Quando si tratta di acquistare una casa, trovare un acconto potrebbe essere difficile, soprattutto se si desidera abbassare il 20% per evitare di pagare un'assicurazione ipotecaria privata. Se non puoi permetterti un acconto di grandi dimensioni, un prestito sulle spalle può essere una valida alternativa per te. Tuttavia, questi prestiti sono dotati di una propria serie di prezzi e svantaggi. Ecco cosa dovresti sapere su un mutuo ipotecario sulle spalle, gli istituti di credito, come rifinanziarli e le loro alternative.
Che cos'è un prestito a piggyback?
Un prestito piggyback consiste nell'ottenere due mutui, uno grande e uno piccolo. Il mutuo più piccolo si "nasconde" dietro quello più grande. Un mutuo tradizionale è un prestito primario. L'altra opzione è un mutuo per la casa o una linea di credito.
La motivazione principale per ottenere un prestito a piggyback è evitare di pagare l'assicurazione ipotecaria privata.
Come funziona un prestito a piggyback?
Un prestito piggyback funziona come segue: ottieni un mutuo per l'importo standard dell'80% del prezzo di acquisto della casa. Invece di pagare il restante 20% in contanti per un acconto, prendi un secondo prestito (di solito al 10%) e poi metti il restante 10% in contanti.
Supponiamo di voler acquistare una casa da $ 200,000 ma di avere solo $ 20,000 di risparmio. Usando la tecnica del prestito piggyback, otterresti un mutuo di $ 160,000 (80 percento). Quindi prenderesti un prestito di $ 20,000 sulle spalle (10 percento). Infine, pagherai i restanti $ 20,000 (10%) come acconto.
Si utilizza questo approccio per ottenere entrambi i prestiti contemporaneamente. Il secondo prestito più piccolo, in genere un prestito di equità domestica o una linea di credito (HELOC) con un periodo di estrazione di 10 anni, integra il primo per soddisfare le tue esigenze di prestito totali.
Tuttavia, non è necessario ottenere entrambi i prestiti dallo stesso prestatore. Se comunichi al tuo prestatore di mutui primari che intendi utilizzare un prestito a piggyback, ti consiglieranno a un secondo prestatore che può fornire il finanziamento aggiuntivo.
Tipi di prestito sulle spalle
Esistono diversi tipi di prestito a piggyback:
Ottenere una seconda ipoteca: un prestito standard piggyback ha due mutui. Ciò significa due diversi insiemi di spese e termini di chiusura. Potrebbe anche essere necessario utilizzare due distinti prestatori di prestiti sulle spalle.
- Prestito di capitale proprio: Se attualmente vivi in una casa che hai pagato (o notevolmente ridotto con il tuo mutuo), puoi richiedere un mutuo per la casa, che è una somma forfettaria di denaro che puoi versare sul retro di un mutuo per un massimo di all'80% del prezzo di acquisto.
- ELOC: Un HELOC è simile a un prestito di equità domestica, tranne per il fatto che il tasso di interesse su un HELOC è variabile, quindi i tuoi pagamenti mensili oscilleranno e preleverai contanti anziché prelevare una grossa somma in una volta.
Perché potrebbe essere difficile ottenere un prestito sulle spalle
In teoria, un prestito sulle spalle sembra essere l'alternativa migliore, ma ci sono dei pericoli, quindi il prestatore richiederà la prova che puoi gestire il debito aggiuntivo.
Una cosa da tenere a mente è che il prestatore di mutui prenderà in considerazione il rapporto debito/reddito (DTI) al momento dell'approvazione del prestito. Poiché stai effettivamente prendendo due prestiti per una proprietà, stai contraendo più debiti, quindi avrai bisogno di uno stipendio maggiore per coprire entrambi.
Il tuo DTI non deve superare il 28 percento, il che significa che il costo mensile totale di entrambi i tuoi prestiti non può superare il 28 percento del tuo reddito mensile lordo. Se il tuo reddito mensile al lordo delle imposte è di $ 6,000, ad esempio, non avrai diritto a un prestito piggyback che costa più di $ 1,680 al mese.
Inoltre, poiché assumere due prestiti distinti contemporaneamente è pericoloso, avrai bisogno di un buon credito per qualificarti per un prestito a piggyback. Ogni prestatore ha vari requisiti, ma è richiesto un punteggio di credito di almeno 680.
Vantaggi dei prestiti Piggyback
# 1. Elusione PMI
Uno dei motivi più tipici per ottenere un prestito piggyback è evitare di pagare l'assicurazione sui mutui privati (PMI), che protegge il prestatore in caso di inadempimento. Ottenere due mutui è meno costoso per il proprietario della casa e gli interessi sono spesso deducibili dalle tasse. Prima di fare una scelta finanziaria così significativa, ti consigliamo di consultare il tuo commercialista.
Quando hai il 20% o più di un'equità nella tua casa, hai il diritto legale di richiedere che il tuo prestatore interrompa il tuo PMI. In caso contrario, l'istituto di credito è tenuto a interrompere il PMI una volta raggiunto il 22% di capitale proprio nella tua proprietà.
#2. Anticipi ridotti
Un mutuo piggyback può anche essere utilizzato per finanziare più dell'80% del prezzo di acquisto di una casa (indicato anche come prestito a valore dell'80% o LTV).
Ad esempio, se un acquirente di proprietà ha solo denaro sufficiente per un acconto del 5%, può acquisire un prestito 80/15/5. Gli “80” si riferiscono al mutuo iniziale, che finanzia il primo 80% del prezzo di acquisto della casa. Il “15” si riferisce alla seconda ipoteca, che finanzia il restante 15% del prezzo di acquisto. Il "5" rappresenta l'anticipo del 5% del mutuatario.
Questo può essere fatto in due modi: 80/15/5 o 80/10/10. Alcuni prestatori di prestiti sulle spalle, tuttavia, forniscono un'opzione 80/20 in cui la seconda ipoteca copre il resto del prezzo di acquisto senza alcun acconto.
# 3. Convenienza
Un prestito piggyback può essere uno strumento utile per gli acquirenti di proprietà. Poiché un'ipoteca sulle spalle si chiude contemporaneamente all'ipoteca iniziale, non è necessario partecipare a due chiusure, firmare due serie di scartoffie o pagare due spese di chiusura diverse. Se il tuo prestatore originale non offre prestiti sulle spalle, molto probabilmente proporrà un altro prestatore con cui ha un legame di lavoro.
Il secondo prestito a volte può essere strutturato in modo tale che il padrone di casa possa beneficiarne. Ad esempio, se il secondo prestito è una linea di credito di equità domestica, il proprietario della casa può utilizzare il prestito per gli aggiornamenti della casa.
I prestiti a due vie possono anche essere progettati per accettare pagamenti di interessi semplici. Ciò significa che devi pagare gli interessi solo per un determinato periodo di tempo, ma puoi aggiungere tutto il capitale che desideri.
Questa opzione offre ai proprietari di casa più opzioni su come possono spendere i loro soldi. Possono inserirlo nel loro 401 (k) o altri investimenti finanziari, saldare il debito della carta di credito ad alto interesse o conservarlo per una giornata piovosa.
#4. Tenere Prestito enorme Tassi di interesse al minimo
Se stai cercando una proprietà più costosa, un prestito sulle spalle può permetterti di aggirare i vincoli di prestito dei prestiti jumbo. I tassi di interesse più bassi sulla prima ipoteca ti gioveranno.
Gli svantaggi del prestito a due vie
D'altra parte, i mutui sulle spalle presentano una serie di svantaggi che possono spegnere un mutuatario. Ecco alcuni esempi:
# 1. Tassi di interesse più elevati:
Poiché la seconda ipoteca è correlata ai tassi di interesse a breve termine, in genere viene finanziata a un tasso ipotecario più elevato rispetto all'ipoteca primaria. In effetti, questi tassi potrebbero alla fine superare la spesa del PMI.
#2. Pagamenti mensili più elevati:
Le seconde ipoteche sono spesso limitate alle residenze primarie e hanno un periodo di prestito più breve rispetto alle prime ipoteche. Ciò significa rate mensili più elevate del mutuo e restrizioni sul tipo di casa.
#3. Limiti di importo:
Allo stesso modo, le seconde ipoteche sono limitate a importi di prestito non superiori a $ 100,000. Alcuni prestatori di prestiti sulle spalle, tuttavia, consentono di più. I prestiti Piggyback non sono disponibili da altri istituti di credito, come Rocket Mortgage®.
Requisiti per un prestito sulle spalle
Le condizioni e i termini del prestito differiscono da prestatore a prestatore. Tuttavia, la maggior parte degli istituti di credito che offrono questo tipo di programma seguono molti degli stessi standard. Tieni presente che gli standard elencati di seguito non sono vincolanti per nessun particolare prestatore, ma dovresti aspettarti quanto segue:
- Un mutuatario deve normalmente soddisfare tutti gli stessi requisiti di un prestito convenzionale. Ciò include almeno due anni di storia lavorativa soddisfacente, nessun serio problema di credito e restrizioni di riserva imposte da alcuni istituti di credito (una certa quantità di risparmi liquidi).
- È richiesto un punteggio di credito di 680 o superiore. Potresti individuare un prestatore che farà un'eccezione, ma non siamo a conoscenza di alcun prestatore di mutui ipotecari che prenderà un punteggio di credito inferiore.
- Ti verrà richiesto di effettuare un acconto. L'importo necessario è determinato dal programma di prestito piggyback per il quale si richiede. In un programma 80/10/10, dovresti anticipare di dover pagare il 10%. Dovrai ridurre del 5% un programma 80/15/5.
I migliori prestatori di prestiti sulle spalle nel 2023
Tutti gli istituti di credito ipotecario elencati di seguito forniscono un prestito a piggyback oltre ai mutui tipici come FHA, USDA, e prestiti convenzionali. Ti consigliamo di parlare con uno degli specialisti di prestito esperti di queste aziende che può aiutarti a fare una selezione informata.
- banchiere alpino
- Mutuo Bluewater
- Capitale di Northstar
- Prestito Arco
- Prima unione di credito federale del castello
- Società di capitali all'ingrosso
- Mutui in tutta la città
In che modo un prestito Piggyback aiuta a rimuovere PMI?
I prestatori di prestiti a due vie spesso impongono un'assicurazione sui mutui privati (PMI) se l'anticipo sul prestito è inferiore al 20%. In alcune situazioni, un mutuo piggyback può essere utilizzato per ottenere il capitale di acconto per alleviare questa esigenza. Si precisa che ogni prestito può prevedere termini o restrizioni che ne precludano l'utilizzo in questo modo.
Un prestito Junior o Senior è un mutuo sulle spalle?
Un mutuo piggyback è un prestito junior subordinato al prestito senior, il mutuo primario. I mutui junior hanno spesso tassi di interesse più elevati, sono limitati a prestiti di importo inferiore e possono essere soggetti a ulteriori imitazioni.
Come puoi rifinanziare un prestito a due vie?
Ti starai chiedendo: "Sarò in grado di rifinanziare se acquisisco un prestito sulle spalle?"
Sì, tuttavia il rifinanziamento con una seconda ipoteca è un po' più difficile.
Quando rifinanziate un prestito sulle spalle, potreste essere in grado di estinguere la seconda ipoteca. Potresti combinare due prestiti ipotecari in uno in questo modo, abbassando efficacemente il tasso di interesse e l'interesse totale pagato.
Questo non sarà considerato un rifinanziamento cash-out purché tu possa dimostrare di aver utilizzato l'intero secondo mutuo per acquisire la tua casa. Ciò significa che puoi beneficiare di tariffe più basse.
Quando rifinanziate un prestito a piggyback, dovete assicurarvi di avere abbastanza equità nella vostra casa per ripagare l'eventuale saldo dovuto sulla seconda ipoteca.
Puoi rifinanziare il tuo prestito sulle spalle per combinare entrambi i debiti in uno, oppure puoi rifinanziare semplicemente il primo mutuo e lasciare in pace il secondo pegno.
La seconda opzione è rifinanziare solo il mutuo principale e lasciare da solo il secondo privilegio (il "prestito a due vie").
Avrai bisogno di impegnarti con il prestatore che possiede il tuo secondo mutuo per raggiungere questo obiettivo. Deve accettare di passare in secondo piano rispetto al tuo mutuo appena rifinanziato. Questo è indicato come un "accordo di subordinazione".
Nel complesso, in futuro non dovresti impedirti di rifinanziare il tuo prestito a piggyback a un tasso di interesse ridotto. Tuttavia, tieni presente che ci saranno più cerchi da attraversare.
Alternative di prestito sulle spalle
I prestiti a due vie erano tipici prima che diventassero popolari diversi schemi di mutui a basso acconto, secondo McBride. Se sei preoccupato per quell'anticipo del 20%, ci sono una varietà di prestiti e sovvenzioni per l'acquisto di una casa per la prima volta disponibili per aiutarti a trasferirti in una casa con meno soldi anticipati e senza lo strato aggiuntivo di un prestito a due vie:
#1. Prestito FHA
Un prestito FHA, sostenuto dalla Federal Housing Administration, ti consente di versare un minimo del 3.5 percento per una proprietà. Puoi anche ottenere questo prestito se hai un cattivo credito. Per l'anticipo del 3.5%, il programma richiede un punteggio di credito minimo di 580. Se il tuo punteggio di credito è compreso tra 500 e 579, devi versare il 10%.
#2. Convenzionale 97
Fannie Mae e Freddie Mac, due società sponsorizzate dal governo, aiutano a mettere a disposizione mutui con una riduzione del 3%.
#3. prestito VA
Se sei stato o stai attualmente prestando servizio militare, potresti essere qualificato per un prestito garantito dal Dipartimento per gli affari dei veterani degli Stati Uniti e non devi versare soldi.
Sarai in grado di scrivere un assegno più piccolo con un programma di pagamento a basso acconto, ma a seconda del tuo prestatore, potresti anche aspettarti di aumentare le tue conoscenze sull'acquisto di una casa. Ad esempio, il programma di prestito a basso acconto della Bank of America richiede ai mutuatari di seguire corsi di formazione per acquirenti di case. Investire qualche ora del proprio tempo, invece, è una piccola cifra da pagare per potersi permettere un posto tutto suo.
Una casa può avere due prestiti su di essa?
Quando si ottengono due prestiti distinti per la stessa proprietà, si parla di ipoteca sulle spalle. Nella maggior parte dei casi, il primo prestito è dell'80% del valore della casa e il secondo del 10%. Sei responsabile del pagamento dell'acconto del restante 10%.
Come posso richiedere un prestito personale?
Come posso richiedere un prestito personale?
Un prestito personale può essere ottenuto da una banca, da un'unione di credito, da una società di carte di credito o da un prestatore online. In genere è necessario fornire alcune informazioni personali e finanziarie di base quando si fa domanda di persona o online.
Cos'altro si chiama un prestito sulle spalle?
Un prestito piggyback, noto anche come mutuo 80/10/10 o combinato, consiste nel sottoscrivere due mutui contemporaneamente, uno per l'80% del prezzo di acquisto della casa e un altro per il 10%, con i propri contanti per un acconto che copre il finale 10%.
Nel settore bancario, cosa significa il termine "piggyback"?
Quando qualcuno fa il piggyback sulla carta di credito di un'altra persona, lo fa con l'intenzione di aumentare il proprio punteggio di credito. Non è la stessa cosa che avere un conto cointestato.
Quale prestito posso essere approvato per il più veloce?
Prestiti con anticipo sullo stipendio, prestiti con titoli di proprietà, prestiti su banco dei pegni e prestiti personali senza controllo del credito sono i prestiti più semplici da approvare. Questi prestiti sono accessibili a chi ha un cattivo credito perché forniscono denaro immediato e hanno poche condizioni.
Domande frequenti sul prestito a due vie
Quanto è difficile ottenere un prestito sulle spalle?
Mentre i mutui sulle spalle stanno diventando sempre più diffusi, sono tutt'altro che semplici da ottenere. Per qualificarti, molto probabilmente avrai bisogno di un punteggio di credito nelle aree FICO molto buone (740-799) o eccezionali (800-850). Inoltre, devi richiedere ed essere approvato per entrambi i prestiti individualmente.
Esistono ancora i prestiti sulle spalle?
Alcuni potrebbero essere scioccati dal fatto che i prestiti sulle spalle siano ancora disponibili nel 2023. Non solo esistono, ma più istituti di credito ipotecario forniscono questi tipi di prestiti.
Come si qualifica per un prestito piggyback?
I mutui sulle spalle spesso richiedono un punteggio di credito elevato. Molto probabilmente avrai bisogno di un punteggio di 680 crediti per qualificarti, anche se questo può variare a seconda del prestatore. I mutuatari con un credito non perfetto, una storia di reddito incoerente o che stanno utilizzando un regalo per l'anticipo del 10% molto probabilmente richiederanno FHA.
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