Il rapporto prestito / valore è una parola usata frequentemente nel settore immobiliare. Ma cos'è esattamente l'LTV e in che modo il rapporto prestito/valore influisce sul processo di prestito ipotecario? La risposta rapida è che il rapporto prestito/valore è una metrica che gli istituti di credito utilizzano in genere per calcolare eventuali rischi associati al prestito. Qui, daremo un'occhiata più da vicino a cosa si riferisce al valore del prestito nel settore immobiliare, come calcolarlo e il suo potenziale impatto sul tuo mutuo.
Qual è il rapporto tra prestito e valore (LTV)?
Il rapporto prestito/valore (LTV) è una valutazione del rischio utilizzata dalle istituzioni finanziarie e da altri istituti di credito prima di autorizzare un mutuo. Le valutazioni del prestito con rapporti LTV elevati sono generalmente considerate prestiti a rischio più elevato. Di conseguenza, se il prestito viene autorizzato, il tasso di interesse sarà maggiore.
Inoltre, un prestito con un rapporto prestito/valore elevato può richiedere al mutuatario di acquistare un'assicurazione ipotecaria per mitigare il rischio del prestatore. Questa è indicata come assicurazione ipotecaria privata (PMI).
Come funziona il rapporto tra prestito e valore?
Quando esaminano la tua domanda per un prestito garantito, come un mutuo, i prestatori considerano il tuo rapporto prestito / valore. Quando si acquista un immobile, l'acconto è spesso una parte del prezzo di acquisto. Se stai prendendo in prestito denaro per pagare il resto, il tuo prestatore invierà anche un perito per stabilire il valore della proprietà. (Tieni presente che il valore stimato può corrispondere o meno al prezzo di acquisto.)
L'istituto di credito può calcolare il rapporto tra prestito e valore una volta che il perito ha determinato il valore della casa. Se metti giù il 10% del valore della casa e prendi in prestito il resto, il rapporto tra prestito e valore del tuo mutuo sarà del 90%. Se abbassi il 20% del valore della casa, il valore del mutuo ipotecario sarà dell'80%. Maggiore è l'acconto, minore è il rapporto LTV.
I proprietari di case che si qualificano per un finanziamento speciale, come un prestito VA o un prestito USDA, possono essere in grado di ottenere un mutuo con un rapporto prestito/valore del 100%. Tutti gli altri, invece, devono pagare una parte del costo iniziale della casa in modo che il loro rapporto LTV sia del 97% o inferiore.
Come si calcola il rapporto prestito/valore?
Per calcolare e accertare il tuo rapporto prestito/valore, dividi l'importo del prestito per il valore del bene e moltiplica il risultato per 100 per ottenere una percentuale:
LTV = (Importo dovuto sul prestito ÷ Valore stimato del bene) × 100
Se stai acquistando una casa da $ 300,000 e l'importo del tuo prestito è di $ 250,000, il tuo rapporto LTV al momento dell'acquisto è ($ 250,000/$ 300,000) x 100, o 83.3%.
In altre parole, il rapporto LTV è la percentuale del valore stimato della proprietà che non è coperta dal tuo acconto. L'LTV è dell'85% se si versa il 15% su un prestito che copre il resto del prezzo di acquisto.
Gli istituti di credito e le autorità di regolamentazione federale degli alloggi sono principalmente interessati al rapporto LTV al momento della concessione del prestito, ma è possibile calcolarlo in qualsiasi momento durante il periodo di rimborso del prestito dividendo il saldo del prestito per il valore stimato della proprietà. Man mano che si rimborsa il prestito, l'importo dovuto diminuisce, abbassando il LTV. Se il valore della tua casa aumenta nel tempo, il LTV diminuisce. Tuttavia, se il valore della proprietà diminuisce (ad esempio, se i prezzi delle case nel mercato locale diminuiscono drasticamente), il LTV potrebbe aumentare.
Quando un rapporto LTV supera il 100%, un mutuatario viene definito "sott'acqua" sul prestito, il che si verifica quando il valore di mercato della proprietà è inferiore al totale del prestito. Sui prestiti con costi di chiusura elevati, sono ipotizzabili anche LTV superiori al 100% all'inizio del periodo di rimborso.
In che modo viene utilizzato un rapporto prestito/valore dai prestatori?
Il rapporto LTV è una valutazione del rischio che i finanziatori utilizzano quando analizzano la tua domanda di prestito. Gli istituti di credito spesso concedono prestiti con un rapporto LTV inferiore a tassi di interesse inferiori. Effettuare un acconto maggiore su una proprietà può comportare un tasso di interesse inferiore sul mutuo.
Il rapporto LTV non è l'unico criterio che i prestatori considerano mentre valutano la tua domanda di prestito. Per valutare il tuo rischio come mutuatario, considerano anche il tuo punteggio di credito, il rapporto debito / reddito, la cronologia dei pagamenti e il reddito.
Se stai pensando di acquistare una casa, dedicare del tempo a riparare il credito e ridurre al minimo il rapporto debito/reddito può aiutarti a ottenere tariffe migliori.
Variazioni sulle regole del rapporto prestito/valore
Quando si tratta di regolamenti sul rapporto LTV, diversi tipi di prestito possono avere regole diverse.
#1. Prestiti FHA
I prestiti FHA sono mutui destinati a mutuatari con reddito da basso a moderato. Sono garantiti dalla Federal Housing Administration (FHA) e rilasciati da un prestatore approvato dalla FHA.
I prestiti FHA forniscono acconti e requisiti di credito inferiori rispetto a molti prestiti commerciali. I prestiti FHA offrono un rapporto LTV iniziale fino al 96.5%, ma richiedono un premio di assicurazione ipotecaria (MIP) che viene pagato per la durata del prestito (indipendentemente da quanto basso diventi successivamente il rapporto LTV).
#2. Prestiti VA e USDA
Anche se il rapporto LTV può raggiungere il 100%, i prestiti VA e USDA, che sono disponibili per il personale militare attuale ed ex, nonché per coloro che vivono nelle regioni rurali, non richiedono un'assicurazione ipotecaria privata. Tuttavia, ci sono costi aggiuntivi per entrambi i prestiti VA e USDA.
#3. Fannie Mae e Freddie Mac
Per i richiedenti a basso reddito, i programmi di mutuo HomeReady di Fannie Mae e Home Possible di Freddie Mac offrono un rapporto LTV del 97%. Tuttavia, richiedono un'assicurazione ipotecaria fino a quando il rapporto non scende al di sotto dell'80%.
Esistono alternative di rifinanziamento semplificate per i prestiti FHA, VA e USDA. Questi rinunciano agli standard di valutazione, quindi il rapporto LTV della casa non ha alcuna incidenza sul prestito. Per i debitori con un rapporto LTV superiore al 100%, noto anche come "sott'acqua" o "sottosopra", l'opzione High LTV Refinance di Fannie Mae e l'Enhanced Relief Refinance di Freddie Mac sono alternative accessibili.
Qual è un buon rapporto tra prestito e valore?
Un rapporto LTV dell'80% o inferiore è eccellente quando si utilizza un prestito convenzionale per l'acquisto di una casa. Il PMI è spesso richiesto sui mutui convenzionali con rapporti LTV superiori all'80%, il che può aggiungere decine di migliaia di dollari ai pagamenti per tutta la durata del prestito.
Alcuni mutui garantiti dal governo consentono rapporti LTV estremamente elevati. L'anticipo minimo per un prestito della Federal Housing Administration (FHA), ad esempio, è del 3.5% (rapporto LTV del 96.5%). I prestiti del Dipartimento dell'agricoltura degli Stati Uniti e del Dipartimento per gli affari dei veterani non richiedono alcun acconto (100% LTV). Per contrastare il rischio associato ai loro LTV più elevati, questi prestiti spesso richiedono un'assicurazione ipotecaria o contengono commissioni aggiuntive nei costi di chiusura.
Con i prestiti auto, il rapporto LTV è meno importante. Mentre un rapporto LTV più elevato su un prestito auto può comportare tassi di interesse più elevati, non esiste una soglia analoga all'80% LTV che produce le migliori condizioni di mutuo ipotecario.
Come abbassare il valore del prestito
In generale, abbassare il LTV sui prestiti, in particolare sui mutui per la casa, significa ridurre i costi totali per tutta la durata del prestito. Poiché il rapporto LTV è determinato solo da due variabili, l'importo del prestito e il valore patrimoniale, i metodi per abbassare l'LTV sono semplici:
- Aumenta il tuo acconto. Se sei ansioso di acquistare una casa o un'automobile, risparmiare per un grosso acconto potrebbe mettere alla prova la tua pazienza, ma a lungo andare potrebbe valerne la pena.
- Metti gli occhi su obiettivi meno costosi. L'acquisto di un immobile un po' più vecchio o più piccolo della casa dei tuoi sogni può consentirti di utilizzare i tuoi risparmi attuali per coprire una quantità maggiore del prezzo di acquisto.
Sia che tu stia richiedendo un prestito auto o un mutuo, dovresti capire in che modo il tuo rapporto LTV influenza i costi complessivi del prestito, cosa puoi fare per ridurre LTV e come farlo può farti risparmiare denaro per tutta la durata del prestito.
Mutuo Esempio di Loan To Value
Ad esempio, immagina di acquistare una proprietà da $ 100,000. Il proprietario, tuttavia, è disposto a venderlo per $ 90,000. Se metti giù $ 10,000, il tuo prestito sarà di $ 80,000, con un rapporto LTV dell'80% (cioè 80,000/100,000). Se aumenti l'acconto a $ 15,000, il tuo mutuo ipotecario ora vale $ 75,000. Ciò aumenterebbe il rapporto LTV al 75% (75,000/100,000).
LTV vs. LTV combinato (CLTV)
Mentre il rapporto LTV considera l'influenza di un singolo mutuo ipotecario per l'acquisto di una casa, il rapporto combinato prestito/valore (CLTV) considera il valore totale di tutti i prestiti garantiti su una proprietà. Ciò include non solo l'ipoteca primaria nel LTV calcolo, ma anche eventuali seconde ipoteche, mutui ipotecari o linee di credito o altri privilegi.
Il rapporto CLTV viene utilizzato dagli istituti di credito per stimare il rischio di insolvenza di un potenziale acquirente di una casa quando viene utilizzato più di un prestito, ad esempio se avranno due o più mutui o un mutuo più un prestito di equità domestica o una linea di credito (HELOC) . I prestatori sono generalmente disposti a prestare a rapporti CLTV dell'80% o superiori a mutuatari con un credito eccellente. Poiché si tratta di una valutazione più completa, i prestatori primari sono più indulgenti con gli standard CLTV.
Diamo uno sguardo più approfondito alla distinzione. Il rapporto LTV tiene conto esclusivamente del saldo ipotecario primario su una residenza. Di conseguenza, se il saldo del mutuo primario è di $ 100,000 e la casa vale $ 200,000, il LTV è del 50%.
Considera il seguente scenario: la casa ha una seconda ipoteca di $ 30,000 e un HELOC di $ 20,000. Il valore del prestito combinato è ora ($ 100,000 + $ 30,000 + $ 20,000 / $ 200,000) = 75%, che è un rapporto significativamente più alto.
Queste considerazioni combinate sono particolarmente critiche se il creditore ipotecario è inadempiente e la proprietà va in preclusione.
Cosa significa 60% LTV?
Il rapporto prestito/valore confronta l'importo del mutuo con il valore della proprietà. È dato in percentuale. Se prendi in prestito $ 80,000 per acquistare una casa da $ 100,000, il tuo valore del prestito è dell'80% perché hai preso in prestito l'80% del valore della casa.
Che cos'è il prestito al valore del 70%?
Un rapporto prestito/valore (LTV) del 70% (0.70) mostra che l'importo preso in prestito è pari al 70% del valore del bene. Nel caso di un mutuo, significa che il mutuatario ha versato il 30% e sta finanziando il saldo.
Che cos'è il prestito al valore del 80%?
È dato in percentuale. Se prendi in prestito $ 80,000 per acquistare una casa da $ 100,000, il tuo valore del prestito è dell'80% perché hai preso in prestito l'80% del valore della casa.
Come viene calcolato il Loan-to-Value Ratio?
Per calcolare il rapporto tra prestito e valore, dividi il saldo del prestito esistente (trovato sulla bolletta mensile o sul conto online) per il valore stimato della tua casa. Per convertire questo valore in una percentuale, moltiplicalo per 100.
Qual è l'LTV più basso?
La maggior parte degli istituti di credito considera l'80% un rapporto prestito/valore (LTV) accettabile. Qualsiasi valore inferiore a questa cifra è preferibile. I costi di prestito possono aumentare oi mutuatari possono essere rifiutati prestiti se il LTV supera l'80%.
Cos'è un cattivo rapporto LTV?
Qualunque cosa inferiore all'80% è considerata un rapporto prestito / valore decente. Ciò significa che il rischio del prestatore è basso. Qualunque cosa oltre l'80%, d'altra parte, è considerata un pessimo rapporto prestito/valore perché è rischiosa per il creditore.
Un LTV del 40% è buono?
Un buon rapporto prestito/valore non dovrebbe essere superiore all'80% come regola generale. Qualunque cosa oltre l'80% è chiamata LTV elevato, il che significa che i mutuatari potrebbero dover affrontare un aumento dei tassi di prestito, il requisito di un'assicurazione ipotecaria privata o il rifiuto del prestito. LTV superiori al 95% sono spesso considerati indesiderabili.
Cosa significa Loan-To-Value 90% di 200000?
Il "rapporto prestito/valore" (LTV) confronta l'importo del tuo mutuo ipotecario con il valore della casa. Ad esempio, se la tua casa vale $ 200,000 e hai un mutuo per $ 180,000, il tuo rapporto LTV è del 90%, perché il prestito rappresenta il 90% del prezzo totale.
Che cosa significa 100% Loan-To-Value?
I requisiti del prestito VA consentono un LTV del 100%, il che implica che non è necessario alcun acconto.
Insomma
Nel settore immobiliare, il rapporto prestito/valore è un calcolo importante da comprendere. Una statistica percentuale che confronta il valore di una casa valutata che si desidera acquistare con l'importo del prestito che si desidera prendere in prestito, aiuta gli istituti di credito a determinare quando si è una scommessa sicura dal punto di vista finanziario. In generale, più piccolo è il tuo LTV, meglio sarai quando si tratta di prendere in prestito denaro.
- PUNTEGGIO DI CREDITO MUTUO: Credito minimo richiesto per acquistare una casa
- RAPPORTO LTV: cos'è e come calcolarlo
- RAPPORTO PRESTITO-VALORE: significato, formula e modalità di calcolo
- PRESTITO A VALORE (LTV) Rapporto: significato e calcoli
- Come calcolare l'equità domestica con esempi pratici e tutto ciò di cui hai bisogno
- TECNICO RADIOLOGO: significato, stipendio e come diventarlo
Riferimenti
