I contratti fondiari sono alternative al tipico finanziamento ipotecario finanziato dal venditore. Sono comunemente utilizzati quando gli acquirenti non possono ottenere un mutuo tramite una banca o un altro emittente di mutui. Potrebbero anche non essere in grado di ottenere un mutuo a causa di scarso credito o altri fattori qualificanti. In questo post, esamineremo i vantaggi e gli svantaggi di un acconto sulle case con contratto fondiario utilizzando un esempio, oltre a cosa cercare e quando utilizzare un rifinanziamento per convertire il contratto fondiario in un mutuo standard.
Dopo la crisi dei mutui del 2007-2010, le case con contratto fondiario sono diventate sempre più popolari e considerate una scelta praticabile. Coloro che hanno subito un pignoramento o una vendita allo scoperto potrebbero essere in grado di utilizzare i contratti fondiari per acquistare una casa quando non avrebbero potuto altrimenti. Sebbene possano essere utili, le case con contratto fondiario presentano degli svantaggi, quindi leggi bene il tuo contratto prima di firmare sulla linea tratteggiata.
Cos'è un contratto di terra?
Un contratto fondiario è un contratto legale scritto o un accordo utilizzato per l'acquisto di beni immobili, come terreni liberi, una casa, un condominio, un edificio commerciale o altri beni immobili.
I contratti fondiari sono simili a un mutuo in termini di finanziamento domestico speciale. Invece di prendere in prestito denaro da un prestatore o da una banca per acquistare un immobile, l'acquirente paga il proprietario dell'immobile, o il venditore, fino a quando il prezzo di acquisto non viene pagato per intero.
Questi tipi di transazioni possono essere indicati come contratti fondiari, contratti immobiliari a rate, contratti di vendita di terreni, contratti per atti, memorandum di contratti, contratti immobiliari o obbligazioni per un titolo, a seconda della terminologia legale o immobiliare comune nella tua zona .
Come funziona un contratto di terra?
Entrambe le parti in una transazione devono firmare i contratti fondiari. L'acquirente riceverà un titolo imparziale o un documento di garanzia completa dopo la firma. Queste pratiche burocratiche proteggono l'acquirente consentendogli di accumulare capitale proprio nel bene e proibendo al venditore di contrarre debiti aggiuntivi nei confronti del patrimonio o di venderlo ad altri. Poiché queste case con contratto fondiario consentono all'acquirente di farlo, l'acquirente può creare equità immobiliare. Inoltre, all'acquirente è concesso il diritto di occupare e migliorare la proprietà.
Un contratto fondiario, nonostante il suo nome, non è sempre un accordo per l'acquisizione di terreni non edificati, anche se potrebbe esserlo. Il più delle volte si tratta di un contratto per l'acquisto della casa e del terreno sottostante e circostante. È importante ricordare che l'individuo che vende la cosa è anche conosciuto come il venditore, e quello che acquista l'oggetto è conosciuto come il vendee.
L'acquirente diventa formalmente proprietario dell'immobile quando il venditore ha interamente pagato. Molti acquirenti vengono sfruttati nelle trattative contrattuali per questo motivo, oltre al fatto che il contratto potrebbe non includere tutto quanto sopra menzionato. Questo argomento viene approfondito nelle sezioni seguenti. Tuttavia, prima di tutto, è fondamentale comprendere i vari tipi di contratti immobiliari.
In che modo un contratto fondiario è diverso da un mutuo?
I mutui sono in genere progettati per essere venduti a importanti investitori del mercato dei mutui come Fannie Mae e Freddie Mac. Di conseguenza, i mutui hanno un insieme diffuso di condizioni definite per ciò che accade se si perde un pagamento o è necessario apportare revisioni per modificare il prestito.
A differenza del finanziamento standard, i contratti fondiari sono interamente tra te e il proprietario della casa, quindi ognuno sarà unico. In qualità di acquirente, devi esercitare estrema cautela durante la negoziazione per assicurarti che i termini non ti pongano in una posizione di ingiusto svantaggio.
Contratto di terra avvolgente contro contratto di terra tradizionale
Diamo un'occhiata a due diversi approcci per organizzare una durata del contratto:
#1. Contratto fondiario tradizionale:
Il venditore mantiene la proprietà legale della proprietà in questo tipo di termine contrattuale fino a quando il contratto non viene interamente saldato. Nel frattempo, l'acquirente ottiene un titolo equo, che gli consente di accumulare azioni nella proprietà e magari estinguere la durata del contratto convertendolo in un'ipoteca standard.
#2. Contratto di terra avvolgente:
In un contratto di terra avvolgente, l'acquirente e il venditore concordano un acquisto di terra finanziato dal venditore. Tuttavia, il venditore continua a effettuare pagamenti sul mutuo esistente, intascando la differenza tra il pagamento del mutuo e quello che l'acquirente gli paga mensilmente. A differenza di un contratto a termine convenzionale, l'acquirente in un contratto avvolgente riceve immediatamente l'atto di garanzia sulla proprietà, il che implica che possiede la casa dall'inizio del contratto.
Una distinzione significativa tra contratti fondiari regolari e avvolgenti è che il prestatore del venditore deve acconsentire a una durata del contratto avvolgente perché non riceverà l'intero importo del rimborso. In questi accordi, il creditore ottiene anche una posizione di privilegio minore, che gli consente di rientrare in possesso delle case del contratto fondiario se il venditore che detiene l'ipoteca sottostante smette di pagare un acconto.
In caso contrario, entrambe le transazioni fondiarie richiedono spesso pagamenti rateali a periodi concordati. All'acquirente può essere richiesto o meno di effettuare un pagamento in mongolfiera dopo il termine, una somma forfettaria che deve essere pagata per soddisfare i requisiti del prestito.
Come calcolare i tassi di interesse sulle case con contratto di terra
Il pagamento di un contratto fondiario può essere di soli interessi o includere l'importo del capitale, a seconda dei termini dell'accordo.
Fortunatamente, non hai bisogno di un calcolatore di condizioni contrattuali specializzato per determinare quanto potresti pagare. Basta moltiplicare l'importo finanziato per il tasso di interesse e dividere il risultato per il numero di rate in un anno per calcolare un pagamento di soli interessi. Ad esempio, dopo un acconto del 10%, il pagamento degli interessi mensili su una proprietà con contratto fondiario di $ 200,000 con un tasso di interesse dell'8% sarebbe di $ 1,200.
Se i tuoi pagamenti contengono un principio, la parte degli interessi del pagamento rateale diminuirà nel tempo e varierà da un pagamento all'altro.
Pro e contro dell'acquisto di case con contratto di terra
I contratti di terra hanno una cattiva reputazione, ma non sono sempre una cattiva idea. Ma è fondamentale capire perché questa vendita è stata storicamente di sfruttamento: espone gli acquirenti a pericoli che non incontrerebbero nel mercato dei mutui privati.
Ecco alcuni dei principali vantaggi e svantaggi di un acconto per le case con contratto di terra per atto per un potenziale acquirente:
Vantaggi
- Offre un'alternativa al finanziamento standard per gli acquirenti che non si qualificano.
- Gli acquirenti possono essere in grado di organizzare un acconto basso e pagamenti rateali mensili.
- Gli acquirenti possono trovare la procedura più flessibile perché i termini del contratto non devono aderire a norme o regolamenti rigidi: l'acquirente e il venditore devono essere d'accordo.
- Le spese di chiusura sono ridotte perché non sono applicabili le commissioni di erogazione del prestito e altre commissioni e spese associate a un mutuo standard.
- Meno tempo per chiudere a causa dell'assenza di un prestatore di terze parti
Svantaggi
- Un prezzo di acquisto e un tasso di interesse più elevati rispetto a un contratto di acquisto standard
- Se l'acquirente è inadempiente, perde tutti i diritti sulla proprietà e tutti i pagamenti pagati.
- Gli acquirenti potrebbero ignorare i privilegi in sospeso sulla proprietà, che potrebbero mettere a repentaglio i loro diritti di proprietà legale.
- Meno garanzie rispetto alle offerte tipiche, il che significa che potresti non avere un processo di preclusione e potresti essere sfrattato prima.
- La proprietà legale viene trattenuta fino a quando il prestito non è completamente estinto.
Perché dovresti usare un contratto di terra?
Prima di impegnarsi in un termine contrattuale, sia gli acquirenti che i venditori dovrebbero riflettere attentamente. Sebbene abbiano molti vantaggi, hanno anche degli svantaggi. Comprendere entrambe le parti può aiutare acquirenti e venditori a decidere se la transazione va bene per loro.
Esempio di contratto di terra
Un aggiornamento delle notizie sul sito web del governo di Detroit sottolinea che è in fase di produzione un manuale per i residenti della città per assisterli in una durata contrattuale. La città di Detroit ha collaborato con UM Poverty Solutions e Enterprise Community Partners per fornire materiali, indicazioni e procedure proposte per tutte le fasi del processo di acquisizione del contratto, grazie a una sovvenzione del Center for Financial Empowerment.
La Contract Buyer Guide consente agli acquirenti di farsi carico del processo di acquisto della casa fornendo loro le informazioni di cui hanno bisogno per prendere decisioni informate sulla proprietà che desiderano acquistare e individuare segnali di avvertimento che suggeriscono che stanno ricevendo un cattivo affare. Questo è un primo passo essenziale per mettere più persone di Detroit sulla strada della proprietà della casa, che contribuisce a una maggiore stabilità abitativa, una migliore mobilità economica e una maggiore prosperità generazionale.
Alternative di case con contratto di terra
Un acquirente che è a corto di fondi e/o ha un cattivo credito potrebbe essere più adatto ad affittare invece di acquistare risparmiando per un acconto e ricostruendo il proprio credito. Puoi qualificarti per un mutuo convenzionale con un acconto basso e possibilmente anche ottenere un aiuto per l'acconto anche se non hai un acconto su un contratto fondiario o un acconto fino al 3%.
Un'altra possibilità è un mutuo da un prestatore di portafoglio o un'unione di credito con regole di sottoscrizione più indulgenti. Questi istituti di credito non sono tenuti a seguire le linee guida stabilite da Fannie Mae, Freddie Mac o dalla Federal Housing Administration (FHA). Potrebbero avere una soluzione migliore per te che offre termini e tutele legali migliori rispetto a un contratto.
Come trasformare un contratto di terra in un mutuo tradizionale
Un mutuo tipico è solitamente più sicuro e più conveniente di un contratto a termine. Di conseguenza, è normale che gli acquirenti rifinanzino con un prestatore tradizionale il più rapidamente possibile. Dovresti essere in grado di rifinanziare non appena il tuo rapporto credito, reddito e debito/reddito (DTI) soddisfa gli standard minimi se il titolo della proprietà secondo i termini del contratto è pulito, ovvero non ha gravami o prelievi contro di esso e nessun'altra difficoltà in corso.
Qual è un altro nome per un contratto di terra?
Altri contratti fondiari sono clausole contrattuali, contratti per atti e accordi per atti.
Il contratto fondiario deve essere registrato?
L'acquirente deve pagare le tasse sulla proprietà secondo i termini del contratto o il memorandum. La proprietà deve essere venduta nei termini contrattuali o Memorandum. L'opzione di acquisto o contratto di locazione non è ammissibile per le detrazioni casa e mutuo. I contratti fondiari o il protocollo d'intesa devono essere registrati.
Chi paga le tasse sulla proprietà su un contratto di terra?
Il compratore
Tuttavia, non esistono due accordi uguali; pertanto, le parti dovrebbero analizzare attentamente il proprio contratto per assicurarsi che i termini e le condizioni siano corretti. Un contratto fondiario richiede che l'acquirente paghi le tasse. Inoltre addebitano costi aggiuntivi come tasse sulla proprietà, interessi ipotecari e premi assicurativi.
Cosa rende invalido un contratto fondiario?
Il contratto sarà nullo se l'oggetto è illegale. Le disposizioni del contratto non devono violare alcuna legge federale o statale. Il contratto è nullo se la formulazione o l'esecuzione del contratto richiede che una parte violi la legge.
Come posso uscire da un contratto di terra?
Un contratto non si estingue automaticamente se una delle parti lo viola o lo ripudia. Per recedere da un contratto, devi scegliere di rescindere il contratto in base alla violazione o al ripudio. Dovrai informare l'altra parte non appena verrai a conoscenza della loro violazione o ripudio.
Qual è il vantaggio di un contratto fondiario per un venditore?
Un contratto fondiario consente al venditore di godere di un flusso di entrate consistente senza i grattacapi della gestione della proprietà in affitto. Fornisce inoltre un'attività o una partecipazione azionaria in cambio di altre proprietà.
Conclusione
Un contratto fondiario consente agli acquirenti di possedere un terreno più rapidamente che se richiedessero un finanziamento tradizionale. Gli acquirenti con un basso rating creditizio o altre preoccupazioni idonee utilizzano spesso questo finanziamento. Prima di stipulare i termini del contratto, cerca i vantaggi e gli svantaggi e parla con un avvocato immobiliare ed esperto di mutui per la casa per assicurarti di comprendere le tue opzioni di rifinanziamento quando sarà il momento.
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Riferimenti
