Il est crucial pour les propriétaires et les gestionnaires immobiliers de s'assurer que leurs locataires sont satisfaits à tout moment. Ceci est particulièrement important pendant les premiers jours suivant l'emménagement du locataire. Les propriétaires et les gestionnaires ont la responsabilité de s'assurer que leurs locataires sont entièrement satisfaits de leur nouveau logement. L'amélioration locative est la modification apportée à un bien locatif par le propriétaire en vue d'un nouveau locataire. Cet article explique la signification de l'amélioration des locataires commerciaux et comment trouver un entrepreneur pour cela. Nous avons également expliqué en quoi consiste la comptabilité des allocations d'améliorations locatives. Plongeons-nous !
Qu'est-ce que l'amélioration locative ?
L'amélioration locative, souvent appelée amélioration locative, est la modification ou l'entretien effectué par le propriétaire sur un bien loué. Habituellement, ces ajustements sont faits pour mieux répondre aux besoins d'un locataire spécifique. Ces modifications sont généralement demandées par le locataire, en particulier dans un cadre professionnel. Cependant, il existe plusieurs complexités en ce qui concerne l'amélioration des locataires qui pourraient la rendre difficile à comprendre.
Types d'améliorations locatives
Voici les types d'améliorations locatives :
#1. Allocation d'améliorations locatives
Le contrôle du locataire sur le processus d'amélioration locative soulage le propriétaire de tout travail inutile, surtout si les travaux sont importants. Dans la plupart des cas, le propriétaire inclura des clauses dans le bail qui permettent au locataire d'apporter des améliorations dans un certain budget. Un prix unique ou un prix au pied carré est généralement prévu à cet effet. Le propriétaire ou le locataire peut effectuer le paiement initial à l'entreprise de rénovation ou de construction. Le locataire est responsable de tout dépassement des coûts du projet.
#2. Remise sur le loyer
Les locataires peuvent être admissibles à des réductions de loyer de la part du propriétaire en échange d'améliorations locatives. Le locataire peut être éligible à un allégement du loyer sous la forme d'un mois gratuit ou d'un loyer réduit pendant des périodes déterminées de l'année si cette disposition est incluse dans le bail. Le locataire peut ainsi économiser des frais de construction inutiles. De plus, le locataire a le même niveau de surveillance et de contrôle sur les mises à niveau du bail qu'avec le TIA. Le locataire est également responsable des éventuels dépassements.
#3. Allocation standard de construction
Un build-out décrit également cette action potentielle. Dans ce scénario, le propriétaire propose au locataire une sélection d'améliorations possibles. Le locataire a plus de temps pour se concentrer sur la gestion de son entreprise car le propriétaire s'occupe de la gestion du projet. Les locataires n'obtiennent pas toujours les améliorations qu'ils souhaitent, ce qui pourrait nuire au succès de leur entreprise. Ils sont responsables de toute autre modification qu'ils demandent.
#4. Clé en main
Ce type d'amélioration locative est généralement effectué au début du bail. Le locataire fournit souvent des estimations de coûts et soumet des plans, tandis que le propriétaire agit en tant que maître d'œuvre et paie la facture.
Exemples d'améliorations locatives
L'amélioration locative, également connue sous le nom d'amélioration locative, est la modification apportée à une propriété louée par le locataire afin de la rendre plus adaptée à l'utilisation prévue par le locataire. Les locataires engagent souvent des entrepreneurs pour effectuer ces améliorations, bien que les propriétaires acceptent parfois de gérer le projet sur une base clé en main. Le locataire et le propriétaire peuvent partager les responsabilités de construction dans d'autres situations.
Voici des exemples d'améliorations locatives :
- Repeindre
- Nouveau tapis
- Configurations d'éclairage
- Mises à jour CVC
- Améliorations de la plomberie
- Travaux électriques
- Rénovation complète
Indemnité d'amélioration du locataire
Les propriétaires indemnisent généralement les locataires pour le coût de la construction d'améliorations locatives par le versement d'une allocation aux locataires ou d'une allocation d'améliorations locatives. Celle-ci n'est parfois pas payée en totalité mais plutôt étalée sur la durée du loyer. Les coûts d'améliorations locatives sont souvent exprimés en dollars par pied carré d'espace occupé. Le propriétaire paie la facture de toutes les rénovations initiales du locataire, y compris les coûts fixes et accessoires, en utilisant cette somme d'argent.
Cependant, l'allocation ne couvrira pas le coût des meubles ou des décorations, car ceux-ci ne sont pas considérés comme des améliorations locatives. Seuls l'entretien et les réparations des propriétés commerciales seront pris en considération. Et si les dépenses réelles d'amélioration du locataire dépassent le montant, le locataire est responsable de la différence.
Qu'est-ce qui vous qualifie pour l'allocation d'amélioration des locataires ?
Voici les choses qui ne sont pas admissibles et celles qui sont admissibles à l'allocation d'améliorations locatives :
| QUALIFIE | N'EST PAS ADMISSIBLE |
| Nouveau tapis | Nouveau mobilier de bureau |
| Réparation CVC | Nouveaux ordinateurs |
| Remplacements de portes et fenêtres | Repavage de trottoir |
| Mises à jour de l'éclairage | Entretien des ascenseurs |
| Frais de gestion de projet | Instalation Internet |
Négocier le mode de paiement de votre allocation d'améliorations locatives
Les allocations d'améliorations locatives ne vous sont généralement pas remises personnellement. Au lieu de cela, la limite de l'allocation d'améliorations locatives est utilisée pour payer les entrepreneurs et les fournisseurs, et tout ce qui dépasse ce montant relève de votre responsabilité en tant que locataire. Ou bien, le propriétaire peut décider de « renoncer » à votre loyer pendant un mois ou deux, auquel cas vous devrez vous assurer de ne pas gaspiller les « économies » sur autre chose que vos objectifs.
Vous devez donner la priorité à la première option si vous pouvez choisir entre les deux. Il est possible que l'Internal Revenue Service traite les allocations d'améliorations locatives que vous recevez de votre propriétaire comme un revenu imposable si vous utilisez cet argent pour payer le loyer et les services publics. Cela peut ne pas se produire si le propriétaire a réellement l'argent et est responsable d'effectuer les paiements.
Négocier le montant de votre allocation d'améliorations locatives
Si vous connaissez le coût prévu de vos améliorations, vous serez mieux placé pour négocier des allocations d'améliorations locatives suffisantes. Les planificateurs et les concepteurs d'espace doivent être consultés pour obtenir des conseils. Si le propriétaire n'est pas disposé à fournir un TIA qui respecte votre budget, vous pouvez toujours trouver utile de faire vous-même les investissements nécessaires.
Vous assumerez le risque (et le coût) des dépassements de bâtiment, car vous serez responsable de payer tout ce qui dépasse le TIA. Si le propriétaire construit à votre place et à celle de votre entrepreneur, le niveau de risque augmente. Étant donné que le propriétaire n'est pas responsable de couvrir les dépenses dépassant le TIA, il y a peu d'incitation pour le propriétaire à le faire. Par conséquent, vous trouverez peut-être plus pratique de proposer une autre méthode d'adressage des améliorations.
Négocier comment vous pouvez utiliser votre allocation d'améliorations locatives
Ne laissez pas votre propriétaire vous faire croire que votre TIA est un cadeau. Les améliorations des immobilisations ou les rénovations d'une structure qui profiteront aux locataires à l'avenir relèvent souvent de la responsabilité du propriétaire. Le propriétaire devrait vraisemblablement payer les travaux en vertu de votre TIA s'il s'agit d'une amélioration des immobilisations. Si le travail est réellement adapté à vos préférences ou aux besoins particuliers de votre entreprise, et que le propriétaire l'a quand même payé, le propriétaire n'est pas dans une situation pire qu'avant. Les propriétaires fixent sans aucun doute leurs loyers demandés à un niveau qui compense en partie le TIA qu'ils vous paieront.
Amélioration des locataires commerciaux
La définition immobilière d'une amélioration locative commerciale est une modification personnalisée qu'un propriétaire d'immeuble apporte à un espace locatif dans le cadre d'un contrat de location pour adapter l'espace aux besoins d'un locataire particulier. Les allocations d'améliorations locatives (allocations TI) sont une forme courante de financement par le propriétaire pour l'amélioration des locataires commerciaux. Il est généralement exprimé sous la forme d'un montant en dollars par pied carré ou d'un taux forfaitaire négocié avec le propriétaire. Les locataires sont responsables de couvrir tous les coûts non couverts par leurs allocations d'améliorations locatives.
Les allocations d'améliorations locatives ne sont pas obligatoires et les propriétaires ne sont pas tenus de les fournir dans un marché de location concurrentiel. Cependant, ces dernières années, c'est devenu un moyen courant d'inciter les locataires à louer des bureaux. La plupart des propriétaires sont flexibles et disposés à travailler avec les locataires pour inclure les excédents d'améliorations locatives dans le paiement mensuel du bail si les améliorations dépassent les allocations. Assurez-vous de demander à votre propriétaire potentiel cette option lors de la négociation de votre bail. Vous n'aurez peut-être pas à trouver d'argent supplémentaire pour les modifications après la date de début du bail au-delà de l'allocation.
Entrepreneur en améliorations locatives
Lors du choix d'un entrepreneur en améliorations locatives, il est important de choisir quelqu'un qui peut faire le travail de manière efficace et abordable. Voici les considérations que vous devez garder à l'esprit lorsque vous choisissez un entrepreneur en améliorations locatives :
#1. Optez pour l'expérience
Bien que ces traits soient admirables, l'expérience est l'atout le plus précieux dans l'industrie de la construction commerciale. Si vous voulez que votre projet d'amélioration des locataires soit couronné de succès, faites appel à un entrepreneur en rénovation commerciale ayant fait ses preuves. Ils sont conscients de l'influence potentielle des réglementations locales, étatiques et fédérales sur l'entreprise. Ils connaissent bien la région et ont des liens avec les entreprises et les organismes gouvernementaux. De plus, ils peuvent anticiper et prévenir les difficultés majeures en s'appuyant sur leur expérience des initiatives précédentes. Trouver un entrepreneur en amélioration locative avec l'expérience nécessaire est crucial. Non, pas ce qu'ils ont vu sur Internet. L'embauche d'un entrepreneur professionnel augmentera la qualité du travail, réduira les coûts et soulagera le stress.
#2. Vérifiez tous les moyens de contact
Voulez-vous économiser de l'argent tout en offrant à vos locataires une installation conçue uniquement pour leurs besoins? À cette fin, il est important d'embaucher un entrepreneur en rénovation commerciale qui s'intéresse à vos besoins et qui est prêt à explorer différentes options avec vous. Le processus de construction se déroule plus facilement et avec moins d'anxiété si tout le monde est sur la même longueur d'onde et communique ouvertement et souvent sur les problèmes qui peuvent survenir.
#3. N'oubliez pas que les solutions créatives élargissent vos options
S'associer à un entrepreneur en amélioration locative qui n'a pas peur de sortir des sentiers battus est essentiel si vous souhaitez tirer le meilleur parti de votre investissement. Les plans d'amélioration des locataires qui ressemblent à ceux de tout le monde peuvent faire le travail, mais des aménagements uniques qui tirent le meilleur parti de votre espace disponible et de votre budget peuvent donner de meilleurs résultats. Les entrepreneurs professionnels en amélioration locative évaluent les avantages et les inconvénients de nombreuses options. Ils fournissent un travail de premier ordre en s'appuyant sur les connaissances accumulées lors de projets antérieurs.
#4. Reconnaître la valeur du professionnalisme
Un projet de rénovation commerciale se déroule plus facilement lorsqu'il est géré par un professionnel qualifié qui est fier de son travail.
#5. Priorité à la qualité
Bien que le budget soit une considération importante lors de l'embauche d'un entrepreneur en amélioration locative, il ne devrait pas être le facteur décisif. La valeur peut être accordée au travail bien fait et au service professionnel. Tenez compte des facteurs autres que le prix lors de l'évaluation des offres de construction d'améliorations locatives. La proposition de l'entrepreneur montre-t-elle qu'il saisit pleinement la portée du projet ? L'entrepreneur emploiera-t-il des travailleurs formés et des fournitures de haute qualité ? Fournissent-ils des garanties ou des garanties pour leur travail?
Comptabilité de l'allocation d'améliorations locatives
La réglementation de l'IRS interdit les déductions liées à l'amélioration. Cependant, les rénovations sont sujettes à amortissement car elles sont considérées comme des éléments structuraux de la structure. Tant que ces exigences sont remplies, les déductions pour amortissement sont autorisées par l'IRS. La déduction pour amortissement peut être réclamée par le propriétaire ou le locataire, selon qui a effectivement effectué le travail. Le plafond précédent de 500,000 1,000,000 $ a été porté à XNUMX XNUMX XNUMX $ par la nouvelle loi fiscale.
Toutes les améliorations apportées au cours de la même période qui ne dépassent pas la limite de capitalisation de l'entreprise sont recommandées pour être passées en charges. Si les coûts des améliorations sont supérieurs à ce seuil, ils doivent être capitalisés et amortis sur la durée du bail ou sur la moindre des deux durées d'utilité.
Comptabilisation de l'allocation d'améliorations locatives si le propriétaire est propriétaire des améliorations
Si le propriétaire est celui qui a payé les améliorations, il devra comptabiliser l'amortissement de l'amélioration locative sur une certaine période en tant qu'immobilisations. Si la durée du bail est plus courte que la durée de vie utile de l'amélioration locative, la période la plus courte est utilisée pour calculer la période d'amortissement. Une période d'amortissement de cinq ans serait appropriée si la moquette était posée dans l'espoir qu'elle devrait être remplacée dans cinq ans et que la durée restante du bail était de sept ans. Si la durée du bail n'est que de deux ans, au lieu de sept, la période d'amortissement devrait également être de deux ans seulement, car elle est inférieure à la durée de vie utile de la nouvelle moquette.
Les locataires confiants dans le renouvellement de leur bail acceptent souvent que la durée d'amortissement soit prolongée de la durée du nouveau bail, jusqu'à la durée d'utilité du bien. Si un nouveau locataire emménage pendant la période pendant laquelle l'amortissement est calculé pour un actif et que ce locataire ne nécessite aucune modification de l'actif, le plan d'amortissement peut rester inchangé. Le montant restant est déclaré comme une perte sur le compte de résultat si la propriété est détruite ou endommagée.
Comptabilisation de l'allocation d'améliorations locatives si le locataire est propriétaire des améliorations
Le locataire doit comptabiliser le TIA comme une incitation ou une incitation à la location, capitaliser le coût et l'amortir sur la durée du bail si le locataire est propriétaire des améliorations. Étant donné que le propriétaire acquerra tous les biens restants, toute valeur de récupération est ignorée dans le calcul de l'amortissement. Un locataire doit annuler la dette restante si la durée de location est trop courte.
Pourquoi l'amélioration des locataires est-elle importante ?
Lors d'un déménagement dans un espace commercial, une entreprise doit s'assurer qu'elle a accès à un ensemble minimum de commodités. Par conséquent, il est crucial pour une entreprise d'avoir la liberté d'adapter son nouvel espace de construction à ses propres besoins. Parmi ces aménagements figure l'installation de nouveaux murs et pièces pour adapter le bureau aux besoins de l'entreprise. Pour s'assurer que toutes les modifications demandées sont couvertes par les allocations d'améliorations locatives, que nous avons expliquées plus tôt, elles doivent toujours être spécifiées dans les contrats de location.
Les locataires ne sont pas les seuls à en profiter. La plupart des projets d'améliorations locatives impliquent des modifications structurelles et permanentes, ce qui pourrait être à l'avantage du propriétaire à long terme. En effet, le propriétaire peut récupérer tout l'argent dépensé pour les rénovations si et quand de nouveaux locataires emménagent. Des améliorations locatives peuvent ou non être proposées par le propriétaire en fonction de l'état du marché locatif. C'est pourquoi il est si important de discuter et de s'entendre sur toutes les conditions du bail avec le propriétaire avant de déménager.
Quel est le problème avec l'amélioration des locataires ?
Lorsqu'ils emménagent dans un nouvel endroit, les propriétaires d'entreprise commettent souvent l'erreur de dépenser trop d'argent en rénovations. Évitez de faire des investissements majeurs dans l'amélioration des espaces de bureaux loués. Vous ne pourrez probablement pas les emporter avec vous et le nouveau locataire ne les appréciera peut-être pas autant que vous.
Amélioration des locataires par rapport à l'amélioration des bâtiments
L'amélioration locative, également connue sous le nom d'amélioration locative ou de construction, a lieu à l'intérieur d'un bâtiment existant. Ils se concentrent sur une certaine zone qui n'a qu'un seul locataire et est louée par eux. Les locataires bénéficient de ces rénovations puisqu'elles amélioreront leur propre entreprise au détriment des autres locataires.
Étant donné que plusieurs locataires bénéficieraient des améliorations apportées aux aires partagées, ces améliorations devraient être considérées comme des améliorations de l'immeuble plutôt que comme des améliorations locatives. Dans la plupart des cas, les locataires d'un immeuble mutualisent leurs ressources pour payer les réparations des espaces partagés.
L'amélioration des locataires est-elle déductible d'impôt ?
Les améliorations locatives ne sont pas déductibles d'impôt. Cependant, les propriétaires peuvent amortir tout ou partie de leur amortissement s'ils apportent des modifications au bâtiment, car l'IRS reconnaît ces ajouts comme faisant partie de la structure.
L'amélioration des locataires est-elle un atout ?
Dans les états financiers du propriétaire, les améliorations locatives sont comptabilisées comme faisant régulièrement partie des dépenses en immobilisations. Le montant total des versements est inscrit à l'actif du bilan du propriétaire. Après cela, la charge d'amortissement apparaîtra sur les comptes de profits et pertes mensuels du propriétaire.
Où vont les améliorations locatives sur un bilan ?
Les améliorations locatives sont des actifs et sont incluses dans la catégorie des immobilisations corporelles des actifs non courants du bilan.
Les améliorations locatives sont-elles dépréciées ou amorties ?
Les améliorations locatives sont techniquement amorties au lieu d'être dépréciées. Cela est dû au fait que le bailleur, et non le locataire, est le propriétaire légal des améliorations. Pendant la durée du bail, le preneur n'a qu'un droit abstrait d'utiliser l'actif. Les droits incorporels acquis ne sont pas amortis mais plutôt amortis dans le temps.
Pouvez-vous capitaliser les améliorations locatives ?
Si le coût des améliorations locatives dépasse le montant qui peut être dépensé par l'entreprise, le montant excédentaire doit être capitalisé. Si c'est le cas, écrivez-les comme une dépense au fur et à mesure qu'ils surviennent. De plus, si ces coûts sont capitalisés, ils seront amortis sur la plus courte de leur durée d'utilité ou de la durée de location restante.
Réflexions finales
Une amélioration locative permet à un locataire d'apporter des modifications à un bien loué en vue de son occupation. Une entreprise et son propriétaire peuvent négocier un prix pour ces améliorations au cours du processus de signature du bail. Cependant, si le coût total de la construction dépasse la somme initialement convenue, le locataire peut être tenu de couvrir la différence.
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Bibliographie
