Personne ne veut recevoir un avis de son propriétaire indiquant que son loyer augmente. Cependant, il semble que les locataires assistent à des hausses de prix sans précédent. Mais qu'en est-il de ces augmentations de loyer redoutées ? Et de combien un propriétaire peut-il légalement augmenter le loyer ?
L'augmentation de loyer est incontournable dans la vie de tout locataire. Il n'y a aucune restriction quant au montant que votre propriétaire peut augmenter le loyer dans la plupart des endroits sans contrôle des loyers. Cependant, les propriétaires ne peuvent pas augmenter le loyer sous l'impulsion du moment : la plupart des États ont des lois qui régissent le moment où votre propriétaire peut augmenter le loyer et la manière dont il doit vous envoyer un avis d'augmentation de loyer.
De plus, les propriétaires ne peuvent pas augmenter votre loyer dans la plupart des juridictions en représailles pour avoir exercé certains droits des locataires, comme signaler les infractions au code de votre propriétaire. Il est également interdit aux propriétaires dans tous les États d'augmenter les loyers pour des raisons discriminatoires.
5 étapes pour augmenter le loyer avec succès tout en gardant les locataires
#1. Rechercher les lois locales sur la location
Avant d'envisager une augmentation de loyer lors du renouvellement d'un bail, il est judicieux de vous familiariser avec les règles de location locales. En termes d'augmentation des loyers, les réglementations nationales et locales diffèrent, certains endroits interdisant entièrement les augmentations de loyer, tandis que d'autres ont des limites de location qui empêchent les propriétaires d'augmenter le loyer au-dessus d'un pourcentage ou d'un montant spécifique.
#2. Faites des augmentations de loyer une condition de votre bail.
Si vous vivez dans une région où vous pouvez augmenter le loyer, vos locataires s'attendront très probablement à ce que vous le fassiez chaque année. Pour éviter les mauvaises surprises, vous devez tout de même préciser cette augmentation en l'incluant dans le bail initial.
Le bail initial doit inclure des informations concernant l'augmentation, telles que le pourcentage du loyer qui sera augmenté chaque année ou le montant d'argent qui sera collecté. N'oubliez pas d'inclure toute information concernant le moment où le locataire doit fournir un avis indiquant s'il a ou non l'intention de renouveler le bail afin que vous ayez tous les deux suffisamment de temps pour vous préparer aux prochaines étapes. Un modèle de bail personnalisable peut être utilisé pour spécifier chaque étape du processus d'augmentation de loyer.
#3. Déterminez le montant de loyer que vous pouvez augmenter
Le montant d'une augmentation de loyer à demander sera déterminé par la valeur marchande d'unités comparables dans la région. Effectuez des recherches et rassemblez une liste des loyers unitaires disponibles dans le quartier de votre propriété, puis utilisez ces coûts pour calculer votre nouveau coût mensuel. Par exemple, si le loyer typique d'un appartement d'une chambre avec des équipements équivalents est de 1,600 1,900 $, augmenter votre loyer à XNUMX XNUMX $ n'est pas une bonne idée.
Pensez ensuite aux taux de vacance. Vous remarquez de nombreux appartements inoccupés identiques au vôtre dans les propriétés voisines ? Vous avez du mal à trouver de nouveaux locataires pour vos autres biens ? Votre location se trouve-t-elle dans une zone à fort trafic avec une demande constante ? Savoir si votre locataire pourra simplement trouver un autre appartement après l'augmentation du loyer vous aidera à décider si cela en vaut la peine.
Il est également crucial de se rappeler que ce n'est pas parce que des locations similaires dans votre région louent pour un montant donné que vous pouvez augmenter considérablement votre loyer pour les égaler. Bien que le loyer puisse être augmenté de manière significative lors de la recherche de nouveaux locataires, aucun locataire actuel n'acceptera une augmentation de loyer significative.
Une augmentation de loyer typique se situerait entre 3% et 5%, selon votre situation, les règles de location locales et le loyer actuel.
#3. Améliorez la location et répondez aux besoins de maintenance.
Si vous avez apporté des améliorations majeures à votre bien locatif alors que vos locataires actuels y vivaient encore, vous avez peut-être une bonne raison d'augmenter votre loyer pour refléter ces améliorations. D'un autre côté, si vous avez ignoré les demandes de réparations et d'entretien de vos locataires, vous n'avez généralement pas beaucoup de raisons d'augmenter le loyer.
Si vous décidez d'augmenter le loyer, vous pouvez donner à vos locataires actuels une plus grande raison de renouveler en mettant à niveau certains appareils plus anciens ou en apportant d'autres modifications à la propriété qu'ils ont demandées. De même, il est probable que vos locataires demandent des améliorations spécifiques avant d'accepter un renouvellement de bail et une augmentation de loyer.
#4. Informez vos locataires
Il est temps d'informer vos locataires après avoir décidé de combien vous voulez augmenter le loyer. Cela devrait être fait 45 à 60 jours avant l'expiration du bail.
Étant donné que le meilleur scénario pour un propriétaire est d'augmenter efficacement le loyer tout en maintenant une bonne connexion avec ses locataires, vous devriez avoir une idée de ce sur quoi vous êtes prêt à faire des compromis afin de mettre votre locataire à l'aise avec l'augmentation. Les compromis pourraient inclure la peinture de l'unité, le remplacement des appareils obsolètes, la fourniture d'un parking gratuit ou d'autres concessions à faible coût.
Une fois que vous êtes parvenu à un accord sur l'augmentation de loyer, assurez-vous de fournir à vos locataires un « avis d'augmentation de loyer » signé et daté pour vos propres dossiers. C'est une bonne habitude à suivre avant de renouveler un bail.
#5. Donner aux locataires un avis d'augmentation de loyer
Si vous décidez d'augmenter votre loyer, il est essentiel de communiquer clairement et rapidement avec vos locataires. Vérifiez auprès de votre avocat pour voir s'il y a des informations spéciales que vous devez inclure dans votre marché et quel est le délai de notification. Un avis d'augmentation de loyer en Californie comprendra généralement les informations suivantes :
- Le nom de chaque locataire
- Adresse du bien
- Votre nom et vos coordonnées
- La date de l'avis d'augmentation de loyer
- Le montant du loyer de la location précédente
- Nouveau montant du loyer mensuel
- La date de début de l'augmentation de loyer
- La section montant du loyer du contrat de location
- Une notification de non-renouvellement est requise.
- Section de notification de non-renouvellement du contrat de location
Rester au courant des conditions et des tendances du marché dans votre région vous permet de porter des jugements plus éclairés sur les acquisitions, la gestion immobilière et d'autres questions. Vous aurez toutes les informations dont vous avez besoin, y compris des informations sur des propriétés comparables et des données de marché].
Quand et comment votre propriétaire peut-il augmenter le loyer ?
Sauf dans les États et les villes à loyer contrôlé, le pouvoir légal de votre propriétaire d'augmenter le loyer est principalement déterminé par le fait que vous ayez un bail ou un contrat de location au mois.
Un propriétaire peut-il augmenter le loyer pendant la durée d'un bail ?
Les propriétaires ne sont pas autorisés à augmenter le loyer pendant la durée d'un bail. Les seules exceptions sont lorsque le contrat stipule spécifiquement qu'une augmentation de loyer à moyen terme est autorisée, ou lorsque vous et votre propriétaire acceptez d'augmenter le loyer (par exemple, parce que vous apportez un colocataire ou achetez un animal de compagnie).
Dans la plupart des États, après l'expiration d'un bail d'un an, le propriétaire peut augmenter le loyer à n'importe quel prix soutenu par le marché. Cependant, dans les États ou les villes où le loyer est contrôlé, le propriétaire peut être limité dans le montant qu'il peut augmenter le loyer.
Un propriétaire peut-il augmenter le loyer d'un locataire mensuel ?
Lorsque vous avez un contrat de location au mois, les propriétaires ont plus de facilité à augmenter le loyer. Lorsque vous avez un contrat de location au mois, votre propriétaire peut augmenter le loyer (ou modifier toute autre disposition du contrat de location) en vous fournissant le préavis requis en vertu de la loi de l'État.
La plupart des États exigent que les avis d'augmentation de loyer soient écrits, remis au locataire d'une manière spécifique et fournis un certain nombre de jours avant que l'augmentation ne prenne effet (généralement 30 jours). De plus, l'avis d'augmentation de loyer doit être écrit; dans certains États, un courrier certifié est nécessaire.
Les avis oraux d'augmentation de loyer ne sont pas valides dans la plupart des États et ne vous obligent pas à payer un loyer plus élevé, sauf si vous y consentez expressément.
Que faire si votre propriétaire augmente votre loyer de manière incorrecte
Vous avez le choix si votre propriétaire ne vous donne pas un préavis suffisant d'une augmentation de loyer ou si vous pensez que votre propriétaire augmente votre loyer pour des raisons discriminatoires ou de représailles.
Que vous ayez un bail ou une entente de location au mois détermine la façon dont vous répondez à un avis d'augmentation de loyer incorrect.
Lorsque vous êtes locataire au mois, comment réagissez-vous à une augmentation de loyer illégale ?
En tant que locataire au mois, gardez à l'esprit que votre propriétaire a beaucoup de latitude pour augmenter votre loyer, y compris la possibilité de vous donner un préavis de seulement 30 jours. Si vous souhaitez continuer dans votre appartement et que l'augmentation de loyer prévue par votre propriétaire n'est pas significative, vous feriez mieux de l'accepter sans signaler l'avis erroné. Après tout, le propriétaire peut simplement corriger l'erreur et réessayer.
Pour que le montant de l'augmentation n'augmente pas mystérieusement, demandez au propriétaire de l'écrire. L'augmentation doit être incluse soit dans un nouveau contrat de location, soit dans un ajustement documenté d'un contrat de location existant.
Lorsque vous avez un bail, comment réagissez-vous à une augmentation de loyer illégale ?
Si vous avez un bail, le problème est légèrement différent. Étant donné que l'un des principaux avantages d'un bail est la protection contre les augmentations de loyer pendant la durée du bail, c'est une bonne idée de lutter contre toute hausse de loyer prévue.
Dans certains cas, cependant, il peut être erroné d'informer votre propriétaire que la clause de paiement du loyer ne peut pas être modifiée pendant la durée du bail. Si vous êtes constamment en retard avec votre loyer ou si vous avez violé une autre condition importante pour laquelle vous pourriez être expulsé (par exemple, votre petit ami a emménagé, violant les limites de locataire de votre bail), vous pourriez finir par gagner la bataille mais perdre la guerre. En résumé, si le propriétaire a un motif légal d'expulsion, il peut être plus sage d'accepter le changement de paiement du loyer que de faire valoir vos droits et de risquer de perdre votre location, surtout si vous avez l'intention de rester dans la propriété pendant une longue période. temps.
Augmentation de loyer à la suite de représailles ou de discrimination
Les propriétaires ne sont pas autorisés à augmenter le loyer de manière discriminatoire, par exemple uniquement pour les membres d'une race ou d'une religion spécifique, ou uniquement pour les familles avec enfants. Prouver la discrimination peut être difficile, mais si vous pensez avoir suffisamment de preuves de la discrimination, par exemple, des témoignages d'autres locataires qui ont reçu un traitement comparable en raison de leur statut, vous pouvez contester une augmentation de loyer.
De plus, dans la plupart des endroits, votre propriétaire ne peut pas utiliser une augmentation de loyer (ou vous expulser ou réduire vos services) en guise de représailles pour avoir exercé un certain droit légal. Par exemple, si vous déposez une plainte valable auprès d'un organisme gouvernemental concernant des circonstances défectueuses dans votre appartement locatif, votre propriétaire ne peut pas augmenter votre loyer pour vous punir.
Dans certaines régions, la loi présume une mauvaise intention de la part de votre propriétaire si l'augmentation se produit dans un intervalle de temps particulier à partir duquel vous avez exercé votre droit légal. En Arizona, par exemple, la preuve d'une plainte d'un locataire dans les six mois suivant la conduite de représailles alléguée génère une présomption que le propriétaire agit en représailles. (Statuts révisés de l'Arizona 33-1381 (2023).)
Quels effets une augmentation de loyer a-t-elle sur votre dépôt de garantie ?
Les augmentations de loyer s'accompagnent souvent d'une augmentation des dépôts de garantie. Voici comment cela fonctionne : de nombreux États limitent le montant d'un dépôt de garantie qu'un propriétaire peut facturer. Les dépôts sont généralement limités à un multiple du loyer mensuel. Par exemple, le dépôt maximum peut être le double du loyer mensuel.
Ainsi, si votre propriétaire augmente légalement votre loyer, il peut également légalement augmenter votre dépôt de garantie. Par exemple, si le dépôt est le double du loyer mensuel et que votre loyer de 1,000 1,100 $ est passé à 2,000 2,200 $, le dépôt maximum passe de XNUMX XNUMX $ à XNUMX XNUMX $.
Négocier une augmentation de loyer avec votre propriétaire
Il n'y a pas grand-chose que vous puissiez faire légalement contre une augmentation de loyer qui ne viole pas une loi sur le contrôle des loyers et qui n'est ni discriminatoire ni représailles. Le propriétaire peut facturer tout ce que le marché supportera (jusqu'à ce que le contrôle des loyers soit en vigueur). Cependant, vous pourriez faire appel au sens des affaires de votre propriétaire.
Bien que le but d'un propriétaire soit de générer de l'argent, les propriétaires intelligents comprennent que des loyers élevés ne sont pas le seul moyen de gagner beaucoup d'argent. Les locataires à long terme sont les meilleurs parce qu'ils nécessitent peu d'entretien - ils n'ont pas besoin d'être expulsés, poursuivis, choyés, nettoyés après, réprimandés pour avoir enfreint les règles, ou interrogés et recherchés dans le cadre du temps et de l'argent- processus de demande de nouveau locataire.
Si vous êtes un bon locataire à long terme qui peut convaincre votre propriétaire que l'augmentation de loyer vous obligera à déménager, il peut au moins atténuer l'augmentation. Votre pouvoir de négociation avec le propriétaire augmentera si vous pouvez démontrer que de nombreux autres locataires stables à long terme sont également insatisfaits et envisagent de partir. Si l'augmentation de loyer affecte d'autres personnes dans votre immeuble, rassemblez-vous pour défendre votre cause. N'oubliez pas que même dans un marché locatif serré, il peut être difficile de trouver des locataires fiables à long terme.
Conclusion
Aucun locataire ne se fera un plaisir de payer un supplément. Cependant, si vous savez augmenter le loyer de manière organisée et raisonnable, vous aurez moins de plaintes. Vous pouvez rendre chaque augmentation de loyer plus prévisible et donc plus agréable pour vos locataires si vous l'incluez dans votre bail avec des exigences de préavis spécifiques.
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Bibliographie
