Il rapporto di copertura del servizio di debito, abbreviato in DSCR o semplicemente DCR, è un termine chiave nei prestiti commerciali e nella finanza immobiliare. È essenziale quando sottoscrizione di immobili commerciali ed prestiti commerciali, nonché i dati finanziari dell'inquilino, ed è una componente significativa nel calcolo dell'importo massimo del prestito. In questo articolo, esamineremo in dettaglio il rapporto di copertura del servizio del debito e analizzeremo alcuni esempi lungo il percorso. Vedremo anche le due formule del rapporto di copertura del servizio del debito e vedremo come calcolarle.
Qual è il rapporto di copertura del servizio di debito?
Il Debt Service Coverage Ratio (DSCR) valuta la capacità di un'azienda di utilizzare il proprio reddito operativo per adempiere a tutti i suoi impegni di debito, inclusi i pagamenti di capitale e interessi sia sul debito a breve che a lungo termine. Quando una società ha dei prestiti in bilancio, come obbligazioni, prestiti o linee di credito, questo rapporto viene spesso utilizzato. È anche un rapporto regolarmente utilizzato in a acquisizione di leva finanziaria trattare, insieme ad altri indicatori di credito come debito totale/EBITDA multiplo, debito netto/EBITDA multiplo, rapporto di copertura degli interessi e rapporto di copertura degli oneri fissi, per analizzare la capacità di indebitamento della società target.
Formula del rapporto di copertura del servizio di debito
Questa formula del rapporto di copertura del servizio del debito è in due modi:
Rapporto di copertura del servizio di debito = EBITDA/ (interesse + capitale)
Rapporto di copertura del servizio di debito = (EBITDA – Capex) / (Interessi + Capitale)
Dove:
EBITDA = Guadagno prima di interessi, tasse, ammortamenti e ammortamenti.
Capitale = L'importo totale del prestito di prestiti a breve e lungo termine.
Interessi = Gli interessi pagabili su qualsiasi prestito.
Capex = Spesa in conto capitale.
Alcune aziende potrebbero preferire utilizzare quest'ultima formula perché le spese in conto capitale non sono addebitate a conto economico ma sono invece considerate un "investimento". Sottraendo CAPEX dall'EBITDA, la società avrà l'importo effettivo dei ricavi operativi disponibili per il servizio del debito.
Come calcolare il rapporto di copertura del servizio di debito?
Questa guida ti guiderà attraverso il processo di calcolo del rapporto di copertura del servizio di debito. Esamineremo passo passo le risposte a molti casi di calcolo del rapporto di copertura del servizio di debito.
Esempio 1 – Conto Economico per DSCR
In questo esempio, calcoleremo il rapporto di copertura del servizio di debito della società A utilizzando il seguente conto economico:
| Attività | milione |
| Vendite | 1000 |
| Costi delle merci vendute | 200 |
| Utile lordo | 800 |
| Costi operativi | 200 |
| Reddito operativo | 600 |
| Spese per interessi | 200 |
| Utile ante imposte | 400 |
| Spese fiscali | 200 |
| Utile netto | 200 |
Risposta
Passaggio 1: scrivi la formula del rapporto di copertura del servizio del debito verso il basso.
DSCR = Servizio del debito / Reddito operativo netto
Passaggio 2: calcola il reddito operativo netto.
Il reddito operativo è calcolato sottraendo le spese operative dall'utile lordo dell'impresa. In questo caso sono 600 milioni di dollari.
Passaggio 3: individuare un servizio di debito
Poiché l'entità deve pagare gli interessi e il capitale al lordo delle imposte, il servizio del debito è spesso posizionato al di sotto del reddito operativo. In questo esempio, il servizio del debito è semplicemente la spesa per interessi, che è pari a $ 200 milioni.
Passaggio 4: eseguire il calcolo per determinare il DSCR.
DSCR = Servizio del debito / Reddito operativo netto
DSCR = $ 600 milioni / $ 200 milioni = 3 (o 3x perché è un rapporto)
Esempio 2 Conto economico semplice DSCR
In questo esempio, calcoleremo il rapporto di copertura del servizio di debito della società B utilizzando i seguenti dati e conto economico:
Informazioni:
I pagamenti principali ammontano a $ 150 milioni.
| Attività | milione |
| Vendite | 1000 |
| Costi delle merci vendute | 200 |
| Utile lordo | 800 |
| Spese SG&A | 300 |
| Spese di ricerca e sviluppo | 200 |
| Reddito operativo | 300 |
| Spese per interessi | 50 |
| Utile ante imposte | 250 |
| Spese fiscali | 50 |
| Utile netto | 200 |
Risposta
Passaggio 1: scrivi la formula del rapporto di copertura del servizio del debito verso il basso.
DSCR = Servizio del debito / Reddito operativo netto
Passaggio 2: calcola il reddito operativo netto.
Il reddito operativo viene dopo le spese operative (SG&A e spese di ricerca e sviluppo). In questo caso sono 300 milioni di dollari.
Passaggio 3: individuare un servizio di debito
In questo caso, il servizio del debito è maggiore perché l'azienda deve rimborsare il capitale e gli interessi.
Il servizio del debito è uguale alla somma degli interessi e dei canoni di locazione più il rimborso del capitale.
Servizio del debito = $ 50 milioni + $ 150 milioni = $ 200 milioni
Passaggio 4: eseguire il calcolo per determinare il DSCR.
DSCR = Servizio del debito / Reddito operativo netto
DSCR = $ 300 milioni / $ 200 milioni = 1.5 (o 1.5x)
Esempio 3 – Elementi mancanti dal conto economico
In questo esempio, calcoleremo il rapporto di copertura del servizio di debito della società C utilizzando i seguenti dati e il conto economico:
Informazioni:
Le spese di ricerca e sviluppo rappresentano il 25% delle spese generali e amministrative dell'azienda.
I pagamenti principali e gli interessi passivi rappresentano ciascuno il 10% del reddito operativo dell'azienda.
Le vendite dell'azienda sono tre volte il costo delle merci vendute.
| Attività | milione |
| Vendite | ? |
| Costi delle merci vendute | ? |
| Utile lordo | 400 |
| Spese SG&A | ? |
| Spese di ricerca e sviluppo | 200 |
| Reddito operativo | ? |
| Spese per interessi | ? |
| Utile ante imposte | ? |
| Spese fiscali | 50 |
| Utile netto | ? |
Risposta
Passaggio 1: scrivi la formula del rapporto di copertura del servizio del debito verso il basso.
DSCR = Servizio del debito / Reddito operativo netto
Passaggio 2: calcola il reddito operativo netto.
Per determinare il reddito operativo netto dell'impresa, dobbiamo prima calcolare le spese di vendita e di ricerca e sviluppo (poiché questi valori non sono forniti).
Vendite = 3 volte il costo della merce venduta
3 × $ 400 milioni equivalgono a $ 1200 milioni di vendite
Spese di ricerca e sviluppo = 25% delle spese SG&A
Spese di ricerca e sviluppo = 25% di $ 200 milioni = $ 50 milioni
Vendite – Costo del venduto – Spese SG&A – Spese di ricerca e sviluppo = Risultato operativo netto
Risultato operativo netto = $ 1200 milioni – $ 400 milioni – $ 200 milioni – $ 50 milioni = $ 550 milioni
Passaggio 3: individuare un servizio di debito
I pagamenti principali e gli interessi passivi rappresentano ciascuno il 10% del reddito operativo dell'azienda:
10% x reddito operativo = pagamenti principali
Pagamenti principali = 10% x 550 milioni di dollari = 55 milioni di dollari
Interessi passivi = 10% del reddito operativo
Spese per interessi = 10% di $ 550 milioni = $ 55 milioni
Individua il servizio di debito:
Il servizio del debito è uguale alla somma degli interessi e dei canoni di locazione più il rimborso del capitale.
Servizio del debito = $ 55 milioni + $ 55 milioni = $ 110 milioni
Passaggio 4: eseguire il calcolo per determinare il DSCR.
DSCR = Servizio del debito / Reddito operativo netto
DSCR = $ 550 milioni / $ 110 milioni = 5 (o 5x)
Esempio 4 – DSCR + Compila il conto economico
In questo esempio, calcoleremo il rapporto di copertura del servizio di debito della società D utilizzando i seguenti dati e un conto economico parziale:
Informazioni:
L'aliquota fiscale è fissata al 50%.
Le spese di ricerca e sviluppo dell'azienda sono di 10 milioni di dollari inferiori alla metà delle spese generali e amministrative.
I pagamenti principali sono pari al doppio dell'utile ante imposte.
Il costo della merce venduta è pari al 60% del prezzo di vendita.
L'utile netto è pari al 25% dei canoni di locazione.
Le spese generali, amministrative e di vendita rappresentano il 30% delle vendite dell'azienda.
I canoni di locazione sono il doppio degli interessi.
Risposta
Passaggio 1: scrivi la formula del rapporto di copertura del servizio del debito verso il basso.
DSCR = Servizio del debito / Reddito operativo netto
Passaggio 2: completare il conto economico.
Poiché la maggior parte delle voci del conto economico sono vuote, dobbiamo prima compilare il conto economico utilizzando le informazioni che abbiamo:
Pagamenti dell'affitto
Possiamo calcolare i pagamenti del leasing iniziando con la spesa per interessi di $ 20 milioni (l'unico valore che abbiamo), che è il doppio della spesa per interessi.
Canoni di locazione = 2 x $ 20 milioni = $ 40 milioni
Redditività
Ora possiamo calcolare il reddito netto (perché è il 25 percento dei canoni di locazione).
Utile netto = 25% di $ 40 milioni = $ 10 milioni
Utile prima delle tasse e delle spese fiscali
L'aliquota fiscale del 50% suggerisce che l'onere fiscale è pari al 50% dell'utile ante imposte. La società mantiene la metà del suo utile ante imposte come utile netto. Di conseguenza, possiamo dedurre che l'utile ante imposte è il doppio dell'utile netto.
Utile prima delle tasse = 2 x $ 10 milioni = $ 20 milioni
Utile ante imposte – Reddito netto = Spese fiscali
Spese per le tasse = $ 20 milioni – $ 10 milioni = $ 10 milioni
Pagamenti del capitale
I pagamenti principali sono pari al doppio dell'utile ante imposte.
2 x Utile ante imposte = pagamenti principali
Pagamenti principali = 2 x $ 20 milioni = $ 40 milioni
Risultato operativo
Sebbene il reddito operativo non venga mostrato, possiamo calcolarlo aggiungendo gli elementi pubblicitari per i quali abbiamo valori superiori all'utile ante imposte.
Il reddito operativo è calcolato come somma dell'utile ante imposte e degli interessi passivi.
Reddito operativo = $ 20 milioni + $ 20 milioni = $ 40 milioni
Passaggio 3: individuare un servizio di debito
Il servizio del debito è uguale alla somma degli interessi e dei canoni di locazione più il rimborso del capitale.
Servizio del debito = $ 20 milioni + $ 40 milioni + $ 40 milioni = $ 100 milioni
Passaggio 4: eseguire il calcolo per determinare il DSCR.
DSCR = Servizio del debito / Reddito operativo netto
DSCR = $ 40 milioni / $ 100 milioni = 0.4 (o 0.4x)
Interpretazione del rapporto di copertura del servizio di debito
Un rapporto di copertura del servizio del debito di uno o più implica che il reddito operativo di un'azienda è sufficiente a coprire il suo debito annuale e il pagamento degli interessi. Un rapporto ottimale è 2 o superiore come regola generale. Un rapporto elevato indica che la società è in grado di indebitarsi ulteriormente.
Un rapporto inferiore a uno è indesiderabile poiché dimostra l'incapacità della società di onorare i propri impegni di debito attuali esclusivamente attraverso il reddito operativo. Un DSCR di 0.8, ad esempio, mostra che c'è un reddito operativo appena sufficiente per rimborsare l'80% dei pagamenti del debito della società.
Invece di concentrarti su una singola metrica, analizza il rapporto di copertura del servizio del debito di una società rispetto ai rapporti di altre società nello stesso settore. Se il DSCR di un'azienda è molto maggiore di quello della maggior parte dei suoi concorrenti, mostra una gestione del debito più forte. Un analista finanziario potrebbe anche voler esaminare il rapporto di una società nel tempo per vedere se sta andando al rialzo (in miglioramento) o al ribasso (in peggioramento) (peggiorando).
Applicazioni comuni del rapporto di copertura del servizio di debito
Il rapporto di copertura del servizio del debito è una metrica standard utilizzata per valutare la capacità di un'azienda di pagare il debito residuo, inclusi capitale e interessi passivi.
In un leveraged buyout, un'azienda acquirente utilizza DSCR per valutare la struttura del debito della società target e la capacità di pagare gli obblighi di prestito.
Gli ufficiali di prestito bancario utilizzano DSCR per stimare la capacità di servizio del debito di un'azienda.
Sommario
Il rapporto di copertura del servizio del debito è un indicatore utile per misurare la salute finanziaria complessiva di un'azienda, in particolare la sua capacità di onorare il debito attuale. Il rapporto può anche aiutare i finanziatori e gli investitori a determinare se è sicuro per l'azienda assumere più finanziamenti di debito. Il DSCR dovrebbe sempre essere confrontato con la media del settore.
Domande frequenti su DSCR
Qual è un buon rapporto di copertura del servizio del debito per il settore immobiliare?
La maggior parte degli istituti di credito preferisce un DSCR nell'intervallo 1.25x–1.5x. Ciò significa che, almeno, l'attività può generare un ulteriore 25% di reddito aggiuntivo dopo che tutti i pagamenti del debito sono stati effettuati.
Come si calcola il rapporto di copertura del servizio del debito nel settore immobiliare?
Basta dividere il reddito operativo netto (NOI) per il debito annuale per determinare il rapporto di copertura del servizio del debito.
Perché è importante il rapporto di copertura del servizio del debito?
Il DSCR è un utile parametro di riferimento per determinare la capacità di un individuo o di un'azienda di effettuare pagamenti di debiti in contanti. Un rapporto più alto indica che l'impresa è più meritevole di credito poiché dispone di risorse finanziarie sufficienti per onorare i suoi impegni di debito, per effettuare i pagamenti necessari in tempo.
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