Se stai cercando il mutuo per la casa più conveniente disponibile, probabilmente stai cercando un prestito convenzionale. Tuttavia, prima di impegnarsi con un prestatore, è fondamentale comprendere i molti tipi di prestiti convenzionali a tua disposizione. Ogni scelta di prestito convenzionale avrà la propria serie di requisiti, premi e svantaggi. Qui, discuteremo del mutuo ipotecario convenzionale, dei tassi di interesse e dei requisiti del punteggio di credito e vedremo se è una buona scelta per te.
Che cos'è un prestito convenzionale?
Un prestito convenzionale non è garantito da un ente governativo come il Department of Veterans Affairs. I mutui convenzionali spesso soddisfano i requisiti di acconto e reddito imposti da Fannie Mae e Freddie Mac, nonché le restrizioni sui prestiti imposte dalla Federal Housing Finance Agency, o FHFA.
Il requisito per un prestito convenzionale è un punteggio di credito di almeno 620, mentre un punteggio di 740 o superiore ti aiuterà a ottenere il tasso migliore. A seconda della tua situazione finanziaria e dell'importo preso in prestito, potresti essere in grado di effettuare un acconto fino al 3% con un prestito convenzionale. (Tuttavia, tieni presente che un acconto più grande può aiutarti a ricevere una tariffa più economica.)
Prestiti conformi e convenzionali
I prestiti convenzionali sono spesso erroneamente indicati come mutui o prestiti conformi. Sebbene vi siano alcune sovrapposizioni, le due categorie sono distinte. Un mutuo conforme è quello i cui termini e condizioni sottostanti corrispondono ai criteri di finanziamento di Fannie Mae e Freddie Mac. La Federal Housing Finance Agency, ad esempio, fissa un limite annuale in dollari (FHFA). Un prestito non supererà $ 647,200 nella maggior parte degli Stati Uniti continentali nel 2022 (da $ 548,250 nel 2021).
Di conseguenza, mentre tutti i prestiti conformi sono convenzionali, non tutti i prestiti convenzionali sono conformi. Un mutuo jumbo da $ 800,000, ad esempio, è un mutuo convenzionale ma non conforme perché supera l'importo che può essere sottoscritto da Fannie Mae o Freddie Mac.
Quali sono i diversi tipi di prestiti convenzionali?
Quando si confrontano gli istituti di credito e le scelte di mutuo, è possibile che si incontrino molti tipi di prestiti convenzionali. Ecco alcuni dei più comuni, insieme a una spiegazione di come funzionano.
- Prestiti convenzionali conformi: Sono prestiti che aderiscono alle regole stabilite da Fannie Mae e Freddie Mac, compresi gli importi massimi del prestito sopra delineati.
- Prestiti jumbo: I prestiti jumbo consentono di prendere in prestito più del limite massimo di prestito per i prestiti conformi. Tuttavia, spesso richiedono un punteggio di credito più elevato, un rapporto debito/reddito (DTI) inferiore e un acconto più elevato.
- Prestiti di portafoglio: Si tratta di prestiti convenzionali che un prestatore preferisce detenere nel proprio portafoglio piuttosto che vendere sul mercato secondario. Questa opzione consente al prestatore di essere più flessibile di quanto consentano i regolamenti Fannie Mae e Freddie Mac, in particolare quando si tratta di punteggi di credito e DTI.
- Mutui subprime: I prestiti conformi richiedono un DTI inferiore al 50% e un punteggio di credito di 620 o migliore. Tuttavia, se il tuo credito non è all'altezza, potresti essere in grado di qualificarti per un mutuo ipotecario subprime.
- Prestiti Convenzionali Ammortizzati: Questi prestiti sono completamente ammortizzati, quindi gli acquirenti di case hanno una rata mensile fissa dall'inizio alla fine del periodo di rimborso del prestito, senza alcun pagamento a raffica. Per i prestiti convenzionali ammortizzati sono disponibili tassi ipotecari fissi o regolabili.
- Mutui a tasso variabile: Un mutuo ipotecario a tasso fisso ha lo stesso tasso di interesse, e quindi la stessa rata mensile, per la durata del prestito. Un mutuo a tasso variabile, invece, prevede un tasso di interesse fisso per un determinato periodo di tempo, spesso compreso tra tre e dieci anni. Il tuo tasso di interesse verrà adeguato annualmente in base ai tassi di mercato.
Requisiti di prestito per un prestito convenzionale
È necessario soddisfare i requisiti di prestito per qualificarsi per qualsiasi tipo di mutuo ipotecario convenzionale. I prestiti convenzionali in genere hanno requisiti più severi rispetto ai prestiti garantiti dal governo, tra cui:
# 1. Punteggio di credito
Se immagini di ottenere un prestito convenzionale come una serie di passaggi, la prima fase sarebbe il tuo punteggio di credito. Gli istituti di credito ipotecario necessitano di un punteggio di credito minimo di 620 per qualificarsi per un prestito convenzionale. Per ottenere il tasso di interesse e il contratto più alti, avrai bisogno di un punteggio di credito notevolmente più alto, in genere 740 o superiore.
#2. Rapporto DTI (debito/reddito).
Salendo la scala, la prossima informazione che un prestatore esaminerà è il rapporto debito/reddito (DTI). Il tuo rapporto DTI tiene conto di altri debiti mensili come prestiti per veicoli, prestiti per studenti e debiti con carte di credito. La maggior parte dei prestatori non consentirà a questo rapporto di superare il 43%, mentre alcuni potrebbero fare un'eccezione e consentire fino al 50%.
# 3 Acconto
A differenza di alcuni prestiti assicurati dal governo, un prestatore non ti offrirà il 100 percento del prezzo di acquisto di una casa in un prestito convenzionale; devi essere in grado di effettuare un acconto. Molti prestiti convenzionali a tasso fisso per un'abitazione principale (non una seconda casa o un investimento immobiliare) consentono un acconto del 3% o del 5%. Se prendi un prestito convenzionale in calo del 3% per acquistare una casa di $ 350,000, ad esempio, dovrai pagare almeno $ 10,500.
#4. Assicurazione ipotecaria privata
L'opportunità di versare solo il 3% è una caratteristica allettante dei mutui convenzionali, ma viene fornita con un pagamento: l'assicurazione sui mutui privati (PMI). Poiché non hai effettuato un acconto del 20%, PMI protegge il prestatore in caso di inadempienza. Quindi, fino a quando non avrai il 20 percento di capitale nella tua casa, pagando il mutuo o aumentando il valore della tua casa, devi pagare PMI.
#5. Ammontare del prestito
Il passo finale verso l'ottenimento di un prestito convenzionale è determinare quanti soldi hai bisogno di prendere in prestito. Ogni anno, la Federal Housing Finance Agency (FHFA) stabilisce restrizioni per conformarsi ai prestiti convenzionali. Questi differiscono a seconda di dove si trova la struttura. Il limite per il 2021 nella maggior parte degli Stati Uniti è di $ 548,250. Limiti di $ 822,375 si applicano nelle aree a prezzi più alti come la California e New York City. Qualsiasi cosa più grande richiederà un prestito jumbo.
Come ottenere un prestito convenzionale
Se hai stabilito che un prestito convenzionale è il migliore per te, ecco come ottenerne uno:
# 1. Esamina il tuo punteggio di credito.
Prima di fare qualsiasi altra cosa, devi capire la tua situazione creditizia. Puoi farlo gratuitamente controllando il tuo punteggio di credito con Experian. Se il tuo punteggio di credito è 620 o superiore, potresti avere diritto a un prestito convenzionale conforme. E se è tra la metà e l'alto degli anni '700, avrai maggiori probabilità di beneficiare di condizioni di prestito favorevoli.
#2. Metti da parte i soldi per un acconto.
Sebbene molti prestiti convenzionali non richiedano un acconto elevato, più soldi metti giù, più è probabile che tu possa beneficiare di un tasso di interesse inferiore.
#3. Esamina il tuo rapporto debito/reddito.
I finanziatori prenderanno in considerazione il tuo DTI oltre al tuo punteggio di credito. I prestatori spesso preferiscono vedere che i prestiti mensili totali non superano il 36% del reddito lordo mensile. Potrebbero estendere il loro DTI necessario al 43% o più in alcune situazioni, ma Fannie Mae e Freddie Mac accetteranno solo il 50% per prestiti conformi.
#4. Esamina gli istituti di credito ipotecario.
Prendi in considerazione diversi fornitori di mutui, comprese le tariffe che offrono, come funziona il processo di richiesta e se puoi presentare domanda online. Prima di applicare, prova a scoprire almeno tre o cinque istituti di credito che preferisci.
#5. Ottieni la pre-approvazione.
Una pre-approvazione del mutuo è un documento di un prestatore di mutui che accetta effettivamente di concederti fino a una determinata somma di denaro per acquistare una casa se vengono soddisfatte determinate condizioni. Durante questa procedura, il prestatore o l'intermediario ti informerà se sono necessarie altre modifiche per migliorare la tua idoneità all'acquisto di una casa.
Quali sono i vantaggi di un prestito convenzionale?
Non esiste un mutuo ipotecario valido per tutti, quindi è fondamentale comprendere i vantaggi e gli svantaggi di ciascuna delle tue opzioni prima di prendere una decisione. Ecco alcuni dei vantaggi di un prestito convenzionale:
# 1. Tassi di interesse economici:
Avere un buon punteggio di credito può aiutarti a qualificarti per un tasso di interesse basso. Inoltre, dopo che il tuo rapporto prestito/valore raggiunge l'80%, puoi richiedere che rinuncino all'obbligo assicurativo. Al contrario, il costo dell'assicurazione ipotecaria associato a un prestito FHA può continuare per tutta la vita del prestito, così come l'onere di garanzia associato a un prestito USDA.
#2. Limiti di prestito più elevati:
Mentre i prestiti conformi hanno dei limiti, i prestiti convenzionali jumbo possono andare anche più in alto se necessario. I prestiti assicurati dal governo potrebbero non offrirti lo stesso livello di flessibilità.
Alcuni istituti di credito hanno maggiore margine di manovra con i prestiti convenzionali rispetto ai prestiti assicurati dallo stato, poiché non sono tenuti a seguire i criteri imposti da tali organi di governo.
Quali sono gli svantaggi di un prestito convenzionale?
Oltre ad alcuni dei vantaggi di ottenere un prestito convenzionale rispetto a un prestito garantito dal governo, ci sono alcuni inconvenienti da considerare:
# 1. Ulteriori requisiti per il punteggio di credito:
Per beneficiare di un prestito convenzionale conforme, è normalmente necessario un punteggio di credito di almeno 620, che è superiore a quello di cui hanno bisogno alcuni prestiti garantiti dal governo.
#2. Requisiti di acconto più elevati:
Se acquisti una casa per la prima volta, alcuni programmi di prestito convenzionali ti consentono di abbassare fino al 3% o forse niente, ma aspettarti di pagare il 5% dopo. In confronto, i prestiti FHA richiedono un acconto del 3.5%, mentre i prestiti USDA e VA non richiedono alcun acconto.
#3. Criteri di qualificazione più severi:
I mutui ipotecari assicurati dal governo rappresentano meno rischi per il prestatore, quindi potresti essere in grado di qualificarti per uno se soddisfi i requisiti di qualificazione dell'agenzia. Al contrario, poiché il prestatore si assume un rischio maggiore originando il prestito, il tuo stato finanziario personale può essere controllato in modo più approfondito con un prestito convenzionale.
Cosa rende unico un mutuo convenzionale rispetto ad altri tipi di prestito?
Vediamo come i prestiti convenzionali si accumulano rispetto ad altre opzioni di prestito comuni.
Prestiti VA contro prestiti convenzionali
Mentre i prestiti convenzionali sono aperti a tutti coloro che soddisfano i requisiti, i prestiti VA sono disponibili esclusivamente per i veterani, i membri del servizio in servizio attivo e i loro coniugi sopravvissuti come beneficio del servizio militare.
I requisiti per i prestiti VA sono paragonabili a quelli per i prestiti convenzionali. I prestiti VA, d'altra parte, hanno alcuni grandi vantaggi.
Innanzitutto, i prestiti VA non richiedono un acconto. In secondo luogo, i prestiti VA non richiedono un'assicurazione sui mutui.
Ecco alcune cose a cui pensare se vuoi ricevere un prestito VA invece di un prestito convenzionale:
- Non è possibile utilizzare un prestito VA per acquistare una seconda casa. Il Dipartimento per gli affari dei veterani richiede ai titolari di prestiti VA di vivere nella casa acquistata con un prestito VA. Le seconde residenze e le vacanze non sono consentite con prestiti VA.
- Devi pagare una tassa di finanziamento. La tassa di finanziamento VA compensa i contribuenti per le spese per l'ottenimento di un prestito VA. La quota di finanziamento è esclusa per alcuni gruppi (coniugi sopravvissuti, persone con disabilità VA e destinatari Purple Heart in servizio attivo). Il costo del finanziamento varia a seconda del tuo acconto, se stai acquistando o rifinanziando, e quante volte hai utilizzato il tuo vantaggio di prestito VA. Si va dall'1.25% al 3.3% dell'importo del prestito.
Prestiti FHA vs. Prestiti convenzionali
I prestiti FHA hanno requisiti di credito meno severi rispetto ai prestiti convenzionali. I prestiti FHA, che sono sottoscritti dalla Federal Housing Administration, consentono l'approvazione con un punteggio di appena 500 crediti e un acconto del 10%. È richiesto un acconto minimo del 3.5 percento per punteggi di credito superiori a 580. Mentre i prestiti convenzionali richiedono un acconto inferiore (3%), è necessario avere un punteggio di credito di almeno 620 per qualificarsi.
Quando si sceglie tra un prestito convenzionale e un prestito FHA, è necessario considerare il costo dell'assicurazione ipotecaria. Se metti meno del 10% su un prestito FHA, devi pagare l'assicurazione ipotecaria per la durata del prestito, indipendentemente dall'equità che hai. D'altra parte, una volta ottenuto il 20% di equità su un prestito convenzionale, non dovrai pagare un'assicurazione ipotecaria privata.
Prestiti USDA contro prestiti convenzionali
Mentre i prestiti convenzionali sono disponibili in tutto il paese, i prestiti USDA* sono disponibili solo nelle comunità rurali qualificate. Coloro che si qualificano per un prestito USDA potrebbero trovarlo un prestito relativamente ragionevole rispetto ad altre opzioni di prestito.
Un prestito convenzionale non ha limiti di reddito massimo. Tuttavia, i prestiti USDA hanno limiti di reddito che variano a seconda della posizione e dello stato in cui stai acquistando la casa. Il tuo prestatore valuterà gli stipendi di tutti nella casa, non solo le persone in prestito, quando determinerà la tua idoneità per un Prestito USDA.
I prestiti USDA non richiedono il pagamento di un'assicurazione sui mutui privati (PMI), ma richiedono il pagamento di un onere garantito, che equivale a PMI. Se lo paghi per intero, il costo è dell'1% dell'importo totale del prestito. Puoi anche pagare la tassa di garanzia come parte della tua rata mensile. L'addebito di garanzia è generalmente meno costoso di PMI.
Quali sono i tassi di prestito convenzionali?
I tassi di interesse su un mutuo ipotecario convenzionale oscillano su base giornaliera. I tassi di interesse sui mutui convenzionali sono in genere leggermente inferiori ai tassi di interesse sui prestiti FHA e leggermente superiori ai tassi di interesse sui prestiti VA. Tuttavia, il tasso di interesse preciso che riceverai sarà determinato dalle tue circostanze uniche.
Sebbene molti siti Web possano fornirti tassi di interesse sui prestiti convenzionali stimati, il modo migliore per vedere il tasso di interesse effettivo del tuo mutuo è applicarlo.
Cosa distingue un prestito convenzionale da un prestito ordinario?
I prestatori privati offrono mutui convenzionali senza il sostegno del governo. Non sono sostenuti dal governo come i prestiti FHA. La qualificazione richiede un punteggio di credito, un rapporto DTI e un acconto più elevati.
Perché i prestiti convenzionali sono migliori?
Se hai un buon credito e un debito basso, considera un prestito tradizionale. Il pagamento anticipato del 20% elimina il PMI e riduce le rate del mutuo. I prestiti convenzionali hanno bisogno di un minimo del 3% in meno.
Qual è il rischio di un prestito convenzionale?
I prestiti convenzionali sono più flessibili ma più rischiosi perché non sono assicurati a livello federale. Ciò rende più difficile ottenere un prestito standard, che ti protegge finanziariamente.
Qual è il rischio di un prestito convenzionale?
È possibile un mutuo ipotecario convenzionale di 15 o 20 anni. Tariffe: fisse o modificabili. Il punteggio di credito e la cronologia determinano il tasso di interesse.
Chi approva i prestiti convenzionali?
Il sottoscrittore può approvare, rifiutare o sospendere la tua richiesta di mutuo per la casa. Cancella per chiudere: se è così, hai fornito tutto. Pianifica la tua chiusura con il creditore.
Conclusione
Ci sono diverse alternative di mutuo a tua disposizione, ma un prestito convenzionale può essere una decisione sensata per mantenere bassi i costi ed è una delle opzioni più comuni per i mutuatari.
Avere il punteggio di credito, il reddito e le risorse in ordine è l'approccio migliore per qualificarsi per un prestito convenzionale. Tieni presente che, mentre alcuni istituti di credito sono pronti a essere flessibili quando richiedono un prestito convenzionale, normalmente è necessario compensare una debolezza in un'area. Ad esempio, se il tuo punteggio di credito è basso, normalmente avrai bisogno di un acconto più alto e uno stipendio più alto. Nel complesso, se hai un acconto, un reddito sufficiente e un punteggio di credito qualificato, dovresti essere in grado di ricevere un prestito convenzionale.
Domande frequenti sul prestito convenzionale
È difficile ottenere un prestito convenzionale?
Anche se un prestito convenzionale è il tipo di mutuo più frequente, è sorprendentemente difficile da ottenere. I mutuatari devono avere un punteggio di credito minimo di circa 640 per qualificarsi (il punteggio minimo più alto di qualsiasi prodotto ipotecario) e un rapporto debito/reddito del 43% o inferiore.
È meglio andare FHA o convenzionale?
Se si dispone di un credito forte o eccellente, spesso si preferisce un prestito convenzionale perché il tasso ipotecario e gli oneri PMI saranno inferiori. Tuttavia, se il tuo punteggio di credito è tra i 500 e i 600 bassi, un prestito FHA potrebbe essere l'ideale. FHA è spesso l'alternativa meno costosa per i clienti con scarso credito.
Qual è l'anticipo minimo per un prestito convenzionale?
L'anticipo minimo per un mutuo convenzionale è del 3%. Tuttavia, ai mutuatari con punteggi di credito più bassi o rapporti debito/reddito più elevati potrebbe essere richiesto di versare di più.
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