Une fiducie foncière est une forme de fiducie liée à un bien immobilier. Il s'agit d'une forme de fiducie entre vifs, ce qui signifie qu'elle peut être utilisée pour gérer la propriété foncière et immobilière de votre vivant. Les modalités d'une fiducie foncière peuvent être adaptées à vos besoins particuliers et au type de biens immobiliers qu'elle détient. Ici, nous verrons tout sur une fiducie foncière et comment la mettre en place.
Qu'est-ce qu'une fiducie foncière ?
Une fiducie foncière est une institution juridique composée de trois parties : un constituant, un fiduciaire et un bénéficiaire. Ce sont les mêmes parties que dans toute autre fiducie. Le concédant est le propriétaire foncier et le bénéficiaire d'une fiducie foncière est généralement également le propriétaire foncier. Le fiduciaire est la personne ou l'entreprise qui acquiert la possession légale du bien, du moins sur papier.
Une fiducie foncière peut avoir plusieurs bénéficiaires et copropriétaires. Il y a un avantage supplémentaire pour les concédants lorsqu'une fiducie foncière implique de nombreux propriétaires. Si l'un des propriétaires est poursuivi, la fiducie peut protéger les autres propriétaires.
Le contexte des fiducies foncières
Notre idée actuelle de ce lien fiduciaire remonte à l'Angleterre pendant les croisades. Les seigneurs féodaux qui voyageaient à l'étranger confiaient leur propriété foncière à un syndic qui s'en occupait en leur absence. Malheureusement, les croisés de retour rencontraient fréquemment des administrateurs qui n'étaient pas disposés à céder la terre. De nombreux cas ont été présentés devant les tribunaux royaux et un précédent juridique basé sur la notion de confiance s'est formé au fil du temps.
Alors que le féodalisme et les croisades sont passés, les fiducies foncières immobilières sont restées d'un intérêt particulier pour les investisseurs immobiliers et tous ceux qui cherchent à réduire certaines des contraintes et obligations légales associées à la propriété foncière.
Comment fonctionnent les fiducies foncières ?
Le fonctionnement d'une fiducie foncière est déterminé par les conditions de l'entente.
Dans une fiducie foncière de l'Illinois, par exemple, le propriétaire peut être à la fois le fiduciaire et le bénéficiaire, mais ce n'est généralement pas le cas. Dans la plupart des cas, le fiduciaire conserve l'autorité sur l'utilisation de la propriété, bien qu'il y ait quelques exceptions. De plus, les fiducies foncières de l'Illinois ne sont légales que dans quelques États.
En revanche, les fiducies foncières communautaires et les fiducies foncières de conservation sont légales dans les 50 États. Bien que ces formes de fiducies foncières soient légales, l'IRS a mis en garde contre les stratégies abusives d'évitement fiscal de la part de ceux qui utilisent des fiducies foncières communautaires et de conservation.
En fait, en 2019, le Congrès a relancé le Loi sur l'intégrité du programme de servitude de conservation caritative lutter contre l'exploitation des fiducies foncières de conservation comme abris fiscaux.
Lors de l'établissement de tout type de fiducie foncière, de tels régimes soulignent l'importance de demander conseil à des juristes compétents.
Types de fiducie foncière
Les fiducies foncières sont classées en deux types : les fiducies foncières détentrices de titres et les fiducies foncières de conservation. Les particuliers ou les entités peuvent détenir des terres de manière anonyme par le biais de fiducies détentrices de titres. La principale distinction avec une fiducie foncière de conservation est que le propriétaire doit renoncer à certains droits d'utilisation des terres et de développement.
#1. Fiducies foncières détentrices de titres
Une fiducie détentrice de titres permet au propriétaire de conserver tous les droits sur la propriété tout en restant anonyme et en dirigeant les actions de la fiducie foncière. Parce qu'elles ont été popularisées à Chicago tout au long des années 1800, ces fiducies sont parfois appelées « fiducies foncières de l'Illinois ». Les propriétaires fonciers n'étaient pas autorisés à voter sur des projets civiques dans les zones où ils détenaient des terres à l'époque. Pour contourner cette loi, les commerçants aisés et les politiciens formaient des fiducies foncières pour acheter des terres en secret, en préservant leurs privilèges de vote.
Il n'y a pas de structure juridique en place dans les 50 États pour une fiducie foncière détenant un titre. Cependant, la plupart des États s'en remettent aux règles de fiducie foncière de l'Illinois s'ils n'ont pas les leurs, ce qui signifie qu'avec un avocat adéquat, tout individu peut organiser une fiducie foncière de « style Illinois » dans n'importe quel État.
#2. Fiducie foncière de conservation
Les fiducies foncières de conservation exigent que le propriétaire renonce à un certain contrôle sur l'utilisation et le développement des terres. La mission d'une fiducie foncière de conservation est de protéger les animaux, les lieux historiques ou culturels et les ressources naturelles contre le développement commercial ou d'autres activités qui pourraient causer des perturbations ou des contaminations.
Exigences relatives aux fiducies foncières détentrices de titres
Le propriétaire foncier d'une fiducie foncière détenant un titre exécute un document connu sous le nom d'acte de fiducie, qui transfère la propriété légale de la propriété. Le propriétaire foncier (qui est à la fois le constituant de la fiducie et le bénéficiaire) peut décrire comment la terre sera administrée, qui en aura le contrôle et comment l'argent généré sera distribué lorsque la fiducie sera établie. Cela signifie que, bien que la fiducie soit le propriétaire légal de la propriété, le propriétaire conserve l'entière autorité sur celle-ci.
Les propriétaires fonciers utilisent des fiducies détentrices de titres pour conserver l'anonymat et garder des actifs importants hors d'homologation. Une fiducie foncière peut également offrir une variété d'autres avantages en matière de planification successorale, comme la protection des actifs contre les jugements ou les privilèges. Ceci est particulièrement avantageux pour les ultra-riches, les célébrités et les grandes entreprises, qui peuvent souhaiter garder leurs plans de croissance privés.
Exigences relatives aux fiducies foncières de conservation
La fiducie ne reprend pas nécessairement le titre foncier d'une fiducie foncière de conservation à moins que la propriété ne soit donnée dans son intégralité. Au lieu de cela, un propriétaire foncier pourrait s'engager dans un arrangement juridiquement exécutoire connu sous le nom de servitude de conservation, dans lequel il « fait don » de ses droits de développement à la fiducie. La fiducie est chargée de faire respecter la servitude et, dans certaines situations, d'entretenir la propriété.
Les servitudes de conservation peuvent être ajustées pour garantir que le propriétaire foncier conserve les droits de propriété et d'utilisation - par exemple, le droit de continuer à cultiver ou à élever du bétail - tout en garantissant que la terre reste inexploitée à perpétuité. Les servitudes de conservation « suivent le terrain », ce qui implique que les dispositions de la servitude continuent de s'appliquer même si le terrain est vendu ou transmis de génération en génération.
Comment créer une fiducie foncière
La première étape de la création d'une fiducie foncière consiste à sélectionner un fiduciaire pour la propriété. Les propriétaires fonciers doivent être vigilants dans la sélection de fiduciaires qualifiés et réputés, compte tenu de la responsabilité fiduciaire d'une fiducie foncière et des répercussions juridiques et financières d'une fiducie foncière qui ne respecte pas les lois de l'État.
Une fois que vous avez choisi un fiduciaire, vous établirez votre fiducie foncière en signant un acte de confiance et un accord de fiducie foncière. Ces deux documents établissent les modalités de la fiducie foncière.
Les détails de la façon dont ces contrats sont exécutés, ainsi que les conditions des documents eux-mêmes, sont propres à l'État dans lequel la fiducie foncière est fondée. Dans l'Illinois, par exemple, l'acte de fiducie est enregistré dans le comté où se trouve la propriété.
Étant donné que les détails diffèrent d'un État à l'autre, vous devrez consulter un avocat qui connaît bien les fiducies foncières dans votre État. Veuillez noter qu'il y aura des frais.
Exemples de fiducie foncière
La station balnéaire de Disney en Floride est un exemple de fiducie foncière détentrice d'un titre. En 1965, une fiducie foncière détenant un titre a été utilisée pour acheter le Walt Disney World Resort à Orlando, en Floride. Les propriétaires originaux des marécages de Floride sur lesquels la station a été développée n'avaient aucune idée que Disney (un nom déjà bien connu à l'époque) était derrière l'achat. Ils auraient augmenté leur prix demandé s'ils avaient su qui était le client.
Pendant ce temps, il existe plusieurs exemples de fiducies foncières de conservation aux États-Unis, notamment l'Ozark Land Trust, qui supervise des dizaines de projets sur 28,000 XNUMX acres dans la région d'Ozark. La fiducie est une organisation à but non lucratif qui aide les propriétaires fonciers à préserver et à protéger les terres des Ozarks contre l'expansion urbaine. L'Ozark Land Trust y contribue en créant des réserves naturelles et des servitudes de conservation.
Les avantages d'une fiducie foncière
L'utilisation d'une fiducie foncière pour détenir des actifs immobiliers présente divers avantages. Bien qu'une fiducie entre vifs soit normalement utilisée pour protéger les actifs des créanciers ou pour réduire les impôts fonciers, vous voudrez peut-être explorer une fiducie foncière si :
- Vous conserverez votre bien immobilier de placement distinct du reste de votre patrimoine.
- Vous recherchez la confidentialité et l'anonymat puisque les actifs détenus dans une fiducie foncière appartiennent à la fiducie et sont répertoriés dans les registres publics sous le nom de la fiducie plutôt que le vôtre.
- Vous désirez que les actifs détenus dans une fiducie foncière évitent l'homologation après votre décès.
- En tant que propriétaire, vous recherchez une meilleure protection contre la responsabilité ou une protection contre les créanciers, en particulier les privilèges ou les jugements.
- Vous souhaitez pouvoir acheter ou vendre des biens immobiliers sans avoir à révéler au public le prix de la transaction.
Les fiducies foncières peuvent être pratiques si vous ne voulez pas que les gens devinent votre véritable valeur nette ou si vous investissez dans l'immobilier à plus grande échelle et que vous souhaitez que ces transactions soient distinctes du reste de vos affaires personnelles.
Inconvénients d'une fiducie foncière
Bien que les fiducies foncières présentent de nombreux avantages, elles présentent également quelques inconvénients mineurs, qui sont les suivants :
- Les prêteurs peuvent exiger que vous placiez la propriété à votre nom pour garantir le financement. La propriété peut ensuite être transférée de nouveau dans la fiducie pour obtenir le prêt.
- Ne fournit pas de protection juridique - Pour une protection contre les poursuites, vous devrez peut-être nommer une LLC comme bénéficiaire.
Comment les fiducies foncières préservent la confidentialité
Deux instruments juridiques composent la fiducie foncière :
- Un contrat de fiducie existe entre le constituant et le fiduciaire. Ce contrat fixe les droits, pouvoirs, devoirs et obligations des parties ; et
- Le syndic reçoit un acte du constituant.
Vous devez d'abord signer le contrat de fiducie. L'acte de syndic est alors enregistré. Une fois terminé, le bureau de l'archiviste ne vous exposera plus au public que vous êtes le propriétaire du bien. De plus, la convention de fiducie est gardée confidentielle (dans votre classeur à la maison). En conséquence, personne ne saura jamais que vous êtes propriétaire de la propriété. En d'autres termes, les documents publics ne révéleront pas ces informations.
Les plaideurs sont souvent réticents à poursuivre des personnes qui n'ont pas d'actifs. Quelle est l'une des façons les plus simples de déterminer si quelqu'un a ou non les poches pleines ? Vous recherchez la propriété immobilière dans les archives publiques. Cette recherche pourrait laisser une grosse cible sur le dos des investisseurs immobiliers prospères. Une fiducie foncière, bien qu'il ne s'agisse pas d'une véritable fiducie de protection des actifs, est un instrument efficace de protection de la vie privée. Cela contribue à l'incapacité d'un plaideur à trouver de grandes ressources.
Protection des actifs avec une LLC et une fiducie foncière
Pour commencer, gardez à l'esprit qu'une fiducie foncière est un instrument de protection de la vie privée, et non une entreprise commerciale. Par conséquent, les fiducies foncières ne bénéficient pas des mêmes protections en matière de responsabilité que les sociétés ou les sociétés à responsabilité limitée. Le bénéficiaire peut être tenu responsable si quelqu'un glisse et tombe sur la propriété. En conséquence, nous formons une société, LLC ou une société en commandite pour servir de bénéficiaire.
Deuxièmement, la propriété peut normalement être transférée dans une fiducie foncière en franchise d'impôt. Ce problème est traité dans le cadre du code fiscal interne. Le gouvernement fédéral traitera le bien comme si le bénéficiaire en était le propriétaire pur et simple. En outre, dans de nombreux États, le transfert de propriété à une fiducie révocable est exonéré de droits de mutation ou d'enregistrement.
Enfin, de nombreux investisseurs découvrent ce qui suit : La majorité des avocats et des comptables ne savent pas ce qu'est une fiducie foncière ni comment elle fonctionne. Bien que cela puisse être aggravant, il y a un positif. Considère ceci. Par conséquent, bon nombre des plaideurs de votre communauté ne seront pas familiers avec les fiducies foncières. Un pourcentage considérable mettra fin à leur chasse aux poches profondes au bureau du registraire du comté, qui est situé après la piste des archives publiques.
Comment collecter des fonds pour une fiducie foncière
Pour financer une fiducie, un acte doit être transféré à la fiducie. Une fiducie foncière contient des actifs sous forme de terrain ou de propriété par définition.
Financement des fiducies foncières : peuvent-ils obtenir un prêt hypothécaire ?
Si vous n'avez pas l'intention de payer comptant pour votre propriété préférée, vous pourrez peut-être obtenir une hypothèque auprès d'un prêteur. Les banques ont traditionnellement évité de prêter de l'argent à ceux qui avaient l'intention de retirer leur nom du titre. Cela commence à changer. Certaines banques, en particulier les banques communautaires et régionales, accorderont un prêt au nom d'un Grantor Trust.
Qui achète le terrain dans une fiducie foncière ?
Le terrain est généralement acheté par un particulier ou une entreprise, qui en transfère ensuite la propriété à une fiducie foncière. La personne ou l'institution qui établit la fiducie et transmet la propriété est connue sous le nom de concédant de la fiducie foncière.
Qui devrait être un fiduciaire foncier ?
Cela dépend de l'objectif de la fiducie foncière, mais la plupart des gens les mettent en place pour le secret de la propriété. En conséquence, nous aborderons la question comme si le but de la confiance était l'anonymat. Dans ce scénario, le fiduciaire ne doit pas être le constituant ou une personne portant le même nom de famille que le constituant. Par conséquent, le fiduciaire pourrait être un ami ou un parent digne de confiance.
Mieux encore, nous mettons fréquemment en place des LLC pour agir en tant que fiduciaires d'une fiducie foncière. En conséquence, si le settlor est le gérant et/ou un membre de la LLC, il conserve le pouvoir. De plus, nous avons vu des syndics mal informés devenir plutôt mal à l'aise lorsqu'ils travaillaient comme syndics. De nombreux syndics s'inquiètent de la culpabilité personnelle (à tort ou à raison, et surtout à tort).
Combien de temps une fiducie foncière peut-elle exister ?
Les fiducies foncières sont généralement établies pour une période déterminée, par exemple 20 ans. Lorsque la durée de la fiducie expire, il appartient au bénéficiaire de la prolonger ; s'ils ne le font pas, la propriété est vendue.
Incidences fiscales sur les fiducies foncières
Une fiducie foncière correctement établie doit être classée comme une fiducie concédante aux fins de l'impôt sur le revenu, conformément à l'article 677 du Code des impôts. Si tel est le cas, tous les revenus et déductions sont distribués aux bénéficiaires au prorata de leurs participations dans le domaine de la fiducie. Si le bénéficiaire est une société de personnes, le contrat de société régit le traitement fiscal éventuel. Une entreprise peut également en être le bénéficiaire.
Que signifie Land Trust aux États-Unis ?
Une organisation communautaire à but non lucratif appelée fiducie foncière ou conservation des terres travaille activement à la sauvegarde permanente des terres. Les fiducies foncières achètent occasionnellement des terres. En utilisant une technique connue sous le nom de servitude de conservation, ils collaborent également pour préserver les terres qui sont toujours la propriété des propriétaires fonciers intéressés.
Qu'est-ce qu'une fiducie pour la vente d'un terrain ?
une fiducie où les fiduciaires doivent vendre les actifs et placer le produit de la vente dans un compte en fiducie au profit des bénéficiaires. Lorsque deux personnes ou plus possèdent conjointement un terrain ou en sont propriétaires en tant que locataires communs, une loi est utilisée pour imposer ce type de fiducie.
Qui est le propriétaire immobilier dans une fiducie ?
Les actifs deviennent la propriété de la fiducie une fois qu'elle a été établie et a été retirée du nom du fondateur. Concrètement, cela signifie qu'après le décès du fondateur, les actifs de la fiducie ne seront pas inclus dans la succession du défunt et ne seront pas assujettis aux droits de succession.
Qui gère les fonds détenus dans une fiducie ?
Un constituant, un bénéficiaire et un fiduciaire sont impliqués dans des fonds en fiducie. Le constituant d'un fonds fiduciaire peut spécifier les conditions dans lesquelles les actifs doivent être accumulés, conservés ou déboursés. Le bénéficiaire reçoit les actifs ou d'autres avantages du fonds, tandis que le fiduciaire conserve les actifs du fonds et exécute ses instructions.
Conclusion
Une fiducie foncière est comparable à d'autres types de fiducies, mais elles ne concernent que l'immobilier. Il convient de noter qu'ils peuvent également posséder d'autres actifs liés à l'immobilier tels que des hypothèques et des billets. N'importe quel terrain peut être utilisé pour une fiducie foncière, bien qu'il soit le plus souvent utilisé pour la protection ou le développement des terres.
FAQ sur les fiducies foncières
À qui appartient la propriété dans une fiducie?
En tant que fiduciaire du ou des bénéficiaires qui sont le(s) propriétaire(s) équitable(s) des biens de la fiducie, le fiduciaire est le propriétaire légal des biens de la fiducie. Par conséquent, les fiduciaires ont l'obligation fiduciaire d'exploiter la fiducie dans le meilleur intérêt des propriétaires équitables.
Quel est le but d'une fiducie foncière?
Une fiducie foncière vise à établir la responsabilité et la vie privée des propriétaires fonciers. Une fiducie foncière est utilisée par les investisseurs immobiliers, les particuliers et les entités pour aider à mettre en place des finances personnelles et des biens.
Combien y a-t-il de fiducies foncières aux États-Unis ?
Selon le recensement national des fiducies foncières le plus récent de la Land Trust Alliance, publié le 1er décembre, il existe 1,363 XNUMX fiducies foncières aux États-Unis.
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