Se sei nel mercato per nuove case ma hai problemi a ottenere la pre-approvazione del prestito, il finanziamento del proprietario è un'alternativa che può mantenere il tuo sogno di proprietà della casa a portata di mano. Anche se non tutti i venditori saranno disposti, o in grado, a concedere un finanziamento diretto all'acquirente, può essere un'ottima opzione per acquistare un immobile semplificando al contempo il processo di chiusura. Tuttavia, le case finanziate dal proprietario possono essere difficili e comportare un accordo scritto, quindi è fondamentale comprendere il processo prima di firmare sulla linea firmata. Ti illustreremo come funziona il finanziamento del proprietario, chi paga le tasse di proprietà sulle case, come potrebbe aiutarti come acquirente o venditore e come strutturare un accordo finanziato dal proprietario.
Che cos'è il finanziamento del proprietario?
Il finanziamento del proprietario, noto anche come finanziamento del venditore, consente agli acquirenti di pagare per nuove case senza dipendere da un mutuo tipico. Invece, il proprietario della casa (venditore) finanzia l'acquisto, spesso a un tasso di interesse superiore ai tassi ipotecari esistenti e con un pagamento a palloncino dovuto dopo almeno cinque anni. Ciò può semplificare il processo di acquisto e vendita di una casa eliminando la necessità di un prestatore, valutazione e ispezione.
Come funziona il finanziamento del proprietario
Proprio come un normale mutuo, il finanziamento del proprietario comporta il versamento di un acconto sulla proprietà e il pagamento del saldo nel tempo. Detto questo, questa alternativa al finanziamento standard è spesso più costosa e richiede un rimborso o un rifinanziamento in un prestito tradizionale in soli cinque anni. Tuttavia, il finanziamento del venditore è spesso più veloce e più facile da garantire rispetto a un mutuo garantito dal governo, se il venditore può fornirlo.
E, sebbene la maggior parte dei finanziamenti del proprietario richieda un qualche tipo di controllo dei precedenti o del credito, può aiutare i mutuatari altrimenti squalificati a ottenere la proprietà della casa. Non solo non sono coinvolte banche o istituti di credito tradizionali, ma anche il finanziamento del proprietario non richiede un'ispezione o una valutazione a meno che l'acquirente non li desideri.
Una volta che un acquirente e un venditore accettano le condizioni, i pagamenti mensili vengono effettuati al proprietario-venditore secondo un programma di ammortamento concordato. Il mutuatario potrebbe anche dover effettuare un pagamento forfettario considerevole alla fine del periodo di prestito a seconda di tale calendario. Tuttavia, a differenza dei mutui convenzionali, i pagamenti fiscali e assicurativi in genere non sono raggruppati nel servizio del debito mensile e devono essere effettuati dall'acquirente separatamente.
L'acquirente rimborsa gli istituti di credito con i proventi di un nuovo prestito o effettua il pagamento in mongolfiera dopo la durata del prestito, a seconda dell'opzione scelta. A seconda di come è stato inizialmente impostato il finanziamento del proprietario, o il venditore firmerà una Soddisfazione del mutuo confermando che l'ipoteca è stata pagata per intero e sollevando il privilegio sulla proprietà, oppure l'acquirente riceverà il titolo sulla proprietà per la prima volta .
Costi di finanziamento del proprietario
Le spese delle case finanziate dal proprietario possono essere inferiori perché non è necessario un mutuo emesso dalla banca, ma solo perché il venditore fornisce i soldi non significa che l'acquirente non sarà responsabile delle spese di chiusura. McDermott afferma che i proprietari che finanziano gli acquirenti dovrebbero comunque essere pronti a pagare le spese, come la ricerca del titolo e le spese di registrazione dell'atto.
Dovrebbero essere considerate anche le tasse sulla proprietà. Queste tasse, insieme al costo dell'assicurazione per i proprietari di case, sono generalmente incluse nella rata mensile del mutuo se si ottiene un mutuo standard per l'acquisto di un immobile. Nel caso di un acquisto finanziato dal proprietario, il mutuatario è responsabile del pagamento delle tasse e dei premi assicurativi all'autorità fiscale e all'assicuratore applicabili. L'accordo di finanziamento del proprietario dovrebbe idealmente includere i termini di pagamento sia per l'assicurazione che per le tasse sulla proprietà.
La buona notizia è che, se sei un acquirente che pensa al finanziamento del proprietario, le spese di chiusura probabilmente non aumenteranno il prezzo di acquisto fino al 5%, come a volte accade con il finanziamento ipotecario convenzionale. Bruce Ailion, agente immobiliare, investitore e avvocato immobiliare con sede ad Atlanta, afferma che le spese di chiusura finanziate dal proprietario sono "in genere significativamente inferiori a quelle che pagheresti con un finanziamento bancario".
Proprietario di finanziamento sulle case
Un agente immobiliare esperto o un agente immobiliare può assisterti nell'individuazione di proprietà che vengono vendute con il finanziamento del proprietario se non sei in grado di ottenere il finanziamento richiesto da una banca o da un prestatore di mutui.
Basta verificare che la cambiale firmata sia compatibile con la legge e riporti correttamente le condizioni dell'accordo. Un accordo di finanziamento del venditore dovrebbe essere rivisto dopo alcuni anni, in particolare se i tassi di interesse sono diminuiti o il tuo punteggio di credito è aumentato, in quanto ciò ti consentirà di rifinanziare con un mutuo convenzionale e ripagare il venditore prima del previsto.
Menzionare l'accordo nella commercializzazione delle tue case aiuterà ad attirare gli acquirenti che sono interessati a questa possibilità se desideri fornire un finanziamento del proprietario come venditore.
Fare i compiti è vitale, secondo McDermott. Assicurarsi che il tuo acquirente sia pronto e in grado di sostenere la metà del contratto è nel tuo interesse perché non utilizzerai la sofisticata modellazione del rischio di credito utilizzata dai sottoscrittori di prestiti. Suggerisce di richiedere un acconto considerevole, preferibilmente il 15%. “Accertarsi della posizione e della strategia di uscita dell'acquirente, nonché della strategia e del calendario. Ultimo ma non meno importante, vuoi essere certo che l'acquirente sarà in grado di ripagarti e rifinanziare quando il pagamento del palloncino è dovuto.
Un contratto di finanziamento del proprietario può essere redatto in vari modi. Le configurazioni tipiche includono:
- Cambiale
- Atto di fiducia
- Contratto di affitto a riscatto
Per salvaguardare i diritti sia dell'acquirente che del venditore, è essenziale che la relativa documentazione sia creata o esaminata da un avvocato specializzato nel settore immobiliare con esperienza nella creazione di accordi di finanziamento del proprietario.
Chi paga le tasse sulla proprietà sul finanziamento del proprietario
Il proprietario di un immobile che ha un finanziamento proprietario è anche responsabile del pagamento delle tasse sulla proprietà. Se l'acquirente è identificato come proprietario nell'atto, può essere tenuto a pagare le tasse sulla proprietà, ma se il venditore fornisce il finanziamento per l'acquisto, è comunque responsabile.
Qualsiasi accordo in cui una proprietà viene venduta in cambio di un finanziamento parziale o totale è noto come finanziamento del proprietario. Un mutuo ipotecario è un tipo di prestito che può essere ricevuto solo dal proprietario, che è anche il proprietario del debito, al contrario di una banca o di un altro prestatore. L'acquirente deve rispettare il piano di ammortamento stabilito dal venditore ed effettuare pagamenti ipotecari regolari per poter beneficiare di questo mutuo. Quando si acquista una casa, potrebbe essere necessario prendere in considerazione una serie di scelte di finanziamento.
Una seconda ipoteca può essere richiesta da chi acquista un immobile, stipula un contratto fondiario o stipula un contratto di locazione. Con il finanziamento del proprietario, il venditore può vendere la proprietà così com'è senza richiedere alcuna riparazione. L'ipoteca esistente dell'acquirente comporta un tasso di interesse più elevato rispetto all'ipoteca esistente del venditore.
Esempio di finanziamento proprietario
Considera uno scenario in cui un acquirente desidera acquistare una casa storica ma non è in grado di farlo a causa dell'età e delle condizioni della proprietà. Il mutuatario accetta di pagare $ 80,000 per la casa e di versare $ 25,000, ovvero poco più del 30% del costo totale.
Con un pagamento in mongolfiera di circa $ 47,000 dovuto dopo cinque anni, il venditore accetta di finanziare i restanti $ 55,000 per un periodo di cinque anni a un tasso del 7% e di ammortizzarli in 20 anni. Oltre a effettuare pagamenti mensili di $ 426 durante la durata del prestito, l'acquirente è anche responsabile del pagamento delle tasse sulla proprietà e dell'assicurazione.
L'acquirente acquisisce la proprietà della casa alla chiusura, ma è ancora gravata dall'ipoteca del venditore. L'acquirente effettua il pagamento finale dopo cinque anni di pagamenti mensili puntuali e il debito ipotecario viene quindi estinto.
Vantaggi e svantaggi del proprietario delle case
Poiché può rendere più semplice finanziare l'acquisto di una casa, il finanziamento del proprietario è una scelta popolare per i mutuatari. Invece di accettare un pagamento in un'unica somma, i venditori possono scegliere il finanziamento del proprietario per accelerare il processo di chiusura e riscuotere gli interessi. Tuttavia, alcuni inconvenienti possono scoraggiare un acquirente o un venditore dall'accettare il finanziamento del proprietario.
Vantaggi per gli acquirenti
- Può dare ai mutuatari l'accesso a finanziamenti per i quali altrimenti non potrebbero essere ammissibili
- Consente agli acquirenti di finanziare case anche se non sono ammissibili al finanziamento convenzionale
- Consente ad acquirenti e venditori di velocizzare il processo di chiusura riducendo i tempi di due diligence
- Abbassa il costo di chiusura eliminando le spese bancarie, i costi di valutazione e, se l'acquirente lo desidera, i costi di ispezione.
- Rimuove l'acconto minimo richiesto per i mutui garantiti dal governo.
Vantaggi per i venditori
- Non richiede ai proprietari di rispettare i criteri di valutazione di un prestatore, consentendo loro di vendere la loro proprietà così com'è.
- Offre un potenziale investimento con rendimenti più elevati rispetto alla maggior parte degli investimenti convenzionali.
- Riduce la quantità di due diligence richiesta ed elimina il processo di prestito per accelerare il processo di vendita.
- Continua a consentire la vendita della cambiale a un acquirente in cambio di un pagamento anticipato.
- Consente ai venditori di mantenere il possesso della propria casa e di eventuali rate del mutuo effettuate in caso di insolvenza dell'acquirente.
Svantaggi per gli acquirenti
- Spesso comportano tassi di interesse superiori a quelli di un mutuo convenzionale
- Potrebbe imporre un pagamento a palloncino ai mutuatari dopo la durata del prestito.
- L'affidabilità creditizia dell'acquirente può impedire al venditore di accettare il finanziamento del proprietario.
- Il mutuo del venditore può avere una clausola di scadenza in vendita che vieta loro di fornire finanziamenti al proprietario perché li obbliga a estinguere il prestito quando vendono la casa.
Svantaggi per i venditori
- Sottopone i venditori alla possibilità di mancato pagamento, eventuale inadempienza e, in alcune situazioni, alla necessità di avviare il processo di preclusione
- Se il mutuatario è inadempiente, il venditore è responsabile di eventuali riparazioni e altre implicazioni della manutenzione posticipata.
- La legge federale può limitare i pagamenti in mongolfiera, proibire ai venditori di offrire finanziamenti al proprietario e imporre alle parti di lavorare con un cedente di mutuo ipotecario.
Come impostare una transazione di finanziamento del venditore
Ogni volta che un acquirente e un venditore accettano il finanziamento del proprietario, i termini della transazione devono essere formalizzati per iscritto. L'approccio ideale dipenderà dalle tue esigenze e circostanze particolari, ma ci sono alcuni metodi diversi per farlo. Ecco i tre modi principali per organizzare un affare finanziato dal venditore:
#1. Utilizzare una cambiale, un mutuo o un atto fiduciario
Questo modello ti sarà familiare se hai familiarità con i mutui convenzionali. Una cambiale, che specifica i termini tra cui l'importo del prestito, il tasso di interesse e il piano di ammortamento, è firmata sia dall'acquirente che dal venditore. Il nome dell'acquirente appare sul titolo, l'ipoteca è depositata presso il governo locale e la casa funge da garanzia o garanzia per il prestito.
#2. Creare un contratto di atto
Un contratto per atto è quando un acquirente attende di ottenere l'atto su una proprietà finanziata dal proprietario fino a quando non effettua l'ultimo pagamento del prestito. Si parla anche di vendita rateale o di contratto fondiario. In alternativa, l'acquirente acquisisce il titolo se paga integralmente il venditore e rifinanzia il debito con un prestatore diverso.
#3. Costruire un contratto di locazione-acquisto.
In questa opzione, nota anche come "affitto a riscatto" o "opzione di locazione", il venditore affitta la proprietà all'acquirente, che ha quindi la possibilità di acquistarla per una certa somma. Quando il periodo di locazione è scaduto, l'acquirente ha due opzioni: può esercitare la sua opzione di locazione e acquistare la proprietà. L'acquirente paga l'affitto. L'affitto pagato durante il periodo di locazione viene accreditato sul prezzo di acquisto se decide di acquistare l'immobile.
Ti consigliamo di rivolgerti a un avvocato qualificato che metterà al primo posto i tuoi interessi durante la creazione della documentazione pertinente perché il finanziamento del proprietario potrebbe essere complicato.
Quando dovrei prendere in considerazione il finanziamento del proprietario?
Il finanziamento del proprietario è una scelta popolare per i mutuatari perché può rendere più semplice finanziare l'acquisto di una casa. Invece di accettare un pagamento in un'unica somma, i venditori possono scegliere il finanziamento del proprietario per accelerare il processo di chiusura e riscuotere gli interessi.
Il finanziamento del venditore è una buona idea?
SÌ. È meglio che un venditore che sta finanziando l'acquisto di una casa dovrebbe idealmente possedere la proprietà a titolo definitivo o avere un "prestito minimo che potrebbe essere ripagato dagli acquirenti che versano un acconto sulla proprietà".
Il finanziamento del proprietario danneggia il tuo credito?
Nella maggior parte dei casi, un accordo di finanziamento del venditore spesso non migliorerà il tuo credito in alcun modo perché è improbabile che il proprietario registri il tuo pagamento mensile del mutuo.
Come si calcola il finanziamento del proprietario?
Calcola $ 100,000 x 0.08 per ottenere $ 8,000 di interesse per l'intero anno su un prestito finanziato dal venditore con un tasso di interesse dell'8%. In questo caso, un prestito di $ 100,000 all'8% richiederebbe un pagamento mensile di soli interessi di $ 666.67.
Conclusione
Acquirenti e venditori possono entrambi beneficiare del finanziamento del proprietario. Se la finanza convenzionale non è un'opzione, può consentire agli acquirenti di acquistare immobili. Può accelerare la vendita di un immobile e generare entrate dagli investimenti per i venditori. Ma ci sono anche pericoli insiti in questo tipo di finanziamento. Ti consigliamo di consultare un avvocato per aiutarti con la stesura e l'analisi dei documenti e di qualsiasi altro documento legale se stai pensando al finanziamento del proprietario.
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Riferimenti
