I finanziatori considerano diversi fattori quando determinano se un potenziale cliente è un rischio ragionevole di prestito per un mutuo. Il rapporto front-end è uno dei fattori. Questo post spiegherà un rapporto front-end, come calcolarlo e il rapporto front-end vs. back-end di un mutuo FHA.
Qual è il rapporto front-end?
Il rapporto front-end, noto anche come rapporto mutuo-reddito, è un rapporto che indica quanto del reddito di una persona va alle rate del mutuo. Dividere la rata mensile anticipata del mutuo di un individuo per il reddito lordo per calcolare il rapporto front-end. I pagamenti dei mutui in genere includono capitale, interessi, tasse e assicurazioni (PITI). Gli istituti di credito utilizzano i rapporti front-end e back-end per determinare quanto prestare.
Comprendere il rapporto front-end
I finanziatori considerano il rapporto debito/reddito (DTI) più importante dell'avere un reddito stabile, pagare le bollette in tempo e avere un punteggio FICO elevato quando decidono se estendere un mutuo. Il rapporto front-end è un tipo di rapporto DTI. Considera altri costi associati, come le quote dell'associazione dei proprietari di case (HOA) e il pagamento generale del mutuo.
Ad esempio, se le spese ipotecarie previste di una persona sono $ 2,000 ($ 1,700 rata del mutuo più $ 300 spese HOA) e il loro reddito mensile è $ 9,000, il rapporto front-end è di circa il 22%.
Come calcolare il rapporto front-end
Il rapporto front-end confronta le spese ipotecarie mensili di una persona con il reddito mensile lordo. Le indennità e gli straordinari non saranno inclusi nel reddito mensile lordo. Tra i costi considerati nel calcolo ci sono:
- Interessi ipotecari
- Tasse
- Assicurazione
- Commissioni HOA, se applicabile
In generale, i prestatori preferiscono un rapporto front-end inferiore a 0.28. Alcuni istituti di credito renderanno pubblico il rapporto front-end selezionato. Il mancato rispetto non significa necessariamente un "No" definitivo, poiché alcuni istituti di credito faranno concessioni se altri fattori sono favorevoli.
Per calcolare il tuo rapporto front-end, aggiungi i costi mensili previsti per l'alloggio e dividi il totale per il tuo reddito mensile lordo. Considera il seguente esempio:
- Spese abitative mensili previste: $ 1,100
- Reddito mensile lordo: $ 4,000
$ 1,100 diviso per $ 4,000 = 0.275
Il rapporto front-end è inferiore a 0.28, che è considerato accettabile dalla maggior parte degli istituti di credito.
Rapporto di front-end di investimento immobiliare
Quando si finanzia una residenza principale piuttosto che un investimento immobiliare, i prestatori possono enfatizzare maggiormente il rapporto front-end. I finanziatori enfatizzeranno maggiormente il tuo rapporto di back-end quando considerano un mutuo su un investimento immobiliare. Il rapporto back-end è anche noto come rapporto debito/reddito.
Il rapporto back-end viene calcolato allo stesso modo del rapporto front-end, tranne per il fatto che la maggior parte dei canoni mensili è inclusa al posto delle spese mensili per l'alloggio. Questi sono alcuni esempi:
- Spese di alloggio ogni mese
- Pagamenti mensili per uno studente, prestiti personali, automobilistici o di altro tipo
- Mantenimento dei figli o pagamenti di alimenti
- Pagamenti mensili minimi con carta di credito
- Altri obblighi
Le spese tipicamente escluse sono:
- Utilità
- Generi alimentari
- Gas
- Tasse
Per calcolare il tuo rapporto di back-end, somma tutte le tue spese mensili (escluse le solite esclusioni) e dividi il totale per il tuo reddito mensile lordo (esclusi straordinari e bonus). Dividi il risultato per 100 per ottenere il tuo rapporto back-end.
I prestatori di solito preferiscono un rapporto di back-end di 0.35 o meno. Come con il rapporto front-end, non riuscire a soddisfare il rapporto back-end selezionato da un prestatore non significa sempre che ti verrà negato un mutuo.
Nel calcolare il rapporto back-end, i prestatori considereranno il reddito da locazione di un investimento immobiliare come parte del reddito mensile lordo? Potevano. Alcuni istituti di credito possono pesare fino al 75 percento dell'affitto documentato o previsto come parte del tuo reddito se la proprietà ha una storia di noleggio stabilita o una valutazione dell'affitto.
Rapporto front-end FHA
A seconda del tuo punteggio di credito FICO, il rapporto finale FHA richiede acconti aggiuntivi. Se il tuo punteggio di credito è superiore a 580 (considerato "equo"), l'anticipo minimo è del 3.5 percento. Se il tuo punteggio di credito è compreso tra 500 e 579, devi abbassare il 10%.
Requisito del rapporto debito/reddito FHA (rapporto front-end e back-end)
Il rapporto debito/reddito (DTI) è il rapporto tra i pagamenti mensili del debito (che possono includere prestiti agli studenti, carte di credito, mutui e altri tipi di credito) e il reddito mensile al lordo delle imposte. Ad esempio, se guadagni $ 2,000 al mese e spendi $ 450 per il pagamento del debito, il tuo DTI è del 22.5 percento. Gli istituti di credito utilizzano questa metrica per determinare se è probabile che rimborserai il prestito per cui stai facendo domanda.
L'FHA richiede generalmente un rapporto DTI front-end del 43% o meno, che varia a seconda del punteggio di credito. Il tuo DTI front-end FHA (solo pagamenti mensili del mutuo) dovrebbe essere pari o inferiore al 31% e il tuo DTI back-end (tutti i pagamenti mensili del debito) dovrebbe essere pari o inferiore al 43%.
I singoli istituti di credito possono anche avere requisiti più severi. È necessario rivelare tutti i debiti e le linee di credito aperte all'FHA durante il processo di richiesta.
Fattori di compensazione per il rapporto debito/reddito FHA
Se i mutuatari soddisfano vari fattori di compensazione, le linee guida FHA consentono ai prestatori di consentire rapporti DTI più elevati (rapporti di front e back-end). Questi diversi scenari aiutano a mitigare il rischio di approvazione di mutui con livelli DTI più elevati. Tra questi fattori di compensazione ci sono i seguenti:
- Reddito residuo – I prestatori possono consentire rapporti debito/reddito più elevati se il mutuatario ha fondi significativi rimanenti ogni mese dopo che tutte le spese sono state pagate.
- Prenotazioni di contanti – Un altro fattore di compensazione sarebbe se il mutuatario ha riserve di cassa significative a disposizione dopo la chiusura in caso di emergenza finanziaria.
- Pagamento shock – Lo shock di pagamento si verifica quando la rata mensile dell'alloggio di un mutuatario aumenta in modo significativo quando acquista una casa e si trasferisce dal pagamento dell'affitto/mutuo precedente al nuovo pagamento proposto. Se i pagamenti del mutuatario rimangono quasi stabili nel nuovo scenario di pagamento del mutuo, i prestatori saranno più disposti ad approvare il DTI più elevato.
- Punteggi di credito elevati – Se hai un punteggio di credito elevato, hai dimostrato responsabilità finanziaria. Questo farà molto per approvarmi per un DTI più elevato.
- Stabilità occupazionale – Lavori nello stesso posto da molto tempo o negli ultimi anni hai rimbalzato da un lavoro all'altro con varie lacune occupazionali? Sarà fondamentale stabilire una fonte di reddito coerente.
Gli istituti di credito FHA possono consentire rapporti DTI (rapporti di front e back end) superiori al 50% con questi e altri fattori di compensazione.
Qual è il rapporto front-end ideale?
La maggior parte degli istituti di credito preferisce un rapporto front-end non superiore al 28% per la maggior parte dei prestiti, al 31% o inferiore per Prestiti FHAe un rapporto back-end non superiore al 43%.
Rapporti più elevati indicano una maggiore probabilità di insolvenza. Tuttavia, i prestatori possono accettare rapporti più elevati se vengono soddisfatte determinate condizioni (ad esempio, sostanziali acconti, risparmi considerevoli e punteggi di credito favorevoli). Ad esempio, se un mutuatario con un rapporto front-end elevato paga metà del prezzo di acquisto come acconto o aumenta significativamente i suoi risparmi, i prestatori potrebbero essere più disposti a offrire un mutuo.
Se il prestito viene negato, il mutuatario può ridurre i debiti per abbassare il rapporto. Il mutuatario può anche considerare un cofirmatario su un mutuo. I prestiti FHA, ad esempio, consentono ai parenti con un reddito sufficiente e un buon credito di cofirmare.
Quando si richiede un nuovo mutuo ipotecario o un rapporto debito/reddito di fine rifinanziamento, questi rapporti informano i prestatori di quanto del proprio reddito mensile viene consumato da normali obblighi di debito, il che influisce sulla capacità di permettersi le nuove rate del mutuo.
Rapporto front-end
Il tuo rapporto front-end considera la relazione tra la tua nuova rata del mutuo stimata e il tuo reddito mensile lordo (utile prima delle tasse). Gli istituti di credito generalmente preferiscono che la rata mensile del mutuo non superi il 28% del reddito mensile lordo. Se il tuo rapporto supera il 28 percento, avrai difficoltà a convincere i prestatori a prestarti denaro. I finanziatori temono che se dedichi troppo del tuo reddito mensile lordo alla rata del mutuo, non avrai abbastanza soldi per coprire il resto delle bollette mensili.
Rapporto back-end
Il tuo rapporto di back-end esamina la relazione tra i tuoi debiti mensili totali - tutto, dalla tua carta di credito mensile minima e i pagamenti del prestito auto a qualsiasi debito che potresti ripagare attraverso prestiti alle piccole imprese o pagamenti dei mutui - e il tuo reddito mensile lordo. I finanziatori preferiscono che i tuoi obblighi di debito mensili totali non superino il 36% del tuo reddito mensile lordo. Ancora una volta, i finanziatori ti considereranno un rischio di insolvenza elevato se spendi troppo del tuo pagamento mensile per il rimborso del debito.
Aumentare i tuoi rapporti
Puoi lavorare per migliorare i tuoi rapporti. In primo luogo, puoi aumentare il tuo reddito mensile, riducendo il rapporto debito/reddito front-end e back-end. Puoi anche ridurre il carico di debiti mensili pagando le fatture della carta di credito o effettuando pagamenti extra su debiti mensili come prestiti studenteschi o prestiti automobilistici. Potrebbe avere più senso posticipare la richiesta di mutui ipotecari fino a quando i rapporti debito/reddito non attraggono maggiormente gli istituti di credito.
Rating di credito
Gli istituti di credito prenderanno in considerazione altri fattori oltre al rapporto debito/reddito nel determinare se sei idoneo per un mutuo ipotecario. Il fattore più importante è il tuo punteggio di credito a tre cifre. Questo punteggio indica agli istituti di credito quanto bene hai gestito in precedenza le tue finanze. Il tuo punteggio di credito sarà basso se hai una storia di non pagare le bollette in tempo e accumulare grandi quantità di debiti dei consumatori. Se, invece, hai sempre pagato le bollette in tempo e non hai molti debiti con la carta di credito, il tuo punteggio di credito dovrebbe essere più alto. Gli istituti di credito oggi considerano eccellente un punteggio di credito di 740 o superiore.
considerazioni speciali
Molti consumatori non possono acquistare una casa perché hanno un debito studentesco significativo. Anche se hanno un credito eccellente, molti si rendono conto che i loro rapporti di front-end sono troppo alti per gli istituti di credito. I mutuatari possono, tuttavia, ristrutturare il debito per ridurre l'impatto sul DTI di un potenziale proprietario di casa. Potrebbero, ad esempio, essere in grado di ridurre la rata mensile di un prestito studentesco. Inoltre, i prestiti studenteschi federali possono consentire commissioni fino al 10% del reddito di un mutuatario.
Domande frequenti sul rapporto front-end
Qual è un buon rapporto all'avantreno?
I prestatori generalmente preferiscono un rapporto front-end non superiore al 28% e un rapporto back-end non superiore al 36%, che include tutti i debiti mensili.
Che DTI cercano gli istituti di credito ipotecario?
Poiché non esiste un unico insieme di requisiti per i prestiti convenzionali, il tuo DTI varierà a seconda della tua situazione e del prestito specifico per cui stai richiedendo. Un DTI del 50% o meno è generalmente richiesto per qualificarsi per un prestito convenzionale.
Si può ottenere un mutuo con il 55% di DTI?
I prestiti FHA richiedono solo un acconto del 3.5%. Il DTI è alto. Supponiamo di avere un alto rapporto debito/reddito (DTI). In tal caso, FHA offre maggiore flessibilità, consentendo di solito di salire fino a un rapporto del 55 percento (il che significa che i tuoi debiti come percentuale del tuo reddito possono arrivare fino al 55 percento). Punteggio di credito basso
Qual è il rapporto di front end massimo per un prestito convenzionale?
28% del totale
Il DTI front-end massimo per i prestiti convenzionali è in genere del 28%. Quando richiedi un nuovo prestito con un acconto standard del 20%, il prestatore di solito approva la tua richiesta purché non superi questo limite.
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