DROITS DES SQUATTEURS : Définition juridique et loi dans les différents États

Aucun propriétaire foncier n'aime avoir une propriété vacante, mais il y a des cas où des unités ne sont pas louées, exposant le propriétaire à des squatters. De nombreux États ont des droits de squatters qui offrent aux intrus des protections spécifiques, ce qui pourrait mettre le propriétaire ou le propriétaire dans une situation difficile.
Apprenez quels sont les droits des squatters, quand ils s'appliquent, les États où les droits des squatters sont appliqués et ce que le propriétaire légitime du bien immobilier peut faire à ce sujet.

Qui est un squatteur ?

Un squatter est une personne qui réside sur votre propriété sans autorisation. Il s'agit d'individus qui sont entrés illégalement et ont habité une propriété sans autorisation. Les squatteurs le font exprès dans certaines circonstances, mais dans de nombreuses autres, ils croient à tort qu'ils ont le droit d'être sur le terrain en raison d'un bail frauduleux, d'un accord conclu avec un ancien propriétaire ou d'une autre zone grise juridique.

Types de squatteurs

Un squatter est quelqu'un qui tente de résider sur un terrain sur lequel il n'a pas l'autorisation de vivre. Il existe trois types de squatteurs :

1. Ceux qui pénètrent et occupent une propriété inoccupée, ou
2. Locataires de la propriété mais ont cessé de payer le loyer
3. Ceux qui étaient locataires d'un bien qui ont reçu un avis d'expulsion mais ont refusé de partir.

Squatter une propriété non résidentielle ou dans une structure non résidentielle n'est pas un crime en soi. Un bâtiment ou une propriété non résidentielle est une structure ou un terrain qui n'est pas spécifiquement construit pour des résidences, comme un café, un magasin ou un immeuble de bureaux. Ce type de propriété est aussi communément appelé local commercial.

Des inspections régulières des propriétés vacantes doivent être effectuées par un propriétaire pour garantir que la propriété n'est pas occupée aux fins de la police d'assurance. En raison de l'absence d'illégalité liée au squattage dans un immeuble commercial, les squatteurs recherchent fréquemment ce type de propriété, d'autant plus qu'elle est fréquemment exposée au public.

Les squatters ne peuvent être arrêtés que s'ils commettent un autre crime, comme causer des dommages à la propriété à l'entrée (comme briser des fenêtres pour entrer) ou causer des dommages supplémentaires en y vivant. Ainsi, les autres moyens par lesquels la police peut expulser les squatteurs de propriétés non résidentielles incluent :

• Vol à l'intérieur de la propriété
• Utilisation non autorisée de services publics tels que l'électricité et le gaz
• Non-respect d'une notification d'atténuation du bruit
• Basculement à la mouche

C'est aussi un crime de refuser de quitter une propriété ou un terrain sur ordre de la police, du conseil, du propriétaire ou si une ordonnance de reprise de possession a été émise.

Que sont les droits des squatters ?

Les droits des squatters, également connus sous le nom de lois sur la possession adversative, apparaissent lorsqu'une personne occupe une propriété pendant une période prolongée sans que le propriétaire ne tente une expulsion ou n'interfère d'une autre manière avec l'accès. En continuant à occuper la propriété abandonnée, le squatter acquiert le droit de revendiquer le titre légal du terrain auprès du propriétaire d'origine.

Cette loi ne s'applique pas à un immeuble locatif où un locataire refuse de payer le loyer convenu au propriétaire. C'est ce qu'on appelle un détenu illégal; le propriétaire avait accordé au locataire l'autorisation d'occuper la propriété, de sorte que le locataire n'a aucun droit légal de prendre possession du terrain. Dans ce cas, le propriétaire foncier contacterait un avocat et suivrait la procédure d'expulsion légale appropriée pour sa ville.

Quelle est la différence entre le squat et l'intrusion ?

L'intrusion est une infraction pénale et quiconque empiète sur un terrain peut être arrêté. Le squat, en revanche, est considéré comme un problème civil. Les squatters peuvent toujours être arrêtés et expulsés de leur terrain s'ils déménagent dans une propriété occupée à l'insu du propriétaire.

En termes juridiques, la principale distinction est qu'un intrus viole votre propriété afin d'entrer, par exemple en brisant une fenêtre ou en défonçant une porte. Un squatter, en revanche, entre par une porte non verrouillée, une fenêtre coulissante ouverte ou une fenêtre déjà brisée.

Pourquoi les squatters ont-ils des droits ?

Les droits des squatters visent principalement à décourager le recours à la justice d'autodéfense. Si les propriétaires fonciers étaient autorisés à recourir à la violence ou à la menace de violence pour expulser un squatter, la situation pourrait rapidement dégénérer et devenir dangereuse. En outre, cela favoriserait un climat de justice vigilante qui pourrait se répercuter sur d'autres domaines de la vie, sapant le sentiment de sécurité que les gens attendent des endroits où ils vivent.

Les squatters ont des droits, ce qui contribue à promouvoir la justice à long terme. C'est comparable aux droits des locataires, qui protègent les locataires des propriétaires louches. Les lois définissent les droits de chaque partie afin de maintenir la stabilité des marchés immobiliers et de parler (généralement) pacifiquement.

Quand et où les droits des squatters sont-ils applicables ?

Une réclamation légitime pour possession adverse exige que l'intrus soit physiquement en possession ouverte de la propriété sans l'autorisation du propriétaire pendant une période prolongée. La durée nécessaire pour être en possession du bien varie de cinq à trente ans. De plus, selon la loi, l'intrus peut être obligé de payer des taxes foncières sur le terrain pendant cette période.

Par exemple, supposons qu'un propriétaire californien décède. Un intrus emménage et commence à y vivre à plein temps pendant que la maison est en homologation. Au cours des trois années nécessaires pour terminer l'homologation, l'intrus apporte des améliorations à la maison, se lie d'amitié avec les voisins et utilise même la maison comme adresse postale. Les héritiers de l'extérieur de l'État héritent de la maison mais ne l'annoncent pas immédiatement parce qu'ils sont trop préoccupés. Ainsi, après deux ans, les héritiers s'envolent pour la Californie pour rencontrer un agent immobilier, pour découvrir que quelqu'un vit dans la maison depuis près de cinq ans et a le droit légal de revendiquer le terrain comme sien.

Des lois sur les droits des squatters existent dans les 50 États, cependant, la loi précise varie considérablement selon l'État, la ville et la municipalité. Consultez un avocat expert pour déterminer quels droits de squatter s'appliquent à votre propriété.

Voyons les États qui reconnaissent les droits des squatters dans la section suivante.

Quels États reconnaissent les droits des squatters ?

Les droits des squatters existent dans tous les États, mais ils diffèrent en termes de durée d'habitation sur la propriété et de ce qui est admissible. Selon le titre 6, chapitre 5, section 200 du Code de l'Alabama, les squatters en Alabama peuvent acquérir la possession s'ils paient des impôts ou détiennent un acte de propriété pendant dix ans. En Alaska, cependant, un squatter peut obtenir un acte s'il a vécu sur la propriété pendant sept ans ou s'il a payé des impôts pendant dix ans.

Un squatter en Arizona doit avoir un acte de propriété et avoir payé des impôts fonciers pendant trois ans ou plus. Si le terrain fait partie d'un lot municipal, ils doivent avoir un acte de propriété et payer pendant cinq ans. Si un voisin construit sur une propriété voisine, involontairement ou volontairement, et qu'aucun propriétaire ne proteste, le voisin hérite du terrain après deux ans. Pour obtenir la possession adversative en Californie, les impôts doivent être payés sur le terrain pendant seulement cinq ans. Les squatters, en revanche, peuvent prendre le contrôle d'un terrain dans le Colorado à condition d'avoir un acte de propriété, d'avoir payé des impôts fonciers pendant sept ans ou d'y avoir résidé pendant 18 ans.

États avec droits de squatters

Les États suivants ont une loi sur les droits des squatters qui exige que l'individu ait vécu sur le terrain en question pendant au moins 20 ans :

• Delaware
• État de la Georgie
• Hawaii
• Idaho
• Illinois
• Louisiane (30 ans)
• Maine
• Maryland
• Massachusetts
• Newark, New Jersey (30 ans)
• Caroline du Nord (NC)
• Dakota du Nord (ND)
• Ohio (21 ans)
• Pennsylvaniens (21 ans)
• Dakota du Sud (SD)
• Wisconsin

Les États suivants ont une loi sur les droits des squatters qui exige que l'individu ait vécu sur le terrain en question pendant 19 ans ou moins :

• Alabama (10 ans)
• AK (10 ans)
• Arizona (10 ans)
• Arkansas (7 ans)
• Californie (5 ans)
• Colorado (18 ans)
• New Haven, Connecticut (15 ans)
• Floride (7 ans)
• Université d'État de l'Indiana (10 ans)
• Iowans (10 ans)
• Université d'État du Kansas (15 ans)
• Kentucky (Kentucky) (15 ans)
• Université d'État du Michigan (15 ans)
• Minnesotans (15 ans)
• Mississippi (10 ans)
• État du Missouri (10 ans)
• Montana (5 ans)
• Nebraskas (10 ans)
• Nevadans (15 ans)
• État du Nouveau-Mexique (10 ans)
• New York (10 ans)
• Université d'État de l'Oklahoma (15 ans)
• L'origan aux herbes (10 ans)
• Providence, Rhode Island (10 ans)
• Caroline du Sud (SC) (10 ans)
• Tennesse (7 ans)
• État du Texas (10 ans)
• État de l'Utah (7 ans)
• Vermont (VT) (15 ans)
• Virginiens (15 ans)
• Washington, DC (10 ans)
• Virginie-Occidentale (WV) (10 ans)
• Wyoming (WY) (10 ans)

Veuillez garder à l'esprit que les droits des squatters, certains des États énumérés ci-dessus exigent que le squatter ait un acte de propriété ou ait payé des impôts pendant sa possession, tandis que d'autres ne le font pas. Dans certains endroits, le nombre d'années peut être abaissé si le squatter peut fournir les documents nécessaires.

Droits des squatters d'Angleterre et du Pays de Galles

Les squatteurs de longue date peuvent enfin devenir propriétaires enregistrés d'un bien s'ils (ou une succession de squatteurs) l'ont occupé de manière continue pendant 10 ans (ou 12 ans s'il n'est pas enregistré). Ils doivent démontrer qu'ils fonctionnaient en tant que propriétaires de la propriété à ce moment et qu'ils ne l'ont pas fait sans l'autorisation du propriétaire (par exemple, ils ne l'ont pas initialement loué au propriétaire).
Si les squatters demandent la possession adversative (tentant d'enregistrer la propriété) d'une propriété enregistrée, le registre foncier en informera le propriétaire actuel, qui aura alors 65 jours pour s'y opposer. Une objection valable entraînera le rejet de la candidature du squatteur ; cependant, des mesures doivent alors être prises pour éliminer les squatters et restaurer le terrain (sinon, il est plus probable qu'une demande ultérieure de possession adversative aboutisse).

Le registre foncier peut ne pas être en mesure d'informer le propriétaire d'une propriété non enregistrée qui fait l'objet d'une demande de possession adversative. Contrairement au terrain enregistré, l'objection du propriétaire non enregistré à un réclamation pour possession adversative n'est pas automatique ; des négociations avec les squatters peuvent être nécessaires et un tribunal peut être nécessaire si un accord ne peut être trouvé.

Droits des squatters de l'Ontario.

En Ontario, la loi établit un certain nombre d'exigences pour une revendication de titre par possession. Dans la plupart des cas, le squatter doit avoir été en possession « ouverte, infâme et continue » d'un morceau de terre du véritable propriétaire pendant au moins dix ans. De plus, ils doivent avoir eu l'intention d'empêcher le propriétaire d'utiliser leur terrain. Ils doivent également être en mesure de démontrer qu'ils l'ont fait. Pour entraver légalement le droit du propriétaire enregistré d'occuper et d'utiliser la propriété, le « squatteur » doit établir son cas devant un tribunal. Ils doivent ensuite prendre des mesures supplémentaires pour obtenir un titre légal sur cette partie de la propriété.

Cependant, l'obtention de droits légaux sur une section de terrain par le biais des droits des squatters pourrait bientôt devenir obsolète en Ontario. La Land Titles Act régit maintenant l'enregistrement de la plupart des propriétés dans la région du Grand Toronto. Ceci est important pour les propriétaires, car la possession adversative n'est pas autorisée une fois que le terrain est converti en titres fonciers. Si vous déposez ou défendez une réclamation pour possession adversative, vous devez prouver qu'elle dure depuis au moins dix ans avant la date de conversion. Ce moment décisif s'est produit il y a plus de 20 ans pour de nombreuses propriétés du sud de l'Ontario.

Lisez aussi : Bail foncier : tout ce que vous devez savoir en 2023 (mis à jour)

Comment obtenir les droits de propriété des squatters

Un squatter à long terme peut devenir le propriétaire enregistré d'une propriété ou d'un terrain qu'il a habité sans l'autorisation du propriétaire.

Donc, si vous êtes un squatter dans une propriété et que vous souhaitez en revendiquer la propriété, demandez l'avis d'un avocat ou d'un notaire.

Qui est admissible à postuler?

Vous pouvez postuler si vous pouvez démontrer :

• Vous ou une succession de squatters avez continuellement occupé la propriété pendant 10 ans (12 ans si elle n'est pas enregistrée auprès du HM Land Registry).
• Pendant cette période, vous (ou vos prédécesseurs) étiez le propriétaire de la propriété.
• Vous (ou l'un de vos prédécesseurs) n'aviez pas l'autorisation du propriétaire. Par exemple, la propriété n'était pas initialement louée à un squatter.

Si la propriété a été enregistrée

• Remplissez un formulaire de possession adversative.
• Remplissez et signez une déclaration écrite de la vérité », ou demandez à un avocat d'en rédiger une pour vous.
• Envoyez votre formulaire dûment rempli et votre déclaration au Registre foncier HM Centre citoyen.

Registre foncier britannique

Centre de services aux citoyens

Code postal: 74

Gloucester

9BB GL14

Si votre demande est valide, HM Land Registry avisera le propriétaire. Le propriétaire dispose de 65 jours pour s'y opposer ; s'ils le font, votre candidature est généralement automatiquement rejetée.

S'il n'y a pas d'objections, ils vous enregistreront en tant que propriétaire de la propriété.

Vous pouvez présenter une nouvelle demande après deux ans si :

• Vous n'avez pas été tenté d'être supprimé par le propriétaire.
• La propriété n'a pas encore été récupérée.
• Vous êtes toujours propriétaire du bien.

HM Land Registry vous enregistrera alors souvent en tant que propriétaire.

Si la propriété n'est pas enregistrée,

Remplissez et signez une déclaration écrite de la vérité », ou demandez à un avocat d'en rédiger une pour vous. Faites votre première demande d'inscription et soumettez votre déclaration avec celle-ci.

Le registre foncier du Royaume-Uni :

• Vous faire payer des frais pour inspecter la propriété.
• Déterminez la validité de votre demande
• Avertissez le propriétaire si vous avez ses coordonnées.

Si les propriétaires s'y opposent, vous pouvez essayer de conclure un accord avec eux. Si vous ne pouvez pas ou ne voulez pas vous mettre d'accord sur le propriétaire de la propriété, HM Land Registry mettra en place un tribunal pour décider.

Vous pourriez être tenu de payer les frais du propriétaire, tels que des frais juridiques raisonnables, quel que soit le résultat.

Étapes pour prévenir les squatters sur votre propriété

Si vous remarquez que quelqu'un squatte votre terrain, vous pouvez contacter les autorités judiciaires. S'ils refusent de partir et revendiquent les droits des squatters, vous avez le droit de les expulser. Les lois des États sur les droits des squatters autorisent toutes les propriétaires fonciers à expulser les squatters. Cependant, il existe un délai pendant lequel vous, en tant que propriétaire, devez entamer la procédure d'expulsion en envoyant un avis d'expulsion. Ce délai est appelé délai légal.

Compte tenu de la complexité de l'élimination des squatters et du nombre d'organisations disponibles pour aider les squatters, il est conseillé de prendre des précautions pour sécuriser votre propriété en premier lieu. Cela peut être difficile car il existe de nombreuses situations où les squatteurs revendiquent les droits des locataires parce qu'ils ont signé un faux contrat de location et payé un loyer à un escroc, ou ils ont conclu un accord oral avec le propriétaire pour apporter des améliorations à la propriété au lieu de payer un loyer, même si le propriétaire était un fraudeur.

Étape 1. aucune infraction

Les propriétaires ne peuvent mettre aucun signe d'intrusion pour éviter la possession adversative.

Étape 2 : Protégez le périmètre

En tant que propriétaire légitime de tout terrain, en particulier des biens vacants, vous devez sécuriser le périmètre de votre bien immobilier. Vous ne voulez pas avoir affaire à un squatter qui prétend avoir des loyers ou une réclamation hostile où il pense avoir la possession légale. Sécurisez votre périmètre avec des lumières, des alarmes sonores, un renforcement en acier pour toutes vos fenêtres et portes et des alarmes séparées sur chacune de vos fenêtres. Si vous avez des clôtures, renforcez-les toutes ainsi que les serrures.

Étape 3 : Définir des alarmes

Envisagez d'installer des alarmes, en particulier celles avec des caméras qui peuvent diffuser des données en temps réel sur votre smartphone. Avec cela, vous pouvez voir ce qui se passe sur votre propriété et demander à quelqu'un d'agir.

Étape 4 : Verrouillez les fenêtres et les portes

Assurez-vous que toutes les fenêtres et portes sont bien fermées. La différence entre le squattage et l'intrusion est que les squatteurs revendiquent des droits légaux sur la propriété d'autrui en raison de leur possession persistante. Si une fenêtre a déjà été brisée, les personnes peuvent y entrer sans intrusion et bénéficient ainsi de droits fondamentaux. Plus vos entrées sont sécurisées, moins il est probable qu'elles puissent y accéder.

Étape #5. Visites régulières

Inspectez régulièrement votre propriété. Plus vous ou quelqu'un d'autre visitez fréquemment la propriété, plus tôt vous serez en mesure de détecter les fenêtres ou les portes brisées par lesquelles les squatteurs peuvent entrer et d'empêcher les squatteurs.

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Comment les squatters peuvent-ils être expulsés ?

Pays de Galles et Angleterre

Les propriétaires doivent demander une ordonnance de possession provisoire (IPO) dans les 28 jours après avoir appris que leur propriété est squattée afin d'expulser légalement les squatteurs. Une fois l'introduction en bourse confirmée, le tribunal délivrera des documents qui devront être signifiés aux squatters dans les 48 heures. Les squatters peuvent être emprisonnés s'ils ne partent pas dans les 24 heures après avoir reçu une introduction en bourse ou s'ils reviennent dans les 12 mois. Après une introduction en bourse, le propriétaire doit déposer une demande de possession.

S'ils manquent le délai de 28 jours pour déposer une demande d'introduction en bourse, ils doivent déposer une demande de possession en première instance (ce qui peut ralentir les choses).

Écosse

Les propriétaires doivent déposer un dossier de cause sommaire auprès de leur tribunal de shérif local pour expulser officiellement les squatters. Le propriétaire peut déposer une réclamation contre une personne en possession d'un bien qui n'a aucun droit ou titre sur le bien. Il n'est pas nécessaire d'identifier les squatters car une telle action peut être initiée contre un occupant non identifié.

L'action en cause sommaire nécessite une audience devant un shérif puisqu'elle permet une période de préavis raccourcie, qui est donnée à la discrétion exclusive du shérif. Lorsqu'une période de préavis réduite (généralement 48 heures) est approuvée, le greffier du shérif fixe une date de retour (le jour auquel le squatter doit fournir un avis écrit de toute défense envisagée) et une date d'appel (la date de la deuxième audience - généralement donné quelques jours après la date de retour).

Avant la date de retour, les officiers du shérif signifieront l'assignation au squatter en apposant une copie de l'assignation à l'entrée, à la sortie et au centre de la propriété. L'audience se tiendra alors à la date prévue et un shérif pourra rendre un décret. Un tel décret peut être rendu instantanément (appelé «extrait immédiat») à la discrétion du shérif, permettant à un officier du shérif de retirer immédiatement le squatter (sans avoir à attendre 14 jours).

Frais pour les introductions en bourse

Un coût d'environ 2,500 2,000 £ est facturé pour une introduction en bourse (TVA incluse). Une autre option consiste à utiliser la procédure d'intrusion standard, qui coûte environ XNUMX XNUMX £ à compléter. C'est moins cher, mais c'est plus lent.

Des frais sont également facturés pour les procédures judiciaires :

• Ébauches de documents juridiques pour le tribunal
• Se présenter devant un tribunal dans le but de résoudre un litige
• Procédure de signification et ordonnances subséquentes
• Assister aux audiences en se faisant représenter (provisoire et audience finale)
• Frais de justice
• T.V.A.

Se protéger des squatters

Se débarrasser des squatters n'est pas facile, et ce n'est certainement pas bon marché. Le meilleur plan d'action est d'essayer de protéger votre propriété et vous-même des squatters en premier lieu.

Il existe deux méthodes pour prévenir les squatters dans les propriétés résidentielles ou commerciales :

• S'assurer que la propriété n'attire pas les squatters
• S'assurer que la propriété est difficile d'accès et sécurisée.

Un propriétaire doit être conscient des droits des squatters

Le concept d'une personne entrant illégalement et saisissant la propriété de votre propriété peut sembler absurde, mais les propriétaires doivent être conscients que cela peut arriver.

Ne vous contentez pas de concevoir un squatter comme un sans-abri avec peu d'options légales. Les droits des squatters peuvent être invoqués pour diverses raisons, y compris les conflits de succession et un locataire persistant d'anciens accords de location.

Par conséquent, toute personne qui étudie comment devenir propriétaire doit se familiariser avec les droits et procédures juridiques relatifs aux locataires, aux squatters et aux intrus. C'est aussi une bonne idée de vérifier auprès d'un avocat si vous avez des questions sur ces lois. Vous espérez ne jamais avoir affaire à un squatter, mais si c'est le cas, vous serez reconnaissant d'avoir un professionnel à vos côtés.

Les squatteurs peuvent-ils être expulsés d'un bien qu'ils occupent depuis longtemps ?

Ça dépend! Alors que les squatters peuvent acquérir la propriété d'une propriété par possession adversative, si le propriétaire légitime intente une action en justice, une ordonnance d'expulsion du tribunal peut être obtenue. Il est donc possible qu'un squatteur de longue date soit expulsé, mais c'est une procédure légale qui doit être suivie.

Est-il légal pour les squatters de changer les serrures d'une propriété qu'ils ont occupée ?

Non, il n'est pas légal pour les squatters de changer les serrures d'une propriété qu'ils ont occupée. Ceci est considéré comme illégal et peut entraîner des accusations criminelles.

Un propriétaire peut-il être tenu responsable des actes des squatters sur sa propriété ?

Oui, un propriétaire peut être tenu responsable des actions des squatters sur sa propriété s'il savait ou aurait dû savoir que des squatteurs occupaient la propriété et n'a pas pris de mesures pour les retirer.

Un squatter peut-il poursuivre un propriétaire pour expulsion ?

Non, un squatter ne peut poursuivre un propriétaire pour expulsion. Seul le propriétaire légitime d'un bien ou un organisme gouvernemental agissant au nom du public peut engager une procédure d'expulsion.

Quel est le délai de prescription pour possession adversative dans l'état de XYZ ?

Le délai de prescription pour la possession adversative varie selon l'État. En XYZ, le délai de prescription est de X ans. Il est important de consulter un avocat local pour comprendre les lois spécifiques de votre état.

Comment un propriétaire peut-il se protéger des squatters ?

Un propriétaire peut se protéger des squatters en visitant et en entretenant régulièrement la propriété, en installant des serrures et en affichant des panneaux d'interdiction d'intrusion, et en intentant une action en justice si nécessaire.

FAQ sur les droits des squatters

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Les droits des squatters visent principalement à décourager le recours à la justice d'autodéfense. Si les propriétaires fonciers étaient autorisés à recourir à la violence ou à la menace de violence pour expulser un squatter, la situation pourrait rapidement dégénérer et devenir dangereuse.

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Vous devez contacter les autorités si un squatter est un intrus plutôt qu'un ancien locataire devenu squatter. Dans ce scénario, le squatter viole les lois sur les intrusions et les autorités devraient être autorisées à les supprimer.

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En Angleterre et au Pays de Galles, le squat fait généralement référence à une personne qui n'est pas propriétaire prenant possession d'un terrain ou d'un logement vide. Squatter une propriété résidentielle est devenu une infraction pénale le 1er septembre 2012, en vertu de l'article 144 de la loi de 2012 sur l'aide juridique, la détermination de la peine et la punition des délinquants.

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