L'assicurazione ipotecaria, nota anche come assicurazione sui mutui privati (PMI), può aiutare gli acquirenti a ottenere un tasso di interesse competitivo e conveniente e semplicemente qualificarsi per un prestito con un acconto del 3%. In cambio di questi termini superiori, il mutuatario deve pagare i premi assicurativi mensili per almeno diversi anni. Qui impareremo di più su PMI e il processo di rimozione dell'assicurazione ipotecaria.
Che cos'è l'assicurazione ipotecaria?
L'assicurazione ipotecaria è una polizza che protegge un prestatore di mutui nel caso in cui un mutuatario non effettui i pagamenti. Mentre l'assicurazione ipotecaria ha lo scopo di salvaguardare il prestatore, il rischio più basso consente ai prestatori di fornire prestiti a mutuatari che normalmente non si qualificherebbero per un mutuo, per non parlare di uno poco costoso.
Gli istituti di credito hanno tradizionalmente richiesto un acconto del 20% come condizione per beneficiare di un mutuo perché è meno probabile che un mutuatario che investe i propri soldi nella propria casa smetta di effettuare pagamenti e consenta alla banca di precludere la casa se il valore della propria casa gocce o le loro finanze personali si deteriorano. Entrambi questi scenari si sono verificati durante la crisi immobiliare e la recessione del 2007, sottolineando l'importanza dell'assicurazione sui mutui.
Vale la pena notare che i mutuatari convenzionali con acconti inferiori devono pagare un'assicurazione ipotecaria privata (PMI), mentre i richiedenti prestito FHA devono pagare un premio assicurativo ipotecario (MIP).
Come funziona PMI?
L'assicurazione ipotecaria ti costa denaro, ma protegge il creditore. L'assicurazione ipotecaria rimborsa al prestatore una parte del capitale se non si riesce a pagare il mutuo. Nel frattempo, sei ancora obbligato a rimborsare il prestito e, se rimani troppo indietro, potresti perdere la tua proprietà in caso di pignoramento.
Ciò differisce dall'assicurazione sulla vita del mutuo, che paga l'ipoteca rimanente se il mutuatario muore, o dall'assicurazione sull'invalidità del mutuo, che paga interamente il mutuo se il mutuatario diventa handicappato.
Tipi di assicurazione ipotecaria
Dovresti essere a conoscenza di tre tipi principali di assicurazione sui mutui. Ecco una carrellata di base di ogni categoria.
# 1. Assicurazione ipotecaria pagata dall'acquirente
Il tuo PMI sarà quasi sempre un'assicurazione sui mutui pagati dal mutuatario (BPMI). Questa è la forma di PMI che viene generalmente menzionata dai finanziatori. BPMI è un'assicurazione ipotecaria inclusa nella rata mensile del mutuo.
Diamo un'occhiata a come potrebbe influenzare i tuoi costi. Il PMI costa in genere tra il 5 e l'1% dell'importo del prestito all'anno. Ciò equivale a $ 1,000– $ 2,000 di assicurazione ipotecaria ogni anno, o circa $ 83– $ 166 al mese.
Puoi annullare l'assicurazione dopo aver pagato più del 20% del valore della casa. Ciò accade quando raggiungi un rapporto LTV del 78 percento, il che implica che hai ripagato il 22 percento del valore del prestito, o quando raggiungi il punto medio della durata del prestito, che è di 15 anni per un mutuo di 30 anni.
#2. Assicurazione ipotecaria pagata dal prestatore
Assicurazione ipotecaria pagata dal prestatore (LPMI) significa che il tuo prestatore paga anticipatamente l'assicurazione ipotecaria, ma il tasso del tuo mutuo è più alto per compensare. Per LPMI, l'aumento del tasso di interesse è in genere superiore dello 0.25-5%. Risparmierai denaro sui pagamenti mensili e avrai un acconto più economico perché LPMI non richiede un acconto del 20%.
Il tuo tasso di interesse sarà più alto se il tuo punteggio di credito è basso. Se hai un punteggio di credito basso, LPMI ti costerà un extra. Inoltre, poiché LPMI è integrato nel tuo programma di pagamento per l'intera durata del prestito, non sarai mai in grado di annullarlo.
#3. Premio assicurativo ipotecario FHA
Abbiamo discusso dei molti tipi di assicurazione sui mutui disponibili per i prestiti tradizionali, ma per quanto riguarda i mutui garantiti dal governo? La maggior parte dei mutui per la casa FHA, che sono prestiti garantiti dal governo federale per gli acquirenti per la prima volta, richiedono anche l'acquisto di un'assicurazione ipotecaria, comunemente nota come premio assicurativo ipotecario (MIP).
A meno che tu non effettui un acconto del 10% o più, ti verrà spesso richiesto di pagare l'assicurazione ipotecaria per il resto della durata del prestito (nel qual caso, il MIP verrebbe rimosso dopo 11 anni). Dovrai pagare in due modi. In primo luogo, esiste un pagamento anticipato dell'assicurazione ipotecaria del prestito FHA (UFMIP), che in genere è l'1.75% dell'importo del prestito.
Dovrai anche pagare un premio annuale dell'assicurazione sul mutuo. I pagamenti MIP annuali variano tra lo 0.45 e l'1.05 percento dell'importo del prestito di base.
L'assicurazione ipotecaria pagata dal mutuatario funziona in modo simile, ma ci sono alcune differenze importanti. Pagherai una somma mensile, simile a BPMI, che di solito è incorporata nella rata del mutuo.
Ecco come potrebbe funzionare: effettuerai un pagamento iniziale dell'1.75 percento dell'importo del prestito. Se hai un mutuo di $ 200,000, dovresti anticipare di pagare $ 3,500 alla chiusura. Per tutta la vita del tuo mutuo, dovresti aspettarti di pagare una media dell'85% dell'importo del tuo prestito per MIP. Questa percentuale può essere più alta a seconda di quanti soldi hai investito sul tuo prestito.
Quando è necessario il PMI?
Quando si stipula un mutuo ipotecario e l'acconto è inferiore al 20% del prezzo di acquisto, si può essere costretti a stipulare un'assicurazione sul mutuo. Il requisito per l'assicurazione ipotecaria varia a seconda del prestatore e del pacchetto di prestito. A seconda delle circostanze, tuttavia, alcuni istituti di credito potrebbero consentirti di evitare il PMI anche se effettui un acconto inferiore. Prendi in considerazione la possibilità di chiedere al tuo prestatore se il PMI è necessario e, in tal caso, se ci sono eccezioni per le quali potresti qualificarti.
L'assicurazione ipotecaria fa parte del tuo mutuo?
Il tuo mutuo ipotecario non contiene l'assicurazione sul mutuo. È una copertura assicurativa separata dal tuo mutuo. L'assicurazione ipotecaria viene generalmente pagata in due modi: in un'unica soluzione anticipata o nel tempo con pagamenti mensili. Tuttavia, è abbastanza raro che il costo mensile del premio PMI venga aggiunto alla rata del mutuo. In questo modo puoi effettuare un unico pagamento mensile per coprire sia il tuo mutuo ipotecario che la tua assicurazione ipotecaria.
Controlla il preventivo di prestito che ricevi da un prestatore per informazioni e fai domande se vuoi sapere se un prestatore richiede un'assicurazione ipotecaria, come lo paghi e quanto costerà. Puoi anche condurre la tua ricerca andando su un sito web come il Consumer Financial Protection Bureau. Per comprendere ulteriormente quale PMI potrebbe essere richiesto e se paghereste i premi mensilmente, anticipatamente o entrambi, cercate informazioni che descrivano le informazioni finali sulla stima del vostro prestito.
La buona notizia è che se hai bisogno di un'assicurazione ipotecaria, potresti essere in grado di rimuoverla dopo aver pagato abbastanza prestiti per ottenere più del 20% di equità nella tua casa. Verifica con il tuo prestatore per vedere quando e come puoi uscire da PMI2 quando non è più necessario.
Rimozione assicurazione ipotecaria
Quando la tua casa avrà il 20% di capitale proprio, puoi rimuovere PMI dal tuo pagamento mensile chiedendo la cancellazione o rifinanziando il prestito. Le procedure che segui per annullare il tuo PMI differiranno in base al tipo di assicurazione che hai.
Rimozione dell'assicurazione ipotecaria pagata dal mutuatario
Passo 1:
Metti il 20% dei tuoi soldi. Non sarai in grado di annullare il tuo PMI a meno che tu non abbia almeno il 20% di equità nella tua casa. Continua a pagare mensilmente il tuo prestito. Per sviluppare l'equità più velocemente, indirizza il denaro in eccesso che hai in entrata verso il tuo principio. Non dimenticare di includere un messaggio con i tuoi pagamenti in eccesso indicando al tuo prestatore che il pagamento dovrebbe essere utilizzato per il tuo debito principale piuttosto che per il tuo prossimo pagamento. Potrebbe esserci uno spazio sulla tua dichiarazione o una casella di controllo online per questo.
Passo 2:
Entra in contatto con il tuo prestatore. Quando hai il 20% di capitale nella tua casa, avvisa il tuo prestatore di interrompere il tuo PMI. Prendi tutte le misure necessarie al tuo prestatore per far sì che ciò accada.
Passo 3:
Assicurati che il tuo PMI non sia più presente. Richiedi la conferma al tuo prestatore che non sei più tenuto a pagare PMI. Quindi, ottieni una dichiarazione del mutuo che includa le informazioni di pagamento più recenti. Assicurati che la tua rata mensile sia inferiore rispetto a quando avevi PMI sul tuo prestito. Se la tua rata mensile rimane la stessa, contatta il tuo prestatore per ulteriori informazioni.
Assicurazione ipotecaria privata e rimozione dell'assicurazione ipotecaria pagata dal prestatore
Se hai LPMI o MIP e hai effettuato un acconto inferiore al 10%, puoi rimuovere i tuoi pagamenti solo tramite un rifinanziamento.
Passo 1
Accumula il 20% di equità nella tua casa. Prima di poter rifinanziare, devi avere almeno il 20% di capitale proprio nella tua casa. Se rifinanziate con un patrimonio netto inferiore al 20%, dovrete pagare nuovamente il PMI.
Passo 2
Guardati intorno per i prestiti. Non sei tenuto a rifinanziare con il tuo attuale prestatore; puoi invece scegliere di interagire con un nuovo fornitore. Confronta i prestatori nella tua zona e selezionane uno da utilizzare per un rifinanziamento. Prima di fare domanda, assicurati di soddisfare i loro requisiti di rifinanziamento.
Passo 3
Presentare una domanda per un rifinanziamento. Compila una domanda, fornisci prove finanziarie e rispondi a qualsiasi richiesta di credito il più rapidamente possibile. Tieni presente che desideri rifinanziare un prestito convenzionale.
Passo 4
Attendere il completamento della sottoscrizione e delle valutazioni. Quando richiedi un prestito, il tuo prestatore inizierà il processo di sottoscrizione. Durante questo periodo, un professionista finanziario esamina i tuoi documenti per assicurarsi che tu possa beneficiare di un rifinanziamento. Inoltre, il tuo prestatore ti assisterà nella pianificazione di una valutazione. Consentire il completamento dei processi di valutazione e sottoscrizione.
Passo 5
Riconosci la tua divulgazione di chiusura. Il tuo prestatore ti fornirà i documenti per la divulgazione di chiusura dopo la sottoscrizione e una valutazione. Questo documento spiega le condizioni del tuo nuovo prestito e le spese di chiusura che devi pagare. Ricordati di confermare la ricezione il prima possibile. Il tuo prestatore non sarà in grado di programmare la tua chiusura fino a quando non avrai esaminato la tua divulgazione.
Passo 6
Assisti alla chiusura. Pagherai le spese di chiusura e firmerai qui il tuo nuovo prestito. Quindi effettui i pagamenti al tuo nuovo prestatore.
L'assicurazione ipotecaria deve essere acquistata?
Probabilmente dovrai pagare per PMI se stai ricevendo un mutuo tradizionale e il tuo acconto è inferiore al 20%. Tuttavia, puoi evitare l'assicurazione ipotecaria se puoi versare almeno il 20% del prezzo di acquisto.
L'assicurazione ipotecaria è un requisito per i prestiti FHA.
Esattamente come viene determinata l'assicurazione ipotecaria?
Il saldo del prestito determina l'importo dell'assicurazione ipotecaria. Devi prima determinare il tuo rapporto prestito-valore (LTV) per stimare l'importo dell'assicurazione ipotecaria che pagherai. Dividi il saldo del tuo prestito per il valore della tua proprietà per arrivare a questo. La percentuale PMI, che il tuo prestatore può fornire, viene quindi moltiplicata per questo.
Cosa è coperto dall'assicurazione ipotecaria?
L'assicurazione ipotecaria privata non protegge in alcun modo la tua casa; è solo un'assicurazione per il creditore ipotecario. L'assicurazione ipotecaria funge da rete di sicurezza per il prestatore in caso di insolvenza sul prestito poiché i prestatori considerano i mutui ipotecari con acconti minori come investimenti più rischiosi. Il tuo prestatore può scegliere il fornitore dell'assicurazione ipotecaria perché PMI protegge solo il prestatore.
Conclusione
I mutuatari devono pagare per l'assicurazione sui mutui, ma consente loro di diventare proprietari di case prima riducendo il rischio per le istituzioni finanziarie di concedere mutui a persone con acconti bassi. Se vuoi possedere una casa prima piuttosto che dopo per motivi di stile di vita o di budget, potresti ritenere opportuno pagare le spese di assicurazione del mutuo. Inoltre, se paghi mensilmente un'assicurazione sui mutui PMI o un premio frazionato, i premi potrebbero essere annullati se il tuo patrimonio immobiliare supera l'80%.
Tuttavia, se sei uno dei mutuatari che deve pagare i premi assicurativi FHA per la durata del prestito, dovresti riconsiderare. Potresti essere in grado di rifinanziare da un Prestito FHA in seguito per evitare di pagare PMI. Tuttavia, non vi è alcuna certezza che la vostra posizione lavorativa oi tassi di interesse di mercato consentiranno o trarranno profitto da un rifinanziamento.
Domande frequenti sull'assicurazione ipotecaria
Qual è il costo medio dell'assicurazione sul mutuo?
Secondo i dati sull'assicurazione sui mutui dell'Urban Institute, puoi aspettarti che il PMI costi tra lo 0.58% e l'1.86% dell'importo del prestito pagato mensilmente o in una somma fissa in anticipo. In termini di denaro, Freddie Mac prevede che questo ammonterà a $ 30 a $ 70 per ogni $ 100,000 aggiunti a una rata mensile del mutuo.
È necessario avere un'assicurazione sul mutuo?
L'assicurazione ipotecaria è solitamente richiesta anche sui prestiti FHA e USDA.
Il PMI è una tassa detraibile?
Sì, i premi dell'assicurazione ipotecaria privata (PMI) sono deducibili come parte della detrazione degli interessi ipotecari fino al 2020.
Quanto tempo si paga l'assicurazione ipotecaria FHA?
I mutuatari che versano meno del 10% su un prestito FHA sono tenuti a pagare l'assicurazione ipotecaria FHA fino al completamento della durata del prestito. Tuttavia, se abbassi almeno il 10%, puoi far cancellare il MIP FHA dopo 11 anni di pagamenti.
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