Les prêts immobiliers commerciaux sont de l'argent emprunté dans le but d'acheter ou d'améliorer un bien immobilier. Vous pouvez les utiliser pour acheter un nouveau bâtiment, embellir celui que vous avez déjà, ou même construire une gaufre belge au néon de 100 pieds pour attirer les gens des étoiles. Le taux d'intérêt moyen actuel pour un prêt immobilier commercial se situe entre 4% et 6%, ce qui en fait le moment idéal pour contracter un prêt. Mais avant de soumettre votre demande, c'est une bonne idée de vous familiariser avec les différentes options de prêts immobiliers aux entreprises et à quoi s'attendre de chacune.
Prêt commercial immobilier
Une sorte de financement utilisé pour acheter un bien immobilier à usage commercial est un prêt immobilier commercial. Pour être admissible à un prêt commercial, vous devez avoir un excellent crédit, déposer 25 % ou plus et avoir l'intention d'utiliser la plupart des biens financés pour votre entreprise.
Pourquoi aurez-vous besoin d'un prêt immobilier commercial ?
Bien que la plupart des gens croient que les prêts pour l'immobilier commercial ne servent qu'à acheter une propriété commerciale, ces prêts ont en réalité d'autres objectifs plus spécialisés. Les prêts immobiliers commerciaux sont conçus pour vous aider à financer l'achat ou la rénovation de biens immobiliers destinés à votre propre entreprise. Pour être admissible à un prêt commercial, votre entreprise doit utiliser la majorité des actifs fournis en garantie du prêt.
Par conséquent, même si vous êtes toujours autorisé à louer une partie du terrain sous-jacent, votre entreprise doit toujours en utiliser au moins 51 %. Cependant, comme il s'agit d'une opération plus spéculative, si vous vouliez louer 50 % ou plus d'un espace, vous auriez besoin d'un financement différent.
Choisir un prêt immobilier commercial
Lors d'une demande de prêt immobilier commercial, il est important de choisir un prêteur qui offre non seulement le type de prêt que vous souhaitez, mais aussi des taux abordables et des exigences de qualification que vous pouvez respecter. C'est le résultat de la variété des prêts et des prêteurs offerts.
Tenez compte des aspects suivants lors de la sélection d'un prêt :
- Biens de prêt pratiques
- Dépenses de départ
- Taux d'intérêt de départ
- Une exigence de documentation
- Exigences relatives au temps passé en entreprise
- Frais et pénalités pour paiement anticipé
- Exigences de garantie personnelle
- Options de financement rapide ou de mauvais crédit
- Évaluations du Bureau d'éthique commerciale et plaintes des clients
Exigences relatives aux prêts immobiliers commerciaux
L'approbation de prêt pour une propriété commerciale diffère grandement de l'approbation de prêt pour une propriété résidentielle. Étant donné que vous utiliserez la propriété à des fins commerciales et que vous rembourserez le prêt avec les revenus de votre entreprise, les prêteurs veulent s'assurer que votre entreprise peut payer les versements du prêt.
Pour être admissible à un prêt, vous devez remplir les trois types de qualifications énumérées ci-dessous :
1. Sécurité
Avant d'autoriser un prêt, votre prêteur voudra s'assurer que l'actif sur lequel vous empruntez est suffisamment sécurisé. Cela démontre que vous devez souvent avoir entre 25 % et 30 % de capitaux propres sur la maison que vous souhaitez acheter pour être admissible. Votre prêteur déterminera également le montant d'assurance des biens dont vous disposez pour vous protéger contre les dommages matériels (leur garantie). Le prêteur vérifiera également l'acte et le titre de propriété pour s'assurer qu'il n'y a pas de privilèges impayés ou d'autres réclamations déposées à son encontre.
2. Revenu
Lors de l'évaluation de votre demande, les prêteurs veulent voir que vous gagnez beaucoup d'argent par rapport à vos dépenses afin qu'ils puissent être certains que vous pouvez payer vos remboursements de prêt chaque mois. Un aspect que les prêteurs prennent en compte lorsqu'ils prennent cette décision est votre ratio de couverture du service de la dette (DSCR). Le DSCR minimal varie en fonction de l'actif sur lequel vous empruntez, cependant, la plupart des prêteurs exigent un DSCR de 1.25 ou plus.
3. Crédit
Si vous demandez un prêt pour acheter un bien immobilier pour votre entreprise, votre prêteur voudra certainement vérifier la cote de crédit de votre entreprise. Les prêteurs vérifieront normalement votre crédit personnel puisqu'ils ont besoin d'une garantie personnelle de votre part. Selon le prêteur, les cotes de crédit minimales pour la majorité des prêts conventionnels varient de 660 à 680.
Pour évaluer votre risque de crédit, les prêteurs effectueront une vérification de votre crédit et vous poseront des questions sur vos antécédents professionnels. Pour être admissible à un prêt commercial, vous devez généralement être en affaires depuis un ou deux ans. Cela permettra au prêteur d'avoir confiance dans les revenus de votre entreprise, qui seront la principale méthode de remboursement du prêt.
Taux des prêts aux entreprises immobilières
Les taux d'intérêt sur les prêts pour l'immobilier commercial varient généralement de 0.5 à 1 point de pourcentage de plus que ceux des prêts hypothécaires de premier ordre sur 30 ans. Les prêts commerciaux ont généralement des durées de remboursement plus courtes que les prêts résidentiels, allant de 5 à 25 ans, et sont considérés comme présentant un risque plus élevé par les prêteurs, car l'immobilier commercial est généralement plus difficile à vendre après un échec que l'immobilier résidentiel.
Le prêteur vous facturera des intérêts pour le capital qu'il fournit. Le montant total du prêt, la durée de la période de remboursement du prêt et le taux de base, qui est soit le LIBOR international (London Interbank Offered Rate, mesuré mensuellement et mesuré à 2.28 % en novembre 2018), soit le taux préférentiel américain (5.25 % à compter de novembre 2018) — sont pris en compte lors de la détermination du taux d'intérêt. Que le pourcentage fluctue avec le taux de base pendant la durée de la période de remboursement du prêt dépend du fait que le taux d'intérêt est fixe ou variable.
La valeur des actifs qui génèrent des revenus est déterminée par le ratio prêt-valeur (LTV), qui est déterminé en divisant le montant total du prêt par la valeur estimative de la propriété ou le prix d'achat. Le ratio prêt-valeur (LTV) dans ce cas serait de 80 % (80,000 100,000 $ x 0.8 80 $ = 100,000 ou XNUMX %) pour un prêt sur une propriété de XNUMX XNUMX $.
Voici quelques taux de prêts immobiliers aux entreprises :
1. Prêt SBA 7(a)
L'option de financement la plus connue de la Small Business Administration (SBA) est le programme de prêt 7(a). Un prêt 7(a) peut être acquis plus rapidement et plus facilement que les autres catégories de prêts SBA. En raison de la garantie SBA, les taux des prêts SBA sont souvent inférieurs à ceux des banques commerciales et des prêteurs en ligne. Un financement pouvant atteindre 5 millions de dollars est accordé pour un maximum de 25 ans. Un autre avantage par rapport à un prêt bancaire typique est la possibilité d'avoir un ratio LTV allant jusqu'à 90 %, ce qui réduit l'acompte requis.
2. Prêt SBA 504
Un prêt combiné est un prêt SBA 504. Un prêteur en fournit un, et un CDC, un type de prêteur à but non lucratif, fournit l'autre. Les deux prêts sont remboursés en une seule fois. Parce qu'ils offrent jusqu'à 14 millions de dollars de financement sur 25 ans, les prêts SBA 504 sont d'excellentes alternatives. Les prêts SBA 504 et les prêts SBA 7(a) permettent tous deux des ratios prêt/valeur allant jusqu'à 90 %, ce qui réduit l'acompte requis par rapport aux prêts conventionnels.
3. Prêt bancaire conventionnel
La majorité des prêteurs pour les prêts immobiliers commerciaux sont des banques. Ils traitent généralement avec des clients qui ont de solides antécédents de crédit et qui recherchent des financements pour des projets de petite à moyenne envergure. La majorité des institutions préfèrent une cote de crédit de 660 ou plus.
Les taux d'intérêt pratiqués par les banques sont comparables à ceux des prêts SBA. Des prêts à taux variable, avec des taux d'intérêt qui changent tous les un à cinq ans, sont généralement accordés aux demandeurs. Les prêts des banques commerciales auront des coûts initiaux plus élevés que les prêts SBA en raison de durées plus courtes et d'un acompte requis plus important. Une gamme plus large de propriétés peut être financée car la propriété n'a pas besoin d'être occupée par son propriétaire.
4. Prêt d'argent dur
Les entreprises qui ne peuvent pas obtenir de financement hypothécaire auprès d'autres prêteurs réguliers en raison de problèmes de crédit ou de propriétés en mauvais état peuvent utiliser des prêts d'argent dur. En raison de leurs taux d'intérêt et de leurs coûts plus élevés, ces prêts ne sont utilisés qu'en dernière alternative lors du financement d'un achat immobilier. Les prêteurs d'argent dur offrent des périodes de financement plus rapides tandis que les prêteurs réguliers offrent généralement de meilleurs taux pour des durées plus longues.
5. Prêt sur le marché en ligne
Les places de marché en ligne, qui sont des sources de financement plus modernes, peuvent être utilisées pour communiquer entre investisseurs et emprunteurs cherchant à financer l'achat d'un bien immobilier commercial. Parce qu'ils facturent plus que les banques mais moins que les autres prêteurs d'argent dur, ils sont communément appelés «prêteurs d'argent doux». Le taux d'intérêt varie de 8% à 12%.
Que signifie Cre dans le secteur bancaire ?
La majorité des prêts dans les portefeuilles de prêts de nombreuses banques sont destinés à l'immobilier commercial (CRE). Un nombre croissant de banques ont des concentrations de CRE qui sont élevées par rapport aux normes historiques et en augmentation, reflétant la très forte demande récente de prêts de CRE, une activité de base traditionnelle pour de nombreuses banques communautaires.
Que signifie OCC dans l'immobilier ?
Afin de s'assurer que ces institutions sont dignes de confiance, compétitives et capables de répondre aux besoins bancaires des clients, l'Office of the Comptroller of the Currency (OCC) supervise un réseau de banques nationales et d'associations fédérales d'épargne qui s'engagent dans l'immobilier commercial et la construction. prêt
Qu'est-ce que le crédit immobilier ?
La dette est fondamentalement ce qu'est le crédit immobilier. Les investisseurs par emprunt dans l'immobilier prêtent directement ou indirectement de l'argent à quelqu'un d'autre qui fait un investissement en actions
Que signifie Oreo dans l'immobilier ?
Les Banques Nationales peuvent détenir d'autres biens immobiliers détenus (OREO) pendant des périodes déterminées dans des circonstances particulières.
Que signifie TFT dans l'immobilier ?
TFT signifie "Transaction Fell Through" lorsque les acheteurs sont incapables de terminer la transaction pour une raison quelconque. Ceci est parfois suivi de la phrase "Sans faute de la propriété". Cela suggère qu'il n'y avait aucun problème avec la maison.
Qu'est-ce que Bom dans l'immobilier ?
BOM signifie "Back on the Market", qui fait référence à une maison qui était auparavant sous contrat pour être vendue. Contrairement à un cas où l'inspection de la maison a révélé des problèmes, « aucune faute de la maison » peut faire référence à un scénario dans lequel l'acheteur a perdu tout intérêt pour la propriété à la suite d'une longue procédure de vente à découvert ou n'a pas pu obtenir l'approbation finale du financement.
Qu'est-ce que Tsi dans l'immobilier?
Le véritable indice de force (TSI) est généralement utilisé pour repérer les divergences, identifier les conditions de surachat et de survente du prix d'un actif, déterminer la direction et les changements de tendance via la ligne médiane et mettre en évidence la dynamique des prix à court terme à l'aide de croisements de lignes de signal.
Que signifie Dt dans l'immobilier ?
Un acte de fiducie, parfois appelé acte de fiducie, est un document juridique utilisé dans l'immobilier aux États-Unis pour créer une sûreté sur un bien immobilier. Il transfère le titre légal à un fiduciaire, qui le conserve en garantie d'un prêt (dette) entre un emprunteur et un prêteur.
Conclusion
L'investisseur immobilier commercial typique est une entreprise qui achète un immeuble, y loue un espace, puis profite des loyers des locataires. Le but de l'achat est le gain financier.
Les garanties, la solvabilité de l'entité (ou des mandants/propriétaires), y compris trois à cinq ans d'états financiers et de déclarations de revenus, et des ratios financiers tels que le ratio prêt/valeur et le ratio de couverture du service de la dette sont tous pris en compte par prêteurs lorsqu'ils décident d'accorder ou non un prêt immobilier commercial.
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