La valeur globale de toute propriété est déterminée par un certain nombre de facteurs, y compris la valeur des propriétés, résidences ou entreprises voisines. Les agents immobiliers et les courtiers utilisent des méthodes telles que l'approche de comparaison des ventes pour évaluer la valeur d'une propriété par rapport aux propriétés voisines. Comprendre le fonctionnement de l'approche de comparaison des ventes vous aidera à évaluer plus précisément la valeur des maisons et des propriétés à acheter ou à vendre. Cet article expliquera ce qu'est une approche de comparaison des ventes et comment effectuer l'analyse.
Qu'est-ce que l'approche de comparaison des ventes ?
Une approche de comparaison des ventes est une méthode utilisée par les agents immobiliers et les courtiers pour évaluer la valeur d'une propriété ou d'une maison en comparant la maison en question à d'autres dans le quartier qui ont récemment vendu avec des attributs similaires. L'approche de comparaison des ventes aide les courtiers immobiliers à maintenir des prix équitables sur le marché local et fournit une image plus réaliste de la valeur d'une maison ou d'une propriété.
Comprendre la méthodologie de comparaison des ventes
Les ajustements de prix sont effectués en fonction des qualités de la propriété comparable lors de la détermination de la valeur de la propriété en question.
Si la propriété en question n'a pas une caractéristique dans la propriété comparable, le prix est réduit en fonction de la valeur attribuée à cette caractéristique. En conséquence, si le bien a une qualité valorisée que le bien comparable n'a pas, la valeur est ajustée à la hausse proportionnellement. Il est répété jusqu'à ce qu'une valeur finale soit atteinte après une comparaison d'au moins trois propriétés récemment vendues et comparables.
L'approche de comparaison des ventes en matière d'évaluation est un aspect important de l'analyse de marché comparative des spécialistes de l'évaluation. L'approche comparative du marché est utilisée pour déterminer la valeur marchande actuelle de la propriété qui est acquise. L'approche de comparaison des ventes, lorsqu'elle est combinée à d'autres méthodologies d'évaluation, fournit une estimation approximative pour les vendeurs, les investisseurs, les évaluateurs et le grand public.
Étant donné que les marchés immobiliers sont dynamiques et en constante évolution, les investisseurs doivent surveiller régulièrement le prix des maisons récemment mises en vente. Les marchés fluctuent rapidement et tous les participants doivent être conscients des développements actuels. Selon les conditions du marché, les vendeurs et les investisseurs peuvent être contraints d'augmenter ou de baisser leurs demandes afin de suivre les tendances du marché.
Localisation de la meilleure propriété comparable
Une propriété comparable est celle qui ressemble le plus à la propriété en question. Les similitudes doivent correspondre à tous les détails généraux de la propriété. La description générale d'une propriété comprend le nombre de chambres, de salles de bains, la superficie en pieds carrés, etc. Les différences autorisées incluent un bain supplémentaire, une couleur de peinture et d'autres spécifications triviales.
La comparaison de propriétés comparables doit être limitée aux propriétés les plus proches possible de leur emplacement physique. Parce que les maisons dans différentes régions peuvent avoir des prix de marché variables malgré de nombreuses similitudes.
Les appartements résidentiels à proximité du centre d'affaires central, par exemple, coûtent plus cher que les maisons situées plus loin du CBD. Un autre facteur à considérer est l'achat de résidences qui ont été vendues aussi récemment que possible.
Étant donné que les marchés immobiliers fluctuent régulièrement, les maisons récemment vendues ont de meilleures approximations que les propriétés vendues il y a quelques mois ou quelques années. S'il n'y a pas de propriétés comparables au même endroit, enquêtez sur les propriétés récemment vendues dans les environs plutôt que d'explorer plus loin dans le temps.
Facteurs à prendre en compte dans une approche de comparaison des ventes
L'utilisation d'une approche de comparaison des ventes nécessite plusieurs procédures critiques. Lors de l'exécution d'une approche de comparaison des ventes, les agents et les courtiers évaluent les facteurs suivants :
# 1. Emplacement
L'emplacement d'une propriété est souvent la première considération pour une approche de comparaison des ventes. Différentes localités ont des coûts de vie, des impôts fonciers et une esthétique différents qui affectent la valeur globale d'une propriété. Certaines propriétés riveraines, par exemple, ont plus de valeur en raison de leur proximité avec les lacs, les rivières, les océans et les plages. Avant d'évaluer d'autres critères, l'agent ou le courtier évalue l'emplacement de la propriété pour voir s'il influence la valeur globale.
#2. Quartier
Les quartiers ont également un impact significatif sur la valeur d'une propriété ou d'une maison. La proximité d'une maison avec des commodités telles que des écoles, des centres de divertissement, des parcs et des installations récréatives et des édifices gouvernementaux est déterminée par des agents et des courtiers. D'autres considérations incluent le taux de criminalité du quartier, les niveaux de pollution et la proximité du bruit des autoroutes, des bâtiments industriels ou des éléments naturels.
#3. Annonces vendues récemment
Les annonces récemment vendues dans une certaine zone peuvent donner un aperçu de l'ensemble du marché dans cette zone. Par exemple, si des maisons comparables dans une zone se vendent 150,000 XNUMX $, un agent immobilier ou un agent peut estimer que la maison en question se vendra à un prix supérieur ou équivalent. Les annonces récemment vendues peuvent également aider un courtier ou un agent à mieux comprendre le quartier, par exemple quels sont les modèles de mouvement existants et si des tendances de prix émergent.
#4. Âge
L'ancienneté d'un logement est également prise en compte dans la démarche de comparaison des ventes. Les agents et les courtiers tiennent compte de l'âge de la maison car il peut affecter la valeur négativement ou positivement, selon la région, le type de maison et les mises à jour qui peuvent être nécessaires.
En raison de sa façade en briques plus esthétique et de ses planchers en bois, une ancienne maison de style Tudor peut se vendre plus cher qu'une maison moderne. Il peut également se vendre moins cher car il a plus de 100 ans et nécessite diverses améliorations importantes et coûteuses aux panneaux électriques et à la plomberie.
Une maison moderne dans un quartier ancien de style Tudor peut être moins chère que ses voisins.
#5. État
L'une des variables les plus cruciales dans l'approche de comparaison des ventes est l'état d'une maison. L'état d'une maison comprend :
- L'état du tableau électrique
- Peinture intérieure et extérieure
- L'état de la fenêtre
- Planchers à l'intérieur
- État de la fournaise ou du système de chauffage
- L'état du toit
- Situation sous-sol
- État de la cuisine et de la salle de bain
Il existe de nombreux autres facteurs de l'état d'une maison qui peuvent être utilisés dans l'approche de comparaison des ventes, mais ce sont les plus répandus. Si deux maisons dans un quartier similaire sont mises sur le marché et que l'une a un toit défaillant, la propriété avec un toit fonctionnel et solide est susceptible de se vendre à un prix plus élevé.
Facteurs d'ajustement d'évaluation utilisant l'approche de comparaison des ventes
#1. Caractéristiques comparables
La propriété en question doit être aussi similaire que possible à la propriété comparable afin de minimiser le besoin d'ajustements. Les ajustements résultent des différences de comparaison observées avec la propriété en question.
#2. Participation de propriété
Selon l'intérêt de propriété dans la propriété en question, la valeur du sujet peut être modifiée à la hausse ou à la baisse. Un intérêt en fief simple, par exemple, est évalué différemment d'un intérêt en fief en vertu d'un bail. Par conséquent, la propriété est un sujet difficile à évaluer.
#3. Les conditions du marché
Les conditions du marché jouent également un rôle dans les ajustements de valorisation. Les prix de l'immobilier peuvent augmenter ou baisser selon les conditions du marché. Selon la concurrence, les vendeurs peuvent baisser leurs prix pour améliorer leurs perspectives d'achat. Le marché peut changer en quelques semaines.
# 4. Emplacement
Un autre facteur à considérer est l'emplacement de la propriété. Les propriétés situées à proximité d'infrastructures critiques telles que les aéroports, les routes, les CBD, etc. sont considérées comme ayant une valeur plus élevée que celles situées plus loin.
Les ajustements dus aux écarts entre la propriété en question et les maisons comparables peuvent également être influencés par des aspects clés tels que les schémas de circulation, les commerces et l'accessibilité des équipements sociaux.
Comment mener une approche de comparaison des ventes
L'utilisation d'une approche de comparaison des ventes permet d'améliorer la précision et l'efficacité du processus de vente et d'achat. Voici comment mener une approche de comparaison des ventes sur n'importe quelle maison ou propriété :
#1. Identifier les comparables du marché
La première étape consiste à découvrir les « comparables » sur le marché. Ce sont les propriétés du quartier qui ressemblent le plus à celle que vous vendez ou achetez. Recherchez les styles architecturaux répandus comme Tudor, Cape Cod, Cottages, French Country et Greek Revival. Vous pouvez également rechercher des propriétés vendues à un prix similaire à la valeur d'origine de la résidence en question.
En sélectionnant les propriétés de la région qui ressemblent le plus au sujet de votre comparaison, vous pouvez offrir une base pour votre analyse.
#2. Déterminer les similitudes entre les comparables et la résidence principale.
L'étape suivante consiste à déterminer les similitudes entre vos comparables et la maison principale ou la propriété que vous achetez ou vendez. Cela peut inclure des communautés ou des zones géographiques partagées, l'âge, l'état, le prix du marché à une période donnée de l'histoire récente et une tarification basée sur la superficie en pieds carrés. Cela vous permet de découvrir les caractéristiques que la maison ou la propriété en question a en commun avec ses comparables et où elles peuvent différer. Les différences peuvent augmenter la valeur d'une maison.
Par exemple, si deux maisons de style Cape Cod sont sur le marché en même temps, mais que l'une d'elles a un sous-sol fini ainsi qu'une cuisine et une salle de bain rénovées, cette maison peut avoir un prix de vente plus élevé qu'une maison comparable sans ces caractéristiques.
#3. Faire des ajustements aux valeurs des comparables
Une fois que vous avez identifié les similitudes entre vos comparables et votre maison, vous pouvez apporter des ajustements aux évaluations des comparables en fonction des tendances du marché et d'autres considérations. Déterminez s'il y a eu des changements majeurs sur le marché local depuis la vente de vos comparables. Cela peut impliquer des prix élevés ou une baisse générale du marché immobilier. Vous pouvez également considérer les conditions hypothécaires et les niveaux de revenu dans le quartier, ainsi que les aspects physiques qui les distinguent.
#4. Ajoutez tous les composants et ajustements ensemble pour obtenir une estimation finale des prix.
Une fois que vous avez pris en compte toutes vos informations comparables, vous pouvez commencer à établir le prix de la maison en question. Une approche de vente comparative courante est la suivante :
Sujet Accueil
- Style Tudor
- années 100 d'âge
- Aucune réparation importante n'est requise.
- Vendu pour 235,000 XNUMX $ il y a cinq ans.
- Rénovations cuisine et salle de bain
- un quartier sécurisé
- Il est proche d'attractions comme un centre de divertissement et un système scolaire cinq étoiles.
- Grande cour de 2,500 XNUMX pieds carrés
Comparables
La première maison
- Style Tudor.
- années 115 d'âge
- Des réparations au toit sont nécessaires (coût estimé à 2,300 XNUMX $).
- Vendu 139,000 XNUMX $ il y a un an.
- La cuisine et la salle de bain doivent être rénovées.
- un quartier sécurisé
- Les installations à proximité comprennent des écoles et des parcs.
- Une petite cour clôturée
- un total de 2,700 pieds carrés
Maison numéro deux :
- À la Cape Cod
- années 70 d'âge
- Des réparations au sous-sol sont requises (coût estimatif de 11,000 XNUMX $).
- Cette année, il s'est vendu 189,000 XNUMX $
- Rénovations cuisine et salle de bain
- un quartier sécurisé
- Les écoles, un complexe d'amusement, des parcs et des théâtres sont tous à proximité.
- une grande cour entourée d'une clôture en bois
- un total de 2,800 pieds carrés
La propriété en question est un manoir de style Tudor vieux de 100 ans avec 2,500 2,000 pieds carrés d'espace et une immense cour. Une maison de style Tudor et Cape Cod avec près de 2,300 11,000 pieds carrés d'espace et des quartiers sûrs sont comparables. En utilisant l'approche de vente comparable, vous découvrez que les propriétés un et deux nécessitent des réparations considérables allant de XNUMX XNUMX $ à XNUMX XNUMX $ chacune. Chacun s'est récemment vendu pour une valeur différente et avait une taille de cour distincte.
Étant donné que la maison nécessite des réparations importantes sur le toit, la comparaison montre qu'une maison de style Tudor comme la résidence en question se vend environ 140,000 2,000 $ ou plus. Les deux maisons ont des quartiers sûrs, plus de 150,000 200,000 pieds carrés et des commodités à proximité. Le Tudor équivalent, en revanche, a besoin de mises à jour de la cuisine et de la salle de bain et dispose d'une petite cour clôturée. En utilisant les informations de chaque maison et la santé du marché, vous pouvez estimer la valeur de la maison en question entre XNUMX XNUMX $ et XNUMX XNUMX $.
Conclusion
L'approche de comparaison des ventes tire parti des similitudes entre les deux propriétés comparées. La similitude varie de la date de la vente ou de l'inscription à la description des entreprises comparées. Il est évident qu'il n'existe pas d'unités identiques et comparables ; ainsi, des ajustements sont nécessaires en fonction des différences de fonctionnalités.
L'approche de comparaison des ventes dépend fortement des données de ventes récentes et peut ne pas être acceptée si aucune donnée de ventes récente n'est disponible. Par conséquent, une évaluation immobilière qui manque de ventes riches et de données récentes devrait utiliser des méthodes alternatives. Cependant, si des données récentes sont disponibles, l'approche de l'évaluation immobilière par comparaison des ventes est le meilleur choix.
- COMPS IMMOBILIERS : Guide détaillé sur la recherche de contrats immobiliers
- LOGICIEL IMMOBILIER : Meilleur logiciel pour les entreprises, les agents et les courtiers
- Meilleurs INVESTISSEMENTS IMMOBILIERS 2023 et ce que vous devez savoir !!!
- Évaluation de la propriété : comment évaluer votre investissement immobilier et vos propriétés
- Analyse comparative du marché : gestion immobilière
Bibliographie
