basso interesse ea lungo termine. Inoltre, la maggior parte dei prestiti ponte non prevede penali di rimborso.
Tipi di Prestito Ponte
I prestiti ponte sono classificati in quattro tipi: prestiti ponte aperti, prestiti ponte chiusi, prestiti ponte di prima carica e prestiti ponte di seconda carica.
#1. Prestito ponte chiuso
Un prestito ponte chiuso è disponibile per un periodo di tempo predeterminato concordato da entrambe le parti. I finanziatori sono più propensi ad accettarlo perché fornisce loro una maggiore certezza sul rimborso del prestito. Ha tassi di interesse inferiori rispetto a un prestito ponte tradizionale.
#2. Prestito ponte aperto
Il metodo di rimborso per un prestito ponte aperto è inizialmente sconosciuto e non esiste una data di pagamento fissa. La maggior parte delle società di bridging detrae l'interesse del prestito dall'anticipo del prestito per garantire la sicurezza dei propri fondi. I mutuatari che non sono sicuri di quando saranno disponibili i finanziamenti previsti preferiscono un prestito ponte aperto. Poiché il rimborso del prestito è incerto, gli istituti di credito applicano un tasso di interesse più elevato per questo tipo di prestito ponte.
#3. Prestito ponte di primo addebito
Il prestatore riceve il primo addebito sulla proprietà con un prestito ponte di primo addebito. In caso di inadempienza, verrà pagato per primo il prestatore del prestito ponte a pagamento, seguito dagli altri finanziatori. A causa del basso livello di rischio di sottoscrizione, il prestito attrae tassi di interesse inferiori rispetto ai prestiti ponte secondo addebito.
#4. Prestito ponte secondo addebito
L'istituto di credito prende il secondo addebito dopo il prestatore di primo addebito esistente per un prestito ponte di secondo addebito. Questi prestiti sono in genere per un breve periodo di tempo, meno di un anno. È più probabile che vadano in default e quindi attirino un tasso di interesse più elevato. Dopo che tutte le passività dovute al prestatore del prestito ponte di primo addebito sono state pagate, un prestatore di prestito di secondo addebito inizierà a recuperare i pagamenti dal cliente. L'istituto di credito ponte per un prestito di secondo addebito, d'altra parte, ha gli stessi diritti di recupero del prestatore di primo addebito.
Vantaggi dei prestiti ponte
Uno dei vantaggi dei prestiti ponte è che ti consentono di sfruttare opportunità che altrimenti rinunceresti. Un proprietario di casa che cerca di acquistare una nuova casa può includere una clausola nel contratto in cui afferma che acquisterà la casa solo dopo aver venduto quella attuale. Alcuni venditori, tuttavia, potrebbero non sentirsi a proprio agio con un tale accordo e potrebbero finire per vendere la proprietà ad altri acquirenti pronti. Puoi utilizzare un prestito ponte per versare un acconto su una casa mentre aspetti che la vendita dell'altra casa sia completata.
Un prestito ponte richiede anche meno tempo per qualificarsi ed essere approvato rispetto a un prestito tradizionale. L'elaborazione rapida di un prestito ponte consente di acquistare una nuova casa in attesa della migliore offerta su quella vecchia. A causa del lungo periodo di attesa per i prestiti tradizionali, potresti essere costretto ad affittare un appartamento, il che potrebbe avere un impatto sul tuo budget. Inoltre, a seconda dei contratti di prestito, i prestiti ponte consentono termini di pagamento flessibili. Hai la possibilità di iniziare il rimborso del prestito prima o dopo l'ottenimento di un finanziamento a lungo termine o la vendita della vecchia proprietà.
Prestito Ponte Svantaggi
Accendere un prestito ponte significa che dovrai pagare due mutui più un prestito ponte mentre aspetti la chiusura della vendita della tua vecchia casa o del finanziamento a lungo termine. Se non riesci a soddisfare i tuoi obblighi di prestito, il prestatore del prestito ponte potrebbe pignorare la tua casa, lasciandoti in difficoltà finanziarie ancora maggiori di quelle che avevi prima di sottoscrivere il prestito ponte. Inoltre, il pignoramento può comportare la perdita della casa.
I prestiti ponte sono costosi come forma di finanziamento a breve termine a causa degli alti tassi di interesse e delle commissioni associate come pagamenti di valutazione, spese di front-end e spese legali del prestatore. Inoltre, alcuni istituti di credito richiedono di sottoscrivere un mutuo con loro, limitando la possibilità di confrontare i tassi ipotecari tra diverse aziende.
Tassi di interesse sui prestiti comuni per la casa
I tassi di interesse del prestito ponte sono generalmente più alti dei tassi di interesse del prestito convenzionale, con commissioni che vanno fino al 2% sopra il tasso principale. I prestiti ponte, come i mutui tradizionali, hanno costi di chiusura (che possono variare da poche migliaia di dollari a una certa percentuale del valore del prestito) e commissioni di origination. Potrebbe essere necessario pagare anche per una valutazione.
Tuttavia, poiché le protezioni dell'acquirente sono spesso limitate nel caso in cui la vendita della loro attuale casa fallisca, è fondamentale leggere i termini e le condizioni associati a qualsiasi offerta di prestito ponte. Poiché i prestiti ponte sono garantiti dalla tua proprietà esistente, possono essere preclusi da un prestatore se i pagamenti non vengono effettuati in tempo. Tenendo questo in mente, dovresti considerare attentamente per quanto tempo puoi andare senza agevolazioni finanziarie se una vendita fallisce ed evitare di sovraccaricarti di qualsiasi importo preso in prestito. Allo stesso modo, scoprirai che un'ampia ricerca sull'attuale mercato immobiliare e sul tempo necessario per vendere le case nella tua zona ripaga.
Quando dovresti usare un prestito ponte?
I prestiti ponte sono più comunemente usati quando un proprietario di casa desidera acquistare una nuova casa prima di vendere quella esistente. Un mutuatario può utilizzare una parte del prestito ponte per estinguere il mutuo in corso mentre il resto viene utilizzato per effettuare un acconto su una nuova casa. Allo stesso modo, un prestito ponte può essere utilizzato come seconda ipoteca per coprire l'anticipo su una nuova casa.
Un prestito ponte potrebbe essere vantaggioso se:
- Hai deciso una nuova casa e vivi in un mercato dove le case si vendono velocemente.
- Vuoi comprare una casa, ma il venditore non accetterà un'offerta subordinata alla vendita della tua attuale casa.
- Non puoi permetterti un acconto su una nuova casa senza prima vendere quella vecchia
- Vuoi comprare una nuova casa prima di vendere quella vecchia.
- Stai pianificando di vendere la tua casa attuale prima di chiudere con quella nuova.
Le aziende possono anche utilizzare prestiti ponte per capitalizzare opportunità immobiliari immediate o per finanziare spese a breve termine. Questi prestiti sono in genere disponibili per le imprese tramite prestatori di denaro, che finanziano prestiti utilizzando la tua proprietà come garanzia e prestatori alternativi online. I tassi di interesse su questi prestiti sono superiori a quelli su altri tipi di prestiti alle imprese.
I prestiti ponte aziendali sono comunemente utilizzati per i seguenti scopi:
- Copertura dei costi operativi mentre un'azienda cerca finanziamenti a lungo termine
- Ottenere i fondi necessari per acquistare rapidamente un immobile
- Utilizzo di offerte a tempo limitato su inventario e altre risorse aziendali
Costi di un prestito ponte
Se desideri acquistare una nuova casa o un altro immobile ma non hai ancora venduto la tua proprietà attuale, i prestiti ponte sono un modo conveniente per ottenere un finanziamento temporaneo. Questo tipo di finanziamento, però, è tipicamente più costoso di un mutuo tradizionale. I tassi di interesse del prestito ponte variano a seconda della solvibilità e dell'entità del prestito, ma in genere vanno dal tasso principale (attualmente 3.25%) all'8.5% o al 10.5%. I tassi di interesse dei prestiti ponte aziendali sono ancora più elevati, in genere compresi tra il 15% e il 24%.
I mutuatari devono pagare i costi di chiusura nonché le spese legali e amministrative aggiuntive oltre agli interessi del prestito ponte. I costi e le commissioni di chiusura del prestito ponte variano in genere dall'1.5% al 3% dell'importo totale del prestito e possono includere:
- Commissione di valutazione
- Tariffa di amministrazione
- Commissione di deposito a garanzia
- Il costo dell'assicurazione del titolo
- Commissione notarile
- Commissione per la creazione del prestito
Alternative ai Prestiti Ponte
Naturalmente, se hai bisogno di una fortuna inaspettata, non devi sempre cercare un prestito ponte. Dopotutto, molti altri tipi di finanziamento immobiliare alternativo possono aiutarti a sbarcare il lunario qui, anche se sei in difficoltà. Vediamo alcuni esempi.
#1. Prestiti per la casa
I prestiti ponte sono spesso sostituiti da prestiti per la casa. Puoi prendere in prestito contro l'equità corrente nella tua casa usando questo tipo di finanziamento, che è garantito dalla tua casa attuale come garanzia. I prestiti di equità domestica sono in genere di natura a lungo termine (fino a 20 anni) e offrono tassi di interesse competitivi rispetto ai prestiti ponte. Sebbene sia spesso meno costoso di un prestito ponte, tieni presente che ottenere un mutuo per la casa richiederà comunque di portare avanti due mutui, se non tre, se acquisti una nuova casa e non riesci a vendere quella vecchia in modo tempestivo .
#2. HELOC (Linea di credito per l'equità domestica)
Una linea di credito di equità domestica (HELOC) è essenzialmente una seconda ipoteca che fornisce un tasso di interesse inferiore, costi di chiusura inferiori e più tempo per rimborsare i fondi presi in prestito. Puoi anche utilizzare qualsiasi fondo HELOC per apportare miglioramenti alla casa e altri miglioramenti. Va notato che alcuni HELOC potrebbero avere sanzioni per il pagamento anticipato. Rocket Mortgage non fornisce prestiti per la casa.
#3. Prestito 80-10-10
Un prestito 80-10-10 ti consente di acquistare una nuova casa con un acconto inferiore al 20%, evitando al contempo costi aggiuntivi dovuti all'assicurazione ipotecaria privata (PMI). Un mutuo 80-10-10 prevede l'acconto del 10% e poi l'ottenimento di due mutui: uno per l'80% del prezzo richiesto della nuova casa e un altro per il restante 10%. Dopo aver venduto la tua attuale casa e aver saldato eventuali saldi in sospeso, puoi utilizzare il ricavato per estinguere la seconda ipoteca del 10% sulla nuova proprietà. Rocket Mortgage attualmente non fornisce questo tipo di finanziamento.
# 4. Prestito personale
Infine, se hai un buona storia creditizia, lavoro stabile, un track record di pagamenti puntuali delle spese e un basso rapporto debito / reddito, dovresti prendere in considerazione la possibilità di richiedere un prestito personale. Questo tipo di prestito è spesso garantito da beni personali, con termini e condizioni che variano a seconda del prestatore.
Passi per ottenere un prestito ponte
Esamina il tuo patrimonio immobiliare
Nella maggior parte dei casi, avrai bisogno di almeno il 20% di capitale per ottenere un prestito ponte, ma molto di più se hai bisogno di denaro extra per un acconto su una nuova casa. Tieni presente che se la tua casa viene venduta a un prezzo inferiore a quanto previsto, potresti dover saldare il saldo del prestito ponte in contanti.
Tieni d'occhio il rapporto debito/reddito (DTI).
Dovrai qualificarti con i pagamenti del mutuo attuali e futuri. Prendi in considerazione un prestito ponte se il tuo reddito oscilla a causa di commissioni o lavoro autonomo: alcuni mesi lenti potrebbero esaurire rapidamente i tuoi risparmi se stai effettuando tre rate del mutuo.
Migliora il tuo punteggio di credito
Gli istituti di credito ponte vogliono vedere che hai gestito il tuo debito in modo responsabile perché si aspettano che tu effettui più rate del mutuo. Sebbene alcuni programmi di prestito ponte consentano punteggi di credito fino a 600, avere un punteggio di credito elevato ti farà ottenere le migliori tariffe.
Individua un fornitore di prestito ponte
I prestiti ponte sono un prodotto di nicchia che non tutti gli istituti di credito forniscono. Informati con l'istituto di credito con cui stai lavorando per l'acquisto di una nuova casa sui prestiti ponte. In caso contrario, considerare le seguenti alternative:
- Banche e cooperative di credito nella comunità. Se fai già operazioni bancarie a livello locale, informati sui prestiti ponte. Anche se non fai banca con loro, le banche locali e le unioni di credito forniscono un servizio personalizzato e sono ben informate sul mercato immobiliare locale.
- Prestatori non QM. I prestatori di mutui ipotecari non qualificati (non QM) si concentrano su prodotti ipotecari alternativi come i prestiti ponte. I prestiti non QM hanno caratteristiche che i mutui qualificati non hanno, come strutture di pagamento solo per interessi e palloni.
- Prestatori di denaro duro. Individui o gruppi di investitori che offrono prestiti con termini di rimborso brevi, come i prestiti ponte, sono indicati come prestatori di denaro. In genere hanno tassi di interesse più elevati, ma i loro requisiti di credito possono essere meno rigorosi. Prima di lavorare con un prestatore, assicurati che sia affidabile.
Avere un piano di riserva per ripagare i prestiti ponte
Ottenere un prestito ponte può essere rischioso se i valori della casa iniziano a scendere, quindi assicurati di avere i beni per ripagarlo se non sei in grado di vendere la tua casa. Se non paghi o non puoi estinguere il mutuo entro 12 mesi, potresti perdere la casa a causa del pignoramento.
Conclusione
Un prestito ponte può essere utile in determinate situazioni, ad esempio quando devi acquistare una nuova casa prima che quella vecchia venga venduta. Tuttavia, mentre un prestito ponte può tirarti fuori da un ingorgo o aiutarti a ottenere più velocemente una nuova proprietà tanto necessaria in un mercato caldo, può anche rendere più difficile ottenere un'acquisizione costosa.
Se ne ottieni uno, quasi sicuramente avrai più soldi da spendere nel settore immobiliare. Tuttavia, aumenterai il tuo carico di debito complessivo e potresti finire per estinguere più prestiti contemporaneamente se la tua casa attuale non si vende rapidamente. Come sempre, se ce la fai, la strategia migliore è aspettare di vendere la tua vecchia casa prima di acquistarne una nuova.
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