Il Debt Service Coverage Ratio (DCR), rappresenta una metrica ampiamente utilizzata nell'ambito del prestito immobiliare commerciale. Il suo scopo principale risiede nella valutazione e valutazione del rischio di prestito da parte delle istituzioni finanziarie. Continua a leggere per conoscere la sua formula e come calcolare il rapporto annuale di copertura del servizio del debito.
Cos'è un rapporto di copertura del servizio del debito?
Il rapporto di copertura del servizio del debito, noto anche come DSC o DSCR, è una metrica di credito cruciale utilizzata per valutare la capacità del flusso di cassa operativo di un'azienda di soddisfare adeguatamente i pagamenti ricorrenti di interessi e capitale. Pertanto, analizzando questo rapporto, le parti interessate ottengono preziose informazioni sulla salute finanziaria dell'azienda e sulla sua capacità di adempiere ai propri obblighi di debito.
Il rapporto di copertura del servizio del debito è una metrica inestimabile per i mutuatari aziendali per ridurre il debito a termine nella loro struttura di capitale. Tale rapporto, che incorpora al denominatore le obbligazioni principali, offre una valutazione complessiva della capacità di un'impresa di far fronte alle proprie obbligazioni debitorie. Inoltre, tenendo conto dei rimborsi mensili o annuali del capitale, questo rapporto fornisce una visione olistica della salute finanziaria e della capacità di rimborso di un mutuatario.
Rapporto di copertura del servizio del debito Prestiti
A differenza di un mutuo ipotecario destinato a consumatori o immobili occupati dai proprietari, i prestiti per il rapporto di copertura del servizio del debito condividono somiglianze con un mutuo immobiliare commerciale. Il processo di sottoscrizione si concentra sulla valutazione del flusso di cassa a livello di proprietà piuttosto che sul reddito personale, facendo la distinzione fondamentale in un prestito DSCR. I prestiti con rapporto di copertura del servizio del debito fungono da strumento prezioso per i prestatori, consentendo loro di ottenere informazioni sulla capacità di un mutuatario di rimborsare un prestito. Tale rapporto è calcolato considerando il reddito mensile da locazione generato dall'immobile in questione.
Pertanto, utilizzando i prestiti con rapporto di copertura del servizio del debito, i prestatori possono prendere decisioni informate in merito all'approvazione del prestito e valutare la stabilità finanziaria del mutuatario. Questo rapporto è anche un metodo conveniente e diretto per valutare il flusso di cassa. La metrica cruciale è ricavata dividendo l'affitto mensile per la somma dei pagamenti mensili per interessi e capitale, tasse, assicurazioni e quote associative (PITIA). Pertanto, utilizzando questo calcolo, gli investitori possono ottenere preziose informazioni sulla fattibilità finanziaria di una proprietà.
Come calcolare il rapporto di copertura del servizio del debito Prestiti
#1. Sottoscrizione
Qui, il tuo prestatore stabilirà il valore, i termini, le commissioni e altre specifiche del tuo prestito per te. Durante questo periodo, l'istituto di credito determinerà anche il rapporto di copertura del servizio del debito.
#2. Documentazione
Dovrai compilare i tipici documenti di prestito quando richiedi un prestito DSCR. È importante ricordare che i moduli di domanda di prestito DSCR non indagheranno sulle tue finanze personali, ma piuttosto sulla tua attività commerciale o sulla proprietà in affitto. I prestiti DSCR si basano esclusivamente sul tuo DSCR e non tengono conto della tua storia creditizia.
#3. Chiusura e presentazione
I prestiti DSCR forniscono un processo di richiesta e chiusura più rapido rispetto ai prestiti tradizionali perché non richiedono dettagli sulla tua storia finanziaria personale.
La formula per il rapporto di copertura del servizio del debito
La formula per il rapporto di copertura del servizio del debito include quanto segue:
DSCR = Reddito operativo netto ÷ Obbligazioni di debito
Quando si intraprende un investimento immobiliare, è fondamentale per gli investitori garantire l'utilizzo di cifre accurate nei loro calcoli. Sebbene il processo possa sembrare semplice, la precisione dei dati impiegati riveste la massima importanza per ottenere un risultato accurato. Inoltre, quando si tratta di determinare il reddito operativo netto (NOI), un metodo comunemente impiegato è quello di calcolarlo utilizzando gli utili prima delle spese come ammortamenti, ammortamenti e interessi (cifre E. Questo approccio è particolarmente utile per calcolare il DSCR. È anche importante notare che quando si calcola il DSCR, si dovrebbe astenersi dal detrarre tasse, interessi e altri costi associati dal reddito operativo netto (NOI) prima di inserirlo nella formula.
La formula DSCR è fondamentale nelle applicazioni pratiche, come illustrato dal seguente scenario: la proprietà multifamiliare ha un'eccellente performance finanziaria, come dimostrato dal suo reddito operativo netto (NOI) di 3.4 milioni di dollari. Allo stesso modo, gli impegni di debito annuali della proprietà sono di $ 2.3 milioni, a dimostrazione della sua dedizione a far fronte ai propri obblighi finanziari. Il Debt Service Coverage Ratio (DSCR) in questo caso sarebbe 1.48x, come mostrato nella seguente analisi.
Quando si valuta la fattibilità finanziaria di un'operazione di finanza immobiliare multifamiliare o commerciale, è fondamentale valutare il DSCR. In questo caso, il DSCR può essere determinato dividendo $ 3.4 milioni per $ 2.3 milioni. Ciò fornisce un rapporto di 1.48x, che equivale a 1.48 volte. La maggior parte degli istituti di credito vede questo DSCR come buono, il che significa che l'azienda ha una forte capacità di ripagare i propri debiti. Vale la pena notare che un solido DSCR è particolarmente importante nelle operazioni multifamiliari e commerciali e nelle transazioni finanziarie immobiliari.
Come calcolare il rapporto di copertura del servizio del debito
Quando si tratta di determinare il Debt Service Coverage Ratio (DSCR), è essenziale considerare due elementi fondamentali: il reddito operativo netto annuo della società e i suoi obblighi annuali di servizio del debito. Il calcolo del Debt Service Coverage Ratio (DSCR) di una società prevede una formula specifica.
Risultato operativo netto/ servizio del debito
Per accertare i valori di ciascuno di questi componenti, è necessario impegnarsi in un processo di calcolo sistematico. Quando si analizza il reddito operativo netto, è fondamentale considerare le entrate ante imposte dell'azienda e dedurre le varie spese operative sostenute durante un periodo specifico. Queste spese operative in genere comprendono spese come salari, affitto e tasse in contanti. Quindi, calcolando questa cifra, si possono ottenere preziose informazioni sulla performance finanziaria dell'azienda.
Risultato operativo netto = Entrate – Spese operative
Al contrario, il servizio del debito è l'obbligo della società di rimborsare l'importo cumulativo di tutti i debiti in essere entro un periodo di tempo specifico. La disaggregazione complessiva dovrebbe comprendere sia gli importi degli interessi che quelli del capitale.
È fondamentale riconoscere che vari istituti di credito e professionisti finanziari utilizzano diverse iterazioni di questa formula quando si calcola il rapporto di copertura del servizio del debito (DSCR). Le approfondite linee guida offerte dal prestigioso Corporate Finance Institute (CFI) contengono un esempio degno di nota. Nel loro approccio intelligente, spiegano la formula del Debt Service Coverage Ratio (DSCR), che utilizza l'EBITDA (utili prima di interessi, tasse, deprezzamento e ammortamento) invece del reddito operativo netto. Quando si tratta di valutare la salute finanziaria della tua azienda analizzando la relazione tra entrate e debiti, è fondamentale mantenere la coerenza nella formula che utilizzi per calcolare il Debt Service Coverage Ratio (DSCR).
Considera uno scenario ipotetico in cui la tua stimata azienda ha un eccellente reddito operativo netto annuo di $ 100,000 e un encomiabile servizio del debito totale di $ 50,000. In questo caso, è fondamentale notare che il tuo rapporto di copertura del servizio del debito (DSCR) è impressionante. Ciò significa che puoi adempiere comodamente ai tuoi attuali impegni di debito con un surplus, poiché sei in grado di coprire il tuo debito due volte. Nelle parti seguenti, esamineremo un'approfondita discussione dell'idea in questione, facendo luce sul suo significato. Inoltre, se necessario, possiamo fornirti informazioni utili su come migliorare efficacemente il tuo rapporto di copertura del servizio del debito (DSCR).
Errori comuni nel calcolo del rapporto di copertura del servizio del debito
#1. Importo di Rimborso Principale
L'importo principale è spesso il colpevole quando si verificano errori. Gli stati patrimoniali riflettono solo i saldi dei prestiti residui e le dichiarazioni economiche non registrano i pagamenti di capitale. Quindi, se una società ha assunto finanziamenti aggiuntivi in qualsiasi momento durante l'anno, i numeri potrebbero diventare più confusi. In tal caso, la combinazione dei pagamenti del debito per vari prestiti può oscurare il rimborso del capitale.
#2. Spese di locazione capitale
Vi è ambiguità per quanto riguarda l'inclusione dei costi di leasing in conto capitale. Ai fini della rendicontazione finanziaria, il leasing a lungo termine di un bene viene trattato come se l'oggetto fosse stato acquistato a titolo definitivo. Le aziende spesso noleggiano carrelli elevatori per tre anni e poi li acquistano alla fine del contratto di locazione per il loro giusto valore di mercato, poiché i carrelli elevatori hanno in genere una vita utile di cinque anni. Nella documentazione di tali leasing si applicano alcuni requisiti contabili in quanto il locatore ha effettivamente ottenuto il valore economico del bene come se fosse stato acquisito. Alcuni istituti di credito non includono i pagamenti del leasing in conto capitale nel rapporto di copertura del servizio del debito, mentre altri esperti lo fanno. Se teniamo conto dei costi di leasing di capitale, chiamiamo il rapporto rapporto di copertura delle spese fisse.
#3. EBITDA contro EBIT
Le persone a volte calcolano in modo errato i rapporti di copertura del servizio del debito perché non sono sicuri se utilizzare l'EBITDA o l'EBIT (utili prima di interessi e tasse). Inoltre, spesso non includere l'EBITDA in un conto economico può portare a malintesi. Lo standard GAAP non riconosce l'EBITDA come numero. Puoi anche determinare l'EBITDA guardando i numeri sul conto economico.
Perché è importante il DSCR?
Le entità aziendali e le istituzioni finanziarie utilizzano ampiamente il rapporto di copertura del servizio del debito (DSCR) come metrica nelle negoziazioni dei contratti di prestito. Ad esempio, quando un'azienda cerca di ottenere una linea di credito, diventa imperativo per loro mantenere diligentemente un rapporto di copertura del servizio del debito (DSCR) che rimane superiore a 1.25. Nel caso in cui si verifichino tali circostanze, è possibile che il mutuatario possa essere considerato inadempiente sul prestito. Oltre ad aiutare le banche a gestire efficacemente i loro rischi, i rapporti di copertura del servizio del debito (DSCR) fungono anche da strumento prezioso per analisti e investitori che cercano di valutare la solidità finanziaria di un'azienda.
Cosa succede se DSCR è maggiore di 2?
Quando il DSCR supera uno, significa che la società possiede una quantità sufficiente di flusso di cassa per far fronte adeguatamente ai propri obblighi di debito. Ogni prestito possiede caratteristiche proprie e distinte ed è accompagnato da un DSCR minimo. Tuttavia, gli istituti di credito osservano ampiamente una preferenza per i valori DSCR che rientrano nell'intervallo compreso tra 1.2 e 1.4. In genere, le persone considerano un rapporto ideale pari a due o superiore.
Come si calcola il rapporto di copertura del servizio del debito?
Il DSCR è una metrica finanziaria cruciale che fornisce informazioni sulla capacità di un'azienda o di un individuo di soddisfare i propri obblighi di debito. Per calcolare il DSCR, è necessario dividere il reddito operativo netto per il servizio del debito totale, che comprende sia il pagamento del capitale che quello degli interessi associati a un prestito. Pertanto, utilizzando questa formula, le parti interessate possono valutare la salute finanziaria e la capacità di un mutuatario di adempiere ai propri impegni di debito. Considera questo scenario: immagina un'azienda con un reddito operativo netto di $ 100,000 e un servizio del debito totale di $ 60,000. In tal caso, il DSCR ammonterebbe a circa 1.67.
Il rapporto sul servizio del debito dovrebbe essere alto o basso?
In termini generali, è ampiamente riconosciuto che il DSCR superiore a 1.25 è comunemente considerato un segno di solidità finanziaria. Al contrario, se il rapporto scende al di sotto di 1.00, potrebbe suggerire che l'azienda sta affrontando difficoltà finanziarie.
Cos'è una buona copertura del debito?
Gli esperti considerano un DSCR di almeno 2 molto forte, indicando che una società può coprire il proprio debito due volte. Tuttavia, è importante notare che non esiste uno standard di settore per questo rapporto. I finanziatori in genere stabiliscono criteri DSCR minimi all'1.2% e all'1.25%.
Conclusione
Il rapporto di copertura del servizio del debito (DSCR) è una metrica finanziaria ampiamente utilizzata che funge da strumento prezioso per valutare la salute finanziaria di un'azienda. Questo rapporto fornisce una valutazione completa confrontando il reddito operativo di una società con i suoi pagamenti del debito. Pertanto, analizzando la relazione tra queste due componenti cruciali, il DSCR offre approfondimenti sulla capacità di un'azienda di soddisfare i propri obblighi di debito e mantenere una posizione finanziaria sostenibile. Il rapporto funge da strumento prezioso per valutare la capacità di un'azienda di adempiere ai propri impegni finanziari, in particolare in termini di rispetto degli obblighi di capitale e interessi.
Riferimenti
- investopedia.com
- I bankrate.co
- indeed.com
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