Indubbiamente sei ben consapevole che il tuo prestatore dovrà agire se rimani indietro con i pagamenti del mutuo. Un accordo di rogito può aiutarti a sfuggire alle conseguenze del pignoramento, la procedura legale con cui il creditore che possiede il tuo prestito sequestra la tua proprietà. Diamo un'occhiata più da vicino a cosa è un atto sostitutivo di pignoramento e in che modo differisce da un pignoramento. Dimostreremo anche un esempio di atto al posto del pignoramento.
Che cos'è un atto sostitutivo del pignoramento?
Un atto sostitutivo di pignoramento è una procedura legale che trasferisce la proprietà della casa dal proprietario della casa al creditore ipotecario. Di conseguenza, il proprietario della casa non è più obbligato a rimborsare il mutuo ed è libero dal suo onere ipotecario. Questa è un'alternativa per i proprietari di case con poca o nessuna equità domestica e che non possono effettuare i pagamenti mensili del mutuo.
Secondo Jackie Boies, senior director of housing and bankruptcy services presso Money Management International, un'organizzazione senza scopo di lucro di consulenza sul debito con sede a Sugar Land, in Texas, l'atto sostitutivo è il documento legale che il proprietario della casa firma per effettuare il trasferimento.
Comprensione dell'atto al posto del pignoramento
Un atto sostitutivo del pignoramento è una potenziale opzione utilizzata da un mutuatario o da un proprietario di abitazione per impedire il pignoramento.
Il mutuatario trasferisce la proprietà collaterale, che spesso è la casa, al creditore che funge da mutuatario in cambio del rilascio di tutti gli obblighi ipotecari. Entrambe le parti devono stipulare l'accordo volontariamente e in buona fede. Il proprietario della casa firma il documento, che viene autenticato da un notaio e registrato nei registri pubblici.
Questa azione drammatica viene solitamente eseguita come ultima risorsa dopo che il proprietario ha esaurito tutte le altre opzioni (come una modifica del prestito o una vendita allo scoperto) e ha riconosciuto che avrebbe perso la casa.
Il proprietario della casa sarà sollevato dall'onere del prestito anche se dovrà rinunciare alla sua proprietà e migrare. Poiché questo processo viene in genere eseguito con meno preavviso pubblico rispetto a un pignoramento, il proprietario potrebbe essere in grado di ridurre la vergogna e mantenere la propria situazione più privata.
Motivi per cui un prestatore potrebbe rifiutare un atto sostitutivo
Ricorda che il tuo prestatore non ha alcun obbligo di accettare un atto sostitutivo di un accordo. Un prestatore può rifiutare un atto sostitutivo per una serie di motivi, tra cui:
- Una diminuzione del valore equo di mercato della tua proprietà: Se il valore equo di mercato della tua casa è diminuito, potresti dover pagare più del tuo prestito rispetto al valore della tua casa. Un creditore può accettare di accettare un atto al posto di un accordo in questa circostanza. In questo caso, il tuo prestatore può accettare l'atto sostitutivo solo se paghi la differenza tra il valore stimato e l'importo dovuto. Questo non è qualcosa che Rocket Mortgage fa.
- Gravami o sentenze fiscali sulla tua proprietà: Rinunciare al tuo atto diventa più problematico se hai un giudizio o un privilegio secondario, un diritto alla tua proprietà che il creditore non ha creato. Se qualcun altro ha un reclamo sulla proprietà, alcuni istituti di credito lavoreranno con te per estinguere il privilegio.
- Cattive condizioni domestiche: Se la tua casa è in cattive condizioni, il tuo prestatore può rifiutare qualsiasi atto sostitutivo che proponi.
Motivi per cui un prestatore potrebbe accettare un atto sostitutivo
Sebbene un prestatore non sia tenuto ad accettare il tuo atto al posto del pignoramento, ci sono diversi incentivi per farlo. Alcuni dei vantaggi che il tuo prestatore riceve quando accetta un atto sostitutivo includono:
- Controllo più rapido sulla tua proprietà: I finanziatori devono assumere avvocati in tribunale, dimostrare che non hai pagato i tuoi debiti e ottenere l'approvazione del tribunale per rimuovere la tua proprietà dal pignoramento. L'istituto di credito deve sfrattarti legalmente dalla proprietà anche se in precedenza è andato in tribunale. Accettando un atto sostitutivo, il tuo prestatore risparmia tempo e denaro.
- Migliori condizioni della proprietà: Gli istituti di credito possono accettare di assumere il possesso di proprietà in buone condizioni perché vendono per più soldi e impiegano meno tempo per vendere. Con un atto sostitutivo, un prestatore può richiedere di mantenere la proprietà in ottima forma.
Atto sostitutivo vs. Pignoramento: qual è la differenza?
L'atto sostitutivo e il pignoramento sembrano simili ma non sono la stessa cosa. In un pignoramento, il creditore riprende la proprietà dopo che il proprietario della casa non ha effettuato i pagamenti. Le leggi sul pignoramento differiscono da stato a stato e il pignoramento può avvenire in due modi:
- Pignoramento giudiziario, in cui il creditore fa causa per recuperare la proprietà
- Il pignoramento non giudiziario consente al creditore di pignorare senza passare attraverso il sistema giudiziario.
Le principali distinzioni tra un atto sostitutivo e un pignoramento sono gli effetti sul tuo punteggio di credito e sulla tua responsabilità finanziaria dopo che il creditore ha reclamato la proprietà. Una preclusione sulla tua storia creditizia può essere più dannosa di un atto sostitutivo di preclusione in termini di rapporti di credito e rating del credito. Pignoramenti e altre informazioni negative sui tuoi rapporti di credito possono rimanere sul tuo rapporto fino a sette anni.
Quando restituisci l'atto al prestatore tramite un atto sostitutivo, il prestatore in genere ti solleva da tutti i futuri impegni finanziari. Ciò implica che non devi più pagare il mutuo o pagare la somma rimanente del prestito. Con un pignoramento, il creditore può adottare ulteriori misure per recuperare i soldi dovuti per la casa o le spese legali.
I vantaggi e gli svantaggi di un atto sostitutivo di preclusione
Ciò avvantaggia sia il mutuatario che il prestatore. Il vantaggio più allettante per entrambe le parti è spesso l'evitamento di contenziosi di preclusione lunghi, dispendiosi in termini di tempo e costosi.
Inoltre, a seconda di come viene eseguito questo processo nella propria area, il mutuatario può in genere evitare una certa notorietà pubblica. Poiché entrambe le parti creano un accordo reciprocamente vantaggioso che include parametri chiari su quando e come il proprietario lascerà la proprietà, il mutuatario evita la prospettiva di avere funzionari che si presentino alla porta per sfrattarlo, come potrebbe accadere con il pignoramento.
In rare situazioni, il proprietario dell'immobile può essere in grado di accordarsi con il prestatore per affittare la proprietà dal prestatore per un determinato periodo di tempo. Il prestatore risparmia spesso denaro evitando le spese sostenute durante una lunga procedura di preclusione.
Il prestatore deve esaminare i rischi specifici che accompagnano questa transazione quando valuta i possibili benefici dell'impegno in questo accordo. Tra i potenziali pericoli c'è la probabilità che la proprietà non valga più del saldo ipotecario residuo e che i creditori minori possano avere privilegi.
Il principale svantaggio di un atto sostitutivo di preclusione è che danneggerà il tuo credito. Ciò significa maggiori costi di prestito e una maggiore probabilità di difficoltà nell'ottenere un altro mutuo. Una preclusione sul tuo rapporto di credito può essere contestata con le agenzie di credito, ma ciò non garantisce che verrà rimossa.
Vantaggi
- Riduce o elimina il debito ipotecario senza necessità di pignoramento.
- I prestatori possono riaffittare la proprietà ai proprietari.
- Spesso preferito dagli istituti di credito
Svantaggi
- Fa male al tuo punteggio di credito
- Più difficile ottenere un altro mutuo in futuro
- La casa può rimanere sott'acqua.
Esempio di atto sostitutivo del pignoramento
Questa sezione offre un esempio di atto al posto di un accordo di preclusione, con alcune esposizioni per i tipici documenti di chiusura per implementare ulteriormente la transazione. Questo esempio di atto al posto del pignoramento ha 1 pagina ed è un tipo di file MS Word elencato nei nostri documenti di accordi legali.
Il presente Atto è stipulato in questo ______ giorno di _____, 20___, tra il concedente [proprietario della proprietà], di [indirizzo] e il beneficiario [prestatore], di [indirizzo].
A titolo oneroso, il cui ricevimento è qui riconosciuto, il Concedente cede al Concessionario, in luogo del pignoramento, i seguenti beni immobili descritti:
Indirizzo della proprietà: _____________________ APN: ___________________ Definizione legale: ____________
Questo Atto è un mezzo di trasporto vincolante. Il Concedente ha venduto la proprietà immobiliare sopra descritta al Concessionario in pieno pagamento di tutti gli obblighi garantiti dall'Atto di fiducia precedentemente completato dal Concedente e depositato presso il County Recorder in data _______ come strumento n. ___________, pagina n. __________ , libro ___________.
Il Concedente dichiara che questo trasferimento è effettuato liberamente e onestamente e che non vi sono altri accordi, orali o scritti, tra il Concedente e il Concessionario, in relazione alla proprietà immobiliare qui menzionata, diversi dal presente Atto.
Eseguito questo ________ giorno di _________, 20 __________.
Concedente:_______________ [Nome del Concedente]: ___________
Beneficiario:________________ [Nome del beneficiario]: ____________
AVVISO: qualsiasi forma di atto sostitutivo del pignoramento deve essere autenticata.
Come ottenere un atto sostitutivo del pignoramento
Ottenere un atto sostitutivo del pignoramento non è sempre agevole; alcuni istituti di credito ipotecario non accetteranno uno, a seconda delle condizioni esistenti della proprietà e se ci sono gravami fiscali o sentenze contro di essa per mancato pagamento delle tasse sulla proprietà. Secondo Boies, i creditori sono responsabili di eventuali sentenze o gravami fiscali. Pertanto devono considerare la spesa per l'estinzione di eventuali gravami come parte dell'atto sostitutivo.
"Il rappresentante discuterà la tua situazione finanziaria e confermerà che non puoi permetterti il mutuo, che è necessaria un'alternativa di disposizione e quale di esse è la soluzione migliore", aggiunge Boies. "Il tuo gestore di mutui non è tenuto a fornire un atto sostitutivo."
Alcune delle variabili determinanti sono gli standard di Fannie Mae, Freddie Mac, USDA o VA (se una di queste organizzazioni sostiene il prestito) e l'attuale valore di mercato della casa.
Qual è il significato di atto sostitutivo di preclusione?
Un atto sostitutivo di preclusione è un trasferimento volontario della proprietà della casa al creditore per evitare il pignoramento. Un atto sostitutivo di preclusione può consentire di evitare di essere personalmente responsabile per qualsiasi saldo residuo del mutuo.
Un atto sostitutivo è meglio del pignoramento?
Meno danni al credito: un atto sostitutivo rimane sul tuo rapporto di credito per quattro anni, ma un pignoramento rimane per sette. L'utilizzo di un contratto di atto sostitutivo può consentirti di acquistare una nuova casa prima rispetto a un pignoramento.
Qual è lo svantaggio più significativo di un prestatore di un atto sostitutivo del pignoramento?
Forse lo svantaggio più significativo di un atto sostitutivo è che il prestatore ottiene la proprietà soggetta a tutti gli altri gravami e interessi. Di conseguenza, se c'è una seconda ipoteca, ad esempio, è improbabile che un prestito sostitutivo sia redditizio.
Un atto al posto del pignoramento danneggia il tuo credito?
Secondo i dati FICO, il tuo punteggio di credito può diminuire da 50 a 125 punti a seguito di un atto sostitutivo di preclusione, a seconda di dove si trovava prima dell'atto sostitutivo. Tuttavia, l'impatto è leggermente meno grave di un deposito di preclusione, che può ridurre il tuo punteggio di credito fino a 160 punti.
Come si negozia un atto sostitutivo del pignoramento?
Negoziazione del giudizio di carenza
Poiché un atto al posto del pignoramento è un accordo volontario tra te e il creditore, puoi concludere un accordo in cui il creditore accetta di non chiedere un giudizio di carenza. Accetti di pagare una parte del disavanzo o di rimborsare il disavanzo nel tempo.
Qual è il vantaggio di un atto sostitutivo di preclusione rispetto a una vendita allo scoperto?
Un vantaggio di un atto sostitutivo, rispetto a una vendita allo scoperto, è che non devi assumerti la responsabilità della vendita della tua casa. Una banca generalmente approva un atto sostitutivo solo se la proprietà non ha gravami diversi dall'ipoteca.
Conclusione
Se hai difficoltà a pagare il mutuo, un atto sostitutivo di pignoramento può essere una soluzione adeguata. Prima di accettare un atto sostitutivo del pignoramento, è fondamentale capire in che modo influirà sul tuo credito e sulla tua capacità di acquistare un'altra casa in futuro. Prendi in considerazione altre opzioni, come modifiche al prestito, vendite allo scoperto o rifinanziamenti ipotecari, per aiutarti a decidere come procedere.
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Riferimenti
