Hai individuato la casa perfetta per te, completa di un'ampia cucina, il numero corretto di camere da letto e un cortile. Quindi, come puoi passare dall'essere un acquirente serio a diventare un felice proprietario di casa? Ottenendo un mutuo per finanziare l'acquisto. Ecco tutto ciò che devi sapere sul processo di sottoscrizione del mutuo ipotecario.
Che cos'è la sottoscrizione di un mutuo?
La sottoscrizione di un mutuo è il processo attraverso il quale il tuo prestatore esamina la tua domanda di mutuo per la casa e determina quanto sarebbe rischioso prestarti denaro. Il tuo prestatore deve valutare la tua solvibilità e la possibilità che tu possa rimborsare il tuo prestito prima di approvare la tua domanda.
Cosa vuole vedere il sottoscrittore? In sostanza, vogliono determinare se prestarti denaro è pericoloso o meno. Ciò è determinato esaminando le tre C: credito, capacità e garanzia.
Che cosa è coinvolto nel processo di sottoscrizione del mutuo?
Il processo di sottoscrizione esamina le tue finanze e le precedenti decisioni di credito. Durante il processo di sottoscrizione, il tuo assicuratore prenderà in considerazione quattro fattori che forniranno loro un quadro più completo di te:
#1. Reddito
Il tuo assicuratore deve essere soddisfatto di avere un reddito sufficiente per coprire le rate mensili del mutuo. Devi presentare tre forme di documentazione per comprovare il tuo reddito: W-2s dei due anni precedenti, due estratti conto più recenti e due buste paga più recenti
Sei un lavoratore autonomo o detieni una partecipazione significativa in un'azienda? Al posto dei W-2, dovrai fornire dichiarazioni di profitti e perdite, K-1, bilanci e dichiarazioni dei redditi personali e aziendali.
Il tuo assicuratore verificherà anche la tua situazione lavorativa con la tua azienda e assicurerà che il tuo reddito corrisponda al reddito che dichiari.
#2. Valutazione
Quando si acquista una casa, le valutazioni sono quasi sempre necessarie. Salvaguardano sia te che il tuo prestatore assicurandoti di prendere in prestito solo ciò che vale veramente la casa.
Un perito valuterà la proprietà e farà il giro della casa, scattando foto e misurazioni per avere un'idea delle condizioni e degli attributi della casa. Il perito valuta proprietà comparabili cercando residenze con posizione, dimensioni e servizi simili. A meno che tu non viva in una regione rurale, questi "comps" devono essere stati venduti negli ultimi 6 mesi e trovarsi entro un miglio dalla proprietà.
Il sottoscrittore analizza la stima dell'importo del tuo mutuo dopo che un perito professionista ha assegnato un valore alla proprietà. Se la casa ha un valore molto inferiore al mutuo, la tua domanda potrebbe essere interrotta. In questo caso, puoi contestare la valutazione, negoziare un prezzo di acquisto inferiore con il venditore o abbandonare completamente la proprietà.
#3. Credito
Il tuo punteggio di credito viene valutato anche da un assicuratore. Il tuo punteggio di credito, un numero a tre cifre, valuta quanto sei responsabile quando si tratta di rimborso del debito. Un punteggio di credito elevato dimostra che paghi le bollette in tempo e può aiutarti a qualificarti per un tasso di interesse più conveniente.
Il punteggio di credito minimo di cui avrai bisogno dipende dal tipo di prestito che stai cercando. Se richiedi un prestito convenzionale, il tuo punteggio di credito dovrebbe essere almeno 620.
Il punteggio di credito minimo richiesto per richiedere un prestito FHA è 580. Sebbene non vi sia un punteggio di credito minimo fisso per i prestiti VA, diversi istituti di credito possono avere il proprio. Il tuo sottoscrittore otterrà anche il tuo rapporto di credito ed esaminerà la cronologia dei pagamenti, l'utilizzo del credito e l'età del conto.
Il tuo rapporto debito/reddito (DTI) è determinato dal sottoscrittore in base al tuo rapporto di credito. Come affermato in precedenza, è l'intero importo di denaro che spendi ogni mese in bollette e spese diviso per il tuo reddito mensile lordo (ante imposte). I finanziatori desiderano un rapporto DTI del 50 percento o meno.
Ecco un esempio di calcolo DTI: supponi di guadagnare $ 5,000 ogni mese. Supponi di pagare $ 600 di affitto ogni mese, $ 200 per un prestito auto e $ 300 per rate del prestito studentesco.
Per calcolare il tuo DTI, dividi $ 1,100 (il costo totale dei debiti di un mese) per $ 5,000. In questo caso, il tuo DTI è 0.22 o 22 percento.
#4. Specifiche delle risorse
Poiché le tue risorse potrebbero essere messe all'asta in contanti se sei inadempiente sui pagamenti, possono aiutarti a garantire l'approvazione del mutuo. I tuoi conti correnti e di risparmio, immobili, azioni e oggetti personali possono essere esaminati da un assicuratore.
Poiché le commissioni di chiusura possono variare dal 3 al 6% dell'importo del prestito, i prestatori utilizzano risorse per garantire che tu possa effettuare pagamenti ipotecari dopo aver pagato le spese di chiusura.
Passaggi per il processo di sottoscrizione di un mutuo ipotecario
Mentre gli standard di sottoscrizione differiscono da prestatore a prestatore, la sottoscrizione di mutui ipotecari segue in genere una serie di processi. Ecco una panoramica del processo di sottoscrizione del mutuo ipotecario.
Passaggio 1 Richiedi un mutuo.
A seconda del prestatore, potrebbe essere necessario completare una domanda di mutuo online, per telefono o di persona. Quando richiedi un mutuo, autorizzi il prestatore a eseguire il tuo rapporto di credito e ad analizzare le tue informazioni personali e finanziarie.
Passaggio 2: mostra la verifica del tuo reddito, patrimonio e debiti.
Oltre a completare una domanda di mutuo, gli istituti di credito possono richiedere la documentazione per verificare le informazioni sulla domanda. Ciò può comportare...
- W-2, 1099 e buste paga
- Copia delle dichiarazioni dei redditi più recenti
- Rendiconti finanziari per tutte le società che possiedi
- Eventuali contratti di locazione devono essere copiati.
- Estratti conto bancari, nonché estratti conto per investimenti e conti pensionistici
Potrebbe essere richiesto di fornire documenti aggiuntivi, come una copia dell'accordo di divorzio o separazione, prove di vendita per la tua precedente proprietà e altro, a seconda dei criteri del prestatore e della tua posizione finanziaria individuale.
Passaggio 3: richiesta di valutazione
In genere, il prestatore richiederà una valutazione da un perito con licenza statale o certificato. L'obiettivo della valutazione è confermare il valore di mercato dell'immobile e garantire che possa essere utilizzato come garanzia per il mutuo.
Passaggio 4: eseguire una ricerca per titolo.
I prestatori possono anche stipulare un contratto con una società di titoli per eseguire una ricerca di titoli. La società titolare analizza i registri pubblici per garantire che il venditore abbia il diritto legale di vendere la proprietà e che non ci siano sentenze, privilegi, tasse non pagate o altri problemi di titolo che impedirebbero al venditore di trasferire un titolo chiaro.
Passaggio 5: attendere il giudizio del sottoscrittore.
Quando il sottoscrittore riceve tutte le informazioni richieste, le confronterà con le proprie regole di sottoscrizione e deciderà se approvare o meno il prestito. A seconda della tua situazione finanziaria, del tipo di prestito che stai richiedendo e del tempo necessario per completare la valutazione e la ricerca del titolo, l'intero processo può richiedere da pochi giorni a diverse settimane.
Il tempo necessario per formulare un giudizio è influenzato anche dal fatto che la tua domanda sia idonea per la sottoscrizione automatica o debba essere sottoposta a sottoscrizione manuale. La sottoscrizione automatizzata si riferisce al processo attraverso il quale un algoritmo informatico approva (o rifiuta) automaticamente le persone in base ai criteri preferiti del prestatore.
Se la tua domanda non soddisfa i criteri preferiti del prestatore, può essere sottoposta a sottoscrizione manuale. Ciò implica che un essere umano analizzerà i tuoi dettagli finanziari e determinerà se sei idoneo per un prestito. La sottoscrizione manuale richiede spesso più tempo.
Se non sei approvato, o se l'importo è inferiore a quello che ti aspettavi, vorrai sapere perché in modo da poter aumentare le tue possibilità se fai nuovamente domanda in un secondo momento o con un altro prestatore.
Quanto tempo ci vuole per la sottoscrizione di un mutuo?
Il processo di sottoscrizione del mutuo ipotecario potrebbe richiedere alcuni giorni o alcune settimane. Non esiste un periodo di tempo prestabilito per questa fase del processo di mutuo. La durata del processo di sottoscrizione è determinata da diversi fattori, tra cui:
- Il tuo stato finanziario: Se la tua situazione finanziaria è complicata, con diverse fonti di reddito, attività e obblighi, il processo potrebbe richiedere più tempo perché il sottoscrittore deve controllare ogni componente del tuo quadro finanziario.
- Il tuo tipo di prestito: Alcuni tipi di mutuo potrebbero avere restrizioni più rigorose, il che potrebbe rendere il processo più lungo. I prestiti FHA, USDA e VA, ad esempio, potrebbero avere regole più complicate.
- La completezza della tua candidatura: Il processo richiede più tempo ogni volta che il sottoscrittore richiede un documento aggiuntivo da te. Se invii la tua domanda completamente, il sottoscrittore sarà in grado di lavorare più rapidamente. I ritardi nella ricerca del titolo, nell'assicurazione del titolo o nel processo di valutazione possono far sì che la sottoscrizione richieda più tempo.
- Lo stato del mercato immobiliare: La richiesta di un mutuo durante l'alta stagione per l'acquisto di una casa può far sì che il processo di sottoscrizione richieda più tempo. Il tuo sottoscrittore potrebbe avere numerose richieste da elaborare contemporaneamente, il che potrebbe allungare la tua attesa.
Suggerimenti per un facile processo di sottoscrizione di prestiti ipotecari
# 1. Organizza i tuoi documenti.
Avere tutti i documenti finanziari preparati prima di richiedere un prestito è il modo più semplice per mantenere il processo di sottoscrizione dei mutui ipotecari in pista. Se hai bisogno di cercare documenti da una particolare istituzione, fallo il prima possibile. È una buona idea compilare un file che includa quanto segue:
- Storia lavorativa degli ultimi due anni (inclusi documenti aziendali e dichiarazioni fiscali se lavoratori autonomi)
- W-2 dei due anni precedenti
- Le buste paga da almeno 30 a 60 giorni prima della domanda
- Informazioni su controllo, risparmio, mercato monetario, CD e conto pensione
- Ulteriori fonti di reddito includono alimenti o mantenimento dei figli, rendite, bonus o commissioni, dividendi, interessi, retribuzione per gli straordinari, pensioni o benefici della previdenza sociale.
Inoltre, se intendi utilizzare denaro donato per un acconto, devi avere quei beni in tuo possesso (cioè in un conto a tuo nome) molto prima di presentare domanda. Avrai anche bisogno di una lettera regalo per dimostrare che il denaro è un regalo. Entrambi possono aiutarti a evitare inutili battute d'arresto nella tua sottoscrizione.
Una cosa da tenere a mente è che dovresti fornire solo la documentazione richiesta dal prestatore. Se offri documentazione aggiuntiva, il processo potrebbe essere rallentato.
#2. Ottieni il tuo credito in ordine.
Un punteggio di credito più basso potrebbe rendere più difficile l'approvazione per un mutuo, oltre a rendere il tuo prestito più costoso con un tasso di interesse più elevato.
Se vuoi aumentare il tuo punteggio di credito, prendi un impegno a ripagare il debito. Ciò migliorerà il tuo punteggio di credito e ridurrà il tuo rapporto DTI (molti istituti di credito preferiscono il 36 percento o meno). Ciò aumenta le possibilità della tua applicazione di un fattore due.
Controlla anche il tuo rapporto di credito, per garantire che non ci siano imprecisioni che potrebbero danneggiare il tuo punteggio. AnnualCreditReport.com consente di ottenere una copia da ciascuna delle tre principali agenzie di credito. Se scopri un errore, contatta l'agenzia il prima possibile per contestarlo.
#3. Metti giù un deposito maggiore
Un rapporto LTV più alto significa che l'istituto di credito rischia di perdere molti più soldi se si è inadempienti sul mutuo. Puoi ridurre al minimo il tuo LTV effettuando un acconto iniziale più alto.
Se hai messo il 10% in meno su una casa da $ 200,000, dovresti prendere un prestito di $ 180,000, posizionando il tuo rapporto LTV al 90%. Se abbassi il 20% sulla stessa casa, avresti bisogno solo di un mutuo di $ 160,000 e il tuo rapporto LTV sarebbe dell'80%. Ciò riduce il rischio complessivo del prestatore, rendendoti una prospettiva più interessante per un prestito.
Potresti tentare di risparmiare di più per un acconto o, se possibile, chiedere assistenza a familiari o amici. Sono inoltre disponibili numerosi programmi di assistenza per gli acconti, come prestiti e sovvenzioni con pagamento differito, e il tuo prestatore potrebbe fornire un aiuto aggiuntivo. Se soddisfi condizioni specifiche, Chase Bank, ad esempio, contribuirà fino a $ 3,000 per il tuo acconto.
Come funziona il processo di sottoscrizione?
Il processo di determinazione del livello di rischio fornito a un potenziale assicuratore è noto come sottoscrizione. I sottoscrittori professionisti esaminano i requisiti della tua domanda per determinare se è possibile offrirti una polizza e, in tal caso, a quale livello di copertura sei idoneo. Utilizzando i dati, determinano quindi il tuo premio mensile.
Quanto tempo impiega il sottoscrittore a decidere?
Possono essere necessari da due a tre giorni per completare il processo di sottoscrizione, che gli istituti di credito ipotecario utilizzano per verificare i tuoi beni, controllare il tuo credito ed esaminare i tuoi documenti fiscali prima di approvare un mutuo per la casa. Tuttavia, un agente di prestito o un prestatore in genere ha bisogno di più di una settimana per completare la procedura.
Come viene approvato un prestito da un sottoscrittore?
Il sottoscrittore esaminerà il tuo rapporto di credito per determinare con quale successo hai gestito pagamenti su o pagato carte di credito, prestiti per studenti e altri tipi di credito. Cercano segnali che consentano loro di anticipare la tua capacità di rimborsare i prestiti.
Come si fa a sapere se la sottoscrizione è stata accettata?
Riceverai una lettera di impegno se una richiesta di prestito soddisfa i requisiti di sottoscrizione ed è stata esaminata e autorizzata da un sottoscrittore. Il tuo programma di prestito, l'importo del prestito, il periodo del prestito e il tasso di interesse saranno tutti menzionati nella lettera. Tuttavia, anch'esso potrebbe avere dei prerequisiti che devono essere soddisfatti prima della chiusura.
Considerazioni finali
La sottoscrizione significa semplicemente che il tuo prestatore verifica le informazioni su reddito, patrimonio, debito e proprietà prima di finalizzare il prestito.
Un sottoscrittore è uno specialista finanziario che esamina le tue finanze e determina quanto rischio assumerà un prestatore se ottieni l'approvazione del prestito. I sottoscrittori valutano con precisione la tua storia creditizia, le risorse, la quantità del prestito che desideri e quanto bene prevedono che sarai in grado di rimborsare il prestito. Nell'ambito di questa valutazione del rischio, verificheranno anche le tue informazioni sul reddito e sull'occupazione, nonché il tuo DTI.
È una buona idea rispondere in modo aggressivo alle richieste del tuo prestatore durante il processo di sottoscrizione. Durante la sottoscrizione, evitare di richiedere nuove linee di credito e rispondere alle domande non appena possibile. Se non sei sincero e onesto riguardo alle tue finanze, il processo di richiesta del prestito richiederà più tempo.
Domande frequenti sulla sottoscrizione di mutui
Quanto tempo impiegano i sottoscrittori per approvare un mutuo?
La sottoscrizione di un mutuo può richiedere un giorno o due, oppure possono essere necessarie settimane, a seconda di questi criteri. Nella maggior parte dei casi, l'approvazione della sottoscrizione iniziale avviene entro 72 ore dall'invio del file completo del prestito. In casi estremi, questo processo potrebbe richiedere fino a un mese.
Cosa non dovresti fare durante la sottoscrizione?
- Durante il processo di prestito, non rassegnare le dimissioni dal tuo attuale impiego o andare in pensione.
- Prima della chiusura del nuovo mutuo ipotecario, non aprire o richiedere nuovi conti di credito.
- Non sono consentiti trasferimenti di saldo su saldi di carte di credito esistenti.
Devo preoccuparmi della sottoscrizione?
Se diventi prequalificato, non devi preoccuparti o stressarti per il processo di sottoscrizione: rimani in contatto con il tuo prestatore e non apportare modifiche sostanziali che avranno un impatto negativo.
Con quale frequenza vengono negati i mutui in sottoscrizione?
Una domanda su dieci di mutuo ipotecario viene respinta dai sottoscrittori di mutui. Ciò è spesso dovuto al debito eccessivo del richiedente, a una storia lavorativa traballante o a un rapporto di valutazione basso. Tuttavia, comprendendo cosa cerca un assicuratore, puoi rendere la tua domanda il più attraente possibile.
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