Puoi richiedere il valore dell'ammortamento come detrazione fiscale se possiedi un'attività commerciale o un immobile in affitto. Se un'azienda non tiene conto dell'ammortamento dei beni, tuttavia, potrebbe subire una significativa riduzione dei profitti. In questo articolo, esamineremo le basi dell'ammortamento di un immobile in affitto e il suo calcolo ai fini fiscali.
Che cos'è l'ammortamento fiscale
L'ammortamento è la progressiva riduzione del costo di un'immobilizzazione lungo la sua vita utile. È l'importo che devi detrarre per risparmiare il costo di un bene. Solo beni materiali diversi dai terreni che la tua azienda possiede e utilizza a scopo di lucro. Le attività produttive hanno vita utile determinabile, hanno una durata superiore a un anno e possono essere anche ammortizzate. Se tali condizioni non sono soddisfatte, il costo totale dell'attività deve essere imputato all'esercizio in cui è stato sostenuto. L'ammortamento fiscale è un modo per le società di cancellare l'ammortamento come costo nelle loro dichiarazioni dei redditi. Ciò consente alle aziende di risparmiare i propri finanziamenti su un asset selezionato.
Inoltre, l'ammortamento fiscale, come l'ammortamento contabile, distribuisce le spese di detrazione nel corso di molti anni. Un'azienda potrebbe investire $ 2,000 in un computer con una vita utile prevista di cinque anni. Il valore di un bene materiale si deprezza nel tempo. Alcune persone invecchiano più velocemente di altre. Quando tenti di rivendere l'oggetto, probabilmente noterai che non otterrai lo stesso prezzo del pagamento iniziale. L'ammortamento è il termine per questo. Puoi richiedere il valore dell'ammortamento come detrazione fiscale se possiedi un'impresa.
Metodo di calcolo della detrazione dell'ammortamento fiscale
Secondo i principi contabili generalmente accettati (GAAP), un'azienda ha molte scelte per calcolare quanto si deprezza un bene per tenere conto di una detrazione fiscale:
# 1. Equilibrio in declino
Questa strategia tiene conto delle spese di ammortamento più elevate nei primi anni di vita di un bene, mentre le spese inferiori vengono contabilizzate per gli anni successivi.
#2. Doppio declino
In questa strategia di calcolo viene utilizzato un maggiore deprezzamento fiscale. Questo metodo deprezza gli asset due volte più velocemente del solito metodo del saldo decrescente. Tiene inoltre conto dei maggiori costi di ammortamento nei primi anni di vita di un bene e riduce i costi in un secondo momento.
#3. Cifre somma degli anni
In questo tipo di calcolo dell'ammortamento fiscale, la vita progettuale del bene è sommata maggiore del numero nel primo anno, ogni anno è diviso per quel valore.
#4. Unità di produzione
Quando le aziende utilizzano questa strategia, ottengono più detrazioni. Questo perché il valore di un bene è determinato dal numero di unità che produce piuttosto che dal numero di anni in cui viene utilizzato.
#5. Metodo lineare
Questo è il metodo più diffuso per il calcolo dell'ammortamento fiscale. La differenza reale tra il costo dell'attività e il costo di sostituzione stimato è divisa per il numero totale di anni in cui un'impresa prevede di utilizzarla per calcolare il valore.
Normalmente, le aziende utilizzano in genere un metodo chiamato straightline per il calcolo dell'ammortamento fiscale; il loro metodo divide il costo acquisito dell'attività per i suoi anni di vita utile. Questo è anche un deprezzamento del libro perché è solo per i registri dell'azienda. Le cose si complicano quando si tratta di calcolare la detrazione dell'ammortamento fiscale. Puoi calcolare la detrazione dell'ammortamento fiscale in modo efficace con poche informazioni e indicazioni.
Inoltre, determina la convenzione della tua risorsa. Quando un articolo viene messo in servizio e può essere ammortizzato, si parla di "convenzione". La convenzione di metà mese presuppone che l'asset venga installato o dismesso a metà mese. La convenzione di metà trimestre presuppone che l'immobile in questione venga messo in servizio a metà del quartiere. Se acquisti un bene a gennaio e utilizzi la contabilità di metà trimestre, il bene inizierà a deprezzarsi a febbraio, che è esattamente la metà del trimestre.
La convenzione semestrale prevede l'ammortamento per il primo semestre. Le tabelle basate sulla convenzione sono fornite nella pubblicazione 946 dell'IRS per facilitare il calcolo. Utilizzare i componenti di cui sopra, per il calcolo della detrazione dell'ammortamento fiscale. Se la tua risorsa è un computer, avrai bisogno della pubblicazione GDS e IRS 946.
Utilizzo di MACRS per registrare l'ammortamento fiscale su qualsiasi dichiarazione
Se le risorse aziendali hanno una vita utile di un anno o più, è necessario calcolare l'ammortamento utilizzando lo schema di recupero dei costi accelerato modificato o MACRS. Tuttavia, MACRS elimina le congetture nel determinare per quanto tempo puoi deprezzare la tua proprietà e quanto puoi richiedere sulla tua dichiarazione dei redditi.
Inoltre, per determinare il metodo di ammortamento in MACRS, esistono tre metodologie di ammortamento di base che utilizzano GDS. L'approccio lineare, il metodo del saldo decrescente del 200% e il metodo del saldo decrescente del 150% sono le tre opzioni. Le tabelle nella pubblicazione IRS 946 potrebbero aiutarti a capire il tipo di ammortamento da applicare in base alla classe di vita utile della tua proprietà. Un computer, ad esempio, è un bene quinquennale che si deprezzerebbe del 200%. L'approccio rettilineo è utilizzato da ADS.
Comprensione dell'ammortamento fiscale sulla proprietà in affitto
L'acquisto di una proprietà in affitto fiscalmente ammortizzabile può fornire una varietà di vantaggi in denaro e fiscali. Gli immobili in affitto soggetti ad ammortamento fiscale generano un flusso di cassa consistente. Le detrazioni per costi come assicurazione, tasse sulla proprietà e manutenzione della proprietà possono ridurre l'imposta dovuta sul reddito da locazione. Anche il settore immobiliare tende ad apprezzarsi, quindi potresti essere in grado di vendere con profitto.
L'IRS prevede che una proprietà in affitto residenziale duri 27.5 anni nel 2020. La proprietà si consuma o si deprezza durante quel periodo, almeno in termini di dichiarazioni dei redditi. Se sei un investitore immobiliare, puoi detrarre il 3.636 percento (100 percento/27.5 anni) della base dei costi della proprietà dal tuo reddito imponibile ogni anno.
Importanza delle disposizioni IRS per i locatori sull'ammortamento fiscale
Prima di pensare che sarai in grado di trarre vantaggio dall'ammortamento, assicurati di soddisfare i requisiti dell'IRS:
- Non puoi detrarre il costo di un immobile che affitti e successivamente subaffitti. Tuttavia, anche se hai un mutuo su una casa, la possiedi secondo l'IRS.
- L'affitto è il modo più comune per una proprietà di generare entrate. Sebbene l'intera casa non possa essere cancellata, parti di essa, come un ufficio a casa, possono generare reddito e beneficiare della detrazione.
- L'immobile deve essere occupato per almeno un anno. Non puoi cancellare una proprietà in affitto che acquisisci e vendi nello stesso anno, diciamo ristrutturandola e capovolgendola.
Calcolo della base dei costi di una proprietà in affitto
La base del costo è il valore stimato di un bene soggetto ad ammortamento. Questo non è solo il costo dell'articolo. È il prezzo finale dopo tutte le detrazioni e gli extra necessari. Potrebbe essere necessario modificare la base dei costi dopo l'acquisto di una proprietà. Ad esempio, se spendi $ 50,000 per riparare o modificare una proprietà, la base dei costi aumenterà di $ 50,000.
Gli edifici, non il terreno su cui si trovano, sono ammissibili alla svalutazione dell'ammortamento perché i terreni normalmente non perdono valore a causa dell'usura. Quando si calcola la base dei costi di un immobile in affitto, è necessario detrarre il valore del terreno. Un esempio: se acquisti una casa per $ 250,000 e una stima determina che il terreno su cui si trova vale $ 50,000, la base del costo è di $ 200,000.
La base dei costi in genere si modificherà nel tempo. Se dopo aver posseduto l'immobile per diversi anni. Se decidi di spendere $ 50,000 per ripararlo o rinnovarlo, quella cifra verrà aggiunta per adeguare la base dei costi.
La vita utile di un immobile in affitto sull'ammortamento fiscale
Ai fini fiscali, l'IRS presuppone che gli immobili residenziali abbiano una vita utile determinabile di 27.5 anni e gli immobili commerciali, 39 anni. Ciò significa che ogni anno la quota di ammortamento per gli immobili residenziali è del 3.636%, mentre è del 2.564% per gli immobili commerciali.
Esempio di ammortamento di un immobile in affitto
Per utilizzare le cifre di cui sopra, una proprietà in affitto residenziale con una base di costo di $ 200,000 avrebbe una spesa di ammortamento annuale di $ 7,273. Una proprietà commerciale con la stessa base di costo avrebbe una spesa di ammortamento di $ 5,128.
Se sei nella fascia di imposta del 22%, per fare un esempio, la spesa di ammortamento su una proprietà in affitto con una base di costo di $ 200,000 abbasserebbe la tua tassa di $ 1,600. Il risparmio fiscale annuale dovuto alla spesa di ammortamento su una proprietà commerciale con la stessa base di costo sarebbe di $ 1,128.
Regole per l'ammortamento fiscale sugli immobili in affitto
I componenti di una proprietà in affitto, tuttavia, non possono essere ammortizzati. Poiché il valore di un terreno o di un appezzamento di terreno non si deteriora, non può deprezzarsi. Anche i costi operativi regolari, come le spese di gestione della proprietà, la manutenzione regolare e la tassa sulla proprietà, non possono essere ammortizzati. Piuttosto, la detrazione sarà dal reddito totale da locazione nell'anno in cui si verificano. Nella pubblicazione 527 dell'IRS sono presenti diverse condizioni che devono essere soddisfatte per ammortizzare la proprietà in affitto:
# 1. Devi possedere la proprietà
A generare reddito, è necessario affittare un immobile. La vita utile del terreno deve essere determinabile perché non è mai un fattore decrescente.
#2. La proprietà deve avere una vita utile di più di un anno
Poiché la proprietà è di proprietà da meno di un anno, gli investitori fix-and-flip non sono in grado di deprezzarla. Poiché i grossisti non prendono mai il possesso effettivo dell'immobile che stanno vendendo, non possono richiedere una detrazione dall'ammortamento.
#3. Alcuni articoli si deprezzano più velocemente
Secondo l'IRS, alcuni lavori di ristrutturazione della tua proprietà in affitto possono deprezzarsi più velocemente di 27.5 anni. Gli elettrodomestici, ad esempio, possono essere scontati in cinque anni, mentre i miglioramenti come una strada o una recinzione possono deprezzarsi in 15 anni. Puoi mantenere un piano di ammortamento separato per ogni miglioramento, se lo desideri, o semplicemente aggiungere il valore di elementi come elettrodomestici o una nuova recinzione alla base dei costi complessivi, che esamineremo in seguito.
Come calcolare la base dei costi sulla proprietà in affitto
Il prezzo pagato per la proprietà più eventuali spese aggiuntive costituiscono la base dei costi. La base di costo utilizzata ai fini dell'ammortamento non include il valore del lotto o del terreno, a differenza del valore di mercato. Poiché la terra, almeno secondo l'IRS, non è soggetta a usura, non è ammortizzabile.
La base del tuo costo iniziale è di $ 130,000 se hai pagato $ 150,000 per una proprietà in affitto in una suddivisione locale con un valore del lotto di $ 20,000. Dovresti anche includere eventuali costi aggiuntivi consentiti, come spese di chiusura o lavori di ristrutturazione. Ricorda che maggiore è la tua base di costo, maggiore sarà la tua quota di ammortamento annuale non in contanti e minore sarà il tuo reddito imponibile.
Miglioramenti comuni apportati alla proprietà in affitto
Gli elementi che aumentano il valore o l'utilità della proprietà, o la riportano a uno stato nuovo o pari al nuovo, possono includere:
- Aggiungere una nuova struttura alla tua casa, come un garage o convertire una mansarda in un monolocale.
- installazione di un nuovo impianto HVAC o elettrico
- Aggiunta di moquette o altri tipi di pavimento all'intera stanza.
- Aggiunta di una rampa per sedie a rotelle o pavimentazione del vialetto per rendere la casa più accessibile.
Esempio di calcolo dell'ammortamento di una proprietà locativa residenziale
L'ammortamento sul calcolo di un immobile in affitto residenziale avviene con la seguente formula:
Valore dell'edificio = prezzo di acquisto meno il valore del terreno
Ammortamento annuo consentito = valore dell'immobile / 27.5 anni
Ad esempio, considera una casa unifamiliare in affitto da $ 150,000. Il valore del terreno del lotto è di $ 20,000 e al momento dell'acquisto hai investito $ 5,000 in aumenti di capitale. Quanto segue è la tua spesa di ammortamento annuale:
Il prezzo di acquisto di $ 150,000 meno $ 20,000 di valore del terreno equivale a $ 130,000 di valore dell'edificio più $ 5,000 di miglioramenti.
Spese di ammortamento all'anno = $ 135,000 ($ 130,000 di valore dell'edificio + $ 5,000 ristrutturazioni) / 27.5 anni = $ 4,909 all'anno.
Come l'ammortamento aiuta a ridurre al minimo il reddito netto imponibile
Diamo un'occhiata al vantaggio significativo che le spese di ammortamento offrono agli investitori immobiliari. L'ammortamento è una detrazione non in contanti basata sul presupposto che una residenza si consumerà o si degraderà in 27.5 anni.
Se il tuo affitto unifamiliare guadagna $ 18,000 in affitto lordo annuo e le tue spese operative totali, che includono cose come la gestione della proprietà, la normale manutenzione e riparazione, gli interessi passivi e le tasse sulla proprietà, rappresentano il 50% del tuo reddito lordo, il tuo reddito netto annuo è di $ 9,000. Il nostro reddito imponibile, invece, è inferiore alla metà, grazie al beneficio dell'ammortamento. Prima dell'ammortamento, il reddito annuo totale di $ 18,000 meno le spese operative di $ 9,000 è di $ 9,000. $ 4,091 reddito imponibile meno $ 9,000 spese di ammortamento non monetarie
Anche se in questo esempio abbiamo ancora un profitto in contanti di $ 9,000, dobbiamo pagare le tasse solo su circa la metà. Se rientri nella fascia fiscale del 32%, la spesa di ammortamento sulla tua casa in affitto unifamiliare ti ha probabilmente fatto risparmiare $ 1,571 in imposta sul reddito federale da solo.
In definitiva, l'ammortamento aiuta gli investitori di immobili in affitto a ridurre significativamente e talvolta eliminare il reddito imponibile. L'IRS considera la proprietà residenziale usurata o deprezzata in 27.5 anni. Miglioramenti importanti, come un nuovo tetto o un sistema HVAC, possono aumentare la base dei costi per l'ammortamento. Maggiore è la base dei costi, maggiore sarà la spesa di ammortamento annuale. Naturalmente, prima di poter ridurre il tuo reddito imponibile, vorrai trovare un immobile in affitto da ammortizzare.
Qual è la differenza tra ammortamento contabile e fiscale?
L'importo dell'ammortamento che un contribuente richiede come detrazione sulla propria dichiarazione dei redditi per un anno fiscale specifico è indicato come "ammortamento fiscale". Il costo sostenuto da un'impresa per l'utilizzo di un cespite durante la vita utile del cespite è chiamato ammortamento contabile.
A cosa serve l'ammortamento fiscale?
Le detrazioni fiscali per l'ammortamento sono consentite sia per gli edifici di investimento residenziali che commerciali. Allo stesso modo delle altre spese di proprietà, come gli oneri finanziari, le spese di gestione della proprietà, le riparazioni e la manutenzione, ecc., la detrazione viene utilizzata a fronte del reddito della proprietà.
A cosa serve l'ammortamento fiscale?
L'ammortamento è una tecnica utilizzata per distribuire una parte del costo di un'attività a periodi durante i quali le attività materiali hanno contribuito alla generazione dei ricavi. L'importo del reddito imponibile viene ridotto dalla quota di ammortamento di una società, che riduce l'importo delle imposte dovute.
Come si chiama l'ammortamento fiscale?
La tecnica a quote costanti, a volte indicata come metodo di ammortamento semplice o metodo di ammortamento del costo primario, determina la diminuzione di valore di un cespite durante la sua vita utile a un tasso predeterminato ogni anno.
Quali sono 2 diversi tipi di ammortamento?
Le quattro tecniche di ammortamento di base sono la linea retta, la decrescita doppia, il totale delle cifre degli anni e le unità di produzione. Ogni tecnica viene utilizzata per varie categorie di attività e attività.
FAQ
Come funziona l'ammortamento delle tasse?
L'ammortamento riduce l'importo delle tasse pagate da un'azienda o da un'azienda tracciando la diminuzione del valore di un bene o di un bene.
Quanto ammortamento posso richiedere?
La maggior parte degli immobili residenziali in affitto negli Stati Uniti viene ammortizzata a un tasso del 3.636% ogni anno su un periodo di 27.5 anni. I terreni non possono essere ammortizzati; solo il valore delle strutture può essere dedotto.
Qual è la differenza tra contabilità e ammortamento fiscale?
La principale distinzione tra ammortamento contabile e deprezzamento fiscale è che l'ammortamento contabile viene calcolato utilizzando i principi contabili, mentre la detrazione dell'ammortamento fiscale viene calcolata utilizzando gli standard IRS.
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