La crisi dei mutui subprime è stata un fattore significativo quando la crisi finanziaria globale ha colpito intorno al 2007-2008. È stata la peggiore recessione economica dalla Grande Depressione degli anni '1930. Ci sono voluti molti anni agli americani per riprendersi dalla crisi finanziaria. Fondamentalmente, i mutui subprime sono destinati a mutuatari ad alto rischio, ma comportano una propria serie di rischi. Tuttavia, se vuoi essere proprietario di una casa ma il tuo credito ti trattiene, puoi ottenere un mutuo subprime dagli istituti di credito, che potrebbe essere un'opzione migliore. Ecco cosa dovresti sapere prima di richiedere un mutuo subprime.
Cos'è il mutuo subprime?
I mutui subprime, chiamati anche mutui non prime, sono prestiti concessi a persone con punteggi di credito inferiori a 600 che non possono ottenere mutui prime. I prestiti convenzionali sono facili da ottenere e di solito hanno condizioni migliori, come tassi di interesse più bassi, rispetto ad altri tipi di prestiti.
I mutui subprime hanno contribuito in modo determinante alla crisi finanziaria che ha alimentato la Grande Recessione. I finanziatori hanno approvato molti mutui subprime che i mutuatari non sono stati in grado di rimborsare negli anni precedenti al tracollo economico. Secondo un'analisi della Credit Union National Association sui dati dell'Home Mortgage Disclosure Act, circa il 30% di tutti i mutui originati nel 2006 erano subprime.
Sebbene i mutui subprime siano ancora disponibili oggi (e possono essere indicati come mutui non qualificati), sono soggetti a maggiori controlli. Hanno anche tassi di interesse più elevati e acconti maggiori rispetto ai prestiti tradizionali.
Come funziona il mutuo subprime?
Il Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act includeva una disposizione per istituire il Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) per supervisionare la regolamentazione dei mutui subprime. Una delle regole chiave emanate dal CFPB è che qualsiasi mutuatario che ottiene un mutuo subprime deve sottoporsi a consulenza per l'acquirente di case con un rappresentante approvato dal Dipartimento per l'edilizia abitativa e lo sviluppo urbano degli Stati Uniti
Inoltre, gli istituti di credito devono aderire agli standard Dodd-Frank durante la sottoscrizione di mutui subprime, inclusa la disposizione sulla "capacità di rimborso" (ATR), che richiede a un prestatore di valutare accuratamente se un mutuatario è in grado di rimborsare il prestito.
"In qualità di prestatore, se infrangi la regola ATR, potresti essere citato in giudizio o affrontare un'azione normativa", afferma Austin Kilgore, responsabile delle comunicazioni aziendali presso la società finanziaria Achieve. "Di conseguenza, gli istituti di credito nel settore dei mutui non qualificati hanno un forte incentivo a garantire che stiano valutando adeguatamente i mutuatari molto più di quanto facessero i prestatori di mutui subprime 15 o 20 anni fa".
Il "mutuo non qualificato" limita le tutele legali degli istituti di credito, impedendo a molti di operare nello spazio.
"I creditori non stanno facendo gli stessi mutui subprime come prima della recessione", dice Kilgore. "Il motivo principale sono le preoccupazioni normative".
Qual è la differenza tra mutui Prime e Subprime?
I mutui subprime sono concessi a mutuatari con basso credito. Un mutuo convenzionale di prima qualità non viene offerto perché il prestatore ritiene che il mutuatario abbia un rischio di insolvenza del prestito superiore alla media.
Esempio di mutuo Subprime vs. Prime
I mutui subprime sono rischiosi per i prestatori perché sono per i mutuatari con punteggi di credito bassi. Per compensare il rischio, il prestatore addebita tassi di interesse e commissioni più elevati rispetto a quelli che troveresti su un prestito tradizionale. Un tasso di interesse più elevato significa che pagherai complessivamente molto di più per un mutuo subprime.
Un esempio dell'impatto del mutuo subprime
Le inadempienze sui mutui subprime hanno contribuito in modo determinante al crollo del mercato immobiliare del 2008. Molti mutuatari hanno ricevuto prestiti NINJA, un acronimo derivato dalla frase "nessun reddito, nessun lavoro, nessun patrimonio". Questi mutui venivano spesso emessi senza acconto e nessuna prova di reddito richiesta. Un acquirente poteva richiedere $ 150,000 di guadagni annuali, ma non era tenuto a fornire la documentazione a sostegno della richiesta. Questi mutuatari erano quindi sommersi da un mercato immobiliare in declino, con valori delle case inferiori al saldo del mutuo. Molti di questi mutuatari NINJA sono andati in default perché i tassi di interesse associati ai prestiti erano "tassi teaser", che sono iniziati bassi e sono aumentati nel tempo, rendendo difficile il pagamento del capitale del mutuo.
Nel giugno 2015, Wells Fargo, Bank of America e altre istituzioni finanziarie hanno annunciato che avrebbero iniziato a offrire mutui a persone con punteggi di credito inferiori a 600, e l'organizzazione senza scopo di lucro, di difesa della comunità e di proprietà della casa Neighborhood Assistance Corporation of America ha continuato il suo raggiungere il tour Dream nel 2018, ospitando eventi in tutto il paese per aiutare le persone a richiedere prestiti "non prime", che sono effettivamente gli stessi dei mutui subprime.
Tipi di mutui subprime
I mutui subprime in genere rientrano in tre categorie: mutui a tasso fisso, solo interesse e mutui a tasso variabile (ARM).
#1. Mutui a tasso fisso
Oltre alla durata standard di 30 anni, un altro tipo di mutuo subprime è un mutuo a tasso fisso con una durata di 40 o 50 anni. Questo periodo di prestito prolungato riduce i pagamenti mensili del mutuatario, ma è più probabile che venga fornito con un tasso di interesse più elevato. I tassi di interesse dei mutui a tasso fisso possono variare in modo significativo da prestatore a prestatore. Usa uno strumento come un calcolatore di mutui per trovare i migliori tassi di interesse disponibili.
#2. Mutuo a tasso variabile
Un mutuo a tasso variabile inizia con un tasso di interesse fisso e cambia nel corso della durata del prestito a un tasso variabile. Il 2/28 ARM è un tipico esempio. L'ARM 2/28 ha un tasso fisso per due anni prima dell'adeguamento. L'ARM 3/27 è un altro tipo di prestito ARM comune con un tasso di interesse fisso per tre anni prima di diventare variabile.
Un indice più un margine determina il tasso variabile su questi prestiti. Il SOFR è un indice popolare (tasso di finanziamento notturno garantito). Gli ARM in genere hanno pagamenti mensili inferiori per il mutuatario durante il periodo iniziale. Ma quando i loro mutui tornano al tasso variabile più alto, i loro pagamenti di solito vanno alle stelle. Naturalmente, a seconda dell'indice e delle condizioni economiche, il tasso di interesse potrebbe diminuire nel tempo, riducendo l'importo del pagamento.
Gli ARM hanno svolto un ruolo significativo nella crisi. Quando i prezzi delle case hanno iniziato a scendere, molti proprietari di case si sono resi conto che le loro case non valevano l'importo per cui erano state pagate. Ciò, combinato con un aumento dei tassi di interesse, ha provocato massicce insolvenze. Per questo motivo, il numero di pignoramenti di mutui subprime è aumentato notevolmente nell'agosto 2006 e la bolla immobiliare è scoppiata l'anno successivo.
#3. Mutui a solo interesse
Un mutuo a soli interessi è il terzo tipo di mutuo subprime. Durante la prima parte della durata del prestito, che di solito è di cinque, sette o dieci anni, il mutuatario paga solo gli interessi sul prestito. Può scegliere di effettuare pagamenti di capitale, ma non è tenuto a farlo.
Alla scadenza di questo termine, il mutuatario può iniziare a rimborsare il capitale o rifinanziare il mutuo. Questa può essere una buona opzione per un mutuatario se il suo reddito oscilla ogni anno o se desidera acquistare una casa e si aspetta che il suo reddito aumenti nei prossimi anni.
I prestiti subprime sono rischiosi?
Una delle cose migliori dei mutui subprime è che consentono alle persone di ottenere mutui per la casa quando altrimenti non sarebbero stati in grado di farlo.
Tuttavia, solo perché hai diritto a un mutuo subprime non significa che dovresti stipularne uno. Mentre ci sono alcuni vantaggi, ci sono anche alcuni rischi da considerare.
- Tariffe alte: I mutuatari con mutui subprime in genere hanno punteggi di credito bassi e altre difficoltà finanziarie. Ciò significa che offrire questo tipo di prestito è molto più rischioso per un prestatore rispetto all'offerta di un mutuo tradizionale. I prestatori addebitano tassi di interesse più elevati per compensare questo rischio. Un mutuo convenzionale a tasso fisso di 30 anni ha attualmente un tasso medio inferiore al 3%, ma un mutuo subprime può avere tassi dall'8% al 10% e richiedere acconti maggiori.
- Acconto più alto: Ciò può essere difficile se i valori delle case sono in rapido aumento e si rischia di essere quotati fuori dal quartiere desiderato. Dovresti anche fare attenzione a non investire troppo dei tuoi risparmi liquidi nella tua casa. In caso di emergenza finanziaria, devi disporre di risparmi sufficienti per coprire tutte le spese, compresa la rata del mutuo.
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- Pagamenti più alti: poiché molto probabilmente dovrai pagare un tasso di interesse più elevato su un mutuo subprime, la tua rata mensile sarà più alta. Ovviamente, non dovresti mai prendere in prestito più di quanto puoi permetterti di rimborsare, e gli istituti di credito lo verificheranno due volte. Se la tua situazione finanziaria cambia, ad esempio se perdi il lavoro o hai un'emergenza medica, quei pagamenti elevati potrebbero diventare troppo da sopportare. I mancati pagamenti del mutuo possono danneggiare gravemente il tuo credito o, peggio, comportare il pignoramento.
- Frasi più lunghe: I termini di un mutuo convenzionale sono in genere da 15 a 30 anni. I mutui subprime, invece, hanno spesso una durata di rimborso compresa tra 40 e 50 anni. Quindi potresti passare una parte significativa della tua vita a pagare il mutuo. Tuttavia, ciò aumenta notevolmente l'importo degli interessi da pagare per tutta la durata del prestito.
Qual è stata la crisi dei mutui subprime?
Dopo il crollo del mercato immobiliare statunitense nel 2007, dal 2007 al 2010 si è verificata una crisi dei mutui subprime. Molti mutuatari non sono stati in grado di rimborsare i loro prestiti quando è scoppiata la bolla immobiliare. Diverse istituzioni finanziarie fallirono a causa del drammatico aumento dei pignoramenti. Molte persone hanno richiesto l'assistenza del governo. A parte il mercato immobiliare negli Stati Uniti, anche il mercato azionario è sceso, con il Dow Jones Industrial Average che è sceso di oltre la metà. La crisi si è diffusa a livello globale ed è stata la causa principale della crisi finanziaria globale.
Ecco una breve carrellata sul tracollo dei mutui subprime.
I mutui subprime sono prestiti concessi a mutuatari con scarso credito. Rappresentano un rischio di credito elevato perché mancano di una solida storia creditizia. Sono anche più propensi di altri a fallire. Durante il boom immobiliare degli anni 2000, molti istituti di credito hanno emesso mutui subprime a mutuatari non qualificati. Nel 2006, un anno prima dell'inizio della crisi, le istituzioni finanziarie hanno prestato 600 miliardi di dollari in mutui subprime, pari a quasi un quarto (23.4%) di tutti i mutui.
A causa del credito facile e degli standard di prestito lassisti, molti mutuatari ad alto rischio sono stati in grado di acquistare case troppo care, alimentando una bolla immobiliare. Con il raffreddamento del mercato immobiliare, molti proprietari di case si sono trovati a dover pagare più del valore delle loro case. Poiché la Federal Reserve Bank ha aumentato i tassi di interesse, molti proprietari di case non hanno potuto effettuare i pagamenti mensili, in particolare quelli con mutui a tasso variabile (ARM) e prestiti di soli interessi. Poiché i prezzi degli immobili stavano scendendo, non potevano rifinanziare o vendere le loro case. Dall'inizio della crisi, quasi 5 milioni di case sono state pignorate.
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Ciò ha avuto un impatto significativo sui titoli garantiti da ipoteca (MBS) e sulle obbligazioni di debito garantite (CDO), che sono prodotti di investimento garantiti da ipoteche. Le istituzioni finanziarie hanno impacchettato i mutui subprime in complessi prodotti di investimento e li hanno venduti agli investitori di tutto il mondo. A luglio 2008, un mutuo subprime su cinque era insolvente, con il 29% degli ARM gravemente delinquenti. Le istituzioni finanziarie e gli investitori che detenevano MBS e CDO sono rimasti con investimenti quasi privi di valore per migliaia di miliardi di dollari.
La crisi dei mutui subprime ha avuto un grande effetto sul mercato immobiliare statunitense e sull'economia nel suo complesso. Ha ridotto la costruzione, la ricchezza e la spesa dei consumatori, nonché la capacità dei mercati finanziari di prestare o raccogliere fondi. La crisi dei mutui subprime alla fine si è diffusa a livello globale, provocando la crisi finanziaria globale del 2007-2009.
Le banche offrono ancora mutui subprime?
Sebbene i mutui subprime siano ancora disponibili oggi (e possono essere indicati come "mutui non qualificati"), sono soggetti a maggiori controlli. Hanno anche tassi di interesse più elevati e acconti maggiori rispetto ai prestiti tradizionali.
Il prestito Fha è un subprime?
Poiché questi prestiti hanno un punteggio di rischio di default del mutuo AEI del 40% quando messi sotto pressione, sono considerati subprime. Si tratta di mutui subprime basati sulla storia: gli indicatori del credito subprime sono stati a lungo il credito deteriorato, rappresentato da un punteggio FICO inferiore a 660 o da un indice di indebitamento totale superiore al 42%
Infine, secondo il marketing, i prestiti FHA sono subprime.
Quale punteggio di credito è superiore a Subprime?
Non esiste una soluzione valida per tutti per i punteggi di credito che gli istituti di credito considerano "subprime", ma Experian ha un raggruppamento: il credito subprime è definito come punteggi FICO compresi tra 580 e 669, che rientrano tra gli intervalli di credito equo e medio. Ogni prestatore, tuttavia, può utilizzare una gamma diversa. Un punteggio di credito disponibile in commercio ha cinque livelli di punteggio di credito:
- Mutui subprime profondi (punteggi di credito inferiori a 580)
- Mutui subprime (punteggi di credito di 580-619)
- Mutui near prime (punteggi di credito di 620-659)
- Mutui Prime (punteggi di credito di 660-719)
- Mutui super prime (punteggi di credito di 720 o superiore)
Chi trae vantaggio dal prestito subprime?
Qualsiasi mutuo subprime comporta una notevole quantità di rischio. Il termine “subprime” non riguarda il prestito in sé, ma le persone che lo accendono e quanti soldi hanno. I mutuatari con credito subprime hanno maggiori probabilità di insolvenza rispetto a quelli con punteggi di credito più elevati.
Conclusione
Il prestito subprime rende possibile a più persone l'acquisto di case, ma aumenta anche la difficoltà di farlo e la probabilità che i mutuatari siano insolventi sui loro prestiti. L'inadempienza danneggia sia il punteggio di credito del mutuatario che quello del prestatore.
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Riferimenti
