Ottenere due mutui contemporaneamente è possibile con un prestito sulle spalle o un mutuo 80-10-10. Il prestito 80-10-10 ti consente di prendere in prestito fino al 90% del valore della tua casa. Ma come funziona? Bene, è semplice; il tuo acconto e la seconda ipoteca portano il totale al 90% del prezzo di acquisto, mentre la tua prima ipoteca copre il restante 10%. Ciò significa che puoi risparmiare sui tuoi pagamenti mensili e sull'assicurazione ipotecaria privata optando per un mutuo 80-10-10 invece del più convenzionale acconto del 20%. Ha alcuni inconvenienti, però.
Quindi, impariamo a conoscere il nocciolo del mutuo 80-10-10, nonché le alternative che potresti prendere in considerazione.
Che cos'è esattamente un mutuo 80-10-10?
Un mutuo 80-10-10 è quello in cui la prima e la seconda ipoteca vengono ottenute contemporaneamente. Il primo privilegio ipotecario ha un rapporto prestito/valore (LTV) dell'80%, il che significa che è l'80% del costo della casa; il secondo privilegio ipotecario ha un rapporto LTV del 10% e un acconto del 10%.
Questa modalità si differenzia dal tradizionale mutuo unico con acconto del 20%.
Un mutuo piggyback è un mutuo 80-10-10.
Come funzionano i mutui 80-10-10?
Quando un acquirente di una casa non ha un acconto del 20%, i finanziatori in genere compensano l'aumento del rischio richiedendo loro di acquistare un'assicurazione ipotecaria privata (PMI). Questa è una domanda per un prestito 80-10-10. È un tipo di prestito sulle spalle che ti consente di ottenere un mutuo anche se non puoi permetterti l'acconto standard del 20% e non vuoi pagare PMI.
In alcuni casi, un mutuo 80-10-10 può aiutarti ad acquistare una casa più costosa senza la necessità di richiedere un prestito enorme, che spesso ha requisiti più severi.
Il primo mutuo
La prima ipoteca in un prestito 80-10-10 è un prestito convenzionale che finanzia l'80% del valore della tua casa. Di solito è un prestito a tasso fisso, ma potresti avere la possibilità di scegliere un prestito a tasso variabile.
La seconda ipoteca
La seconda ipoteca copre il 10% del valore della tua casa e si aggiunge al primo prestito. Sebbene il tasso di interesse sia più alto, gli eventuali interessi pagati sulla seconda ipoteca sono fiscalmente deducibili (fino ai limiti dell'IRS). I premi PMI, invece, non lo sono. Un prestito di equità domestica o una linea di credito di equità domestica (HELOC) potrebbe essere utilizzato per la seconda ipoteca.
Un mutuo per la casa ha in genere un tasso di interesse fisso e pagamenti mensili prevedibili. Un HELOC ha in genere tassi di interesse variabili e funziona in modo simile a una carta di credito. Prelevi denaro secondo necessità durante un periodo di tempo specificato, noto come periodo di prelievo, e paghi solo gli interessi sull'importo preso in prestito. Alla scadenza del periodo di estrazione, è necessario saldare l'intero saldo rimanente.
L'acconto
Le banche spesso richiedono un acconto del 20% per l'acquisto di una casa. Se non sei in grado di ottenere tale somma, ti potrebbe essere richiesto di pagare un'assicurazione ipotecaria privata. Questo costo aggiuntivo può aumentare le rate mensili del mutuo e rendere il prestito più costoso. Tuttavia, con un prestito 80-10-10, devi solo versare il 10% e non pagare PMI, rendendo i tuoi pagamenti mensili molto più gestibili.
Perché non paghi PMI con un prestito 80-10-10
L'assicurazione ipotecaria privata (PMI) viene in genere aggiunta al pagamento mensile se si effettua un acconto inferiore al 20% su un prestito convenzionale. Se non sei in grado di effettuare pagamenti e sei inadempiente, PMI protegge il tuo prestatore.
Fai ancora un acconto del 20% con un prestito 80-10-10. Invece di pagare in contanti a titolo definitivo, finanzi il 10% con una seconda ipoteca e il primo creditore ipotecario non è tenuto ad addebitarti il PMI.
Esempio di mutuo 80-10-10
La famiglia Kent vuole acquistare una casa da $ 300,000 e ha un acconto di $ 30,000 pari al 10% del valore totale della casa. Dovranno pagare PMI in aggiunta alle rate mensili del mutuo con un mutuo convenzionale al 90%. Un mutuo al 90% in genere avrà anche un tasso di interesse più elevato.
Invece, i Kent possono ottenere un prestito dell'80% per $ 240,000, possibilmente a un tasso di interesse inferiore, ed evitare di pagare PMI. Allo stesso tempo, avrebbero acceso un secondo mutuo da $ 10,000. Questo è molto probabilmente un HELOC. L'acconto rimarrà al 10%, ma la famiglia eviterà di pagare il PMI, riceverà un tasso di interesse migliore e quindi avrà pagamenti mensili inferiori.
Quattro motivi per ottenere un prestito 80-10-10
In diversi modi, i prestiti 80-10-10 possono aiutarti con i tuoi piani di acquisto della casa.
- Puoi sbarazzarti del PMI. Come affermato in precedenza, un prestito 80-10-10 non richiede PMI, che ti costa da $ 30 a $ 70 per ogni $ 100,000 presi in prestito.
- Potresti essere in grado di rinunciare al finanziamento del prestito Jumbo. Se desideri acquistare una casa che richiede un importo del prestito superiore al limite del prestito conforme nella maggior parte delle aree del paese, avrai bisogno di un prestito jumbo: questo tipo di prestito richiede spesso un punteggio di credito e un acconto più elevati rispetto a un mutuo convenzionale standard . Un prestito 80-10-10 può mantenere la tua prima ipoteca al di sotto della soglia del prestito conforme, consentendoti di evitare il processo di qualificazione del prestito jumbo.
- Se stai acquistando, ma la tua casa attuale non è stata venduta, puoi colmare un gap di cassa. Se stai ancora cercando di vendere la tua casa attuale, un prestito 80-10-10 può aiutarti a coprire temporaneamente l'acconto su una nuova casa. Ancora meglio, puoi utilizzare il ricavato della vendita della tua casa per estinguere la seconda ipoteca senza dover rifinanziare.
- Manterrai più contanti in banca, a breve termine. Un prestito 80-10-10 mantiene più soldi in banca, il che può essere utile se il tuo fondo di emergenza è esaurito o sai che dovrai spendere soldi extra per le riparazioni domestiche. Se ti aspetti un grosso bonus o una commissione subito dopo l'acquisto della tua casa, potresti utilizzare i soldi extra per estinguere la seconda ipoteca del 10%, lasciandoti con un solo mutuo.
I vantaggi e gli svantaggi di un mutuo 80-10-10
Mentre un mutuo 80-10-10 ha molti vantaggi, come consentire agli acquirenti di case di acquistare una casa senza un grande acconto, questi prestiti hanno anche diversi svantaggi.
Vantaggi di un mutuo 80-10-10
- Pagamento mensile ridotto: Anche se stai pagando contemporaneamente un secondo prestito, la tua rata mensile del mutuo potrebbe essere inferiore perché non stai pagando il PMI.
- Acconto minore senza PMI: Molti istituti di credito ti chiederanno di pagare un'assicurazione ipotecaria se non puoi effettuare l'acconto del 20%. Con un prestito 80-10-10, puoi versare anche solo il 10% ed evitare di pagare PMI.
- Detrazione per tasse: Il tasso di interesse su una seconda ipoteca a volte è superiore al tasso di interesse su una prima ipoteca, ma qualsiasi interesse pagato sulla seconda ipoteca è deducibile dalle tasse fino ai limiti dell'IRS.
- Riduci i tempi di vendita della tua casa: Potresti essere in grado di coprire l'acconto su una nuova casa anche se la tua casa attuale non è stata venduta perché non devi versare un acconto di grandi dimensioni.
- Evita un prestito enorme: Puoi evitare i requisiti di un prestito jumbo con un prestito 80-10-10 se utilizzi il prestito principale per finanziare i primi $ 647,200 del prezzo della casa e paghi il resto con un prestito secondario più l'acconto del 10%.
Svantaggi di un mutuo 80-10-10
- Può rendere più difficile il rifinanziamento: Se decidi di rifinanziare il tuo mutuo in futuro per un tasso e una durata migliori, avere due prestiti potrebbe rendere più difficile l'idoneità. Infatti, prima di approvare il tuo nuovo prestito, il tuo prestatore potrebbe richiederti di estinguere la tua seconda ipoteca.
- È richiesto un buon rating creditizio: Per qualificarti per un prestito 80-10-10, molto probabilmente avrai bisogno di un punteggio di credito che va da molto buono (740-799) a eccellente (800-850).
- Hai diritto a due prestiti separati: Un prestito 80-10-10 richiede la richiesta e la qualificazione per due prestiti separati. Ciò significa che probabilmente dovrai soddisfare i requisiti di due istituti di credito anziché uno solo, come faresti con un mutuo tradizionale.
- Commissioni di chiusura per due prestiti: Se richiedi un prestito 80-10-10 tramite due diverse società di mutui, spesso avrai una chiusura separata per ciascun prestito, con tutte le commissioni e i costi coinvolti.
- Tasso di interesse maggiorato: La seconda ipoteca su un prestito 80-10-10 avrà solitamente un tasso di interesse più elevato, che può essere regolabile anziché fisso, soprattutto se si tratta di un HELOC. Il tuo pagamento mensile aumenterà se il tasso di interesse regolabile aumenta.
- Aumento del rapporto debito/reddito (DTI): Un DTI del 43% o inferiore è preferito dalla maggior parte degli istituti di credito. I pagamenti mensili totali del debito non devono superare il 43% del reddito mensile lordo. Portare due mutui (soprattutto se stai cercando di finanziare una casa più grande) potrebbe spingerti oltre questo limite. Ciò renderà più difficile qualificarsi per altri prestiti in futuro, come prestiti personali o auto, e potrebbe persino rendere più difficile la qualificazione per una seconda ipoteca.
Come si ottiene un mutuo 80-10-10?
I prestatori di prestiti 80-10-10 esaminano le tue finanze come fanno i tradizionali istituti di credito ipotecario, tranne per il fatto che devi dimostrare di avere reddito, credito e beni sufficienti per essere approvato per entrambi i prestiti. Qualificarsi per due mutui è difficile perché ogni prestito ha i propri criteri di approvazione. Avrai bisogno dei seguenti articoli con un prestito 80-10-10:
- Per la seconda ipoteca è richiesto un punteggio di credito più elevato. Mentre un punteggio di credito 620 è sufficiente per una prima ipoteca convenzionale, alcuni prestatori di equità domestica richiedono un minimo di 660 o 680. Un prestito 80-10-10 non ha senso se non è possibile soddisfare i requisiti per entrambi i prestiti.
- Il rapporto DTI massimo è inferiore. I prestatori di mutui secondari generalmente non vogliono che il tuo debito totale superi il 43% del tuo reddito lordo, a differenza del rapporto DTI del 50% consentito dai tradizionali prestatori di mutui ipotecari.
- Ci sono due serie di costi di chiusura. Se richiedi il primo e il secondo mutuo tramite diverse società di mutui, potresti dover documentare un po 'di denaro extra per ottenere un prestito 80-10-10; questo dimostrerà che è possibile coprire i costi di chiusura addebitati da ciascuna società. Gli istituti di credito specializzati in prestiti 80-10-10 possono offrire opzioni a basso costo se gestiscono entrambe le approvazioni dei mutui.
Come richiedere un secondo mutuo
Non tutti gli istituti di credito forniscono mutui 80-10-10. Come parte di una struttura di prestito 80-10-10, ci sono in genere due modi per ottenere una seconda ipoteca.
- Trova un prestatore che fornisca entrambi i tipi di mutuo. Gli istituti di credito specializzati in prestiti per l'acquisto offrono spesso programmi di prestito 80-10-10 in cui entrambi i prestiti vengono approvati contemporaneamente. Dovresti comunque guardarti intorno per le tariffe: diversi istituti di credito hanno rapporti diversi con i prestatori di mutui secondari e potrebbero persino offrirti uno sconto per risparmiare sui costi per il loro prestito 80-10-10.
- Scegli due diversi istituti di credito. Puoi acquistare la prima e la seconda ipoteca separatamente utilizzando uno strumento di confronto o contattando da tre a cinque istituti di credito e confrontando le stime del prestito. Assicurati di informare il tuo primo creditore ipotecario che stai sottoscrivendo un prestito 80-10-10: gli istituti di credito sono tenuti a pagare una commissione aggiuntiva se sottoscrivi due mutui contemporaneamente, che in genere ti viene trasferito come un importo più elevato tasso di interesse sulla prima ipoteca.
Come si ottiene un mutuo 80-10-10?
Alcuni istituti di credito forniscono prestiti 80-10-10 in cui vengono approvati contemporaneamente sia il mutuo ipotecario primario che quello secondario. Tuttavia, è altrettanto probabile che dovrai trovare istituti di credito separati per il primo e il secondo mutuo. Non tutti i prestatori forniscono prestiti 80-10-10.
Quando richiedi un prestito 80-10-10, gli istituti di credito, come qualsiasi altro mutuo, esaminano la tua situazione finanziaria. Esamineranno il tuo punteggio di credito, la storia creditizia, il DTI e la storia lavorativa per assicurarti di avere un reddito sufficiente per effettuare pagamenti su due prestiti. Come affermato in precedenza, quasi sicuramente avrai bisogno di un punteggio di credito da molto buono a eccellente per qualificarti.
Alternative a un mutuo 80-10-10
Se un mutuo 80-10-10 non è giusto per te, esistono altre opzioni.
Aumenta il tuo acconto
Se te lo puoi permettere, potresti anche stringere i denti e abbassare l'acconto standard del 20%. Avrai un saldo del prestito inferiore da rimborsare nel tempo e possibilmente più opzioni di prestito con condizioni migliori. Un acconto maggiore significa anche pagare meno interessi ed effettuare pagamenti mensili inferiori. Se non hai abbastanza soldi risparmiati per mettere da parte il 20%, considera di aspettare fino a quando non lo fai prima di cercare una casa.
Prestiti assicurati dal governo
La Federal Housing Administration assicura i prestiti FHA, che possono richiedere solo un acconto del 3.5% a seconda del punteggio di credito. I prestiti FHA, tuttavia, richiedono un'assicurazione ipotecaria e possono avere tassi di interesse leggermente più elevati rispetto ai prestiti convenzionali.
Il Dipartimento per gli affari dei veterani degli Stati Uniti garantisce prestiti VA. Non richiedono un acconto da membri del servizio idonei, veterani qualificati o coniugi sopravvissuti e non richiedono PMI. I prestiti VA possono anche avere tassi di interesse e termini inferiori rispetto ai tradizionali prestiti bancari, unioni di credito o istituti di credito ipotecario.
I prestiti USDA sono mutui a tasso zero offerti dal Dipartimento dell'Agricoltura degli Stati Uniti ad acquirenti di case rurali e suburbani qualificati a basso reddito. Loro, come i prestiti VA, hanno tassi di interesse competitivi.
Paga l'assicurazione ipotecaria privata
Se i tuoi pagamenti PMI sono inferiori ai pagamenti del tuo secondo mutuo con un prestito 80-10-10, potresti dover stringere i denti e pagare un'assicurazione ipotecaria privata. Tuttavia, gli istituti di credito sono tenuti ad annullare il PMI sul prestito una volta che si dispone del 22% di capitale proprio in casa o si è a metà del pagamento del mutuo.
Ottieni un mutuo Jumbo
Se desideri acquistare una casa significativamente più costosa rispetto alla maggior parte del tuo quartiere, dovresti prendere in considerazione un prestito enorme. Poiché questi grandi prestiti non soddisfano i limiti di prestito di Fannie Mae e Freddie Mac, sono più rischiosi per i prestatori. Di conseguenza, gli istituti di credito in genere hanno requisiti di ammissibilità rigorosi per questi prestiti, come un punteggio di credito elevato e un acconto del 20% o superiore.
Conclusione
Se non hai l'acconto del 20% richiesto e vuoi evitare di pagare PMI, un prestito 80-10-10 potrebbe essere la soluzione. Tuttavia, devi avere un credito eccellente per qualificarti. Controlla regolarmente il tuo rapporto di credito e il tuo punteggio di credito su Experian per vedere come si accumula il tuo credito. Puoi anche utilizzare il calcolatore del mutuo per determinare se questo tipo di prestito ti farà risparmiare denaro rispetto a un mutuo tradizionale che richiede PMI.
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Riferimenti
