L'acquisto di una casa è una delle cose più eccitanti che tu abbia mai fatto. È anche il più costoso. Avrai bisogno di un mutuo per finanziare l'acquisto di un immobile a meno che tu non abbia una piscina piena di contanti.
Richiedere un mutuo può essere snervante, soprattutto se è la prima volta. La buona notizia è che seguendo questi passaggi, potresti prepararti al successo.
Come ottenere un mutuo in 10 passaggi
Passaggio 1: migliora il tuo credito.
Un punteggio di credito elevato mostra agli istituti di credito ipotecario che puoi gestire correttamente il tuo debito. Se hai un credito forte o eccezionale, è più probabile che tu venga approvato per un mutuo con un tasso di interesse competitivo. Se il tuo punteggio di credito è basso, potresti comunque essere in grado di ottenere un prestito, ma sicuramente pagherai di più in interessi.
Utilizzare i seguenti suggerimenti per aumentare il credito prima di richiedere un mutuo:
- Effettua tutti i tuoi pagamenti nei tempi previsti e lavora per abbassare i saldi della tua carta di credito. La cronologia dei pagamenti nel rapporto risale a due anni o più, quindi inizia il prima possibile.
- Se possibile, portare in corso eventuali conti scaduti.
- AnnualCreditReport.com fornisce rapporti di credito gratuiti. Controlla i tuoi rapporti di credito per errori e avvisa immediatamente l'ufficio di segnalazione se ne trovi. Un esempio di errore potrebbe essere un prestito estinto che non è stato documentato come tale o un indirizzo errato.
- Prima di richiedere un mutuo, dovresti controllare il tuo punteggio di credito (che è generalmente disponibile gratuitamente dalla tua carta di credito o banca). Quando analizzi il tuo punteggio, troverai un riepilogo dei principali fattori che lo influenzano. Questo potrebbe aiutarti a capire quali modifiche apportare per rimettere in forma il tuo credito, se del caso.
Passaggio 2: determina le tue capacità finanziarie.
È divertente fantasticare su una casa da sogno con ogni campanello e fischietto immaginabile, ma è molto più sensato comprare solo ciò che ti puoi permettere. I pagamenti mensili saranno maggiori all'aumentare dei tassi di interesse, quindi potrebbe essere necessario ridurre il budget per trovare una casa conveniente.
Il calcolo del rapporto debito/reddito è un metodo per determinare quanto puoi permetterti (DTI). Questo viene calcolato sommando tutti i pagamenti mensili del prestito e dividendo il totale per il reddito mensile lordo.
Anche se soddisfi il requisito del 45 percento, più basso è il tuo rapporto DTI, più spazio avrai nel tuo budget per i costi non domestici. Di conseguenza, molti guru finanziari consigliano di mantenere il rapporto il più vicino possibile al 36%.
Passaggio 3: inizia a salvare.
Il tuo obiettivo iniziale dovrebbe essere quello di risparmiare per un acconto.
È anche fondamentale fare scorta di riserve. Anche dopo aver pagato l'acconto, una regola pratica comune è quella di mantenere l'equivalente di sei mesi di rate del mutuo in un conto di risparmio. Questo può aiutarti a proteggerti se perdi il tuo lavoro o succede qualsiasi altra cosa imprevista.
Non dimenticare le spese di chiusura, che sono le tasse che pagherai per completare il mutuo. In genere variano tra il 2% e il 5% del capitale del prestito. Inoltre non includono i pagamenti di deposito a garanzia, che sono una spesa distinta. In generale, i costi annuali di manutenzione e riparazione dovrebbero essere circa il 3% del prezzo della casa.
Nel complesso, risparmia il più possibile fino a raggiungere l'anticipo desiderato e gli obiettivi di risparmio di riserva.
Passaggio 4: seleziona il miglior mutuo.
Una volta che il punteggio di credito e i risparmi sono accettabili, inizia a cercare il miglior tipo di mutuo per il tuo scenario. Prima di procedere, vorrai anche capire come funzionano i mutui.
I mutui sono classificati in tre tipologie:
- Prestiti convenzionali: Sono i migliori per gli acquirenti di case con un buon credito e un acconto considerevole. Sono accessibili presso la maggior parte delle banche e attraverso un certo numero di prestatori di mutui ipotecari indipendenti.
- Prestiti garantiti dal governo (FHA, VA o USDA): Queste possono essere opzioni eccellenti per i mutuatari che non si qualificano per un prestito convenzionale o che soddisfano determinate qualifiche, come il servizio militare per un prestito VA.
- Prestiti jumbo: Prestiti enormi sono disponibili per immobili più costosi. Un prestito conforme ha un valore massimo consentito e se devi finanziare di più ($ 647,200 nella maggior parte delle aree del paese o $ 970,800 nelle aree più ricche), dovrai ottenere un prestito jumbo.
Ad esempio, un acquirente per la prima volta potrebbe selezionare un prestito FHA, che richiede un punteggio di credito minimo di 500 con un acconto del 10% o un punteggio di credito minimo di 580 con un minimo del 3.5% in meno. Per un mutuatario con un punteggio di credito più elevato e maggiori risparmi di acconto, un prestito convenzionale può essere una scelta migliore.
I mutui possono essere a tasso fisso o variabile, il che significa che il tasso di interesse rimane costante per tutta la durata del prestito o cambia nel tempo. La maggior parte dei mutui per la casa ha durate di 15 o 30 anni, ma sono disponibili mutui a 10, 20, 25 e persino 40 anni.
I prestiti a tasso variabile possono inizialmente avere un pagamento mensile inferiore, ma potrebbero diventare più costosi nel tempo con l'aumento dei tassi di interesse. Dati i tassi di interesse in aumento di oggi, è probabile che il tuo pagamento aumenti dopo la scadenza del periodo di blocco del tasso. Se non puoi correre il rischio, un mutuo a tasso fisso è la strada da percorrere.
Passaggio 5: individuare un prestatore di mutui.
È tempo di selezionare un prestatore di mutui una volta che hai stabilito il tipo di mutuo. È fondamentale confrontare le varie offerte per assicurarti di ottenere il miglior affare disponibile, non solo il tasso di interesse più basso. Quando soppesate le vostre opzioni, tenete a mente i costi del prestito.
Tieni presente che i tassi di interesse, le commissioni e i periodi potrebbero variare notevolmente tra i prestatori.
Per molti consumatori, richiedere un mutuo è un compito arduo. Se non sei sicuro di cosa cercare, potresti voler chiedere assistenza. Un broker ipotecario può assisterti nella navigazione tra le varie alternative di prestito a tua disposizione e potrebbe essere in grado di ottenere condizioni più favorevoli di quelle che potresti assicurarti facendo domanda da solo.
Passaggio 6: ottenere una pre-approvazione del prestito.
Una volta identificato un prestatore adatto, è una buona idea ottenere l'approvazione preventiva per un mutuo. Con una pre-approvazione, il prestatore esaminerà le tue finanze per vedere se sei qualificato per il finanziamento e quanto è disposto a concederti.
Tieni presente che la pre-approvazione del mutuo non è la stessa cosa della prequalifica. Una pre-approvazione di un mutuo richiede molte più prove di una prequalifica, che è solo un mezzo per un prestatore di dirti che saresti un buon candidato. Tuttavia, non garantisce condizioni di prestito specifiche.
Passaggio 7: inizia a cercare una casa.
Con una lettera di pre-approvazione in mano, potresti iniziare davvero a cercare una casa che soddisfi le tue esigenze. Prenditi il tempo per cercare e selezionare una proprietà in cui puoi vederti vivere.
Quando trovi la perfetta combinazione di accessibilità e vivibilità, preparati ad agire rapidamente. Dovrai essere aggressivo in un mercato competitivo in cui le proprietà disponibili si vendono rapidamente e le guerre di offerte sono prevalenti.
Passaggio 8: compila la tua domanda di prestito.
Se hai individuato una casa che desideri acquistare, sei pronto per presentare una domanda di mutuo. La maggior parte delle domande ora possono essere completate online, anche se a volte può essere più efficiente presentare domanda di persona o per telefono con un addetto ai prestiti. Potresti essere in grado di creare una relazione migliore con l'ufficiale di prestito di persona, il che può essere utile se hai dubbi o sorgono problemi durante il processo.
Al fine di verificare la tua solvibilità, il prestatore otterrà anche il tuo record di credito.
Passaggio 9: attendere il completamento del processo di sottoscrizione.
Anche se sei stato preapprovato per un prestito, ciò non garantisce che acquisirai finanziamenti dal prestatore. La decisione finale sarà presa dal dipartimento di sottoscrizione del prestatore, che esamina il rischio di ogni potenziale mutuatario e determina l'importo del prestito, il tasso del prestito e altri fattori.
Il processo di sottoscrizione si compone di diverse fasi:
- Per cominciare, un processore di prestito convaliderà le informazioni fornite durante il processo di richiesta.
- Quando fai un'offerta su una casa, il prestatore richiederà una valutazione per determinare se la somma che offri è ragionevole. Il valore stimato è determinato da una varietà di variabili, comprese le condizioni della casa e proprietà comparabili nel quartiere, o "comps".
- Per garantire che la proprietà possa essere trasferita, un'azienda di proprietà condurrà una ricerca di proprietà e un assicuratore di proprietà rilascerà una polizza assicurativa che garantisce l'accuratezza di questa indagine.
- Infine, il sottoscrittore prenderà una decisione: approvato, autorizzato con condizioni, sospeso (indicando che sono necessarie ulteriori prove) o negato.
Passaggio 10: completa l'acquisto della tua nuova casa.
Ci sei quasi se sei stato ufficialmente autorizzato per un mutuo. A quel punto non resta che finire la chiusura.
I seguenti sono costi di chiusura tipici:
- Commissione di valutazione
- Commissione per un controllo del credito
- Commissione di origination e/o sottoscrizione.
- Commissioni per l'assicurazione del titolo e servizi
- Prepagato
- Commissioni dell'avvocato
- Tasse per la registrazione
Alla chiusura, esaminerai e firmerai una serie di documenti, comprese le informazioni su come verranno distribuiti i soldi. Anche l'agenzia di chiusura o regolamento renderà pubblica la transazione.
Quali qualità cercano gli istituti di credito ipotecario?
Quando si richiede un mutuo, gli istituti di credito considerano una serie di criteri per determinare la propria capacità di rimborsare il prestito. Il tuo reddito e la tua storia lavorativa, il punteggio di credito, il rapporto debito/reddito, i beni e il tipo di casa che desideri acquistare sono tutti fattori importanti.
# 1. Reddito ed esperienza lavorativa
Quando si richiede un prestito, una delle prime cose che gli istituti di credito ipotecario guardano è il tuo reddito. Non esiste un importo in contanti predeterminato che devi guadagnare ogni anno per acquistare una casa. Tuttavia, il tuo prestatore di mutui vorrebbe sapere che hai un flusso di cassa costante per rimborsare il tuo prestito.
Il tuo prestatore esaminerà la tua storia lavorativa, il reddito familiare mensile e qualsiasi altra fonte di reddito che hai, come il mantenimento dei figli o il pagamento degli alimenti.
#2. Valutazione del credito
Il tuo punteggio di credito ha un impatto significativo sulla tua capacità di ottenere un mutuo. Un punteggio di credito elevato indica agli istituti di credito che completi i pagamenti in tempo e non hai una storia di prestiti eccessivi. Un punteggio di credito scadente ti rende un mutuatario più rischioso poiché indica agli istituti di credito che potresti avere una storia di cattiva gestione finanziaria.
Un prestito standard richiede in genere un punteggio di credito di 620. Un punteggio di credito di almeno 580 è richiesto per un prestito garantito dal governo, ma questo può variare a seconda del prestito.
Un punteggio di credito più elevato potrebbe fornirti ulteriori opzioni di prestito e tassi di interesse ridotti. Se il tuo punteggio di credito è basso, è una buona idea lavorare per migliorarlo per alcuni mesi prima di richiedere un prestito.
#3. Calcolo del debito/reddito (DTI)
Il tuo rapporto debito/reddito, come il tuo reddito e punteggio di credito, è un potente indicatore utilizzato dagli istituti di credito per determinare se hai il flusso di cassa necessario per qualificarti per un mutuo.
Il totale di tutti i pagamenti mensili minimi del tuo debito è diviso per il tuo reddito mensile lordo per calcolare il tuo DTI. Gli estratti conto delle carte di credito, i prestiti agli studenti e i prestiti auto sono esempi di debiti regolari che devono essere presi in considerazione nel tuo DTI. Quando si calcola DTI, le spese come cibo o un abbonamento Netflix potrebbero essere escluse.
Il DTI che un prestatore sta cercando varia a seconda del tipo di mutuo che stai chiedendo. Un DTI del 50% o meno è in genere la linea di base per un mutuo tradizionale. Tuttavia, molti prestiti garantiti dal governo avranno soglie più elevate.
# 4. Risorse
Quando richiedi un prestito, gli istituti di credito vogliono sapere che hai dei soldi di riserva in banca. Ciò garantisce al prestatore che sarai in grado di effettuare i tuoi pagamenti anche in caso di difficoltà finanziarie. Il tuo prestatore richiederà una revisione dei tuoi beni. Questo può includere qualsiasi forma di conto da cui puoi prelevare fondi.
Di seguito sono riportati alcuni esempi di asset:
- Conti per il risparmio
- Conti per la pensione
- Investimenti deducibili
- Classificazione della proprietà
Poiché diversi tipi di proprietà incidono sul livello di rischio per il tuo prestatore, il tipo di prestito che puoi acquisire è influenzato dal tipo di proprietà che acquisti.
Vuoi acquistare una minuscola casa unifamiliare in cui vivere come residenza principale? Probabilmente otterrai condizioni migliori perché i finanziatori capiscono che le bollette della casa primaria fanno già parte dei budget della maggior parte delle persone e sarà più probabile che tu mantenga i tuoi pagamenti.
Se il proprietario incontra difficoltà finanziarie, gli investimenti immobiliari passeranno in secondo piano rispetto alle residenze personali. Per mitigare il rischio, gli istituti di credito vorranno quasi sicuramente un acconto maggiore e un punteggio di credito più elevato per qualificarsi per un mutuo di investimento immobiliare.
Il tasso di interesse e i requisiti dell'acquirente variano a seconda del tipo di proprietà che stai cercando. Ricorda che non tutti gli istituti di credito finanzieranno ogni tipo di immobile (mobile, fabbricato, commerciale, ecc.).
Di quali documenti ho bisogno per richiedere un mutuo?
Prepara tutti i tuoi documenti prima di richiedere un prestito per accelerare la procedura. Esaminiamo i documenti di cui hai bisogno in genere quando fai domanda per un mutuo.
- Documentazione sul reddito
- Il tuo prestatore vorrà diversi documenti per dimostrare il tuo reddito. Potrebbe essere richiesto di produrre i seguenti documenti:
- Almeno due anni di dichiarazioni dei redditi federali
- W-2 e buste paga degli ultimi due anni
- Se sei un lavoratore autonomo, avrai bisogno di 1099 documenti o dichiarazioni di profitti e perdite.
Decreti di divorzio, ordini di mantenimento dei figli e qualsiasi altro atto legale che confermi che continuerai a ricevere pagamenti per almeno altri tre anni
Se pertinente, prove legali che dimostrino che hai ricevuto alimenti, mantenimento dei figli o altri tipi di reddito per almeno 6 mesi.
Documentazione di credito
Il tuo prestatore vorrà l'autorizzazione verbale o scritta per visualizzare il tuo rapporto di credito. Esamineranno la tua storia creditizia e verificheranno la presenza di problemi sfavorevoli (come a fallimento o preclusione) che potrebbero rendere più difficile ottenere un prestito.
Se hai avuto un evento attenuante che ha danneggiato il tuo credito, spiegalo al tuo prestatore e offri la documentazione. Ad esempio, se hai perso alcuni pagamenti con carta di credito a causa di un'emergenza medica, dovresti fornire una copia delle tue fatture mediche al tuo prestatore. Ciò dimostra al tuo prestatore che i punteggi negativi sulla tua relazione erano la conseguenza di un singolo incidente piuttosto che di un modello.
Prove di attività e passività
Durante la verifica delle tue risorse, il tuo prestatore potrebbe volere alcune o tutte le seguenti cose:
- Estratti conto per un massimo di 60 giorni che convalidano le attività nei tuoi conti correnti e di risparmio
- L'ultimo estratto conto di pensionamento o investimento
- Documentazione per la vendita di tutti i beni che hai venduto prima della domanda, come una copia del trasferimento del titolo se hai venduto un'auto.
- Prova di qualsiasi donazione in contanti depositata sul tuo conto negli ultimi due mesi
Il tuo prestatore può anche richiedere maggiori informazioni su eventuali debiti che hai, come un prestito studentesco o un prestito auto. La cooperazione con il tuo prestatore facilita solo la procedura, quindi fornisci tutte le informazioni necessarie non appena possibile.
Quanti soldi devi guadagnare per avere diritto a un mutuo?
Non esiste un reddito minimo stabilito per ottenere un mutuo. Tuttavia, gli istituti di credito considerano altri fattori oltre alla retribuzione. I mutuatari devono inoltre soddisfare gli standard minimi di punteggio di credito e i requisiti di acconto. Un prestatore terrà conto di tutti gli aspetti della tua situazione finanziaria per assicurarti che tu possa permetterti la casa che desideri acquistare comodamente.
È necessario un secondo reddito per ottenere un mutuo?
Se c'è un solo reddito nella tua casa, puoi comunque ottenere un mutuo. La quantità delle tue entrate è irrilevante se il creditore è sicuro della tua capacità di effettuare pagamenti per tutta la durata del prestito.
In che modo le banche confermano il reddito quando prestano denaro?
Gli istituti di credito ipotecario in genere controllano l'occupazione di un mutuatario mettendosi in contatto direttamente con la loro azienda e esaminando i registri dei redditi recenti. Una lettera di verifica dell'occupazione, una busta paga recente o qualsiasi altra prova della storia lavorativa o conferma del reddito potrebbe essere inclusa in questi documenti.
Il mutuo dipende dal reddito o dallo stipendio?
Il rapporto prestito/reddito, calcolato dividendo l'importo che desideri prendere in prestito per il tuo reddito, viene utilizzato dagli istituti di credito ipotecario come base decisionale.
Quali fattori influenzano maggiormente l'approvazione del mutuo?
Il tuo punteggio di credito, il rapporto debito / reddito e il rapporto prestito / valore sono i tre fattori principali che determinano se un prestatore approverà la tua richiesta di mutuo e quanto ti costerà.
Conclusione
Quando si richiede un mutuo, gli istituti di credito considerano una varietà di variabili. Esamineranno il tuo reddito, la tua storia lavorativa, il punteggio di credito, il rapporto debito/reddito, i beni e il tipo di proprietà che desideri acquistare. Sarai responsabile di presentare loro tutti i documenti appropriati che possono dimostrare la tua idoneità a un prestito.
Il primo passo per ottenere un mutuo è richiedere la pre-approvazione. La preapprovazione ti offre un'indicazione del capitale del prestito che puoi ottenere, facilitando la ricerca di proprietà che rientrano nel tuo budget. Una volta che sei stato pre-approvato, puoi iniziare a esaminare le case e possibilmente richiedere l'assistenza di un agente immobiliare.
Una volta trovata la proprietà perfetta, il tuo agente può aiutarti a fare un'offerta su di essa. Inoltre, una volta che il venditore accetta la tua offerta, devi ottenere la piena approvazione del prestatore. Anche la sottoscrizione e una valutazione sono incluse nelle approvazioni complete. Parteciperai a una riunione di chiusura, firmerai i documenti di chiusura ed effettuerai il tuo acconto e i costi di chiusura una volta che sei stato accettato.
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