Vous avez trouvé la maison parfaite sur la propriété parfaite et vous avez hâte de l'avoir pour vous tout seul. Pas si vite. Vérifiez les servitudes, entre autres, lors de l'achat d'une maison. Et s'il y en a, vous devrez peut-être partager une partie de votre propriété sous une forme ou une autre. Les servitudes sont beaucoup plus répandues que vous ne le pensez. Si vous envisagez d'acheter une maison, c'est une bonne idée de comprendre ce qu'est une servitude et comment elle peut affecter vos droits de propriété immobilière. Ici, nous discuterons des différents types de servitudes dans l'immobilier et verrons comment les supprimer de votre propriété.
Qu'est-ce que la servitude dans l'immobilier ?
La définition la plus élémentaire d'une servitude est qu'elle accorde à une personne ou à une entité le droit d'accéder à un bien immobilier appartenant à quelqu'un d'autre dans un but limité et particulier. Les servitudes peuvent avoir divers effets sur les propriétaires.
Si une personne ou une entreprise possède une servitude sur votre propriété, cette partie a le droit d'accéder à votre propriété selon les termes de la servitude. Les entreprises de services publics locales, par exemple, possèdent généralement des servitudes si elles ont besoin d'accéder à des lignes électriques ou à des câbles sur votre propriété.
En revanche, si vous disposez d'une servitude, vous avez le droit d'accéder à une propriété dont vous n'êtes pas légalement propriétaire. Une bonne illustration de cela serait si vous deviez traverser la propriété de quelqu'un d'autre pour vous rendre chez vous.
Les servitudes semblent être un problème à première vue, mais elles sont en fait très utiles dans la plupart des cas. Il est simple de voir comment l'accès à votre propriété pourrait vous être bénéfique, à vous ou à votre entreprise de services publics. Parfois, des servitudes sont créées au profit de tout le quartier.
Cependant, c'est toujours une bonne idée d'effectuer des recherches lors de la vente ou de l'achat d'une maison. Ce matériel vous aidera à comprendre les nombreuses formes de servitudes et ce qu'elles signifient pour votre propriété.
Types de servitude dans l'immobilier
Il existe plusieurs types de servitudes distinctes, et chacune peut signifier quelque chose de différent pour votre bien immobilier. Voici un aperçu des quatre types de servitudes les plus fréquents dans l'immobilier.
#1. Servitudes utilitaires
Une servitude de services publics est créée par la loi nationale ou locale. Il accorde au personnel des services publics l'accès aux infrastructures situées sur une propriété privée. Les servitudes de services publics sont parfois classées comme des servitudes positives car elles accordent à la société de services publics un accès légal à votre propriété, mais uniquement dans un but défini. Il est courant de découvrir des servitudes de services publics antérieures sur la propriété lors de l'achat d'une nouvelle maison.
Bien que cela puisse sembler être un scénario difficile, les servitudes de services publics sont avantageuses pour la majorité des propriétaires. Si vous voulez que votre maison ait de l'eau courante, de l'électricité, des câbles et des systèmes d'égouts, vous aurez besoin d'une entreprise de services publics pour administrer ces services.
En cas de problème, votre entreprise de services publics devra entrer dans vos câbles ou votre système d'égout pour effectuer des réparations. Cette forme de servitude ne laisse pas libre cours aux entreprises de services publics sur votre propriété. Ils peuvent cependant être en mesure d'installer de nouveaux équipements, si c'est dans l'intérêt de la communauté. Ceci est légal, que vous soyez d'accord ou non avec leur décision de faire des ajustements.
Certaines servitudes de services publics peuvent même restreindre ce que vous pouvez faire avec votre propriété. Par exemple, il peut vous être interdit de planter des arbres ou d'installer tout équipement qui pourrait interférer avec les lignes électriques locales.
#2. Servitudes privées
Les servitudes privées sont des droits de propriété qui peuvent être créés et vendus ou accordés à une autre partie par le propriétaire. Supposons que votre voisin veuille installer des panneaux solaires sur votre propriété. Vous avez le choix d'accorder l'accès ou de refuser de vendre une servitude privée.
Les servitudes privées se compliquent lorsqu'elles ont le potentiel d'influencer les futurs propriétaires. Par exemple, si vous offrez à votre voisin une servitude privée, cela peut affecter toute personne à qui vous vendez la maison à l'avenir. C'est pourquoi, avant d'acheter une maison, c'est généralement une bonne idée de se renseigner sur les servitudes privées sur la propriété.
Les servitudes privées peuvent ne pas être un problème. Cependant, selon les restrictions, elles peuvent limiter ce que vous pouvez faire de votre propriété. Les servitudes privées doivent être indiquées sur le titre.
#3. Servitudes par nécessité
Les servitudes sont faites lorsqu'une autre personne a besoin d'accéder à votre propriété. Celles-ci sont parfois appelées servitudes d'accès, et elles sont développées en raison de l'intérêt de longue date du gouvernement à rentabiliser le terrain.
Par exemple, supposons que vous viviez dans un endroit éloigné et que votre voisin soit enclavé et ne puisse atteindre la route qu'en traversant votre propriété. Dans ce cas, une servitude serait nécessaire, et votre voisin aurait le droit de passage.
Vous n'avez pas le pouvoir d'empêcher cette forme de servitude puisqu'elle imposerait un fardeau indu à votre voisin. Vous compromettez le droit de votre voisin d'utiliser la route principale.
#4. Servitudes prescriptives
Une servitude prescriptive est un droit de propriété accordé à quelqu'un qui n'est pas propriétaire de la propriété sous-jacente. La servitude est créée parce que le non-propriétaire avait précédemment utilisé la propriété de manière hostile, ouverte et notoire pendant une période de temps déterminée par les lois de l'état de la propriété.
Supposons que votre voisin commence à stationner dans votre allée sans votre permission. Vous ne les arrêtez pas, et ils continuent de le faire année après année. Aussi injuste que cela puisse paraître, quelqu'un peut établir un droit d'accès à votre propriété en y pénétrant illégalement. Car le tribunal peut interpréter votre refus de les arrêter comme une capitulation de votre part.
Si vous pensez que quelqu'un empiète sur votre propriété à plusieurs reprises, vous devez agir rapidement. Si vous n'agissez pas, le tribunal pourrait accorder à votre voisin une servitude prescriptive pour accéder à une partie de votre propriété.
Comment déterminer si une propriété a une servitude
Vous devriez savoir si une propriété a des servitudes avant de l'acheter ou de l'améliorer. Si vous utilisez une partie d'une servitude d'une manière qui interfère avec l'utilisation du titulaire de la servitude, vous pouvez subir des pertes financières et émotionnelles si vous devez démolir l'aménagement paysager, les arbres, la clôture, le hangar, l'ajout ou d'autres améliorations que vous avez construit dans cette zone. . Un groupe d'habitants de Houston s'est retrouvé dans ce scénario après avoir agi sur une servitude implicite avec un service public d'électricité.
Voici plusieurs ressources pour rechercher des servitudes sur une propriété :
- Bureau départemental des registres fonciers
- Hôtel de Ville
- Entreprises de services publics
- Examen de la propriété
- Recherche de titre
L'assurance titres peut vous protéger contre les servitudes non déclarées que la société de titres n'a pas découvertes avant d'émettre une police de titres.
Comment supprimer une servitude sur votre propriété
Premièrement, déterminez si la servitude contient une date de résiliation ou est fondée sur une condition qui n'existe plus. Il est concevable que la servitude que vous essayez de supprimer soit déjà inefficace. De plus, si un titulaire de servitude cesse d'utiliser la servitude pendant une période prolongée, il peut être jugé l'avoir abandonnée.
Si la servitude est toujours valide, vous pouvez demander une mainlevée de la servitude pour demander au domaine dominant de renoncer à ses droits d'accès à votre propriété. Vous devrez peut-être soumettre une enquête sur la propriété et payer des frais pour faire retirer la servitude. Pour résilier correctement la servitude et en faire un dossier public, le titulaire de la servitude devra déposer un acte de renonciation, qui est une sorte d'instrument juridique.
Règles de servitude de propriété
Les servitudes de propriété peuvent vous accorder, à vous ou à quelqu'un d'autre, le droit légal d'utiliser un certain terrain. Ils peuvent soit vous être bénéfiques en tant que propriétaire, soit vous obliger à supporter le fardeau des personnes utilisant votre propriété. Voici quelques conseils à garder à l'esprit si vous rencontrez une servitude au cours de votre processus d'achat de maison.
#1. Achat d'une servitude de propriété
Vous lirez les divulgations avant d'acheter une maison. Ceux-ci donnent à l'acheteur plus d'informations, telles que tout ce qui pourrait réduire la valeur ou la jouissance de la maison. Si le vendeur a connaissance de servitudes sur la propriété, il est légalement tenu de les mentionner dans les déclarations. C'est une technique pour savoir si la maison a des servitudes. Une autre option consiste à se rendre au bureau de l'évaluateur local ou au bureau du greffier du comté au palais de justice du comté. Ils sont souvent mentionnés sur l'acte de propriété.
Ne vous inquiétez pas si la maison a une servitude. Bien que cela puisse être une irritation, cela peut également vous être bénéfique en tant que propriétaire. Cela pourrait aussi être une expérience absolument neutre. Lors de l'achat d'une maison avec une servitude de propriété, renseignez-vous sur le but de la servitude et sur la façon dont elle peut affecter votre expérience d'accession à la propriété. Par exemple, si la servitude permet à un fournisseur de services publics de poser des câbles souterrains sur votre propriété, vous ne pourrez peut-être pas construire la piscine creusée que vous vouliez.
En fait, cela n'a peut-être même pas d'importance. S'il y a une servitude attenante, elle restera avec la propriété et vous devrez vous en occuper. Cependant, s'il s'agit d'une servitude brute, elle ne peut être transférée avec la vente de la maison.
Avant de mettre de l'argent sur une maison, vous devriez vérifier les servitudes de propriété. Une recherche de titre vous informera normalement de toute servitude, mais vous pouvez également vérifier registres fonciers du comté ou des enquêtes sur la propriété pour des informations supplémentaires. Si vous avez une assurance titres, votre assureur peut couvrir tout problème lié aux servitudes.
#2. Respecter une servitude
Une servitude est juridiquement contraignante et doit être respectée. Si ce n'est pas le cas, vous pourriez faire face à une poursuite, que vous possédiez une propriété dominante ou servante. Par exemple, si le seul moyen pour votre voisin de se rendre à la plage publique est de traverser votre propriété et que vous l'empêchez de le faire, il peut vous poursuivre en justice. Cependant, si la servitude stipule qu'ils ne peuvent utiliser votre allée que pour se rendre à la plage et qu'ils commencent à marcher partout sur votre propriété, vous pourriez les poursuivre.
Pour bien respecter une servitude et garantir que l'autre partie fait de même, assurez-vous de bien comprendre les droits de chaque partie. Consultez un avocat immobilier si vous avez des questions ou souhaitez en savoir plus.
#3. Prendre une servitude
Une servitude peut être contestée, mais c'est une procédure longue qui peut nécessiter d'aller en justice. Si le titulaire de la servitude décide de résilier la servitude ou si celle-ci a une date d'expiration, le processus peut être simplifié. Sinon, vous risquez de vous retrouver au tribunal, dans une longue bataille parfois chargée d'émotion si elle implique des voisins. Pour en savoir plus sur la contestation d'une servitude, nous vous recommandons de contacter un avocat spécialisé en droit immobilier.
Comment éviter les conflits juridiques sur les servitudes
En tant que propriétaire, vous ne pouvez pas interférer avec l'objet d'une servitude légale. Si, par exemple, la compagnie d'électricité a posé des fils sur son emprise, vous ne pouvez pas les couper ou bloquer leur cours. Ainsi, si vous modifiez une servitude, vous pourriez devoir de l'argent au propriétaire de la servitude et faire face à une ordonnance d'arrêt du tribunal.
Si vous êtes en conflit au sujet d'une servitude ou si vous pensez que quelqu'un empiète illégalement sur votre propriété - par exemple, vous êtes un nouveau propriétaire qui vient de découvrir que votre voisin utilise ce que vous pensez être un chemin privé pour accéder à sa propre propriété - consulter un avocat immobilier local expérimenté. Les réglementations régissant les servitudes diffèrent d'un État à l'autre et vous aurez très probablement besoin d'une assistance adaptée à votre situation particulière.
Il est particulièrement important de contacter un expert Avocat immobilier s'il n'y a rien par écrit (par exemple, dans un acte ou des documents de titre) concernant la servitude. Les théories juridiques des servitudes non écrites générées par la conduite des personnes et des circonstances particulières peuvent être difficiles, et vous aurez besoin de l'aide d'une personne connaissant le droit immobilier de votre état et au courant des jugements pertinents des tribunaux.
Qu'est-ce que la servitude de périmètre d'une propriété exactement ?
Une servitude est un droit de propriété sur un bien immobilier (parfois appelé « charge sur le titre ») accordé à une personne ou à une organisation pour utiliser le terrain d'une autre personne dans un but précis, généralement indéfini. Il ne s'agit pas d'un pur droit de possession ou d'une licence d'utilisation de la terre.
Une servitude est-elle considérée comme un droit de propriété ?
Dans la plupart des juridictions, une servitude est une sorte de bien incorporel et un droit de propriété en soi en vertu de la common law. Les engagements réels et les servitudes équitables sont comparables à des servitudes.
Qui a le pouvoir d'appliquer une servitude?
Une servitude peut être faite par un seul propriétaire foncier pour tout domaine ou intérêt. Par une action unilatérale, le propriétaire d'un fonds servant peut imposer une servitude sur son terrain.
Un acte peut-il être utilisé pour accorder une servitude?
Il existe plusieurs façons de créer des servitudes, mais la plus populaire est par acte. Cela se produit parfois lorsque des portions de terrain sont vendues et qu'une seule parcelle de terrain est accessible en traversant une autre.
Quelles garanties s'appliquent aux servitudes ?
Une fois créée, une servitude légale sur un terrain non enregistré a force de loi et lie toutes les parties. Une charge foncière de classe D(iii) doit être enregistrée contre le nom complet du propriétaire du domaine afin de protéger une servitude équitable sur un terrain non enregistré.
FAQ sur les servitudes dans l'immobilier
Comment retirer une servitude de ma propriété ?
Une servitude peut être résiliée de huit manières : abandon, fusion, résiliation de nécessité, démolition, acte d'enregistrement, condamnation, possession adversative et libération.
Comment retirer une servitude de ma propriété ?
Une servitude peut être résiliée de huit manières : abandon, fusion, résiliation de nécessité, démolition, acte d'enregistrement, condamnation, possession adversative et libération.
Quel est le type de servitude le plus courant ?
Les plus populaires sont les servitudes affirmatives. Ils accordent un accès préférentiel au territoire contrôlé par d'autres. Les servitudes négatives sont plus limitées. Ils restreignent la façon dont la terre peut être utilisée.
