Uno dei fattori che i creditori considerano quando approvano un prestito è il rapporto prestito/valore. Questo per proteggersi dal rischio. Un buon rapporto prestito/valore dipende dal tipo di prestatore e dal bene. È possibile calcolare il rapporto prestito/valore utilizzando la formula in modo da prepararsi in anticipo. L'articolo suggerisce la formula necessaria e come calcolare il rapporto prestito/valore.
Rapporto prestito/valore
Il termine "rapporto prestito/valore" è spesso utilizzato nel settore immobiliare dalle banche. I finanziatori utilizzano il rapporto "loan-to-value" (LTV) per descrivere quanto denaro stanno prestando rispetto al valore del bene che stanno acquistando. Questo per indicare la proporzione della prima linea ipotecaria sull'intero valore perito dell'immobile.
Uno dei principali indicatori di rischio che gli istituti di credito considerano nel determinare se un mutuatario è idoneo per un mutuo è il rapporto prestito/valore. La possibilità che un prestatore subisca una perdita aumenta al diminuire del numero di azioni. E il rischio di insolvenza viene costantemente preso in considerazione quando si prendono decisioni di prestito. Per questo motivo, i requisiti di ammissibilità per diversi programmi di mutuo diventano significativamente più severi all'aumentare del rapporto LTV di un prestito.
Al fine di proteggersi dall'inadempienza dell'acquirente e aumentare il costo del mutuo, gli istituti di credito possono richiedere ai mutuatari di prestiti con LTV elevato di acquistare un'assicurazione ipotecaria.
Esempi di clienti ad alto rischio includono quelli con
- Bassi rapporti debito/reddito
- Pregressa storia ipotecaria di pagamenti in ritardo
- Elevati importi di prestito o esigenze di prelievo
- Punteggi di credito bassi
- riserve insufficienti,
- Reddito basso o nullo.
A cosa serve il rapporto prestito/valore
Valuta il legame tra il saldo del prestito e il valore di mercato del bene, come una casa o un'automobile, che funge da garanzia per il prestito.
Ad esempio, il LTV è del 50% se il prestatore offre un prestito pari alla metà del valore del bene. LTV aumenta il rischio poiché aumenta la quantità di denaro che il prestatore potrebbe perdere se il mutuatario non rispetta il prestito.
Sebbene possa essere utilizzato per qualsiasi prestito garantito, il rapporto prestito/valore è più frequentemente associato ai mutui. In realtà, le restrizioni LTV sono uno dei requisiti per la partecipazione a una serie di programmi ipotecari federali.
Come i finanziatori utilizzano il LTV
Un rapporto LTV è solo uno dei criteri utilizzati per determinare se un mutuatario si qualifica per un mutuo, un prestito di equità domestica o una linea di credito. Ma può avere un grande impatto sul tasso di interesse che un mutuatario potrebbe ottenere. Quando il rapporto LTV di un richiedente è pari o inferiore all'80%, la maggior parte dei prestatori darà loro il tasso di interesse più basso possibile.
I mutuatari che hanno un rapporto LTV maggiore possono ancora richiedere un mutuo, sebbene il tasso di interesse sul prestito possa aumentare all'aumentare del rapporto LTV. Ad esempio, un mutuatario con un rapporto LTV del 95% potrebbe ottenere l'approvazione del mutuo.
Tuttavia, può essere loro addebitato un tasso di interesse superiore di un intero punto percentuale rispetto al tasso addebitato a un mutuatario con un rapporto LTV del 75%. Un mutuatario può essere obbligato ad acquistare un'assicurazione ipotecaria privata se il rapporto LTV supera l'80%.
Formula del rapporto prestito/valore
La formula del rapporto prestito/valore è ciò che puoi utilizzare per calcolare il tuo interesse. La formula è l'importo del prestito diviso per il bene del prestito o il valore della garanzia. Il calcolo di un mutuo è il saldo del mutuo diviso per il valore della proprietà.
Tuttavia, dipende dal tipo di prestatore e dal bene finanziato. Esistono diversi modi per calcolare la "V" in LTV.
La formula, in generale, è:
Importo del prestito/valore patrimoniale) x 100 equivale a LTV%
L'importo del prestito e il valore del bene dovrebbero essere separati da un importo sufficiente. Forse il reparto rischi di un istituto finanziario è convinto di poter facilmente vendere l'attrezzatura con uno sconto del 25%.
Ciò probabilmente significa che sono disposti a prestare contro l'asset fino a un LTV massimo del 75%. Consideralo come 1 in meno del "cuscinetto di capitale".
Come viene calcolato il rapporto tra prestito e valore
Gli acquirenti di case possono facilmente calcolare il rapporto LTV di una casa utilizzando questa formula. Questa è la formula:
Importo del mutuo/Valore della proprietà stimato = Rapporto LTV
dove: MA= Importo ipotecario
APV= Valore stimato della proprietà
Qual è un buon rapporto prestito-valore
Un buon rapporto prestito/valore non dovrebbe essere superiore all'80%. Un LTV elevato è superiore all'80%, il che significa che i mutuatari possono pagare commissioni di prestito più elevate, necessitare di un'assicurazione ipotecaria privata o addirittura essere rifiutati per un prestito. LTV superiori al 95% sono spesso considerati insoddisfacenti.
Il rapporto medio prestito-valore (LTV) per un prestatore decente è dell'80%. Ancora meglio è tutto ciò che scende al di sotto di questo segno. Poiché l'LTV aumenta oltre l'80%, tieni presente che i costi di prestito potrebbero aumentare o che i mutuatari potrebbero non essere approvati per i prestiti.
Il concetto di prestito in base al valore dipende fortemente dal tipo di mutuo che stai acquistando. Ciò è dovuto al fatto che ciascuno di questi tipi di prestito ha requisiti particolari per gli acquirenti di case. Per questo motivo, ciascun prestatore può avere requisiti diversi; quindi, ricerca per trovare l'affare migliore. Di seguito puoi trovare i diversi requisiti LTV per il settore dei mutui:
#1. LTV per Mutui Convenzionali
Un rapporto LTV accettabile per le tradizionali domande di mutuo ipotecario è dell'80%. Ciò è dovuto al fatto che molti istituti di credito richiedono ai mutuatari di effettuare un acconto di almeno il 20% del valore della casa.
#2. LTV per FHA
Ai mutui ipotecari assicurati dalla Federal Housing Authority (FHA) si applicano disposizioni diverse.
Se hai un punteggio di credito di almeno 580 e stai cercando di ottenere l'approvazione per un prestito FHA, è accettabile un rapporto prestito/valore del 96.5%. Il tuo rapporto LTV non può essere superiore al 90% se il tuo punteggio di credito è compreso tra 500 e 579.
Ad esempio, se stai acquistando una casa del valore di $ 200,000, l'importo del prestito non può superare $ 180,000. Ciò richiede un acconto minimo di $ 20,000 per mantenere il rapporto LTV al 90%.
#3. LTV per prestiti USDA e VA
Il tuo rapporto LTV può raggiungere il 100% se richiedi un prestito senza acconto, come un prestito USDA o un prestito VA.
Naturalmente, ci sono condizioni aggiuntive per qualificarsi per questi mutui, come minimi di reddito, specifiche sull'ubicazione della proprietà o uno stato particolare nell'esercito.
#4. LTV se rifinanzi il tuo prestito
Il rifinanziamento dei mutuatari potrebbe richiedere o meno un particolare rapporto LTV. Ad esempio, il tuo rapporto LTV deve essere superiore all'80% se stai rifinanziando tramite l'Home Affordable Refinance Program (HARP) del governo. Tuttavia, non ci sono restrizioni sul rapporto LTV se si desidera rifinanziare tramite un programma semplificato FHA.
Cos'è il rapporto prestito-valore per l'auto
Un rapporto prestito auto-valore (LTV) viene calcolato dividendo l'intero importo del prestito per il valore in contanti effettivo (ACV) della tua auto. In genere, viene utilizzata una percentuale per esprimerlo. Il rapporto prestito/valore del tuo prestito viene abbassato dal tuo acconto.
Il rapporto prestito/valore può avere un impatto sulle condizioni del prestito. Questo perché l'auto è la garanzia del prestito, il che significa che se non puoi effettuare i pagamenti, la banca può rientrare in possesso dell'auto. Per abbreviare la durata del prestito e ridurre la possibilità che tu debba più del valore dell'auto, il prestatore può chiedere un acconto.
Soprattutto subito dopo aver acquistato una nuova auto, il valore reale del tuo veicolo è spesso inferiore a quello che hai speso. Quando guidi un'auto nuova fuori dal parcheggio, il suo valore normalmente diminuisce rapidamente. Man mano che lo usi di più, perde valore più gradualmente.
Come calcolare il valore del prestito per la tua auto
Il rapporto prestito/valore (LTV) di un'auto viene calcolato dividendo l'importo che si desidera prendere in prestito per il valore dell'auto che si desidera acquistare.
L'auto viene utilizzata come garanzia per i prestiti auto, quindi il rapporto prestito/valore è un modo per i prestatori di valutare il livello di rischio che stanno assumendo quando accettano il prestito.
Per calcolare il rapporto prestito/valore per la tua auto in percentuale, utilizza la seguente formula:
Importo del prestito/Valore dell'auto x 100 = Rapporto prestito/valore
Pertanto, l'LTV sarebbe dell'86% se prendessi in prestito $ 30,000 per finanziare un'auto con un valore di $ 35,000.
In che modo i finanziatori valutano l'LTV per la tua auto
I finanziatori valutano la possibilità di vendere la tua auto perché funge da garanzia per il prestito al fine di recuperare le perdite in caso di insolvenza. Il prestatore è meno a rischio e tu guadagni di più se prendi in prestito meno del valore di mercato dell'auto.
Diversi fattori, tra cui il tasso di interesse e l'approvazione del prestito, incidono sul rapporto prestito/valore:
#1. Approvazione del prestito
Ogni prestatore ha un tetto LTV diverso per l'approvazione del prestito al fine di ridurre il rischio. LTV può avere un impatto sulla tua capacità di ottenere finanziamenti se supera i requisiti del prestatore.
Ricorda che gli istituti di credito considerano una serie di variabili prima di approvare il tuo prestito, inclusi i tuoi punteggi di credito e la cronologia dei pagamenti puntuali del prestito. LTV è solo una di queste considerazioni.
Un LTV più basso suggerisce meno rischi, che di solito si traducono in un tasso di prestito più basso, che ti farà risparmiare denaro nel corso del prestito perché i prestatori utilizzano LTV per stimare il rischio connesso al tuo prestito.
#2. Acconto
Effettuare un acconto più elevato può ridurre l'LTV del prestito, aumentando la probabilità che il prestito venga approvato e determinando un tasso di interesse ridotto.
#3. Equità negativa
Alcuni istituti di credito potrebbero permetterti di prendere in prestito denaro al di sopra del prezzo al dettaglio suggerito di un'auto nuova o del valore di mercato di un'auto usata, lasciandoti con un patrimonio netto negativo.
Non sarà l'ideale perché dovrai più soldi di quanto valga la macchina.
LEGGI ANCHE COME ISTITUIRE IL CREDITO
Cosa significa 60% LTV?
Se hai una caparra pari ad almeno il 40% del valore dell'immobile da versare. Potresti qualificarti per un mutuo con un prestito al valore del 60% (LTV). Questo è anche indicato come mutuo LTV del 60% e significa che prenderai in prestito dal prestatore il restante 40% del valore della proprietà.
Il 65% è un buon LTV?
Un rapporto LTV del 65% è considerato relativamente basso, il che spesso significa che sarai in grado di ottenere tassi di interesse più convenienti per il tuo mutuo rispetto ai mutui con un LTV più elevato, il che significa meno rimborsi mensili del mutuo.
Nel caso in cui tu non sia in grado di pagare il mutuo, il creditore potrebbe dover prendere possesso della casa per venderla e recuperare le perdite. La probabilità che il creditore riesca a ottenere fondi sufficienti per rimborsare il prestito aumenta con la diminuzione del LTV. Pertanto, un LTV inferiore riduce parte del rischio del prestatore.
Un altro vantaggio di possedere una quota maggiore di una proprietà è che puoi prendere in prestito meno, il che riduce l'importo totale degli interessi che pagherai.
Un LTV del 40% è buono?
Un rapporto LTV del 40% è molto basso, il che significa che il 60% della tua proprietà verrà demolito.
Il 85% è un buon LTV?
Un mutuo con un LTV dell'85% è ancora un livello di deposito decente e ti mette in una posizione migliore rispetto a uno con un LTV del 95%, anche se molti dei migliori pacchetti di mutui iniziano con un LTV dell'80% o un acconto del 20%.
Un mutuo LTV (loan-to-value) dell'85% ti consente di prendere in prestito l'85% dell'intero valore della proprietà. Il deposito che hai versato coprirà il restante 15%.
In genere pagheresti un tasso di interesse più elevato rispetto a qualcuno che offre, ad esempio, un deposito del 25% perché l'LTV dell'85% è uno dei mutui con rapporto prestito / valore più elevato. Questo perché c'è meno rischio per il creditore quanto più alto è il deposito.
Un mutuo da 90 LTV è buono?
I mutui LTV in genere vanno dal 50% al 95%; un mutuo LTV del 90% si trova all'estremità superiore di questo intervallo. Avrai alcune possibilità con un LTV del 90%, ma potrebbero essere limitate e avere tassi più alti perché i prestatori si assumono un rischio maggiore.
Poiché i tassi ipotecari LTV al 90% sono meno costosi dei tassi LTV al 95%, puoi iniziare a costruire equità nella tua casa senza dover aspettare anni per risparmiare un acconto maggiore. Invece del tasso di interesse più basso, l'ipoteca LTV ottimale al 90% è quella con il costo totale più basso.
Quanto tempo ci vuole per raggiungere l'80% di LTV?
Sebbene nella maggior parte delle situazioni la cancellazione dell'assicurazione ipotecaria avvenga al 78% di LTV. È anche possibile che il prestatore scelga di farlo quando il prestito raggiunge l'80% LTV se hai effettuato pagamenti puntuali e hai avuto il prestito per un po '. Tuttavia, un fattore, l'entità dell'acconto versato al momento dell'acquisto della casa, spesso determina per quanto tempo pagherai per l'assicurazione ipotecaria.
Il periodo di tempo durante il quale dovrai pagare l'assicurazione ipotecaria potrebbe essere piuttosto breve, probabilmente intorno ai 5 anni, se inizi con un acconto maggiore, ad esempio il 15% anziché il 5%. Ma se inizi con un acconto del 5%, ti ci vorranno quasi 9 anni per raggiungere un livello di LTV dell'80% (e quasi 8 anni per raggiungere il segno di cancellazione automatica del 78% di LTV).
Un LTV del 75% è buono?
Un mutuo LTV del 75% è quello in cui paghi un deposito dell'importo rimanente e prendi in prestito il 75% del valore della proprietà dal prestatore.
Se puoi, prova a ottenere un mutuo con un LTV del 75%. Anche se risparmiare per un acconto del 25% può essere difficile, potresti scoprire di poterlo fare e che ciò ti consentirà di accedere a mutui con LTV inferiori e tassi di interesse inferiori.
Qual è un buon LTV per FHA?
Un basso rapporto prestito/valore può essere positivo per i prestiti FHA. I mutui con assicurazione FHA sono per mutuatari con redditi da bassi a moderati. Sono distribuiti da un prestatore con l'approvazione della FHA e la Federal Housing Administration li assicura (FHA).
Rispetto a molti prestiti convenzionali, i prestiti FHA hanno acconti minimi e requisiti di credito inferiori. Il rapporto LTV iniziale per i prestiti FHA è fino al 96.5%, tuttavia, è previsto un premio di assicurazione ipotecaria (MIP) che deve essere pagato per l'intera durata del prestito (indipendentemente da quanto alla fine il rapporto LTV sia basso).
Una volta che il loro rapporto LTV supera l'80%, molti consumatori vogliono rifinanziare i loro prestiti FHA per eliminare il requisito MIP.
In conclusione,
Il termine "loan to value" (LTV) si riferisce alla percentuale del valore della proprietà che stai prendendo in prestito. coloro che possono essere presi in considerazione dagli istituti di credito grazie a rapporti LTV bassi (sotto l'80%). Un LTV superiore all'80%, tuttavia, potrebbe richiedere un'assicurazione ipotecaria, che garantirà al mutuatario un tasso di interesse più conveniente.
FAQ
Qual è il LTV massimo per i nuovi acquirenti?
Per qualificarsi per un mutuo con un LTV del 980%, gli acquirenti per la prima volta avrebbero bisogno di un deposito del 20%. Un LTV del 95% indica che il tuo mutuo rappresenta il 95% del valore della tua casa. La maggior parte degli istituti di credito oggi non fa un prestito su nessuna proprietà che richiede un LTV più elevato. Per qualificarsi per un mutuo LTV del 95%, gli acquirenti per la prima volta avrebbero bisogno di un deposito del 5%.
Perché è importante il rapporto prestito/valore?
Aiuta gli istituti di credito a valutare il possibile rischio di un prestito: in generale, più alto è il rapporto LTV, più è probabile che l'istituto di credito perda denaro se non effettui i pagamenti e che dovrà pignorare la tua casa.
Quali fattori influenzano LTV?
La dimensione dell'acconto, il prezzo di vendita e il valore stimato di una proprietà sono le variabili chiave che influenzano i rapporti LTV. Acconti più alti e prezzi di vendita più bassi si traducono in rapporti LTV che sono i più bassi possibili.
Articoli Correlati
- Punteggio di credito minimo per acquistare una casa nel 2023
- Come calcolare l'equità domestica con esempi pratici e tutto ciò di cui hai bisogno
- Di quale punteggio di credito hai bisogno per acquistare una casa: le migliori pratiche statunitensi nel 2023
- PUNTEGGIO DI CREDITO MUTUO: Credito minimo richiesto per acquistare una casa
- PRESTITO A VALORE (LTV) Rapporto: significato e calcoli
Riferimenti
