Un mutuo a costo zero, noto anche come mutuo a costo zero, è quello in cui il tuo prestatore paga i costi di chiusura per finalizzare l'acquisto della tua proprietà. Tuttavia, dovresti anticipare di pagare in cambio un tasso di interesse più alto sul tuo prestito.
Dato che i costi di chiusura possono essere significativi, un mutuo ipotecario senza costi di chiusura è un'opzione per acquistare la tua casa ideale, ma ti costerà di più a lungo termine. Ecco una ripartizione di questo pacchetto di mutui in modo da poter decidere se è l'opzione migliore per te.
Che cos'è un mutuo a costo zero?
Un mutuo senza costi di chiusura, spesso noto come rifinanziamento senza costi di chiusura, non è esattamente quello che sembra. Ci sono ancora costi di chiusura da considerare. Semplicemente non li paghi direttamente.
Il prestatore copre alcuni o tutti i costi di chiusura con un mutuo senza costi di chiusura. In cambio paghi un tasso di interesse più alto. A lungo termine, i maggiori guadagni del prestatore derivanti dal tasso più elevato ripagano i costi di chiusura.
I prestatori di solito possono coprire alcuni o tutti i costi di chiusura, come le spese di concessione del prestito, le spese di valutazione, la ricerca del titolo e le spese di assicurazione del titolo, nonché le tasse e l'assicurazione prepagate.
Cosa sono i costi di chiusura?
I costi di chiusura sono le tasse pagate quando si completa l'acquisto di una casa o di un altro immobile. Questi includono, se applicabile, le spese per l'applicazione, le spese legali e i punti di sconto. I costi di chiusura possono superare il 15% del prezzo di acquisto di una proprietà quando vengono prese in considerazione le commissioni e le tasse sulla vendita di immobili.
I costi di chiusura dovrebbero variare tra il 2% e il 5% del prezzo di acquisto della tua casa. Se hai anche bisogno di un'assicurazione ipotecaria, i tuoi costi potrebbero essere notevolmente maggiori.
Qual è il processo dei mutui a costo zero?
Per essere chiari, un mutuo ipotecario senza costi di chiusura non elimina la necessità di pagare i costi di chiusura. Come ci si può aspettare, gli istituti di credito alla fine scopriranno come assicurarsi di pagare tutto. In questa situazione, i costi di chiusura vengono trasferiti in pagamenti mensili più grandi con interessi per la durata del prestito.
Quindi, anche se non devi mettere tanti soldi in anticipo, l'importo che paghi nel tempo sarà paragonabile, se non superiore, a un mutuo standard. In realtà, è probabile che sia maggiore, perché l'aumento degli interessi a volte è maggiore del risparmio iniziale derivante dal mancato pagamento anticipato dei costi di chiusura.
Inoltre, i finanziatori possono includere una sanzione di pagamento anticipato nel prestito per dissuaderti dal rifinanziare prima che abbiano recuperato i costi. Fai l'aritmetica per vedere cosa ha più senso, ma nella maggior parte dei casi, pagare in anticipo i costi di chiusura ti fa risparmiare denaro a lungo termine. Non ci sono penali di pagamento anticipato con Rocket Mortgage®.
Diversi tipi di mutui senza costi di chiusura
A seconda del prestatore, un mutuo ipotecario senza costi di chiusura può essere indicato come:
- Un mutuo senza interessi
- Un mutuo senza canone
- Crediti da istituti di credito
- Prezzo con sconto
- Spese di chiusura a carico del prestatore
Tutti questi nomi alludono allo stesso accordo, in cui pagherai un tasso di interesse più alto per coprire i costi di chiusura del prestatore. Non lasciarti indurre in errore dalla formulazione di un prestatore nel credere che il tuo prestito non abbia costi di chiusura. Succede ancora; semplicemente non li stai pagando in anticipo.
Quanto costano in genere i costi di chiusura?
I costi di chiusura possono essere notevoli, dal 2% al 5% dell'importo del prestito. Può essere utile valutare i costi di chiusura per la tua situazione specifica.
Considera che su una casa da $ 250,000, potresti pagare ovunque tra $ 5,000 e $ 12,500 al tavolo della liquidazione del prestito. I costi di chiusura variano notevolmente in base alla regione e allo scenario.
Esempi di mutui a costo zero
Ad esempio, utilizzando un mutuo ipotecario senza costi di chiusura, le varie opzioni di tasso e addebito sarebbero simili a questa:
- Tasso di interesse del 5%: Il mutuatario è responsabile di tutti i costi di chiusura, comprese le commissioni del prestatore, le commissioni di terzi e i costi di pagamento anticipato.
- Tasso del 5.125%: il mutuatario non paga commissioni del prestatore, ma paga i costi di terze parti e i costi prepagati.
- Tasso di interesse del 5.5%: Il mutuatario non paga commissioni del prestatore o di terzi, solo costi prepagati a un tasso del 5.5%.
- Tasso di interesse del 5.625%: Il mutuatario non paga nulla di tasca propria.
Nessuna di queste alternative è eccellente o terribile. I mutuatari dovrebbero riconoscere che tassi più bassi costano di più in anticipo, mentre tassi più alti costano meno in anticipo.
"Come regola generale", afferma Jon Meyer, esperto di prestiti di The Mortgage Reports e MLO autorizzato, "l'accordo dovrebbe ridurre il tuo pagamento mensile al punto in cui puoi godere di risparmi sufficienti per il refi, anche a costo zero, per avere un senso per te."
Per coprire i costi di chiusura, gli istituti di credito aumentano il tasso di interesse e utilizzano il profitto extra del prestito per coprire i costi. Sta a te scegliere se i risparmi anticipati superano l'aumento del tasso di interesse e del pagamento.
È possibile acquistare casa senza spese di chiusura?
Affatto. Le spese di chiusura devono essere pagate in un modo o nell'altro. Devi decidere se pagarli in contanti al momento della sottoscrizione del prestito o come spesa aggiuntiva in ogni rata mensile del mutuo.
Tuttavia, ci sono alternative per ridurre i costi di chiusura, inclusa l'eliminazione e la negoziazione di commissioni di prestito e oneri di terze parti come la valutazione e la ricerca del titolo. Potresti anche avere diritto all'aiuto per i costi di chiusura o alle sovvenzioni per l'alloggio attraverso il programma di acquisto di una casa per la prima volta del tuo stato. Molti di questi incentivi sono effettivamente denaro gratuito, il che significa che non devono essere rimborsati a meno che tu non vendi o rifinanzia la tua casa.
Inoltre, se hai un collegamento militare, i prestiti VA hanno un vincolo sui costi di chiusura accettabili e non richiedono il costo di chiusura più costoso di tutti: un acconto.
Come ottenere un mutuo senza costi di chiusura
Gli istituti di credito, come altre opzioni di mutuo, hanno offerte variabili e standard minimi di qualificazione.
Quando si richiede un mutuo senza costi di chiusura, l'istituto finanziario prenderà in considerazione:
- Valutazione del credito
- Storia del credito
- Esperienza lavorativa
- Informazioni finanziarie
È fondamentale valutare quanto siano chiari i prestatori sui loro termini e condizioni mentre indagano sui prestatori e indagano sui mutui senza costi di chiusura. Vuoi un prestatore che sia aperto e onesto su tutti gli aspetti del tuo prestito, compresi i costi di chiusura.
Altre alternative
Se ritieni che un mutuo senza costi di chiusura non fa per te, ci sono opzioni alternative per ridurre i costi iniziali.
Potresti essere in grado di negoziare con il tuo prestatore per ottenere alcuni costi eliminati o ridotti. Questo ti darà un'idea delle tue possibilità e di come potresti tagliare i tuoi costi iniziali.
Un'altra alternativa è richiedere un contributo al venditore. Alcuni venditori potrebbero accettare di assistere coprendo una percentuale dei costi di chiusura, a seconda di quanto desiderano che l'affare vada a buon fine.
Prestiti HFA
Un'altra opzione di mutuo a basso costo è l'aiuto finanziario della Housing Finance Agency (HFA) del tuo stato, che viene spesso offerto in collaborazione con un prestatore locale. I programmi di proprietà di HFA variano a seconda dello stato, ma tutti mirano a promuovere la proprietà di case e aumentare l'accessibilità dei mutui per gli acquirenti per la prima volta e le famiglie a reddito basso e moderato.
Gli HFA offrono programmi ipotecari di primo grado per mutuatari qualificati con acconti bassi e tassi di interesse bassi, nonché assistenza per acconti e costi di chiusura. Gli HFA acquistano questi prestiti dagli istituti di credito una volta che sono stati concessi.
Ulteriori programmi di proprietà della casa HFA
Questi programmi includono prodotti ipotecari a basso interesse, basso (o nessun) acconto, nonché assistenza per acconti e costi di chiusura.
Acconto e assistenza sui costi di chiusura Gli HFA ti forniranno una sovvenzione o un secondo mutuo ipotecario a sostegno del tuo acconto e/o dei costi di chiusura. La maggior parte degli HFA richiede che questi schemi di assistenza per l'anticipo siano utilizzati insieme a un prestito HFA.
I vantaggi e gli svantaggi dei mutui a costo zero
Un mutuo a costo zero presenta vantaggi e svantaggi, proprio come qualsiasi altra forma di prestito. Diamo un'occhiata ad alcuni dei vantaggi e degli svantaggi in modo da poter prendere la decisione migliore.
I vantaggi di un mutuo a costo zero
Meno commissioni anticipate possono aiutare ad alleviare lo stress finanziario dell'acquisto di una nuova casa. È probabile che i proprietari che acquistano per la prima volta una casa e i residenti a breve termine traggano vantaggio da questo. Gli acquirenti per la prima volta a volte hanno più difficoltà a trovare le finanze all'inizio del processo e le persone che intendono rimanere in una proprietà solo per un breve periodo di tempo non beneficeranno di interessi più convenienti per la durata di un mutuo standard.
Con un pagamento iniziale inferiore, raggiungerai prima la tua soglia di "pareggio".
Se non devi pagare i costi di chiusura anticipati, potresti essere in grado di permetterti un acconto più grande.
Contro di un mutuo a costo zero
Potrebbe essere più costoso a lungo termine (soprattutto per coloro che hanno intenzione di rimanere nella loro nuova casa per un prestito prolungato) a causa dell'aumento delle commissioni di origine del mutuo e dei tassi di interesse.
Rispetto a un prestito in cui i costi di chiusura vengono pagati in anticipo, le rate mensili sono più elevate.
Se il tuo prestatore sceglie di avvolgere i tuoi costi di chiusura nel tuo mutuo, potresti avere un prestito più grande.
Chi fornisce un mutuo gratuito?
I finanziatori differiscono praticamente in ogni aspetto di ciò che offrono e a chi lo offriranno, e i mutui senza costi di chiusura non fanno eccezione. Quando valutano se prestare denaro a un mutuatario, i prestatori prenderanno in considerazione una varietà di variabili come punteggio di credito, storia creditizia, lavoro e molto altro. Quando si ricercano istituti di credito e si informano sui mutui senza costi di chiusura, cercare l'apertura e il livello di servizio.
Ci sono altre opzioni per ottenere un mutuo a basso costo?
Se ritieni che un mutuo senza costi di chiusura non sia l'opzione migliore per te, ci sono altri modi per risparmiare sui costi iniziali e assicurarti di ottenere un mutuo a basso costo di chiusura.
Potresti tentare di negoziare con il tuo prestatore perché alcuni costi possono essere annullati o ridotti. Parlare con il tuo prestatore ti aiuterà a capire le tue opzioni e possibilmente a trovare un metodo per ridurre i costi iniziali. Molte città e stati forniscono anche programmi per chi acquista per la prima volta una casa per aiutare con gli acconti e i costi di chiusura.
Un'altra alternativa è chiedere al venditore di pagare i costi di chiusura. A seconda delle circostanze, alcuni venditori possono offrire assistenza coprendo un costo dei costi di chiusura.
Puoi includere i costi di chiusura nel tuo mutuo?
In poche parole, puoi inserire i costi di chiusura nel tuo mutuo, ma non tutti gli istituti di credito lo fanno e le restrizioni variano in base al tipo di mutuo che acquisisci. Se scegli di trasferire i costi di chiusura nel tuo mutuo, ti verrà richiesto di pagare gli interessi su tali costi durante la durata del prestito. Ciò significa effettivamente che spenderai molto di più per questi costi rispetto a quanto faresti se li avessi pagati in anticipo.
Nessun rifinanziamento dei costi di chiusura
Un rifinanziamento senza costi di chiusura può essere vantaggioso poiché elimina l'unico grande svantaggio del rifinanziamento: il costo iniziale.
Tuttavia, affinché ciò funzioni, il tuo nuovo tasso di interesse deve essere ancora sufficientemente basso da farti risparmiare denaro per tutta la durata del tuo prestito.
Un tasso di interesse più elevato significa una rata mensile più elevata e un costo complessivo più elevato. Quindi, prima di utilizzare un rifinanziamento gratuito, esegui le cifre e determina:
- Le tue rate mensili saranno ridotte anche se scegli il mutuo a tasso zero?
- Per quanto tempo intendi mantenere il mutuo prima di trasferirti o rifinanziare?
- Quanti interessi in più avrai pagato prima di vendere o rifinanziare? Questa somma è maggiore o minore rispetto al pagamento anticipato delle spese di chiusura?
Conclusione
A prima vista, un mutuo senza costi di chiusura può sembrare un affare incredibile, ma un esame più attento espone notevoli inconvenienti. Tanto per cominciare, i costi di chiusura non scompaiono; vengono semplicemente recuperati in futuro. Calcola le cifre. Scopri quanto costerà l'offerta e quanti soldi risparmierai ogni mese. Questo ti aiuterà a fare la migliore opzione finanziaria per le tue circostanze.
Domande frequenti sui mutui senza costi di chiusura
Chi offre un mutuo senza spese di chiusura?
Anche se esistono ancora commissioni di chiusura, molti istituti di credito offrono mutui per la casa senza costi di chiusura e rifinanziano prestiti. In cambio di un tasso ipotecario più elevato, questi finanziatori pagheranno i costi di chiusura. Prima di accettare questo tipo di mutuo, soppesare i costi aggiuntivi a lungo termine rispetto ai risparmi a breve termine. Se puoi, potresti scoprire che pagare i costi di chiusura di tasca tua ti fa risparmiare più denaro.
Posso trasferire i costi di chiusura nel mio mutuo?
I costi di chiusura possono essere aggiunti all'importo del prestito solo se si rifinanzia, non se si acquista una nuova casa. Anche se rifinanziate, sarete vincolati dai requisiti di prestito a valore (LTV) del vostro prestatore. Ad esempio, se possiedi una casa da $ 200,000 ma puoi prendere in prestito solo l'80% di LTV, il tuo prestito non può superare i $ 160,000. Se devi $ 160,000 sul tuo mutuo attuale, non ci sarebbe spazio per i costi di chiusura del nuovo prestito. Se ricevi un prelievo da rifinanziare, potresti utilizzare parte del denaro per pagare i costi di chiusura.
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Riferimenti
