Il rapporto back-end è uno dei parametri che le banche e persino la FHA prendono in considerazione quando prendono decisioni di prestito. Conosciuto anche come rapporto DTI, determina il livello di rischio associato al prestito di denaro a un potenziale mutuatario. Ecco tutto ciò che devi sapere sul rapporto back-end e su come calcolarlo.
Che cos'è un rapporto di back-end?
Il "rapporto back-end" è la percentuale del tuo reddito mensile dedicata al pagamento del debito. Il rapporto è determinato come percentuale del tuo reddito mensile.
Comprendere il rapporto back-end
Il rapporto back-end è una delle poche metriche utilizzate dai sottoscrittori di mutui per determinare il livello di rischio associato al prestito di denaro a un potenziale mutuatario. È significativo perché indica quanto del reddito del mutuatario è dovuto a un'altra persona o azienda. Se gran parte del reddito mensile di un richiedente va al pagamento del debito, il richiedente è considerato un mutuatario ad alto rischio, poiché una perdita di lavoro o un calo del reddito potrebbe far accumulare rapidamente le passività non pagate.
Come calcolare il rapporto back-end
Per calcolare il rapporto back-end, combiniamo tutti i pagamenti mensili del debito di un mutuatario e dividiamo il totale per il reddito mensile del mutuatario.
Si consideri un mutuatario con un reddito mensile di $ 5,000 ($ 60,000 diviso per 12) e pagamenti mensili totali del debito di $ 2,000. Il rapporto di back-end per questo mutuatario è del 40% ($ 2,000 / $ 5,000).
I finanziatori preferiscono vedere un rapporto non superiore al 36 per cento. Alcuni istituti di credito, tuttavia, concedono eccezioni per percentuali fino al 50% per i mutuatari con un buon credito. Quando si accettano mutui, alcuni istituti di credito utilizzano questo rapporto unicamente, mentre altri lo usano insieme al rapporto front-end.
Come determinare il rapporto di back-end
Il tuo debito mensile in un rapporto di back-end comprende pagamenti di carte di credito, mutui e prestiti per veicoli, nonché mantenimento dei figli e altri impegni di prestito. A causa dei debiti inclusi, differisce da un rapporto di front-end. Il rapporto "front-end" è solo il rapporto tra rata del mutuo e reddito.
Quindi, se guadagni $ 48,000 all'anno, il tuo reddito mensile è di $ 4,000. Il tuo rapporto front-end è del 25% se la rata totale del tuo mutuo è di $ 1,000.
Se il tuo debito totale è di $ 1,800 ($ 1,000 per la tua casa, $ 350 per un prestito auto, $ 300 per carte di credito e $ 150 per un prestito studentesco), il tuo rapporto di back-end è del 45%.
Il tuo rapporto debito/reddito (DTI) complessivo sarebbe 25/45 (anteriore/posteriore).
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Come viene utilizzato questo calcolo dai prestatori?
Quando forniscono prestiti ipotecari, alcuni istituti di credito valutano esclusivamente il rapporto back-end e non danno alcun peso al rapporto front-end. I rapporti debito-reddito, insieme al punteggio di credito del mutuatario, al reddito, alla storia lavorativa, alla proprietà acquisita e ad altri fattori, svolgono un ruolo significativo nella decisione del prestatore.
Il rapporto tra back-end e front-end è più conservativo. Cioè, i prestatori con regole di prestito più rigide sono più inclini a guardare al back-end della transazione piuttosto che al front-end.
I finanziatori hanno criteri con cui entrano in trattative di prestito. I prestatori generalmente mirano a concedere prestiti con un rapporto del 36% o inferiore. Quindi, nello scenario precedente, con un rapporto back-end del 45 percento, il prestito sarebbe molto probabilmente negato. Se il mutuatario ha un buon credito, alcuni istituti di credito faranno un'esenzione, consentendo rapporti fino al 50%.
Gli istituti di credito che calcolano sia il rapporto di estremità anteriore che quello posteriore possono richiedere un determinato rapporto, ad esempio 28/36. Il limite di prestito FHA è 29/41. I prestiti VA considerano solo il back-end, che deve essere del 41 percento o inferiore.
Come abbassare il rapporto di back-end
Poiché il tuo rapporto debito/reddito è importante per gli istituti di credito ipotecario quanto il tuo punteggio di credito, aumentare il tuo rapporto è fondamentale per assicurarti di poter acquisire i prestiti di cui hai bisogno e che sarai in grado di permetterti i pagamenti del prestito dopo che il prestito è stato concesso.
La strategia più efficace per ridurre al minimo il rapporto back-end è ripagare il debito. Se riesci a pagare le tue carte di credito ed evitare di accumulare nuovo debito revolving, il tuo rapporto migliorerà in modo significativo. Se hai pagato le tue carte di credito nella situazione di cui sopra, ti rimarrebbero $ 1500 in pagamenti mensili ($ 1000 casa, $ 350 prestito auto, $ 150 prestiti studenteschi). Con $ 4000 di guadagni, il nuovo rapporto back-end è del 37.5%. Questo è molto più vicino all'accettabile 36 percento e, con un punteggio di credito elevato, la maggior parte degli istituti di credito potrebbe persino approvarti.
Anche l'aumento del reddito migliora il rapporto. Supponiamo di ricevere un aumento del 3% del costo della vita nel nostro esempio. Il tuo nuovo reddito mensile di $ 4,120, combinato con i pagamenti mensili del debito di $ 1,500, si traduce in un rapporto back-end del 36.4 percento. Questo rapporto aumenta la probabilità che la tua richiesta di prestito venga concessa.
Riduci la rata del mutuo per aumentare il rapporto. Puoi abbassare il tuo pagamento e abbassare i tuoi rapporti di front-end e back-end effettuando un acconto più alto, scegliendo un mutuo di 20 o 30 anni invece di un mutuo di 15 anni o cercando una casa più economica da acquistare. Ottenere un'assicurazione più conveniente ti avvantaggia anche qui perché il pagamento del mutuo include PITI (capitale, interessi, tasse e assicurazione).
Rapporto back-end rispetto al rapporto front-end
Il rapporto front-end è anche un confronto tra debito e reddito utilizzato dai sottoscrittori di mutui. L'eccezione è che il rapporto di front-end non considera alcun debito diverso dalla rata del mutuo. Di conseguenza, calcoliamo il rapporto di front end dividendo la rata mensile del mutuo del mutuatario per il suo reddito mensile. Tornando all'esempio precedente, supponiamo che la rata del mutuo del mutuatario sia di $ 1,200 della sua obbligazione di debito mensile di $ 2,000.
Pertanto, il rapporto del mutuatario è ($ 1,200 / $ 5,000) o il 24 percento. Una frequente restrizione superiore fissata dai fornitori di mutui è un rapporto front-end del 28 percento. Come con il rapporto di back-end, alcuni istituti di credito sono più flessibili sul rapporto di front-end, specialmente se il mutuatario ha altre circostanze attenuanti, come un buon credito, un reddito consistente o grandi riserve di liquidità.
Fattori di compensazione per il rapporto DTI back-end FHA
Se i mutuatari soddisfano diverse circostanze di compensazione, i requisiti FHA consentono ai prestatori di consentire percentuali DTI maggiori. Questi scenari aggiuntivi aiutano a mitigare il rischio di emissione di mutui con rapporti DTI maggiori. Tra questi fattori di compensazione ci sono i seguenti:
# 1. Reddito residuo
I prestatori possono approvare rapporti debito-reddito più elevati se il mutuatario ha fondi sufficienti rimanenti ogni mese dopo che tutti i costi sono stati coperti.
#2. Riserve di cassa
Un altro fattore di compensazione sarebbe se il mutuatario ha a disposizione notevoli riserve di cassa dopo la chiusura in caso di emergenza finanziaria.
#3. Pagamento shock
Lo shock di pagamento si verifica quando il pagamento mensile dell'alloggio di un mutuatario aumenta notevolmente durante l'acquisto di una casa e il trasferimento dal pagamento dell'affitto/mutuo precedente al nuovo pagamento suggerito. Se i pagamenti del mutuatario rimangono quasi coerenti nel nuovo scenario di pagamento del mutuo, i prestatori saranno più disposti ad approvare il DTI più elevato.
#4. Punteggi di credito elevati
Se hai un punteggio di credito elevato, hai dimostrato responsabilità finanziaria. Questo ti aiuterà ad essere accettato per un DTI maggiore.
#5. Stabilità occupazionale
Lavori nella stessa sede da molto tempo o hai saltato da un lavoro all'altro con numerose interruzioni nel lavoro negli ultimi anni? Sarà fondamentale disporre di una fonte di reddito costante.
I prestatori FHA possono tollerare un rapporto DTI back-end superiore al 50% con queste e altre considerazioni compensative.
Come abbassare il tuo DTI
Il modo più ovvio per abbassare il tuo DTI è aumentare il tuo reddito mensile o ridurre il tuo debito mensile. Ci sono, tuttavia, alcuni suggerimenti meno ovvi che discuteremo con voi qui.
#1. Aumenta il tuo reddito
Se sei un lavoratore autonomo o guadagni denaro o mance nel tuo campo di lavoro, devi essere in grado di dimostrare questo reddito quando richiedi un mutuo. Altri commettono l'errore di non depositare tutte le entrate, inclusi contanti e mance, su un conto bancario.
I prestatori vorranno esaminare quanti soldi stanno entrando nei loro conti bancari. Non fa differenza se ritiri i soldi subito dopo. Documentare il tuo flusso di cassa è una strategia per migliorare il tuo reddito mensile lordo registrato, che ridurrà i tuoi rapporti DTI.
#2. Riduci il tuo debito mensile
Gli elevati requisiti di pagamento mensile fanno spesso aumentare le percentuali di DTI. Se intendi ripagare il debito per migliorare i tuoi rapporti DTI prima di qualificarti per un mutuo, concentrati sull'obbligo con la più alta richiesta di pagamento mensile, non sul debito con il totale più alto.
L'obiettivo è rimuovere tutti i pagamenti mensili dal portafoglio crediti. Di conseguenza, se hai $ 5,000 disponibili per saldare il debito, dovresti utilizzarlo per saldare quanti più conti possibile. Tali pagamenti verrebbero rimossi dal calcolo DTI. Quello che non vuoi fare è applicare i $ 5,000 a un account con un importo significativamente maggiore mantenendo il pagamento mensile.
Qual è il rapporto DTI back-end FHA più alto consentito?
Il rapporto DTI back-end FHA più alto consentito con fattori di compensazione è del 56.9 percento, che gli istituti di credito FHA partecipanti possono consentire sulla base di elementi di compensazione specifici che servono a ridurre il rischio del prestatore.
Quale reddito può essere utilizzato per stimare il rapporto DTI di back-end?
I rapporti debito/reddito possono essere calcolati utilizzando le seguenti forme di reddito:
- Salario per un mese di lavoro
- Profitti dalla tua attività
- Benefici della sicurezza sociale
- 401k guadagni
- Pensioni
- Reddito da disabilità
- Assistenza all'infanzia e alimenti
Posso ottenere un prestito FHA con un rapporto DTI di fascia alta?
Ci sono istituti di credito che accetteranno livelli DTI fino e oltre il 50%. Lavorare a stretto contatto con il prestatore corretto ti assisterà e ti guiderà attraverso il processo e proporrà modi per qualificarti.
Rapporto debito/reddito FHA e prestiti agli studenti
I finanziatori FHA sono obbligati a includere l'1% del prestito studentesco in sospeso nei requisiti mensili nel calcolo del debito sul reddito.
Qual è un adeguato rapporto debito/reddito?
Come regola generale, il rapporto DTI più alto che un mutuatario può avere mentre è ancora idoneo per un mutuo è del 43%. I finanziatori preferiscono un rapporto debito/reddito inferiore al 36%, con non più del 28% del debito dedicato ai pagamenti di mutui o affitti.
Il rapporto DTI massimo varia a seconda del prestatore. Tuttavia, più basso è il rapporto debito/reddito, più è probabile che il mutuatario venga accettato, o almeno preso in considerazione, per il credito.
Quali sono i limiti del rapporto debito/reddito?
Il rapporto DTI non distingue tra vari tipi di debito o le spese per il servizio di quel debito. Le carte di credito hanno tassi di interesse più elevati rispetto ai prestiti agli studenti, ma sono combinati nel calcolo DTI.
I tuoi pagamenti mensili verrebbero ridotti se passassi i saldi da carte di credito ad alto interesse a carte di credito a basso interesse. Di conseguenza, i pagamenti mensili totali del debito e il rapporto DTI diminuirebbero, ma il debito complessivo in sospeso rimarrebbe lo stesso.
Qual è un buon rapporto DTI back-end?
I prestatori preferiscono vedere un rapporto di front-end non superiore al 28% e un rapporto di back-end non superiore al 36%, con il rapporto di back-end che include tutti i debiti mensili.
Qual è il rapporto di backend del 45%?
Un rapporto di front-end del 25% si applicherebbe a un mutuo con un importo principale di $ 1,000. Il tuo rapporto di back-end sarebbe del 45% se avessi un debito mensile totale di $ 1,800 ($ 1,000 per mutuo, $ 350 per prestito auto, $ 300 per carte di credito e $ 150 per prestiti studenteschi).
Il DTI front-end o back-end è più importante?
A seconda del tipo di mutuo ipotecario che stai richiedendo, tuttavia, gli istituti di credito possono accettare rapporti più elevati se hai una buona storia creditizia, risparmi sufficienti e un acconto considerevole. Le domande di mutuo ipotecario devono soddisfare i requisiti DTI sia front-end che back-end, ma molti esperti finanziari attribuiscono maggiore importanza a quest'ultimo.
Qual è il DTI back-end massimo per FHA?
La Federal Housing Administration (FHA) negli Stati Uniti garantisce un certo tipo di mutui ipotecari. I requisiti per ottenere un prestito FHA sono inferiori. Sebbene sia determinato caso per caso, il DTI massimo per un prestito FHA è del 57%.
Cosa non include un rapporto di back-end?
Quando si calcola il rapporto di back-end, i tassi di interesse e altre spese relative al debito vengono ignorati. Anche se il tasso di interesse sulle carte di credito è in genere superiore a quello sui prestiti agli studenti, entrambi i tipi di debito sono inclusi nel numeratore del rapporto.
È meglio un rapporto più alto o più basso?
Un rapporto maggiore di solito indica vendite robuste, quindi è preferibile un rapporto più alto. Un rapporto più basso può indicare vendite fiacche e/o interesse calante nei prodotti sul mercato.
In conclusione,
Il tuo rapporto back-end è essenzialmente l'intero rapporto debito / reddito. Ciò include il debito abitativo pianificato e qualsiasi altro debito al consumo sul tuo record di credito. Sapere come calcolare il rapporto di back-end alla fine determinerà se i tuoi livelli di reddito sono sufficienti per qualificarti per il mutuo che stai chiedendo. Questo, a sua volta, ti aiuterà a sapere su cosa lavorare.
Domande frequenti
Qual è il rapporto back-end di DTI?
Il tuo rapporto di back-end è il rapporto tra i tuoi obblighi di debito mensili complessivi, compreso il tuo mutuo e qualsiasi debito immobiliare associato, al tuo reddito lordo.
Qual è il rapporto minimo di back-end per un prestito convenzionale?
Il rapporto minimo di back-end per un prestito convenzionale è dal 45% al %50%
Qual è la regola del 28%?
Quando prendi in considerazione un mutuo, assicurati che le tue spese domestiche mensili massime non superino il 28% del tuo reddito mensile lordo e che il tuo debito familiare complessivo non superi il 36% del tuo reddito mensile lordo.
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