Lorsqu'il s'agit d'hypothèques, les prêteurs encourent un certain nombre de risques. Les transferts de propriété, les privilèges et autres problèmes financiers peuvent survenir à tout moment en raison de la complexité du marché de l'immobilier. Ils peuvent utiliser une clause de subordination dans l'immobilier pour s'assurer que leurs droits de remboursement priment sur d'autres accords plutôt que de laisser leurs intérêts financiers au hasard. L'article ci-dessous explique ce que vous devez savoir sur la clause et l'accord de subordination, et comment le prêt fonctionne dans l'immobilier.
Qu'est-ce que la subordination?
La subordination est l'action d'une partie qui cède la priorité à une autre. On les trouve le plus souvent dans billets hypothécaires et les contrats immobiliers commerciaux.
La subordination est également le processus de classement des prêts immobiliers ou immobiliers (hypothèque, HELOC ou prêt sur valeur domiciliaire) par ordre d'importance. Par exemple, si vous avez une marge de crédit sur valeur domiciliaire, vous avez essentiellement deux prêts : votre prêt hypothécaire et le HELOC. Dans le même temps, la garantie de votre maison sécurise les deux. Les prêteurs donnent un "privilège position » à ces prêts par subordination. Dans la plupart des cas, votre hypothèque se voit attribuer la première position de privilège, tandis que votre HELOC se voit attribuer la deuxième position de privilège.
Clause de subordination
Une clause de subordination est une clause dans un document ou un accord qui indique que la créance actuelle sur toute dette a préséance sur toute créance future découlant d'autres accords.
La clause de subordination dans un hypothéquer contrat oblige le débiteur à payer un emprunt avant tout autre en cas de défaut. Ces autres prêts sont relégués au second plan. Les prêts subordonnés ne sont payés que lorsque le privilège du premier prêteur est libéré, ce qui augmente le risque d'endettement du deuxième prêteur.
Comprendre la clause de subordination
Une clause de subordination accorde essentiellement la priorité à la présente réclamation dans l'accord sur tout accord ultérieur. Les contrats hypothécaires et les accords d'émission d'obligations sont les endroits les plus typiques pour voir ces clauses. Si une entreprise émet des obligations sur le marché avec une clause de subordination, par exemple, elle garantit que si de nouvelles obligations sont émises à l'avenir, les obligataires initiaux seront payés avant que l'entreprise ne paie toute dette ultérieure. Cela offre une protection supplémentaire aux obligataires initiaux, car une clause de subordination augmente la possibilité qu'ils récupèrent leur retour sur investissement.
L'utilisation la plus répandue de ces clauses est dans les accords de refinancement hypothécaire. Imaginez un propriétaire qui a à la fois une hypothèque principale et une deuxième hypothèque. Si un propriétaire refinance son hypothèque principale, cela signifie alors qu'il annulera la première hypothèque et en émettra une nouvelle. Lorsque cela se produit, la deuxième hypothèque devient principale et la nouvelle hypothèque devient subordonnée à la seconde. En raison du changement de priorité, la plupart des premiers prêteurs ont besoin que le deuxième prêteur signe un accord de subordination promettant de rester dans son ancienne position secondaire. Habituellement, il s'agit d'une procédure de refinancement typique. Toutefois, si la situation financière de l'emprunteur s'est détériorée ou si la valeur du bien a fortement diminué, le créancier hypothécaire de second rang peut refuser de mettre en œuvre la clause de subordination.
Une clause de subordination permet aux hypothèques primaires sur la même propriété d'avoir une créance plus élevée si le titulaire du second privilège en fournit une. Si le remboursement devient difficile, comme en cas de faillite, les prêts subordonnés seront en retard sur l'hypothèque principale et peuvent ne pas être payés du tout.
Clause ou accord de subordination dans l'immobilier
Lors de l'obtention d'une deuxième hypothèque ou refinancer une propriété, les prêteurs utilisent couramment une clause de subordination. La priorité de la deuxième hypothèque est inférieure à celle du prêt initial. Ainsi, le deuxième prêt devient exigible une fois que le débiteur a remboursé le premier.
Les autres clauses utilisées dans l'immobilier comprennent:
- Clause de défaisance
- Clause d'aliénation
- Clause de libération partielle
- Clause d'accélération
Motif de la clause de subordination
L'objectif d'une clause de subordination est de protéger le prêteur principal. Le prêteur principal couvre le coût d'achat ou de refinancement d'une maison. Les clauses de subordination offrent aux prêteurs une certaine certitude qu'ils seront remboursés si le débiteur fait faillite.
Pourquoi la subordination est-elle importante
La valeur nette de votre propriété doit être utilisée pour rembourser votre hypothèque et votre HELOC en cas de saisie. Malheureusement, la valeur nette d'une maison n'est pas toujours suffisante pour rembourser intégralement les deux prêts. Mais avec les positions de privilège préétablies, la subordination résout ce problème.
Fait important, le premier privilège reçoit toujours le paiement intégral (dans ce cas, il s'agit de votre hypothèque). Ainsi, une fois que votre prêt hypothécaire a été entièrement remboursé, la valeur nette ne peut être utile que pour rembourser le deuxième privilège. Si un troisième privilège existait, il serait remboursé après le second. Etc.
Le prêteur HELOC perd de l'argent lorsqu'il n'y a pas assez de capitaux propres pour satisfaire le montant dû sur votre deuxième privilège. Bien que la subordination ne rembourse pas instantanément les prêts, elle aide les prêteurs à estimer le risque et à fixer des taux d'intérêt appropriés.
Exemples de clause de subordination
Voici quelques exemples:
- Acheter une maison
- Contracter une deuxième hypothèque
- Louer un bien
- Refinancer votre maison
- Utilisation de la valeur nette de votre maison
Accord de subordination
Un accord de subordination établit l'ordre dans lequel les paiements de la dette d'un porteur de billets sont effectués en rendant un prêt « supérieur » à l'autre. Si le propriétaire fait défaut sur l'hypothèque ou déclare faillite, la clause de subordination devient critique.
Un accord de subordination est un document juridique qui établit la priorité d'un prêt sur un autre lorsqu'il s'agit de percevoir le paiement d'un débiteur. Lorsqu'un débiteur ne paie pas ou dépose le bilan, la hiérarchisation des dettes peut devenir essentielle.
Si l'emprunteur liquide ses biens pour régler les dettes, cet accord admet que la créance ou l'intérêt d'une partie est supérieur à celui d'une autre partie.
En cas de saisie et de liquidation, le prêteur secondaire ne pourra recouvrer un prêt que si l'emprunteur respecte les obligations du prêteur principal.
Comment fonctionne l'accord de subordination
Lorsque les particuliers et les entreprises ont besoin d'aide financière, ils se tournent vers les établissements de crédit. À moins et jusqu'à ce que l'emprunteur ne parvienne pas à ses paiements, le prêteur reçoit une compensation lorsqu'il reçoit des paiements d'intérêts sur le montant prêté. Si l'emprunteur place des privilèges supplémentaires sur la propriété, par exemple s'il contracte une deuxième hypothèque, le prêteur peut demander un accord de subordination pour garantir ses intérêts.
Une dette subordonnée est un emprunt dit « junior » ou « second ». La dette senior est la dette qui a un droit plus élevé sur l'actif. Les prêteurs de dette senior ont le droit légal d'être payés intégralement avant que les prêteurs de dette subordonnée ne reçoivent un paiement. Les obligations de priorité inférieure peuvent recevoir peu ou pas de remboursement si un débiteur n'a pas les fonds nécessaires pour couvrir toutes ses dettes, ou si la saisie et la vente ne fournissent pas un produit liquide suffisant.
Exemple d'accord de subordination
Regardez l'entreprise avec 670,000 460,000 $ de dette senior, 900,000 900,000 $ de dette subordonnée et une valeur totale de l'actif de 230,000 50 $. L'entreprise déclare faillite et ses actifs sont liquidés pour XNUMX XNUMX $. Les détenteurs de la dette senior recevront le paiement intégral, les XNUMX XNUMX $ restants étant répartis entre les détenteurs de la dette junior à un taux de XNUMX cents par dollar. Parce que les actionnaires sont subordonnés à tous les créanciers, les actionnaires de la société subordonnée ne recevraient rien dans le processus de liquidation. Étant donné que les dettes subordonnées sont plus risquées que les prêts plus prioritaires, les prêteurs facturent généralement des taux d'intérêt plus élevés pour compenser le risque.
Types d'accord de subordination
Les accords de subordination sont utiles dans un large éventail de situations, y compris les structures de financement d'entreprise complexes.
Les deux types d'accords de subordination les plus courants sont les suivants :
#1. Accord de subordination exécutoire
En signant un accord de subordination exécutoire, on s'engage à subordonner son intérêt à la sûreté d'une autre personne. Parce qu'il ne s'agit que d'une promesse future, un tel accord peut être difficile à faire respecter.
Si la partie refuse de signer l'accord, une violation du contrat peut s'ensuivre.
#2. Accord de subordination automatique
Les accords principaux et de subordination s'exécutent et sont enregistrés simultanément dans l'accord de subordination automatique. Si un acte de fiducie inclut une clause de subordination, par exemple, l'accord indiquera généralement qu'une fois enregistré, le privilège de l'acte de fiducie concerné sera involontairement secondaire à un autre acte de fiducie.
Subordination de prêt
En cas de défaut, les prêts de subordination sont des prêts secondaires qui reçoivent des paiements après que tous les privilèges de premier rang ont été intégralement payés. Parce qu'ils sont secondaires, ils ont souvent des taux d'intérêt plus élevés pour compenser le risque plus élevé du prêteur subordonné que les prêts du prêteur principal.
En cas de défaut ou faillite, les prêts de subordination obtiennent des remboursements complets après les prêts importants. Et parce que les prêteurs subordonnés savent qu'ils prennent un risque, ils facturent un taux d'intérêt plus élevé. Un accord ou une disposition de subordination est souvent important pour spécifier la subordination du prêt. Dans une hypothèque, un accord de subordination protège le prêteur principal sur la propriété. Une banque ou un autre organisme financier détient normalement la première hypothèque. S'il y a un défaut ou une forclusion, cette institution risque de perdre le plus. La clause protège le titulaire initial de l'hypothèque, assurant le paiement en cas de saisie de la maison.
Comment fonctionne le prêt subordonné
La première hypothèque en immobilier est le prêt nécessaire pour financer l'achat de la propriété. Le terme « dette senior » désigne à la fois le prêt initial et la dette qu'il représente. Avoir un prêt sur valeur domiciliaire ou une marge de crédit (HELOC) sur la propriété à une date ultérieure est une dette junior.
Un prêt sur valeur domiciliaire (HELOC) comporte un risque de défaut ou de forclusion plus élevé qu'une première hypothèque. Pour cette raison, le premier titulaire d'hypothèque sera payé avant tout autre débiteur dans une forclusion. Étant donné que le HELOC est une obligation secondaire, le prêteur qui le détient sera payé avec ce qui reste. La collecte peut être impossible dans certaines situations.
Notez qu'un prêt HELOC ou sur valeur domiciliaire peut normalement être obtenu auprès de la même banque qui a fourni l'hypothèque initiale sans rencontrer de problèmes de subordination. Le prêt sur valeur domiciliaire sera subordonné à la première hypothèque par défaut.
Conclusion
En conclusion, une clause de subordination donne essentiellement la priorité à la présente réclamation dans l'accord sur tout accord ultérieur. Les contrats hypothécaires et les accords d'émission d'obligations sont les endroits les plus typiques pour voir ces clauses. Malgré son nom complexe, l'accord a un objectif simple. Il transfère votre nouvelle hypothèque au statut de premier privilège, vous permettant de refinancer à l'aide d'un prêt sur valeur domiciliaire ou ligne de credit. La signature de votre accord est une étape importante dans votre processus de refinancement.
FAQ
Pourquoi ai-je besoin d'un accord de subordination?
Il transfère votre nouvelle hypothèque au statut de premier privilège, vous permettant de refinancer à l'aide d'un prêt sur valeur domiciliaire ou d'une marge de crédit. La signature de votre accord est une étape cruciale dans votre processus de refinancement.
Comment fonctionne un accord de subordination ?
Lorsqu'un débiteur fait faillite, un accord de subordination donne la priorité aux dettes garanties, en les plaçant par ordre de priorité à des fins de recouvrement. Un créancier de second rang ne peut recevoir que lorsque le créancier principal obtient les paiements complets
Comment puis-je subordonner un HELOC ?
Les notations de crédit minimales et la CLTV maximale sont des exigences courantes pour l'autorisation de subordination (combinaison prêt-valeurs). Rembourser la dette d'un prêt sur valeur domiciliaire ou limiter votre crédit accessible sur un HELOC peut suffire à garantir une subordination.
Combien de temps dure un accord de subordination ?
Habituellement, votre prêteur hypothécaire et votre société de titres auront toutes les informations nécessaires. Il faut normalement environ 25 jours ouvrables pour terminer le processus.
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