L'assicurazione sui mutui privati (PMI) protegge i prestatori dal rischio di insolvenza del prestito sui prestiti di proprietà della casa. La riduzione del rischio del prestatore può comportare tassi di interesse più bassi e un accesso più facile al credito per i mutuatari, ma può anche aumentare notevolmente il costo di un mutuo. Ecco come ottenere un mutuo per la casa evitando o almeno mitigando PMI (assicurazione sui mutui privati) con o senza un acconto del 20 o 10%.
Che cos'è PMI?
L'assicurazione sui mutui privati (PMI) è un tipo di assicurazione richiesta dai mutui ipotecari convenzionali quando un acquirente di una casa abbassa meno del 20% del prezzo di acquisto.
PMI ha lo scopo di salvaguardare il prestatore in caso di inadempimento del prestito da parte del proprietario della casa. Sebbene non impedisca la preclusione, consente ai potenziali acquirenti di case di diventare proprietari di case anche se non possono permettersi un acconto del 20%. Se il tuo prestatore ritiene che dovrai pagare PMI, funzionerà con un assicuratore privato e i termini del piano assicurativo ti verranno comunicati prima di chiudere il mutuo.
Se hai PMI, la tariffa non sarà con te a tempo indeterminato. Puoi contattare il tuo prestatore di servizi di prestito per rimuovere PMI dal tuo mutuo una volta che hai raggiunto il 20 percento di equità, pagando il debito del prestito nel tempo o aumentando il valore della casa. Il PMI deve essere risolto dai gestori quando il saldo del prestito raggiunge il 78 percento del valore originale della casa.
Qual è il costo di PMI?
Secondo l'Urban Institute, l'intervallo tipico per i tassi di premio PMI è compreso tra lo 0.58% e l'1.86% dell'importo del prestito originale. Secondo Freddie Mac, la maggior parte dei mutuatari pagherà da $ 30 a $ 70 al mese in tassi PMI per ogni $ 100,000 presi in prestito. Il costo del PMI è determinato da due fattori principali:
- Il tuo rapporto prestito/valore (LTV) – L'importo che metti influirà sull'importo del PMI pagato. Ad esempio, se abbassi il 5%, il tuo rapporto LTV sarebbe del 95%. Il tuo rapporto LTV sarebbe dell'85% se abbassi il 15%. Quando hai solo un piccolo acconto, il prestatore si assume un rischio maggiore e i tuoi pagamenti PMI saranno più alti per compensare.
- La tua solvibilità – Il costo del PMI è fortemente influenzato dalla tua storia creditizia e dal tuo punteggio di credito. Considera l'esempio dell'Urban Institute di qualcuno che acquista una casa da $ 250,000 con un acconto del 3.5 percento. La rata mensile del mutuo, inclusa l'assicurazione, è di $ 1,164 con un punteggio FICO eccezionale di 760 o superiore. I pagamenti mensili sono di $ 1,495 per un acquirente con un punteggio di credito compreso tra 620 e 640, il che riflette una commissione PMI molto più alta.
Ecco come il PMI potrebbe funzionare a seconda di quanto metti giù, come calcolato dal calcolatore dell'assicurazione sui mutui Freddie Mac e dal calcolatore dei mutui Bankrate. Queste cifre si basano su un prezzo di acquisto di $ 329,000 e un tasso di interesse del 3.25% e non includono l'assicurazione sulla proprietà o le tasse sulla proprietà.
| Acconto | 5% in meno | 15% in meno | 20% in meno |
| Pagamento mensile PMI | $300 | $78 | $0 |
| Pagamento mensile del mutuo (capitale, interessi e PMI) | $1,660 | $1,295 | $1,145 |
Diversi tipi di PMI
Esistono diversi tipi di assicurazione sui mutui privati. Loro includono
# 1. Assicurazione sul mutuo a carico del mutuatario
I premi per l'assicurazione ipotecaria pagata dal mutuatario sono inclusi nella rata mensile. Saranno inclusi anche il saldo principale, gli interessi e altre tasse come le tasse sulla proprietà. Il denaro viene quindi erogato all'assicuratore su base mensile.
Ogni mese, noterai un'indicazione di un "pagamento speciale", che è semplicemente una spiegazione del fatto che il denaro è stato pagato.
I premi dell'assicurazione ipotecaria pagati dal mutuatario possono essere rimossi se si soddisfano determinati criteri, come il raggiungimento del 20% di capitale proprio, un prestito-valore del 78% o il completamento della metà del termine di pagamento.
#2. Assicurazione sui mutui pagati dal prestatore
L'assicurazione ipotecaria pagata dal prestatore può sembrare allettante, ma non commettere errori: sarai comunque responsabile della copertura. Invece di vedere quel premio come un elemento pubblicitario, molto probabilmente pagherai un tasso di interesse più alto sul mutuo e/o pagherai ulteriori spese di origine del prestito.
Un altro svantaggio è che il PMI pagato dal prestatore non può essere annullato allo stesso modo dell'assicurazione pagata dal mutuatario. Il modo più comune per uscire dal PMI pagato dal prestatore è il mutuo.
#3. Assicurazione mutuo a premio unico
Invece di separare i pagamenti in rate mensili, PMI a premio unico combina il costo totale dell'assicurazione in un unico pagamento.
A seconda delle condizioni del prestito, puoi pagarlo per intero alla chiusura o trasferirlo nel prestito per una somma maggiore.
Se paghi tutto in una volta, le tue rate mensili saranno ridotte. Tuttavia, se vendi la tua casa subito dopo l'acquisto, potresti finire peggio che se avessi semplicemente pagato PMI mensile.
Considera che se stai lottando per effettuare un acconto del 20%, potresti non essere in grado di permetterti un pagamento anticipato significativo dell'assicurazione.
#4. Assicurazione sul mutuo a premio frazionato
In un accordo PMI a premio diviso, pagherai un prezzo iniziale più elevato che coprirà una parte dei costi, consentendoti di ridurre i requisiti di pagamento mensile.
Ciò combina i vantaggi e gli svantaggi del PMI a premio unico e pagato dal mutuatario. Avrai bisogno di un po' di soldi, ma non tanto quanto pensi per pagare l'anticipo. Potrai quindi usufruire di canoni mensili più economici.
Se si dispone di un rapporto debito/reddito maggiore, l'assicurazione sui mutui a premio frazionato può essere vantaggiosa. Ti consente di evitare il tuo possibile pagamento del mutuo per evitare che il tuo DTI diventi troppo alto per qualificarsi.
#5. Assicurazione ipotecaria FHA
Un prestito FHA include questa forma di assicurazione ipotecaria. Comporta un pagamento iniziale seguito da oneri annuali di assicurazione ipotecaria (MIP), che nella maggior parte dei casi non possono essere annullati.
Dovrai aspettare 11 anni per ottenere l'assicurazione ipotecaria FHA gratuita senza rifinanziamento. Anche in questo caso, l'assicurazione verrà annullata solo se l'anticipo iniziale è stato del 10% o superiore.
Leggi anche: PRESTITO PIGGYBACK: definizione, pro, contro e opzioni di rifinanziamento
Modi per risparmiare denaro ed evitare di pagare l'assicurazione ipotecaria privata PMI
Considerato quanto possa essere costoso il PMI assicurativo sui mutui privati, non sorprende che molti acquirenti di case vogliano evitarlo. Ecco cinque strategie per evitare di pagare l'assicurazione sui mutui privati PMI sul tuo mutuo.
# 1. Cerca un prestito che non richieda PMI.
Cerca opzioni di prestito che esentano dal requisito PMI e/o forniscono un aiuto per l'anticipo. Ad esempio, i prestiti VA non richiedono PMI, quindi potresti risparmiare un sacco di soldi se ti qualifichi. Esamina i prestiti garantiti dalla Federal Housing Administration (FHA) o dal Dipartimento dell'Agricoltura degli Stati Uniti (USDA). Entrambe le organizzazioni offrono iniziative che cercano di rendere la proprietà della casa più accessibile per gli acquirenti a basso e medio reddito.
#2. Esamina i programmi statali e locali per gli acquirenti di case.
Sempre più città stanno dando la priorità agli alloggi a prezzi accessibili, inclusa la creazione di nuovi programmi per aiutare gli acquirenti di case. Alcune città si concentrano sugli "alloggi per la forza lavoro", che mira a rendere la proprietà della casa accessibile a coloro che svolgono professioni specifiche, come insegnanti di scuola, vigili del fuoco o soccorritori. Potresti iniziare cercando programmi nel tuo stato nella pagina di acquisto di case locale di HUD.
#3. Cerca un prestito 80-10-10.
Secondo Eric Simonson, fondatore di Abundo Wealth, un approccio per evitare il PMI assicurativo sui mutui privati consiste nell'ottenere un prestito 80/10/10 in cui si versa il 10% in meno e si stipula una linea di credito di equità domestica del 10% per soddisfare i 20 requisito di acconto. Simonson consiglia che, poiché è probabile che la linea di credito sia variabile, dovresti dare la priorità al pagamento il più rapidamente possibile. Se non sei sicuro di dove andare per un prestatore che offre prestiti 80/10/10, parla con il tuo commercialista o consulente finanziario, che probabilmente può dare alcuni suggerimenti.
#4. Effettua un pagamento di interessi più elevato
In cambio di un tasso di interesse più elevato, alcuni istituti di credito forniscono prestiti che consentono di evitare di pagare PMI. Ci sarà un processo di qualificazione, ma se approvato, sarai in grado di mettere meno del 20%. Tuttavia, la rata mensile del mutuo sarà più alta, in alcuni casi molto più alta, a causa dell'aumento del tasso di interesse.
#5. Acquista una casa meno cara
Solo perché sei stato pre-approvato da un prestatore per un certo importo non significa che devi spendere tutto quando acquisti una casa.
"Normalmente non consiglio di utilizzare PMI per acquistare una casa più grande che allunga il budget, perché qualsiasi problema nella tua vita potrebbe rendere il tuo mutuo più difficile da pagare e aggiungere molto stress", afferma Stanley Himeno-Okamoto, fondatore di DRS Financial Partners.
Una strategia più esperta per un acquirente di una casa per la prima volta potrebbe essere quella di acquistare una "casa iniziale", che è una casa meno costosa che può permettersi comodamente senza incorrere in PMI.
Alternative PMI
I mutuatari con un acconto modesto spesso chiedono: "Ci sono alternative al PMI?"
La distinzione chiave tra questa query e "Come posso evitare PMI?" l'indagine è che le alternative spesso hanno lo stesso costo ma sono presentate in modo diverso.
Un prestito jumbo superiore a $ 417,500 ne è un esempio.
Alcuni prestiti jumbo richiedono meno del 20% di sconto e non richiedono un'assicurazione sul mutuo. Questo sarà pubblicizzato come una soluzione per evitare un PMI. Tuttavia, non risparmierai necessariamente denaro in termini di commissioni perché pagherai un tasso più alto su questo prestito, proprio come faresti con Lender Paid PMI su un prestito conforme.
Quindi, mentre è tecnicamente un'alternativa all'assicurazione ipotecaria, non stai evitando le spese. Questo è ovvio nella commercializzazione di un prestito conforme con Lender Paid PMI, ma è meno ovvio quando si ottiene un prestito jumbo con uno sconto inferiore al 20% perché questi prestiti sono generalmente venduti con frasi come "nessuna assicurazione ipotecaria".
Cancellazione PMI
Se hai un prestito conforme standard, di solito puoi chiedere al tuo prestatore di prendere in considerazione l'annullamento dell'assicurazione ipotecaria una volta che hai raggiunto il 22% di equità nella tua casa, il che significa che il tuo prestito è stato pagato fino al 78% del prezzo di acquisto della tua proprietà.
Se ritieni di raggiungere questo livello entro un numero ragionevole di anni, il PMI pagato dal mutuatario è preferibile al PMI pagato dal prestatore.
Quindi, se hai un PMI pagato dal prestatore, la tua assicurazione ipotecaria si presenta sotto forma di un tasso di prestito più elevato e questo costo più elevato è quindi con te per tutta la durata del prestito. Lo stesso vale con un mutuo jumbo, poiché non esiste un premio assicurativo ipotecario per i jumbo low-down, ma il tasso è più alto.
Come posso evitare PMI senza un acconto del 20%?
Se scegli il PMI pagato dal prestatore, puoi evitare di pagare il PMI senza abbassare il 20%. Tuttavia, per tutta la durata del prestito avrai un tasso ipotecario più elevato. Ecco perché alcuni mutuatari preferiscono la tecnica piggyback, che prevede l'utilizzo di un secondo mutuo ipotecario per finanziare una percentuale dell'anticipo del 20% richiesto per evitare PMI. Il programma di prestito VA consente ai veterani di evitare il PMI senza alcun acconto.
Come posso evitare l'assicurazione ipotecaria privata (PMI) con un acconto del 10%?
Se hai un acconto del 10%, potresti essere in grado di evitare il PMI se utilizzi un secondo prestito per finanziare il restante 10% del prezzo di acquisto della casa. La combinazione di questi soddisferà il requisito di acconto del 20% del tuo primo prestatore di mutui ipotecari, consentendoti di evitare PMI. Questo è noto come prestito 80/10/10 sulle spalle.
Vale la pena evitare le PMI?
PMI è una risorsa eccellente per chi acquista per la prima volta una casa. Ti consente di versare un piccolo acconto e trasferirti in una proprietà molto prima. Di conseguenza, per molti acquirenti di case, PMI è un investimento vantaggioso, soprattutto se significa acquistare una casa prima piuttosto che aspettare anni per versare un acconto del 20%.
Come posso evitare PMI con un acconto del 5%?
Alcuni mutuatari potrebbero essere in grado di trovare programmi di prestito unici che forniscono mutui a basso acconto senza PMI. La maggior parte di questi programmi ha limiti di reddito o altri requisiti di idoneità particolari. Anche se non riesci a trovare un programma che rimuova il PMI, potresti essere in grado di qualificarti per Home Possible di Freddie Mac o per il prestito HomeReady di Fannie Mae, che ti consente di acquistare con solo il 3% in meno e pagare meno in PMI.
Quale punteggio di credito può permetterti di evitare il PMI?
Un punteggio di credito migliore dovrebbe comportare premi PMI più economici. Tuttavia, un punteggio di credito elevato non eliminerà la necessità di PMI. Invece, è la dimensione del tuo acconto che ti consente di evitare il PMI. Abbassare il 20 percento aiuterà a evitare del tutto il PMI.
Conclusione
I premi PMI possono aumentare la rata mensile del mutuo di un acquirente di case di centinaia di dollari. Ed è difficile evitare PMI assicurative private sui mutui a meno che non si abbia il 20% in meno o semplicemente si aspetti che il totale del prestito sia inferiore all'80% del valore della casa a causa dei pagamenti principali e dell'apprezzamento del valore della casa. Tuttavia, ci sono altre scelte, inclusi aiuti per l'acconto, prestiti VA, prestiti sulle spalle e prestiti medici. Non tutti gli istituti di credito forniscono programmi che consentono ai mutuatari di evitare PMI e quelli che hanno condizioni meno favorevoli o maggiori spese. E PMI non è l'unica cosa a cui pensare quando si prende in prestito una proprietà. Tassi di interesse, commissioni, termini di prestito e altre considerazioni potrebbero essere altrettanto essenziali, se non di più.
Come evitare le FAQ PMI
Quando si può rinunciare a PMI?
Quando si prevede che il saldo principale del tuo mutuo diminuirà all'80 percento del valore iniziale della tua casa, hai l'autorità per richiedere al tuo gestore di eliminare PMI. Quando hai acquisito il tuo mutuo, dovresti aver ricevuto questa data per iscritto su un modulo di divulgazione PMI.
Vale la pena evitare il PMI?
Sbarazzarsi di PMI potrebbe ridurre i pagamenti mensili e rendere la tua proprietà più conveniente.
Il punteggio di credito influisce sul PMI?
Sì, il tuo punteggio di credito ha un impatto sul costo dell'assicurazione ipotecaria privata. Anche con lo stesso acconto e importo del mutuo, un mutuatario con un punteggio di credito più elevato generalmente pagherà un canone mensile inferiore per PMI rispetto a qualcuno con un punteggio di credito più basso.
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Riferimenti
