Se sei un potenziale beni immobili agente che apprende i dettagli dell'attività immobiliare o un potenziale proprietario di casa che cerca di assumere un intermediario; è importante comprendere alcune competenze del settore. Questo non solo ti terrà informato durante tutto il processo, ma ti aiuterà anche a capire le tue opzioni, indipendentemente dal lato della transazione in cui ti trovi.
Una delle operazioni centrali del settore immobiliare è la quotazione di un immobile. Ma cosa significa veramente? Questo pezzo contiene una panoramica completa dell'elenco aperto, inclusa la sua definizione, i tipi e il concetto generale.
Che cos'è la scheda aperta?
Un contratto di quotazione è "un contratto legalmente vincolante che crea un rapporto di agenzia che autorizza un broker ad agire come agente per un cliente in una transazione immobiliare". In altre parole, un contratto di quotazione è un contratto di lavoro tra un cliente e un broker che stabilisce di cosa è responsabile l'intermediario nella transazione immobiliare e come il cliente lo paga.
Una violazione di questo accordo può avere conseguenze legali sia per il broker che per il cliente, a seconda di chi viola quale parte dell'accordo. Tuttavia, gli accordi di quotazione devono essere in forma scritta per essere applicabili.
Come funziona l'elenco aperto
La principale differenza tra un'inserzione aperta e un'offerta che conferisce solo a un agente immobiliare il diritto di commercializzare e vendere una casa è che un proprietario generalmente paga solo la commissione di un agente di vendita in questa situazione, il proprietario non è rappresentato. Questa è circa la metà delle tariffe tipiche.
I proprietari non pagano un intermediario per rappresentare se stessi, ma pagano il broker che rappresenta l'acquirente. E il proprietario non deve commissioni a nessuno se solo il proprietario trova l'acquirente.
Tipi di inserzioni
I quattro tipi comuni di inserzioni includono:
- Inserzioni aperte
- Diritto esclusivo di vendita dell'inserzione
- Inserzioni di agenzie esclusive e
- Inserzioni nette.
Apri elenco
Una quotazione aperta è un contratto non esclusivo. Questo tipo di inserzione dà al venditore o all'acquirente il diritto di assumerne un numero qualsiasi brokers. Con un annuncio aperto, tutti gli agenti convenzionati possono commercializzare la proprietà o cercare la proprietà allo stesso tempo, ma solo l'agente che è disposto e in grado di portare il venditore all'acquirente o che trova la proprietà desiderata per un acquirente riceverà una commissione ricevuta.
Tuttavia, se il cliente acquista o vende lui stesso un immobile, non deve pagare alcuna commissione al broker. Per questo motivo, le inserzioni aperte sono rare in quanto offrono la minima garanzia che il broker riceverà un compenso per i loro sforzi.
Diritto esclusivo di vendita dell'inserzione
Il diritto esclusivo di vendere le inserzioni è il contratto di quotazione più utilizzato. In base a questo accordo, il broker ha il diritto esclusivo di commercializzare la proprietà per un certo periodo di tempo. Se l'immobile viene venduto mentre l'agente ha l'inserzione, il venditore dovrà pagare la commissione concordata indipendentemente da chi ha effettivamente acquistato l'acquirente. Ciò limita qualsiasi conflitto con il venditore su chi fosse responsabile dell'assunzione dell'acquirente.
Elenco esclusivo dell'agenzia
Un contratto di agenzia in esclusiva conferisce all'agente il diritto di commercializzare e vendere un immobile per un determinato periodo di tempo, mentre il proprietario si riserva il diritto di trovare un acquirente e vendere l'immobile senza dover all'agente alcuna commissione.
Il venditore deve pagare una commissione solo se l'intermediario o un agente autorizzato o subagente dell'intermediario vende la casa. Questo tipo di elenco non è molto comune nelle transazioni immobiliari residenziali in quanto aumenta la probabilità di una controversia tra l'agente e il venditore su chi ha effettivamente causato la vendita.
Inserimento netto
Una quotazione netta tecnicamente non è affatto un tipo di accordo di quotazione. In un elenco netto, un proprietario stabilisce un importo minimo che vorrebbe ricevere dalla vendita della proprietà e consente all'agente di utilizzare qualsiasi importo superiore al minimo impostato come commissione.
In una situazione del genere, mentre il venditore ottiene ciò che vuole dalla vendita, sorge un conflitto di interessi per l'intermediario violando la responsabilità fiduciaria dell'intermediario di anteporre gli interessi del cliente ai propri. Per questo motivo, le inserzioni online sono generalmente considerate non professionali e illegali in molti stati.
Inserzione aperta vs Inserzione esclusiva
Ti sei mai chiesto perché dovresti dare un annuncio esclusivo a un agente immobiliare per vendere la tua proprietà invece di vendere a più agenti immobiliari con un annuncio aperto?
Il percorso di quotazione aperta mette a rischio le possibilità che il venditore ottenga il prezzo massimo per la sua proprietà. In effetti, è consigliabile che i potenziali venditori si attengano esclusivamente a un unico agente, piuttosto che elencare la loro proprietà in un elenco aperto. Fare diversamente metterebbe a repentaglio la loro posizione.
Perché le offerte esclusive funzionano meglio
In generale, l'obiettivo dei venditori è ottenere il prezzo massimo ottenibile sul mercato. Ciò richiede buone capacità di negoziazione da parte dell'agente. Se hai più agenti che vendono la tua proprietà, il potenziale acquirente contatterà tutti gli agenti e troverà chi pensa sia più dalla loro parte e quindi negozierà.
Poiché gli agenti sanno di essere in competizione tra loro per mantenere l'acquirente, la loro alleanza potrebbe non essere orientata al migliore interesse del venditore.
Quando un acquirente scopre che più agenti sono elencati per vendere una proprietà, generalmente indica un livello di disperazione da parte del venditore e lo autorizza nel processo di negoziazione.
La maggior parte degli acquirenti può provenire dalla pubblicità online. Pertanto, avere più agenti che lavorano per vendere la tua proprietà non aumenta il numero di acquirenti. In sostanza, l'unica opzione rimasta per l'acquirente è quella di scegliere il broker che ritiene più adatto ai propri interessi.
Un agente che ha un'agenzia esclusiva dedicherà più tempo e sforzi alla vendita della propria proprietà poiché non teme che tutto il proprio lavoro venga sprecato.
Esempio di inserzione aperta
Quando sei pronto per vendere la tua casa, puoi firmare un contratto con un singolo agente immobiliare o optare per un annuncio aperto. Ad esempio, immagina di dover vendere la tua casa entro un mese per trasferirti per lavoro in una nuova città. Decidi di vendere la tua casa come un annuncio aperto.
Quattro agenti immobiliari promuovono la tua casa a potenziali acquirenti. Due broker lavorano insieme per rendere più facile la vendita e questi broker dividono la commissione di vendita dopo la chiusura dell'affare.
Perché i tipi di annunci sono importanti per gli affittuari
È importante che gli acquirenti o gli affittuari interessati chiedano sempre all'agente di quotazione se stanno promuovendo un'inserzione aperta o esclusiva.
Quando un annuncio è un annuncio esclusivo, l'agente ha alcuni privilegi di base sulla proprietà come segue:
- Sapere quanto è negoziabile il proprietario o il venditore
- Avere un "controllo" diretto sull'affitto
- Conoscere le offerte esistenti in affitto.
- Scopri che tipo di inquilino sta cercando il proprietario e i termini e le condizioni di un contratto.
- Le informazioni su un elenco esclusivo sono generalmente molto specifiche. Il motivo è che l'agente esclusivo è l'unico responsabile della commercializzazione dell'unità.
Tuttavia, un elenco aperto significa che molti agenti immobiliari possono pubblicizzare la proprietà su Internet. Questi appartamenti di solito possono essere mostrati a qualsiasi ora del giorno. Poiché ci sono molti broker che promuovono la proprietà, è possibile che.
L'immobile è già locato o venduto (all'insaputa di altri agenti). I broker che pubblicizzano la proprietà non sono a conoscenza di offerte o richieste ad altri broker.
Gli agenti che promuovono immobili hanno scarso potere di negoziazione. L'agente deve confermare la disponibilità della proprietà con il proprietario o il venditore se hai espresso interesse per la proprietà.
Conclusione
Le inserzioni aperte possono essere utili per i venditori nelle zone rurali che non vogliono impegnarsi con un solo agente immobiliare. Gli elenchi a livello nazionale di solito coprono vaste aree e il passaparola si sta diffondendo rapidamente. I venditori nel paese possono elencare con qualsiasi broker nell'area se i broker lo desiderano, e quindi pagano solo il broker che alla fine presenta l'offerta vincente.
Lo svantaggio è che il venditore in genere non ha un agente che agisca come fiduciario o in trattative, ispezioni a casa o divulgazioni. Non ci sono foto di fantasia, tour aerei, miglioramenti 3D o sforzi di marketing professionale a meno che il venditore non sia in grado di gestire queste cose di persona. In effetti, il venditore paga un altro intermediario per negoziare per l'acquirente.
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