Il concetto di "sanzione di pagamento anticipato" è estraneo a molti proprietari di case. Perché dovresti essere penalizzato per aver rimborsato un debito prima del previsto? Questa è la cosa con i mutui ipotecari. Molti di loro, sorprendentemente, hanno sanzioni per il pagamento anticipato, che limitano la tua flessibilità e possono intaccare il tuo portafoglio se cerchi di fare la cosa giusta per le tue finanze. In questo articolo, analizzeremo tutto ciò che devi sapere sul mutuo per estinzione anticipata, come funziona e come evitarlo senza problemi.
Quali sono le penali per l'estinzione anticipata dei mutui?
Una penalità di pagamento anticipato, a volte nota come "pagamento anticipato", è un prezzo pagato ai mutuatari che estinguono un prestito entro pochi anni dalla sua sottoscrizione. I prestatori spesso smettono di addebitarli dopo tre o cinque anni di rimborso del prestito. I prestatori applicano questi costi per scoraggiare i mutuatari dal pagare o rifinanziare i loro mutui, il che comporterebbe una perdita di interessi attivi per il prestatore.
Le sanzioni per il pagamento anticipato sono vietate dalla legge federale per diverse forme di mutui per la casa, inclusi prestiti FHA e USDA, nonché prestiti per studenti. In altre circostanze, gli istituti di credito possono addebitare sanzioni per il rimborso anticipato, sebbene vi siano vincoli di tempo e costi imposti dalla legge federale.
Come funziona una penale per pagamento anticipato
Poche persone possono permettersi di ripagare un debito solo uno o due anni dopo averlo contratto. Tuttavia, molte persone rifinanziano i loro prestiti per approfittare di un tasso di interesse più basso o per migliorare il loro credito. Le sanzioni per il pagamento anticipato potrebbero rendere più costoso il rifinanziamento nei primi anni dopo aver contratto un prestito.
Le sanzioni per il pagamento anticipato variano a seconda del prestatore e del tipo di prestito. Alcuni istituti di credito non li addebitano; in altri, sono limitati. I pagamenti anticipati vengono riscossi solo durante i primi anni di un prestito, dopodiché vengono gradualmente eliminati (in genere entro tre-cinque anni).
Le sanzioni per il pagamento anticipato vengono applicate solo a determinati tipi di prestiti, ma sono sempre dettagliate nella documentazione del prestito, motivo per cui è fondamentale leggere le informative prima di accettare un'offerta di prestito.
Perché i prestatori addebitano penali per il pagamento anticipato?
Sebbene il pagamento anticipato di un debito sia quasi sempre vantaggioso per il mutuatario, non è sempre vantaggioso per il prestatore. Quando un mutuatario estingue anticipatamente un prestito, il prestatore perde mesi o anni di interessi che avrebbe altrimenti riscosso sul prestito.
Tieni presente che gli istituti di credito guadagnano prestandoti denaro. Il prestatore guadagna denaro dagli interessi che paghi sul tuo mutuo o prestito. Nei registri del prestatore, il capitale in circolazione è un bene.
Di conseguenza, alcuni istituti di credito impongono sanzioni per il pagamento anticipato per impedirti di estinguere anticipatamente il mutuo. Più tempo impieghi per estinguere il mutuo, più interessi guadagna il creditore. Per stabilire un deterrente per rimborsare anticipatamente l'intero debito del prestito, il prestatore riscuote una penalità di pagamento anticipato. Per un creditore ipotecario, questo scoraggia i mutuatari dal rifinanziare rapidamente i loro prestiti durante i periodi di calo dei tassi di interesse.
Tipi di sanzioni per il pagamento anticipato
Le multe per pagamento anticipato sono classificate come soft o hard.
#1. Sanzioni soft per pagamento anticipato
Una penalità di pagamento anticipato soft viene applicata solo quando rifinanzi la tua casa, e si basa sulla lingua di una penalità percentuale concordata nei documenti del mutuo ipotecario.
#2. Rigorose sanzioni per il pagamento anticipato
Quando vendi o rifinanzi la tua casa, dovrai affrontare una rigida sanzione. Una penalità di pagamento anticipato può essere applicata anche se si tenta di estinguere più del 20% del debito del prestito in un anno. Effettuare alcuni pagamenti extra verso il tuo principale o pagare un piccolo extra ogni mese è spesso insufficiente per evitare una penalità di pagamento anticipato.
Quanto costano le sanzioni per il pagamento anticipato?
La capacità del tuo prestatore di addebitarti sanzioni per il pagamento anticipato è limitata.
Le sanzioni per il rimborso anticipato non possono essere superiori al 2% della somma del prestito in essere durante i primi due anni del prestito, o più dell'1% del saldo del prestito in essere durante il terzo anno del prestito. L'importo delle sanzioni per il pagamento anticipato che pagherai è determinato dal tuo prestatore. L'importo esatto può variare a seconda del prestatore.
Una scala mobile basata sulla durata del mutuo è una delle tecniche più diffuse per applicare una penalità di pagamento anticipato. Ad esempio, se paghi il mutuo nel primo anno, potresti essere debitore del 2% della somma capitale in sospeso del prestito. Se aspetti fino al secondo anno per estinguere il prestito, potresti essere soggetto a una penale pari all'1% del totale del mutuo.
Alcuni istituti di credito possono semplicemente selezionare una percentuale del saldo totale del prestito come costo della penalità di pagamento anticipato in tutte le situazioni. I finanziatori possono anche imporre una penale fissa o un certo numero di mesi di interessi.
Vale la pena pagare una penale per il pagamento anticipato del prestito?
Se puoi permetterti di estinguere un mutuo entro il primo o due anni di prestito, o rifinanziare a un tasso molto più basso, allora può essere utile pagare semplicemente la penale, poiché la quantità di denaro risparmiata nel pagamento degli interessi può superare di gran lunga il costo di la penalità.
Tuttavia, se non sei in grado di estinguere il mutuo fino a quando le sanzioni per il pagamento anticipato non saranno quasi completamente eliminate, potrebbe essere preferibile semplicemente aspettare. L'interesse che continui a pagare sul tuo prestito è deducibile dalle tasse e il pagamento anticipato è deducibile solo se si tratta di una spesa aziendale. Pagare la tua penale può comunque essere utile se puoi rifinanziare il tuo prestito a un tasso molto più basso e risparmiare così tanto in interessi da recuperare il costo della tua penale di pagamento anticipato entro pochi anni.
Interpretazione del contratto di mutuo
Dovresti, come con qualsiasi accordo finanziario, studiare la stampa fine. In questa situazione, ti consigliamo di scoprire se il tuo contratto di mutuo contiene una clausola penale di estinzione anticipata e come interpretare le ripercussioni dell'attivazione della commissione.
Come posso verificare la presenza di una clausola di pagamento anticipato?:
La buona notizia è che gli istituti di credito sono tenuti per legge a divulgare le sanzioni per il pagamento anticipato, nonché le commissioni mensili e altre informazioni sul prestito. Come detto in precedenza, dovresti studiare la “clausola fine” – in questo caso, il preventivo di prestito o la documentazione che firmerai alla chiusura, dove sarà ben visibile negli addendum e/o nei documenti informativi insieme a tutti gli altri termini del vostro mutuo ipotecario.
Va bene chiedere al tuo prestatore se impongono una penalità di pagamento anticipato; se lo fanno, chiedi loro di mostrarti dove puoi trovare le informazioni nei documenti. Se hai già un prestito, dovresti riuscire a trovarlo sul tuo estratto conto mensile.
Le sanzioni per il pagamento anticipato sono vietate in alcune situazioni. Questi sono alcuni esempi:
- Prestiti della Federal Housing Administration (FHA).
- Prestiti del Department of Veterans Affairs (VA).
- Prestiti del Dipartimento dell'Agricoltura degli Stati Uniti (USDA).
- Prestiti studenteschi o prestiti personali (Anche se questi prestiti non sono mutui, sono comunque utili da sapere.)
Scopri cosa attiverà e cosa non attiverà la commissione di rimborso anticipato del prestito:
Come affermato in precedenza, il pagamento di alcune rate extra non attiverà il costo della penale di pagamento anticipato. Tuttavia, ci sono situazioni in cui dovresti essere consapevole che lo farà.
Per cominciare, è fondamentale capire che esistono due tipi di sanzioni per il pagamento anticipato:
- Una penale morbida per il pagamento anticipato ti consente di vendere la tua casa senza incorrere nella penale, quindi si applicherebbe se hai rifinanziato o rimborsato una grossa fetta del prestito nei primi anni.
- Una sanzione per il pagamento anticipato si applicherebbe nelle condizioni di cui sopra, così come se vendessi la casa.
Le penali sono tipicamente applicate ai primi anni di un prestito poiché, come detto in precedenza, sono quelli più rischiosi per il prestatore. Se rifinanziate in anticipo, sarete soggetti alla penale del pagamento anticipato. L'importo del costo varierà a seconda del tipo di penale ipotecaria che hai. Ad esempio, considera i modelli mostrati sopra.
Sii consapevole del tipo di penale di pagamento anticipato che viene fornito con il tuo prestito quando leggi il preventivo e il contratto del prestito, nel caso in cui succeda qualcosa e decidi di rifinanziare e/o vendere. Se non sei chiaro, chiedi al tuo creditore ipotecario prima di firmare i documenti per guidarti attraverso i calcoli per il tuo tipo di penale di pagamento anticipato, importo del prestito, ammortamento e tasso di interesse.
Esempio di penale per pagamento anticipato
Supponiamo che Susan sia una nuova proprietaria di casa che ha appena acquistato la sua prima casa. Per finanziare il suo acquisto, ha acceso un mutuo trentennale di $ 400,000 al 30% con una clausola di pagamento anticipato. La condizione richiede una scala decrescente di sanzioni per il pagamento anticipato per i primi cinque anni del suo prestito.
Il punteggio di credito di Susan è migliorato due anni dopo che ha preso il prestito, i tassi di interesse sono diminuiti e lei vuole approfittare e rifinanziare i $ 385,000 rimanenti sul suo prestito. Trova un altro creditore ipotecario che rifinanzierà il suo nuovo prestito al 3.25% per 15 anni. Complessivamente, il rifinanziamento le farà risparmiare $ 325 al mese, ma dovrà pagare una penale di pagamento anticipato di $ 5,775 (o l'1.5% del suo debito di prestito in essere) quando ripagherà il suo prestito attuale.
Susan recupererebbe la sua penalità in poco più di due anni (una volta prese in considerazione le spese di chiusura) attraverso i risparmi del suo nuovo prestito in questo scenario. Se intende rimanere a casa sua per almeno tre o quattro anni, il rifinanziamento e il pagamento della penale possono essere una buona idea. Se crede che si trasferirà entro il prossimo anno o due, dovrebbe continuare con il prestito precedente.
Come posso evitare le penali per l'estinzione anticipata del mutuo?
Alcuni istituti di credito dovrebbero essere evitati se desideri evitare sanzioni per il pagamento anticipato sul tuo futuro contratto di mutuo. Includono istituti di credito alternativi (di solito istituti di credito online, non bancari), specialisti di prestiti subprime e istituti di credito che offrono denaro veloce.
Dovresti anche evitare determinati prodotti di prestito per evitare l'addebito di tali commissioni. Ad esempio, è meglio evitare prodotti di prestito diversi e attenersi invece a prestiti che possono essere ottenuti ovunque. Se il tuo prestatore cerca di incorporare sanzioni per il pagamento anticipato, sarai in una posizione più forte per negoziarle.
Un'altra cosa che puoi fare per evitare sanzioni per il pagamento anticipato è evitare frequenti rifinanziamenti, il che indica al tuo prestatore che è più probabile che tu rifinanzi il rifinanziamento non appena i tassi di interesse diminuiscono. Potresti anche cercare un co-firmatario o effettuare un acconto più elevato in cambio di una durata del prestito più lunga (inclusa l'eliminazione di una commissione di pagamento anticipato).
Infine, se desideri evitare le penali per il pagamento anticipato, puoi semplicemente attendere che vengano gradualmente eliminate prima di estinguere o rifinanziare il tuo prestito. In alternativa, puoi effettuare pagamenti extra consentiti inferiori all'importo massimo del tuo mutuo che puoi rimborsare ogni anno senza incorrere in multe per estinzione anticipata.
considerazioni speciali
Le sanzioni per il pagamento anticipato differiscono tra i prestatori. Ciò significa che i mutuatari devono essere attenti nel richiedere e comprendere correttamente i documenti di divulgazione del pagamento anticipato prima della chiusura. Le sanzioni per il pagamento anticipato possono essere fisse o calcolate come percentuale del saldo residuo del mutuo. Potrebbero anche essere classificati su una scala mobile in base alla durata del mutuo.
Alcuni istituti di credito addebitano una penale se rifinanziate o vendete la vostra proprietà entro i primi due o tre anni dal mutuo originario. Altri riscuotono una commissione se il prestito viene estinto entro i primi cinque anni.
Come faccio a sapere se il mio mutuo ha una penale di estinzione anticipata?
Esamina la tua dichiarazione di fatturazione mensile o il libretto dei coupon per vedere se il tuo prestito contiene una penalità di pagamento anticipato. Puoi anche rivedere i documenti che hai firmato alla chiusura del prestito. Le clausole penali di pagamento anticipato si trovano spesso nella cambiale o, in rari casi, in aggiunta alla cambiale.
Come viene calcolata la penale per il pagamento anticipato?
Viene calcolato utilizzando i seguenti termini:
- Il tuo debito ipotecario è ancora dovuto.
- Moltiplica il saldo del mutuo in essere per il tasso di interesse annuo del tuo mutuo.
- Per calcolare l'interesse mensile da pagare, dividere la risposta per 12 mesi all'anno.
- Dividi il risultato per tre (mesi)
- Tasso ipotecario attuale
Perché i prestatori hanno sanzioni per il pagamento anticipato?
I prestatori utilizzano sanzioni per il pagamento anticipato per incoraggiare i mutuatari a trattenere i loro prestiti per più di un anno o due. Quando ripaghi il tuo prestito per un periodo di tempo più lungo, ad esempio con un mutuo di 30 anni, gli istituti di credito ipotecario e le banche guadagnano più denaro. Ciò è dovuto al fatto che gli interessi si accumulano per tutta la durata di un prestito.
Una penale per il pagamento anticipato del mutuo è considerata interesse?
Potrebbe essere necessario pagare una penale se si estingue anticipatamente il mutuo. Se la penale non è per un servizio specifico o un costo sostenuto in concomitanza con il mutuo ipotecario, è possibile detrarla come interessi ipotecari sulla casa.
Conclusione
Verifica se è prevista una penale per il rimborso anticipato del mutuo ipotecario prima di sceglierne una. Dovresti anche esaminare gli istituti di credito che non applicano sanzioni per il pagamento anticipato, come Rocket Mortgage.
Articoli Correlati
- Rifinanziare un prestito auto: la migliore guida facile del 2023 e tutto ciò che dovresti sapere
- CLAUSOLA SULLA DIFESA: Significato E Panoramica
- CASHING OUT 401K: come funziona e cosa considerare
- Come rompere legalmente un contratto di locazione di un appartamento senza penali
- ARCHIVIAZIONE DELLE IMPOSTE: come gestisco le mie tasse arretrate?
- TIME SHEET: come funziona, modello e differenza
Riferimenti
